MM 2004, Seite 46
Betriebskostenabrechnung
§ 556 BGB
Leitsatz:
Wachschutzkosten sind nicht als sonstige Betriebskosten umlegbar.
AG Köpenick, Urteil vom 26.8.03 - 3 C 221/03 -
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage ist aus § 535 BGB nicht begründet, denn der Beklagte ist zum Tragen der - erheblichen - Kosten des Wachschutzes nicht verpflichtet.
1. Die Abrede hinsichtlich der Überbürdung der Wachschutzkosten in § 5 k des Mietvertrages ist unwirksam, § 305 c BGB beziehungsweise § 3 AGBGB a.F.. § 5 des Mietvertrages ist sprachlich so gestaltet, dass der Vertragspartner des den Mietvertrag verwendenden Vermieters den Eindruck haben musste, es handle sich nachfolgend lediglich um die in der 3. Anlage zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung ausdrücklich aufgeführten Betriebskostenarten, die dort nochmals erwähnt werden, was übrigens zur Wirksamkeit der Überbürdung häufig als erforderlich angesehen wird. Der Fettdruck der Ziffer "k" besagt für sich überhaupt nichts, da auch die anderen zwölf Ziffern gleich fettgedruckt sind. Der Mieter, der einen 17 Seiten langen Mietvertrag unterzeichnet, muss nicht damit rechnen, dass bei einer solchen Eingangsformulierung wie in § 5 unter den in nachfolgenden 13 aufgezählten Punkten solche enthalten sind, die nicht mit dem Wortlaut der Regelung der 3. Anlage zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung übereinstimmen und deren Umlegbarkeit umstritten ist, zumal wenn wie hier diese Kosten die offenbar höchsten Einzelpositionen der Betriebskostenabrechnung ausmachen. Insoweit hätte es zumindest eines ausdrücklichen Hinweises an den Mieter bedurft oder einer besonderen Hervorhebung drucktechnischer Art.
2. Die Wachschutzkosten sind auch nicht gemäß § 5 m als sonstige Betriebskosten umlegbar. Das erkennende Gericht ist insoweit nicht der Meinung der Abt. 15, wenn auch deren grundsätzliche Ausführungen aus dem den Parteien bekannten Urteil vom 28.8. 2002 (15 C 34/02) zutreffend erscheinen. Das erkennende Gericht ist vielmehr der Auffassung, dass die Bewachungskosten schon deshalb dem Vermieter zurechenbar sind, weil sie diesem ein erhebliches Vermietungsargument geben, um die erhebliche Miete erzielen zu können. Das Angebot des Vermieters an den Mieter, in einer solchen Gegend ein vom Wachschutz bewachtes Mietobjekt zu beziehen, erhöht den Gebrauchswert der Wohnung erheblich und verbessert die Vermietungsstellung des Vermieters deutlich. Insoweit darf der Mieter grundsätzlich auf dem Standpunkt stehen ohne besondere zusätzliche Abmachung, dass diese Bewachungskosten in der Mietkalkulation des Vermieters enthalten sind, weil sie aus den dargelegten Gründen in erster Linie dem Vermieter bei der Vermietung der Wohnung zu Gute kommen. Gerade in der jetzigen Zeit, in der die Vermietung solch gehobener Wohnungen keineswegs ohne weiteres möglich ist, ist dies wirtschaftlich ein auf Seiten des Vermieters wirkendes Argument. Das erkennende Gericht mag daher bei dem gelagerten Fall in den Wachschutzkosten keine auf den Mieter umlegbaren sonstigen Betriebskosten erkennen.
3. Gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2 hat das Gericht gemäß § 511 Abs. 4 Nr. 2 die Berufung zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen, denn gerade die Umlegbarkeit der Wachschutzkosten als sonstige Betriebskosten nach Ziffer 5 m des Mietvertrages sind in Rechtsprechung und Literatur und in der Berliner Instanz-Rechtsprechung umstritten, so dass die Einholung einer Entscheidung des Berufungsgerichts sinnvoll erscheint.
