Info 11: Schönheitsreparaturen

Stand: 7/13

Das Recht der Schönheitsreparaturen ist eines der schwierigsten Rechtsgebiete im Mietrecht. Es gibt eine Unzahl von gerichtlichen Entscheidungen. In den letzten Jahren hat der Bundesgerichtshof mit einigen Urteilen für Klarheit gesorgt und vielfach verwendete Klauseln für unwirksam erklärt. Dabei hat er mehrere grundlegende Entscheidungen zugunsten der Mieter getroffen. Viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind nicht gültig, und der Mieter muss gar nicht renovieren, obwohl das im Mietvertrag steht.

I. Die Grundsätze

Nach dem Gesetz gehört die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu den Pflichten des Vermieters. Die Mietparteien sehen es aber zumeist als selbstverständlich an, dass der Mieter diese Aufgabe übernimmt. Es ist allgemein üblich, dass der Vermieter die Renovierungsarbeiten durch eine Bestimmung im Mietvertrag auf den Mieter überträgt. Nach dem Bundesgerichtshof ist eine solche Vereinbarung inzwischen Verkehrssitte geworden (BGH WuM 2004, 529). Der Vermieter kann dem Mieter die Schönheitsreparaturen grundsätzlich auch dann auferlegen, wenn er die Wohnung in unrenoviertem Zustand übergibt (BGH WuM 87, 306).

Der Bundesgerichthof geht davon aus, dass die Übernahme der Schönheitsreparaturen mit einer entsprechend geringeren Miete verbunden ist (BGH WuM 85, 46). Als Gegenstück zur herabgesetzten Miete handelt es sich bei den Schönheitsreparaturen um eine sogenannte Hauptleistungspflicht des Mietverhältnisses.

Drei Fragen sind wichtig:

(1) Zählt das, was der Vermieter verlangt, überhaupt zu den Schönheitsreparaturen? Für Arbeiten, die keine Schönheitsreparaturen sind, wie Teppich reinigen und Parkett abschleifen, gelten andere Regeln.

(2) Was steht im Mietvertrag über Renovierung oder Schönheitsreparaturen, und sind diese Regelungen auch gültig? Alle Klauseln sind an dem Grundsatz zu messen: “Der Mieter soll nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen, als er selbst verwohnt hat.” Die Vertragsbestimmungen sind danach zu beurteilen, ob sie ihn entgegen Treu und Glauben unangemessen belasten. Der Vermieter darf dem Mieter durch eine Formularklausel also nicht zu viel auferlegen, sonst folgt daraus die Unwirksamkeit.

(3) Darf der Vermieter seine Forderungen jetzt stellen, sind die Schönheitsreparaturen fällig? Besteht eine wirksame Regelung, muss der Mieter die Arbeiten im Laufe der Mietzeit in bestimmten Zeitabständen durchführen (laufende Schönheitsreparaturen). Der Vermieter darf aber nicht zu oft Renovierungen verlangen, auch wenn über Zeitpunkt oder Fristen nichts Besonderes im Vertrag steht. Meistens fragt er erst beim Auszug, ob der Mieter die Arbeiten erledigt hat. Unter Umständen muss der Mieter dann auch ohne gesonderte Vereinbarung renovieren, nämlich wenn er mit den laufenden Schönheitsreparaturen im Rückstand ist.

Hat der Mieter nur kurze Zeit in der Wohnung gelebt (Richtschnur: weniger als drei Jahre), muss er womöglich keine Arbeiten erledigen und kann die Wohnung unrenoviert hinterlassen. In vielen Mietverträgen gibt es aber eine sogenannte Quotenklausel, die den Mieter verpflichtet, einen Kostenanteil zu zahlen – vorausgesetzt, diese Regelung ist wirksam.

II. Die Einzelheiten

1. Was sind Schönheitsreparaturen?

Unter Schönheitsreparaturen werden alle malermäßigen Arbeiten verstanden, die erforderlich sind, um die Räume in einen zur Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen. Dazu gehört alles, was sich beim normalen Wohnen abgenutzt hat und sich in der Regel “mit Farbe, Tapete und ggf. etwas Gips” erneuern lässt. Schönheitsreparaturen sind: das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (BGH RE WuM 87, 306; BGH v. 18.2.2009 – VIII ZR 210/08 -).

Diese Begriffe klingen zwar zum Teil etwas altmodisch. Zum Beispiel spricht heute niemand mehr von “Kalken”, und Fußböden werden auch nicht mehr gestrichen. Dennoch ist diese Definition nach wie vor gültig. Für Fenster und Heizkörper gilt sie selbstverständlich nur, wenn sich diese überstreichen lassen. Mit zu erledigen sind gegebenenfalls das Lackieren von Scheuerleisten (LG Berlin GE 1996, 1373) sowie Versorgungs- und Abflussleitungen, die über Putz verlegt sind. Der Mietvertrag kann auch regeln, dass Einbaumöbel zu streichen sind (BGH WuM 2005, 241). Arbeiten zur Beseitigung von Untergrundschäden und kleineren Einrissen an Holz, Putz oder Mauerwerk gehören zu den Schönheitsreparaturen, wenn es sich um übliche und kleinere Vorarbeiten vor dem Anstreichen oder Tapezieren handelt (KG GE 1981, 1065; LG Berlin GE 1995, 115).

Nicht zu Schönheitsreparaturen zählen:

