MM 2004, Seite 47
Sozialer Wohnungsbau; Gleitklausel
§ 4 Abs. 8 NMV
Leitsatz:
Aus den Klauseln "Alle allgemein oder im konkreten Fall eintretenden Mieterhöhungen ... sind vom Zeitpunkt des Eintritts ab vereinbart und vom Mieter zu zahlen" und "Die Kostenmiete ergibt sich auf Grund der jeweils geltenden Gesetze und Vorschriften" ergibt sich keine wirksame Vereinbarung im Sinne des § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV.
AG Neukölln, Urteil vom 13.8.03 - 9 C 599/02 -
Aus dem Tatbestand:
... Die Parteien vereinbarten unter § 3 Ziffer 7 des Mietvertrages: "Alle allgemein oder im konkreten Fall eintretenden Mieterhöhungen ... sind vom Zeitpunkt des Eintritts ab vereinbart und vom Mieter zu zahlen". Sie vereinbarten ferner unter § 24 Ziffer 4 des Mietvertrages: "Die Kostenmiete ergibt sich auf Grund der jeweils geltenden Gesetze und Vorschriften." ...
Aus den Entscheidungsgründen:
... Eine rückwirkende Geltendmachung der Mieterhöhung in Höhe von 713,29 Euro und 113,24 Euro ist auf der Grundlage der §§ 3 Ziffer 7 und 24 Ziffer 4 des Mietvertrages in Verbindung mit § 4 Abs. 8 NMV nicht möglich, da die Klausel eine Rückwirkung nicht hinreichend erkennen lässt. Gemäß § 305 c Abs. 2 BGB ist die mietvertraglich festgelegte Gleitklausel unwirksam.
Die Klausel in § 3 Ziffer 7 des Mietvertrages nimmt in Verbindung mit § 24 Ziffer 4 des Mietvertrages Bezug auf die Kostenmiete. Aus § 24 des Mietvertrages ergibt sich, dass eine Kostenmiete vereinbart ist. § 3 Ziffer 7 Satz 1 des Mietvertrages bezieht sich unzweifelhaft auf die Miete und die Nebenkosten. § 3 Ziffer 7 des Mietvertrages ist wegen der Regelung des § 305 c Abs. 2 BGB, wonach mehrdeutige Klauseln zu Lasten des Verwenders auszulegen sind, jedoch nicht so zu verstehen, dass eine Mieterhöhung rückwirkend geltend gemacht werden kann. Die Vereinbarung ist unklar. Nach § 3 Ziffer 7 des Mietvertrages gelten alle Mieterhöhungen ab dem Zeitpunkt des Eintritts als vereinbart. Diese Regelung ist nicht eindeutig und klar. Denn dass jeweils zulässige Mieterhöhungen im Rahmen der Kostenmiete als vereinbarte vertragliche Miete gelten sollen, ist hieraus nicht ableitbar. Ferner ergibt sich eine Unklarheit zudem aus der Formulierung "vom Zeitpunkt ihres Eintritts ab". Was unter "Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung" zu verstehen ist, bleibt unklar. Hierunter könnte zum einen der Zeitpunkt zu verstehen sein, zu dem sich die Grundlage für die Bemessung der Kostenmiete ändert, andererseits kann darunter auch der Fälligkeitstermin verstanden werden, der erst mit dem wirksamen Verlangen der Mieterhöhung eintritt.
Diese Unklarheiten gehen zu Lasten der Klägerin. ...
Mitgeteilt von RA Axel Tolle