Mitgeteilt von RA Ulrich Kernen
Anmerkung der Redaktion:
Umlagefähigkeit grundsätzlich bejaht:
Kosten eines "Sicherheitsdienstes" können nur dann als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag so festgelegt ist. Entstehen solche Kosten nachträglich, so bedarf es gleichwohl schon im Mietvertrag einer vorsorglichen Einbeziehung der Kosten (AG Köln vom 18.2.2003 - 201 C 537/02 -, ZMR 03, 684). Dadurch, dass der Mieter sich bestimmte Leistungen gefallen lässt (hier: Wach- und Schließgesellschaft), erweitert sich der Betriebskostenkatalog nicht (LG Wuppertal vom 27.9.1996 - 10 S 149/96 -, WM 98, 319).
Die Kosten eines Sicherheitsdienstes können umlagefähig sein, wenn die Notwendigkeit für ihr Entstehen nachgewiesen wird (AG Köln vom 21.2.2002 - 222 C 466/01 -, WM 02, 615).
"Bewachungskosten" können im Einzelfall als "Sonstige Betriebskosten" i.S. von Nr. 17 Anlage 3 zu § 27 II. BV umlagefähig sein (OLG Celle vom 16.12.1998 - 2 U 23/98 -, WM 00, 130; NZM 99, 501; ZMR 99, 238).
Der Vermieter kann die Kosten eines Wachdienstes, der auf einem Dachgarten, der ausschließlich von den Mietern der Wohnanlage genutzt werden kann, für die Einhaltung der Hausordnung zuständig ist, als Hausmeisterkosten umlegen (LG Köln - 8.7.1997 -, 12 S 28/97).
Bei einer besonders großen Wohnanlage (hier: über 500 Wohneinheiten) kann die Umlage der Kosten für einen 24-stündigen Pförtnerdienst vereinbart werden (Ziffer 14 der Anlage 3 zu § 27 II. BV). Denn die Tätigkeit des Pförtners sichert im Mieterinteresse die Kontrolle von Besuchern sowie die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung, da wegen der Anonymität eines großen Wohnhauskomplexes das Eindringen unerwünschter Personen nur durch einen Pförtner verhindert werden kann (LG Köln vom 12.2.1997 - 10 S 463/96 -, WM 97, 230; NJW-RR 97, 1231; DWW 97, 125; AG Köln vom 26.6.1992 - 205 C 42/92 -, ZMR 93, H.3/IV; AG Köln vom 8.12.1995 - 205 C 195/95 -, ZMR 96, XII).
Gegen die grundsätzliche Umlagefähigkeit der Kosten für einen Wach- und Bereitschaftsdienst bestehen keine Bedenken, da es sich der Art nach um umlagefähige Betriebskosten i.S. der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV handelt (AG Köln vom 7.11.1995 - 210 C 103/95 -, ZMR 96, IV).
Umlagefähigkeit grundsätzlich verneint:
Bewachungskosten fallen nicht unter "Sonstige Betriebskosten" i.S. von Ziffer 17 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV (LG Hamburg vom 6.3.1997 - 333 S 139/96 -, ZMR 97, 358).
Die Kosten für einen Pförtner sind nicht umlagefähig, da sie weder in der Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgeführt noch den Hauswartkosten i.S. der Ziffer 14 der Anlage 3 zuzuordnen sind. Ein Pförtner nimmt typischerweise Aufgaben im Rahmen der Überwachung und Aufsicht eines Anwesens wahr wie etwa die Kontrolle der Personen, wenn sie das Gebäude betreten und erteilt Auskünfte über die Erreichbarkeit von im Gebäude befindlichen Personen und Gewerbetreibenden. Die Kosten der Aufsicht über das Anwesen zählen jedoch zu den nicht umlegbaren Kosten der Verwaltung i.S. des § 26 II. BV, während sich die umlagefähigen Hauswartkosten auf körperliche Arbeiten des Hauswarts wie Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Wasserversorgungsanlage und des Fahrstuhls beschränken (AG Köln vom 26.4.1996 - 201 C 564/95 -, ZMR 96, XII).
Die Kosten der "Wach- und Schließgesellschaft" fallen nicht unter die Anlage 3 zu § 27 II. BV (OLG Düsseldorf vom 25.7.1991 - 10 U 1/91 -, DWW 91, 283; NJW-RR 91, 1354; MDR 91, 964; JR 91, 466).
Kosten der Überwachung des Hauses durch die Wach- und Schließgesellschaft können nicht als angemessene Bewirtschaftungskosten umgelegt werden (LG Berlin vom 15.5.1987 - 63 S 105/86).