  • Das Abschleifen, Grundieren und Lackieren von Wandschränken (LG Nürnberg-Fürth ZMR 2005, 622).
  • Die Instandsetzung der Fensterverkittung.
  • Das Streichen der Fenster und Türen von außen (BGH v. 18.2.2009 – VIII ZR 210/08 -), von Terrassen und Balkonen.
  • Die Renovierung des mitgemieteten Kellerraums (LG Darmstadt WuM 87, 315; AG Langen WuM 97, 40).
  • Das Streichen des Hausflurs und anderer Gemeinschaftsräume. Diese Arbeiten muss der Vermieter ausführen (KG RE WuM 84, 42; LG München WuM 93, 736; AG Bensheim WuM 85, 257).
  • Das Abschleifen und Versiegeln von Holzfußböden (LG Berlin GE 1999, 983). Für den Parkettboden ist grundsätzlich der Vermieter zuständig (vgl. BGH v. 5.3.2013 – VIII ZR 137/12 -).
  • Das Erneuern von Teppichböden. Der Mieter muss sich nicht um das Auswechseln des Teppichbodens kümmern, den der Vermieter verlegt hat (OLG Hamm RE WuM 91, 248; LG Lüneburg WuM 76, 6; LG Kassel WuM 75, 35).
  • Auch die Grundreinigung des Teppichs nach dem Auszug ist Sache des Vermieters (AG Braunschweig WuM 86, 310). Durch eine Klausel im Mietvertrag kann der Mieter aber zur Reinigung in Eigenarbeit verpflichtet werden (OLG Stuttgart RE WuM 93, 528).
  • Schäden, die der Mieter nicht verschuldet hat. Ist z. B. die Decke gerissen oder der Putz abgefallen, muss der Vermieter dies in Ordnung bringen lassen und den entsprechenden Teil der Malerarbeiten bezahlen. Glasarbeiten, Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern, Leitungen usw. gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen. Eine Klausel, die den Mieter zur “Ausbesserung von Schäden am Verputz der Wände und Decken und am Bodenbelag” verpflichtet, ist unwirksam (LG Köln WuM 89, 506; LG Berlin GE 92, 677).
  • Schäden, die auf normaler Abnutzung beruhen. Ist z. B. eine alte Badewanne stumpf und unansehnlich geworden, ist der Mieter dafür nicht verantwortlich (LG Köln WuM 85, 258). Der Mieter haftet nur für Schäden, die er verschuldet hat und nicht auf normaler Abnutzung beruhen. Das Verfärben der Fugen zwischen Fliesen im Bad entspricht normaler Abnutzung, die Fugenmasse muss nicht erneuert werden (AG Köln WuM 95, 312). Sind aber an der Badewanne größere Teile der Emaille während der Mietzeit abgeplatzt, muss der Mieter das unter Umständen ersetzen (AG Köln WuM 86, 85). Allerdings kann er einen Abzug vom Neupreis machen, bei einer 20 Jahre alten Wanne z.B. 40 %. Auch Schäden an Linoleumböden, z.B. durch Pfennigabsätze, muss der Mieter auf seine Kosten beseitigen (LG Mannheim WuM 74, 8; LG Essen NJW 62, 1398).
  • Schönheitsreparaturen, die nach Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten erforderlich werden. Diese muss der Vermieter erledigen. Es handelt es sich nicht um die normalen Schönheitsreparaturen (OLG Nürnberg WuM 93, 121). Eine Verpflichtung des Mieters, die “durch Zufall” erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen zu übernehmen, ist unwirksam (LG Berlin WuM 93, 161).
  • Dübellöcher: Die Beseitigung von Dübeln und das Verschließen der Löcher in den Wänden und Decken gehört zu den Schönheitsreparaturen. Muss der Mieter die Schönheitsreparaturen beim Auszug jedoch nicht durchführen, braucht er auch nicht die im üblichen Umfang entstandenen Dübellöcher zu verschließen (OLG Frankfurt WuM 92, 56; LG Braunschweig WuM 86, 274). Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses Dübeleinsätze und -löcher spurlos zu beseitigen, ist unwirksam (BGH WuM 93, 109). Nur eine über das übliche Maß hinausgehende Häufung von Dübellöchern ist als übernormale Abnutzung anzusehen (AG Warendorf WuM 83, 235; AG Augsburg WuM 81, U5; AG Dortmund WuM 78, 173). Auch für angebohrte Fliesen im Badezimmer kann der Vermieter keinen Ersatz verlangen (BGH WuM 93, 109; LG Darmstadt NJW-RR 88, 80; AG Dortmund WuM 78, 173; WuM 81, U5; AG Weinheim WuM 73, 247), es sei denn, der Mieter hat übermäßig viele Dübel angebracht (LG Göttingen WuM 90, 199). Die Löcher sollen nach Möglichkeit nicht in die Fliesen, sondern in die Fugen gesetzt werden (LG Berlin GE 2002, 261).

2. Was steht im Mietvertrag?

Ob der Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, lässt sich nur mithilfe des Mietvertrags beantworten. Besteht (ausnahmsweise) keine Vereinbarung hierzu, sind sie Sache des Vermieters (BGH RE WuM 87, 306). Das gilt vor allem für einen mündlich abgeschlossenen Mietvertrag. Der Mieter kann dann verlangen, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen in angemessenen Zeitabständen durchführt. Eine stillschweigende Übernahme durch den Mieter kommt grundsätzlich in Betracht. Sie ist jedoch an strenge Voraussetzungen gebunden. Der Anspruch des Mieters geht nicht verloren, wenn er ihn jahrelang nicht geltend gemacht und sogar zwei oder drei Mal selbst renoviert hat (LG Berlin NZM 2002, 946). Im Zweifelsfall muss der Vermieter beweisen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen hat (OLG Celle WuM 80, 185; AG Hamburg WuM 76, 75).

In fast allen vorgedruckten Mietverträgen gibt es aber Bestimmungen zu den Schönheitsreparaturen. Diese formularmäßig gestalteten Vereinbarungen sind nach besonderen Vorschriften zu prüfen, nach dem Recht über Allgemeine Geschäftsbedingungen. Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind unwirksam. Von den vorgedruckten Mietvertragsklauseln zu unterscheiden ist eine individuelle Vereinbarung. Hierdurch kann der Vermieter den Mieter ohne weiteres wirksam zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichten. Eine Individualvereinbarung kann vorliegen, wenn der Vermieter dem Mietvertragsformular eigene Bestimmungen hinzufügt. Aber nicht alles, was der Vermieter nachträglich ergänzt, ist als individuelle Vereinbarung anzusehen. Ist die Vertragsregel zur mehrfachen Verwendung, auch für andere Mietverhältnisse vorgesehen, gilt das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Außerdem handelt es sich in der Regel nur dann um eine Individualvereinbarung, wenn diese im Einzelnen ausgehandelt wurde (OLG Düsseldorf WuM 2003, 621; LG Berlin MM 2002, 98; AG Gießen WuM ZMR 2001, 807). Aushandeln bedeutet, dass der Vermieter die Vertragsbestimmungen zur Diskussion stellt. Er muss dem Mieter eine Gestaltungsfreiheit einräumen, um eigene Interessen wahrzunehmen und ihm tatsächlich die Möglichkeit geben, die Ausgestaltung der Bedingungen zu beeinflussen (BGH NJW 2003, 1805).

Auch bei nachträglichen Änderungen in einem Formularmietvertrag muss der Vermieter im Zweifelsfall beweisen, dass es sich um eine individuell ausgehandelte Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen handelt (LG Düsseldorf NZM 2002, 779). Eine Anlage zum Mietvertrag, in der der Mieter bestätigt, dass eine Klausel ausgehandelt wurde, hilft dem Vermieter nicht (LG Freiburg WuM 2005, 650).

Mietverträge aus DDR-Zeiten

Keine Regelung im Mietvertrag: Nach den DDR-Gesetzen musste der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen auch ohne eine entsprechende Bestimmung im Mietvertrag durchführen. Diese Gesetze sind seit dem 3.10.1990 außer Kraft gesetzt. Nach dem heute geltenden Mietrecht des Bügerlichen Gesetzbuches sind die Malerarbeiten damit Aufgabe des Vermieters (KrsG Eberswalde GE 94, 587).

Regelung im Mietvertrag: Enthält ein vor dem 3.10.1990 abgeschlossener Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung zu den Renovierungsarbeiten, bleibt diese weiterhin gültig. Das gilt auch, wenn der Mietvertrag hierzu nur den Wortlaut des zu DDR-Zeiten gültigen Gesetzes wiedergibt. Die in DDR-Mietverträgen übliche Formulierung “malermäßige Instandsetzung” meint dasselbe wie Schönheitsreparaturen (LG Bautzen WuM 2001, 279; LG Berlin GE 97, 807; GE 95, 565). Ist nur die Pflicht zur malermäßigen Instandsetzung während des Mietverhältnisses vereinbart, muss der Mieter beim Auszug keine Schönheitsreparaturen durchführen (KG RE WuM 2000, 590).

Nachfolgend werden im Wesentlichen Formularklauseln beschrieben und auf ihre Wirksamkeit beurteilt.

3. Sind die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen wirksam?

Der Mieter darf durch eine formularmäßige Bestimmung nicht mit Schönheitsreparaturen belastet werden, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen. Der Bundesgerichtshof hat die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen durch wirksame Formularklauseln für zulässig erklärt (BGH WuM 2004, 333; WuM 98, 592; RE WuM 87, 306).

In Anlehnung an den Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums von 1976 sind folgende Renovierungsfristen nach dem Bundesgerichtshof im Allgemeinen angemessen:

  • alle 3 Jahre für Küchen, Bäder und Duschen,
  • alle 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten
  • alle 7 Jahre für andere Nebenräume.

Ähnliches gilt für preisgebundene Wohnungen (BayObLG RE WuM 87, 344).

In einem Mietvertrag lassen sich folgende Regelungen unterscheiden:

(1) Eine Klausel zur Anfangsrenovierung, das heißt zu Beginn des Mietverhältnisses. Diese ist im Allgemeinen unwirksam. Der Mieter kann nicht schon beim Einzug zu den Arbeiten verpflichtet werden.

(2) Eine Bestimmung zu laufenden Schönheitsreparaturen, die also während des Mietverhältnisses vorzunehmen sind. Eine solche Vertragsbestimmung muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Der Bundesgerichtshof hat viele Klauseln für unwirksam erklärt.

(3) Eine Klausel zur Endrenovierung. Klauseln, die in jedem Fall eine Renovierungspflicht beim Auszug festlegen, sind in der Regel nicht zulässig. Die Bestimmung muss berücksichtigen, ob ein Renovierungsbedarf besteht. Bei einer kürzeren Wohndauer muss der Mieter deshalb normalerweise nicht renovieren, auch wenn das im Mietvertrag steht.

(4) Eine Quoten- oder Abgeltungsklausel verpflichtet den Mieter nicht, Renovierungsarbeiten durchzuführen, sondern einen festgelegten Anteil zu zahlen. Eine solche Bestimmung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.

4. Schönheitsreparaturen beim Einzug

Eine formularmäßige Vereinbarung zu Lasten des Mieters, eine unrenovierte Wohnung zu Mietbeginn oder kurz danach zu renovieren, ist grundsätzlich unwirksam (OLG Hamburg RE WuM 95, 637; RE WuM 91, 523; AG Hamburg-Bergedorf WuM 88, 86). Der Mieter wird damit verpflichtet, die Abnutzungen seines Vorgängers zu beseitigen.

Eine Ausnahme ist zulässig, wenn der Mieter einen angemessenen Ausgleich für die Vornahme der Renovierungsarbeiten erhält und er z.B. die ersten Monate nach dem Einzug keine Miete zahlen muss (BGH WuM 87, 306; KG NZM 2004, 424). Die Angemessenheit ist vom konkreten Renovierungsaufwand abhängig (LG Berlin GE 2004, 964). Außerdem kann eine Anfangsrenovierung durch Individualvereinbarung vereinbart werden. Enthält der Mietvertrag jedoch zugleich eine Klausel zu den laufenden Schönheitsreparaturen, führt das wegen eines Summierungseffekts zur Unwirksamkeit (vgl. unten – 10. Mehrere Klauseln).

Die Rechtslage zur Renovierung beim Einzug stimmt oft nicht mit den praktischen Gegebenheiten überein. Der Mieter darf zwar durch eine Formularklausel nicht zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet werden. Der Vermieter kann ihm die Wohnung aber unrenoviert vermieten. Der Mieter sieht sich dann gezwungen, sie herzurichten, wenn er nicht in einer verwohnten Wohnung leben will. Die Rechtsprechung berücksichtigt das nicht. Nach der Sichtweise des Bundesgerichtshofs steht es im Belieben des Mieters, ob er renoviert oder nicht. Die Renovierung zu Mietbeginn führt der Mieter sozusagen freiwillig durch. Und noch etwas ist wichtig: Auch wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung angemietet hat, ist damit noch nichts darüber gesagt, ob die Renovierungspflicht beim Auszug entfällt. Dies richtet sich nach den folgenden rechtlichen Erwägungen.

5. Laufende Schönheitsreparaturen

Für eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sind folgende Formulierungen ausreichend:

  • “Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.”
  • “Die Schönheitsreparaturen hat der Mieter auf seine Kosten auszuführen.”
  • “Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.”

Diese Vertragsbestimmungen sind dahin auszulegen, dass damit keine Verpflichtung zur Anfangsrenovierung, aber eine zur Durchführung von Schönheitsreparaturen innerhalb der allgemein anerkannten Fristen vereinbart ist (OLG Karlsruhe RE WuM 92, 349; OLG Hamburg RE WuM 91, 523). Die zuletzt genannte Klausel besagt nicht nur, dass der Mieter die Kosten tragen muss, sondern dass er die Arbeiten auch durchzuführen hat (so BGH WuM 2004, 529).

In vielen Mietverträgen finden sich folgende oder ähnliche vorgedruckte Klauseln:

  • “Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Vermieter – der Mieter” oder:
  • “Die Schönheitsreparaturen trägt der Vermieter – der Mieter.”

Ist die Alternative “der Vermieter” nicht wie vorgesehen gestrichen worden oder ist nicht kenntlich gemacht, wen diese Pflicht treffen soll, handelt es sich um eine unklare Vereinbarung. Dann gilt der Grundsatz: Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters. Deshalb muss er die Schönheitsreparaturen übernehmen.

Und nochmals: Wirksame Abwälzungsklauseln werden nicht dadurch unwirksam, dass die Wohnräume unrenoviert übergeben wurden (BGH v. 18.11.2008 – VIII ZR 73/08 -).

6. Wann muss der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen?

Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich fällig, wenn die Mieträume unansehnlich geworden sind. Sobald nach objektiver Bewertung ein Renovierungsbedarf besteht, kann der Vermieter den Mieter auffordern, die Arbeiten zu erledigen. Anhaltspunkte hierfür geben die nach Räumen gestaffelten üblichen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren. Sind diese Zeiträume abgelaufen, ist zu vermuten, dass die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Diese Fristen gelten als Erfahrungsgrundsatz auch, wenn sie im Mietvertrag nicht wiedergeben sind. Nach dem Bundesgerichtshof gelten sie auch, wenn der Vermieter eine unrenovierte Wohnung übergeben hat, obwohl der Renovierungsaufwand dann erheblich höher sein kann.

Rauchen in der Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Wegen der entstehenden Nikotinablagerungen kann der Vermieter nicht verlangen, dass der Mieter vor Ablauf der Fristen renoviert. Entfällt die Renovierungspflicht, weil die mietvertraglichen Klauseln unwirksam sind, kann der Vermieter keinen Schadensersatz für Nikotinrückstände verlangen. Eine Ausnahme kann bei sehr exzessivem Rauchen gelten (BGH v. 28.6.2006 – VIII ZR 124/05 -). Enthält der Mietvertrag hingegen wirksame Bestimmungen zu Schönheitsreparaturen, muss der Mieter die Spuren des Rauchens turnusmäßig beseitigen, auch wenn die Renovierung dadurch teurer wird.

Einige Gerichte haben die Auffassung vertreten, dass Schönheitsreparaturen grundsätzlich erst beim Auszug fällig werden. Während des laufenden Mietverhältnisses habe der Vermieter darauf nur Anspruch, wenn die Substanz der Wohnung gefährdet sei. Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt (BGH WuM 2005, 383). Er hat entschieden, dass der Mieter die Arbeiten auch im laufenden Mietverhältnis schuldet, wenn die Fristen abgelaufen oder die Räume renovierungsbedürftig sind. Sind die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag wirksam, kann der Vermieter also verlangen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ausführt. Falls der Mieter sich weigert, kann er sogar einen Vorschuss einklagen (BGH WuM 2005, 383; WuM 90, 494). Der Vorschuss ist zweckgebunden zu verwenden. Der Vermieter muss das gezahlte Geld alsbald in die Renovierungsarbeiten investieren. Nach Erledigung der Arbeiten ist über den Vorschuss abzurechnen.

Nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen sind kein Grund für eine fristlose Kündigung (AG Hamburg-Altona WuM 2000, 418). Nur in Ausnahmefällen, wenn durch langjährige “Unterlassungssünden” große Schäden drohen oder die Bausubstanz gefährdet wird, ist eine Kündigung denkbar (LG Münster WuM 91, 33; LG Itzehoe WuM 89, 76).

7. Unwirksame Klauseln

Die Gerichte haben viele Bestimmungen zu Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Dazu gehören folgende Klauseln:

a) Zu kurze Fristen

Durch eine Formularklausel darf der Mieter grundsätzlich nur zur Beseitigung seiner eigenen Abnutzung herangezogen werden. Legt die Klausel zu kurze Fristen zugrunde, ist sie unwirksam (BGH WuM 2004, 463). Maßgebend sind die oben aufgeführten Fristen aus dem Mustermietvertrag (3, 5 und 7 Jahre). Steht im Mietvertrag zum Beispiel, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen spätestens alle 2 Jahre und in allen übrigen Räumen alle 5 Jahre ausführen soll, ist das ungültig. Dasselbe gilt, wenn eine Wohnküche laut Mietvertrag bereits nach 2 Jahren renoviert werden muss (AG Dortmund WuM 2005, 764). Unwirksam ist auch eine Verpflichtung, die laufenden Schönheitsreparaturen regelmäßig innerhalb von zwei bis drei Jahren auszuführen (LG Hamburg WuM 92, 476; LG Berlin GE 92, 1327).

Zu kurze Fristen haben zur Folge, dass die gesamten Regelungen zu den Schönheitsreparaturen nicht wirksam sind. Der Mieter muss also gar nicht renovieren (BGH WuM 2004, 463).

Der übliche Renovierungsturnus für die einzelnen Räume gilt auch für die Anstriche von Fenstern, Türen und Heizrohren. Die formularmäßige Vereinbarung, dass diese Arbeiten in allen Räumen alle 4 Jahre durchzuführen sind, ist wirksam (BGH WuM 2005, 241). Bei einem guten Zustand kann der Mieter aber nachweisen, dass das Streichen dieser Wohnungsteile zurzeit nicht erforderlich ist.

b) Starre Fristen

Unwirksam ist eine Klausel mit einem “starren” Fristenplan. “Starr” bedeutet, dass der Mieter laut Mietvertrag nach Ablauf der Fristen auf jeden Fall renovieren muss. Es kann sich in Ausnahmefällen aber so verhalten, dass eine Renovierung nicht notwendig ist, obwohl die üblichen Fristen (3 Jahre für Küche und Bad, 5 Jahre für Wohnräume, 7 Jahre für Nebenräume) abgelaufen sind. Dann müsste der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen, obwohl die Räume noch in gutem Zustand sind. Die Wohnung ist womöglich noch gar nicht renovierungsbedürftig, etwa weil der Mieter länger abwesend war oder Farben und Tapeten mit besonders guter Qualität verwendet wurden. Eine “starre” Klausel berücksichtigt solche Ausnahmefälle nicht. Deshalb benachteiligt eine solche Vertragsbestimmung den Mieter unangemessen (BGH WuM 2004, 463; WuM 2004, 660).

“Starr” sind alle Klauseln, die nach ihrem Wortlaut eine Verlängerung der Fristen nicht zulassen. Fristenpläne zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam, wenn die Zeiträume durch Worte wie “spätestens” oder “mindestens” als verbindlich festgelegt sind. Im Mietvertrag heißt es z.B.: “Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen wenn erforderlich, mindestens aber in der angegebenen Zeitfolge auszuführen …”. Dabei spielt es keine Rolle, wie die Verhältnisse in der Wohnung tatsächlich sind. Auch wenn der Mieter lange in der Wohnung gelebt hat und sie stark renovierungsbedürftig ist, muss der Mieter keine Renovierung vornehmen. Es macht keinen Unterschied, ob die Fristen ohne jeden Zusatz versehen sind, oder zusätzlich die Worte “mindestens” oder “spätestens” enthalten.

Folgende Vertragsklauseln sind ebenfalls unwirksam:

  • “Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre” (BGH WuM 2006, 248).
  • “Auf die üblichen Fristen wird Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre” (BGH VIII WuM 2006, 377; WuM 2006, 308).
  • “Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von 3 Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von 5 Jahren und in anderen Nebenräumen von 7 Jahren durchzuführen …” (BGH WuM 2004, 660).
  • “Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen” (OLG Düsseldorf, NZM 2006, 462, für ein gewerbliches Mietverhältnis).

Die Folge von starren Fristen ist, dass der Mieter überhaupt nicht renovieren muss, sondern die erforderlichen Arbeiten bei Bedarf vom Vermieter verlangen kann.

Die Klausel zu den Schönheitsreparaturen ist hingegen wirksam, wenn ein “weicher” Fristenplan zugrunde liegt. Dann steht im Mietvertrag, dass die Schönheitsreparaturen “im Allgemeinen”, “in der Regel” oder “üblicherweise” in den angegebenen Zeitabständen durchzuführen sind (BGH WuM 2006, 248; LG Berlin GE 2005, 484). Das Gleiche gilt für die Bestimmung, dass die Arbeiten “grundsätzlich” zu den genannten Fristen auszuführen sind (LG Berlin GE 2006, 449).

Wirksam sind deshalb z. B. folgende Klauseln:

  • “Im Allgemeinen werden die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: … “
  • “Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel in folgenden Zeitabständen durchzuführen: … ” Es folgt jeweils die Aufzählung der üblichen Fristen – 3 / 5 / 7 Jahre.

Wird die Gültigkeit der Fristen im Mietvertragsformular eingeschränkt, handelt es sich um “weiche” Fristen. Die Formularklausel, wonach die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit “regelmäßig” nach Ablauf bestimmter, nach Art der Räume gestaffelter Fristen seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen sind, enthält keinen “starren” Fristenplan, der zur Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel führt (BGH v. 20.3.2012 – VIII ZR 192/11 -). Als nicht “starr” hat der Bundesgerichtshof aber auch eine Klausel angesehen, wonach die Schönheitsreparaturen “in der Regel … spätestens” zu den angegebenen Fristen durchzuführen sind (BGH WuM 2005, 716). Auch wenn im Mietvertrag steht, dass der Vermieter die Fristen “auf Antrag in besonderen Ausnahmefällen nach billigem Ermessen” verlängern kann, sind die Fristen laut Bundesgerichtshof nicht “starr” und damit wirksam (BGH WuM 2005, 50).

c) Weitere Klauseln

Der Vermieter hat bei einer vom Mieter unrenoviert übernommenen Wohnung keinen Anspruch auf vorzeitige Schönheitsreparaturen (BGH RE WuM 87, 306). Deshalb ist eine Vertragsklausel, nach der der Mieter “nach Bedarf” renovieren soll, unwirksam, denn damit müsste er unter Umständen auch für eine Abnutzung aufkommen, den der Vormieter verursacht hat (OLG Karlsruhe RE WuM 92, 349; OLG Stuttgart RE WuM 89, 121). Das gilt auch, wenn im Vertrag steht: “Ein Bedarf gilt mindestens dann als gegeben, wenn die Fristen nach dem Fristenplan verstrichen sind.” Damit soll der Mieter verpflichtet werden, nicht nur nach Ablauf der Fristen, sondern im Zweifel auch früher, nämlich “bei Bedarf”, zu renovieren. Das ist mehr, als der Bundesgerichtshof erlaubt (OLG Stuttgart RE WuM 89, 121).

Unwirksam ist auch die Klausel: “Der Mieter hat alle während seiner Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen turnusmäßig auszuführen, ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn und ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der erstmaligen Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen” (LG Berlin WuM 93, 261).

Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in “neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen”, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat (BGH v. 18.6.2008 – VIII ZR 224/07 -; BGH v. 18.2.2009 – VIII ZR 166/08 -). Die Klausel, die dem Mieter bezüglich der Farbwahl Vorgaben macht, ist nur wirksam, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt des Auszugs aus der Wohnung gilt und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt. Die Einengung der Farbwahl auf die Farbe “Weiß” schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters zu stark ein und benachteiligt ihn unangemessen (BGH v. 14.12.2010 – VIII ZR 198/10 -).

Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu “weißen”, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam, da der Begriff “weißen” bei der nach § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung jedenfalls auch dahin verstanden werden kann, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen hat (BGH v. 23.9.2009 – VIII ZR 344/08 -; BGH v. 21.9.2011 – VIII ZR 47/11 -). Dies führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt (BGH v. 20.1.2010 – VIII ZR 50/09 -; BGH v. 14.12.2010 – VIII ZR 198/10 -).

Eine in Formularmietverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen “ausführen zu lassen”, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann (BGH v. 9.6.2010 – VIII ZR 294/09 -). Fachhandwerkerklauseln machen die Abwälzung der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam. Für eine geltungserhaltende Reduktion ist hier kein Platz (BGH v. 9.6.2010 – VIII ZR 294/09 -).

Eine unzulässige Außenanstrichabwälzung liegt auch dann vor, wenn nur von “Türen und Fenstern” die Rede ist (BGH v. 13.1.2010 – VIII ZR 48/09 -).

Wichtig: Unwirksam ist auch eine Klausel, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der “bisherigen Ausführungsart” abweichen darf, ist auch dann insgesamt – und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (BGH WuM 07, 259). Das gilt auch dann, wenn sich das Zustimmungserfordernis auf erhebliche Abweichungen beschränkt (BGH v. 11.9.2012 – VIII ZR 237/11 -).

Wirksam ist hingegen eine Klausel, die angemessene Fristen für die Schönheitsreparaturen festlegt und den Mieter verpflichtet, “spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad der Abnutzung erforderlichen Arbeiten durchzuführen” (BGH WuM 2005, 243; WuM 2004, 333). Danach besteht eine Pflicht zur Renovierung nur, wenn die Fristen für die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen beim Auszug unerledigt abgelaufen sind. Unwirksam ist eine solche Regelung aber, wenn sie auf einen starren Fristenplan (siehe oben) Bezug nimmt (BGH WuM 2006, 248).

8. Schönheitsreparaturen beim Auszug

Die Frage, ob der Mieter Schönheitsreparaturen zu erledigen hat, stellt sich zumeist erst beim Auszug. Auch hier gilt: Steht im Mietvertrag überhaupt nichts zu Schönheitsreparaturen, kann der Mieter die Wohnung unrenoviert übergeben. Enthält der Mietvertrag eine zulässige Abwälzung der Schönheitsreparaturen, muss der Mieter in der Regel auch nicht zu Pinsel und Farbe greifen, wenn die üblichen Fristen (3, 5 und 7 Jahre) beim Auszug noch nicht abgelaufen sind. Besteht keine Renovierungspflicht, muss der Mieter nur für die ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung sorgen. Arbeiten, die als Schönheitsreparaturen anzusehen sind, muss er nicht durchführen. Normal abgenutzte Tapeten kann er hinterlassen. Bilder- und Möbelflecken verpflichten nicht zur Renovierung (LG Köln WuM 73, 208). Auch Dübellöcher müssen grundsätzlich nicht beseitigt werden.

Achtung: Der Mieter braucht nicht mehr zu renovieren, wenn der Nachmieter die Wohnung bereits bewohnt, abgenutzt und auch schon renoviert hat (LG Wiesbaden WuM 87, 214). Auch wenn der Vermieter den Mieter veranlasst hat, einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen, muss der Mieter beim Auszug keine Schönheitsreparaturen vornehmen (LG Nürnberg-Fürth WuM 81, 159), es sei denn, das wurde ausdrücklich vereinbart.

a) Klauseln zur Auszugsrenovierung

Einige Verträge enthalten Klauseln über eine Renovierung beim Auszug. Solche Regelungen sind unwirksam, soweit die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit unberücksichtigt bleiben (BGH WuM 2003, 436; OLG Hamm RE WuM 81, 77; OLG Frankfurt RE WuM 81, 272; LG Berlin WuM 93, 261).

Im Übrigen: Eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters ist auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB benachteiligt (BGH v. 12.9.2007 – VIII ZR 316/06 -).

Wirksam ist hingegen eine Klausel, wonach der Mieter beim Auszug renovieren muss, wenn die im Mietvertrag angegebenen Fristen, die angemessen sein müssen, seit der letzten Renovierung verstrichen sind (BGH WuM 2003, 436; WuM 98, 592).

Unwirksam sind demnach z.B. folgende Vertragsklauseln:

  • “Die Mieträume sind bei Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen … vereinbarten Zeitablauf zurückzugeben” (BGH WuM 2003, 436).
  • “Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung in gut dekoriertem Zustand zurückzugeben” (LG Hamburg WuM 84, 74).
  • “Der Mieter verpflichtet sich, bei Auszug die Wohnung fachgerecht in frisch renoviertem Zustand zurückzugeben” (LG Berlin GE 99, 775).
  • “Der Mieter ist bei unerwartet eintretendem Auszug schon nach mehr als zwei Jahren zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet” (LG Hamburg WuM 91, 681).
  • Tapetenklausel: In einigen Mietvertrag steht, dass der Mieter beim Auszug die Tapeten entfernen muss. Auch das Beseitigen von Tapeten, ohne neue anzubringen, ist eine Endrenovierung. Die Vereinbarungen zu den Schönheitsreparaturen sind unwirksam, wenn sie nicht die Mietdauer und die letzten Renovierungsarbeiten berücksichtigen (BGH WuM 2006, 308; WuM 2006, 310).
  • Bei einer Klausel, wonach der Mieter die Wohnung in neutralem Farbton neu gestrichen übernimmt und sich zur Rückgabe in dem so beschriebenen Zustand verpflichtet, handelt es sich um eine unwirksame Endrenovierungsklausel (BGH v. 18.2.2009 – VIII ZR 166/08 -).

Achtung: Auch wenn der Mietvertrag keine Bestimmungen zur Renovierung beim Auszug enthält, muss der Mieter diese Arbeiten häufig dennoch erledigen. Enthält der Mietvertrag eine wirksame Klausel zu den laufenden Schönheitsreparaturen, sind die nach Räumen gestaffelten üblichen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren zu beachten. Die jeweils fälligen Räume müssen spätestens beim Auszug renoviert sein. Der Mieter muss also überfällige Malerarbeiten nachholen. Räume, für die die jeweilige Frist noch nicht abgelaufen ist, müssen hingegen nicht renoviert werden. Beispiel: Der Mieter zieht nach 4 Jahren aus. Er muss spätestens dann nur Küche und Bad renoviert haben, alle anderen Räume nicht. Das gilt auch dann, wenn er beim Einzug eine Anfangsrenovierung durchgeführt hat, zu der er vertraglich nicht verpflichtet war. Diese “freiwillige” Renovierung zählt nicht mit (OLG Karlsruhe RE WuM 92, 349). Behauptet der Mieter, dass die Wohnung noch in gutem Zustand ist und deswegen eine Renovierung trotz Ablauf der Fristen nicht erforderlich ist, trägt er die Beweislast. Im Streitfall kann er dies z. B. mithilfe eines Sachverständigen belegen (LG Hamburg WuM 2005, 453). Liegt die letzte Renovierung lange zurück, muss unter Umständen beim Auszug vollständig renoviert werden (OLG Köln WuM 88, 22). Die weit verbreitete Meinung, dass der Mieter beim Auszug nicht renovieren muss, wenn er beim Einzug eine unrenovierte Wohnung vorgefunden hat, ist also falsch! Macht der Mieter geltend, dass er beim Auszug nicht zu renovieren brauche, weil er die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der vorgesehenen Fristen vorgenommen habe, muss er das im Streitfall belegen können. Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Mieter die Beweislast hierfür auferlegt, ist wirksam. Sie entspricht der gesetzlichen Regelung (BGH WuM 98, 592).

Empfehlung: Bewahren Sie die Rechnungen des Malerfachbetriebs oder für das gekaufte Material (Werkzeug, Farben und Tapeten) sorgfältig auf. Nützlich sein kann auch eine schriftliche Bestätigung von Bekannten oder Verwandten, die beim Renovieren geholfen haben.

b) Sonstige Vertragsklauseln über die Rückgabe

In vielen Formularmietverträgen stehen Klauseln, wie der Mieter die Wohnung beim Auszug zu übergeben hat. Es ist z.B. festgeschrieben, dass die Wohnung “in ordnungsgemäßem Zustand” oder “in vertragsgemäßem Zustand” zurückzugeben ist. Diese Pflicht besteht für den Mieter auch ohne ausdrückliche Erwähnung im Mietvertrag. Dadurch wird keine eigenständige Pflicht zur Renovierung begründet (OLG Düsseldorf NJW-RR 1992, 1096). Auch durch andere Klauseln wie “bezugsfertig” oder der Mieter soll “den ursprünglichen Zustand wiederherstellen”, wird er grundsätzlich nicht zu Schönheitsreparaturen beim Auszug verpflichtet. Für eine Rückgabe “in bezugsfertigem Zustand” reicht es aus, dass ein Nachmieter jederzeit Möbel unterstellen kann (LG Köln WuM 85, 245; AG Fulda WuM 75, 208), der Mieter muss deshalb nicht extra renovieren (OLG München WuM 85, 62; LG Köln WuM 75, 245). Auch die Vertragsbestimmung: “Die Mietsache ist in dem Zustand wie übernommen zurückzugeben”, bedeutet nicht, dass der Mieter zusätzliche Schönheitsreparaturen vornehmen muss (OLG München WuM 85, 62). Nur wenn eine übermäßige Abnutzung beim Auszug vorliegt, können Arbeiten nötig werden (BGH WuM 82, 296). Ein solcher Fall kann auch vorliegen, wenn der Mieter nach dem Vertrag zwar nicht am Ende, aber während des laufenden Mietvertrages regelmäßig renovieren sollte und dies nicht getan hat. Dann ist die Vertragsklausel “Übergabe in bezugsfertigem Zustand” dahingehend auszulegen, dass die Wohnung so zurückgegeben werden muss, wie sie normalerweise bei ordentlicher regelmäßiger Renovierung aussehen würde, also ohne größere Schäden und Abnutzungen (OLG Düsseldorf WuM 94, 323).

Ist die Wohnung “besenrein” zurückzugeben, heißt das nicht zwangsläufig, dass die Renovierungspflicht entfällt. Das ist ein häufiges Missverständnis. Enthält der Mietvertrag eine wirksame Klausel zu den laufenden Schönheitsreparaturen, muss der Mieter fällige Arbeiten beim Auszug nachholen, wenn die Fristen abgelaufen sind. Unabhängig davon bedeutet “besenrein” lediglich, dass grobe Verschmutzungen zu beseitigen sind (BGH WuM 2006, 513). Besteht keine Renovierungspflicht, genügt es, die Wohnung ist in sauberem Zustand zurückzugeben (AG Schleiden WuM 2000, 436; AG Miesbach WuM 92, 603; AG Köln WuM 80, 185). Der Mieter muss aber nicht die Küche und den Keller von Grund auf reinigen, auch die Fenster müssen nicht frisch geputzt sein (LG Berlin GE 80, 667).

9. Quotenklausel

Sind die üblichen Fristen für Schönheitsreparaturen von 3, 5 und 7 Jahren beim Einzug noch nicht abgelaufen, muss der Mieter, beim Auszug in der Regel nicht renovieren. Viele Mietverträge enthalten aber eine Quoten- oder Abgeltungsklausel. Diese Klausel verpflichtet den Mieter einen festgelegten Anteil auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags zu zahlen. Der Bundesgerichtshof hat es für rechtens erklärt, dass der Mieter Abschlagszahlungen für nicht abgelaufene Renovierungsfristen entrichten muss (BGH WuM 2004, 663; WuM 2004, 466; WuM 98, 592). Der Mietvertrag muss eine entsprechende Bestimmung enthalten.

Eine Abgeltungsklausel muss folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Es darf kein Kostenersatz für 100 % festlegt sein. Die Klausel ist unwirksam, wenn sie für mehr als fünf Jahre zurückliegende Schönheitsreparaturen einen Ersatz von 100 % vorsieht (LG Berlin WuM 2002, 517; MM 2002, 481; GE 2001, 698; GE 2001, 492; GE 96, 1373; AG Leipzig WuM 2003, 663).
  • Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: “Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts”, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (BGH v. 29.5.2013 – VIII ZR 285/12 -). Für den Mieter muss die Möglichkeit bestehen, einen eigenen Kostenvoranschlag beizubringen.
    Dem Mieter darf nicht verboten werden, selbst zu renovieren, um die Zahlungspflicht abzuwenden. Die Klausel darf auch nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen kann, anstatt zu zahlen (AG Lörrach WuM 98, 216). Der Mieter kann abwarten, bis der Vermieter ihm einen Kostenvoranschlag vorlegt und dann entscheiden, ob er die Schönheitsreparaturen selbst durchführen möchte (LG Braunschweig WuM 2001, 484). Renoviert der Mieter selbst, müssen die Arbeiten fachmännisch ausgeführt sein. Andernfalls kann der Vermieter – anders als bei dem ansonsten vorgeschriebenen Verfahren – nach der Abgeltungsklausel sofort Geld verlangen, ohne dem Mieter eine Frist zu setzen und die Gelegenheit zur Nachbesserung zu geben (OLG Celle WuM 2001, 393).
  • Die genannten Fristen müssen sich an den üblichen nach 3, 5 und 7 Jahren gestaffelten Renovierungsfristen ausrichten. Ist die Klausel zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam, entfällt die Grundlage für die Quotenklausel (BGH RE WuM 88, 294; RE WuM 87, 306). Eine Quotenklausel, die auf eine unwirksame Renovierungsvereinbarung Bezug nimmt, begründet also keine Zahlungspflichten, z. B. wenn auf eine Klausel mit starren Fristen verwiesen wird (BGH WuM 2006, 248) oder wenn der Mieter auch “bei Bedarf” und nicht nur nach Fristenplan renovieren soll (OLG Stuttgart RE WuM 89, 121; LG Karlsruhe WuM 90, 201).
  • Die Fristen, die in der Quotenklausel selbst genannt sind, dürfen nur als Regel gelten. Sind die Fristen für die Kostenquoten “starr”, ist die Klausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (BGH WuM 06, 677 und BGH WuM 07, 260).
  • Die Quotenabgeltungsklausel ist aber auch dann unwirksam, wenn sie unverständlich ist, insbesondere weil sei es dem Mieter unmöglich macht, die zu zahlenden Beträge zu errechnen. Mit anderen Worten: Quotenklauseln, die gegen das sogenannte Transparenzgebot verstoßen, sind unwirksam (BGH v. 26.9.2007 – VIII ZR 143/06).
  • Die Abschlagszahlung darf nicht als pauschale Summe bestimmt werden, sondern muss immer als Quote in Relation zu den noch nicht abgelaufenen Renovierungsfristen stehen (AG Düsseldorf WuM 91, 681).

Ist die Quotenklausel wirksam, kann der Vermieter sofort Kostenersatz verlangen und muss nicht das Verfahren einhalten, das bei Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen notwendig ist (LG Köln WuM 2000, 545). Der Mieter schuldet den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer (BGH v. 16.6.2010 – VIII ZR 280/09 -). Vermieter von Sozialwohnungen dürfen bei der Vereinbarung von Abschlagszahlungen nur die geringere Kostenmiete erheben (OLG Hamm RE WuM 81, 196).

Wichtig: Eine unwirksame Quotenklausel macht nicht auch eine wirksame Abwälzungsklausel unwirksam (BGH v. 18.6.2008 – VIII ZR 224/07 -; BGH v. 18.11.2008 – VIII ZR 73/08 -).

10. Mehrere Klauseln

In vielen Mietverträgen finden sich mehrere Regelungen zu den Schönheitsreparaturen, möglicherweise an verschiedenen Stellen. Es gibt Klauseln zur Renovierungspflicht beim Einzug, während der Mietzeit und beim Auszug sowie zur Abgeltung für noch nicht abgelaufene Renovierungsfristen. Die Bestimmungen zu den Schönheitsreparaturen müssen möglichst klar und durchschaubar gehalten sein. Einerseits dürfen hieran keine zu hohen Anforderungen gestellt werden. Andererseits muss auch ein juristisch nicht vorgebildeter Mieter den Klauseln entnehmen können, in welchem Ausmaß er Renovierungsarbeiten durchführen oder Kosten tragen muss. Diese Grundsätze sind nicht eingehalten, wenn die Mieterpflichten zu den Schönheitsreparaturen in einem Mietvertrag mit einem Umfang von mehr als drei DIN-A4-Seiten an drei verschiedenen Stellen teilweise widersprüchlich festgehalten sind (LG Mannheim WuM 2000, 485).

Alle Bestimmungen zu den Schönheitsreparaturen müssen zusammen beurteilt werden, ob dem Mieter nicht zu viel auferlegt wurde. Denn für sich unbedenkliche Klauseln können in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen (BGH WuM 2006, 248; WuM 2003, 436; WuM 93, 175). Dabei sind nach dem Bundesgerichtshof auch so genannte Individualvereinbarungen einzubeziehen. Das sind Absprachen, die Vermieter und Mieter ausgehandelt haben und die deshalb nicht nach dem Recht über die Allgemeine Geschäftsbedingungen zu beurteilen sind.

Die Unwirksamkeit sämtlicher Vertragsbestimmungen zu den Schönheitsreparaturen kann sich auch ergeben, wenn nur eine der Klauseln für sich gesehen unwirksam ist (BGH WuM 2003, 436). Die Klauseln zur Renovierung können sogar dann unwirksam sein, wenn zwei Klauseln für sich betrachtet wirksam sind. Beispiel: Der Mietvertrag enthält eine Regelung, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ausführen muss. Darüber hinaus besteht eine Individualvereinbarung, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses renovieren muss. Aus der Summe beider Bestimmungen folgt die Unwirksamkeit der Formularklausel (BGH WuM 2006, 306).

Folgende Kombinationen von Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen sind am häufigsten anzutreffen:

  • Klauseln zu laufenden Schönheitsreparaturen und zum Auszug: Der Mietvertrag enthält die Verpflichtung die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu erledigen und zusätzlich die Pflicht auch beim Auszug zu renovieren. Berücksichtigt eine Klausel zur Auszugsrenovierung nicht, wie lange die letzten Schönheitsreparaturen zurückliegen, wird der Mieter unangemessen benachteiligt (BGH WuM 2006, 306).
  • Klauseln zu laufenden Schönheitsreparaturen und zum Einzug: Der Mietvertrag sieht vor, dass bereits beim Einzug und außerdem während des laufenden Mietverhältnisses zu renovieren ist. Dem Mieter wird zu viel auferlegt. Sämtliche Klauseln zu den Schönheitsreparaturen sind unwirksam (BGH WuM 93, 175).
  • Klausel zu laufenden Schönheitsreparaturen und Quotenklausel: Der Mietvertrag enthält neben einer gültigen Regelung zu den laufenden Renovierungsarbeiten eine unzulässige Abgeltungsklausel (Quotenklausel). Dann bleibt die Abwälzungsklausel wirksam (BGH v. 18.6.2008 – VIII ZR 224/07 -; BGH v. 18.11.2008 – VIII ZR 73/08 -). Ist umgekehrt die Klausel zu den laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam, verliert die Quotenklausel ihre Grundlage. Der Mieter muss beim Auszug ebenfalls keine Kostenanteile bezahlen (BGH WuM 2006, 248).

Achtung: In allen genannten Fällen sind sämtliche Regelungen zu den Schönheitsreparaturen unwirksam (BGH v. 18.6.2008 – VIII ZR 224/07 -). Das bedeutet, dass der Mieter überhaupt nicht renovieren muss, auch nicht während der Mietzeit!

11. Folgen unwirksamer Klauseln

Sind die Regelungen über die Schönheitsreparaturen unwirksam, treten die gesetzlichen Vorschriften in Kraft. Und die besagen, dass der Vermieter renovieren muss.

Achtung: Keiner Änderung des Mietvertrags zustimmen! Einige Vermieter verlangen, dass der Mieter wegen unwirksamer Regelungen zu den Schönheitsreparaturen eine Ergänzung zum Mietvertrag unterschreibt. Manche Vermieter behaupten sogar, sie hätten einen Anspruch hierauf, weil der Bundesgerichtshof die bestehenden Klauseln für unwirksam erklärt habe. Mieter sollten sich nicht unter Druck setzen lassen. Der Bundesgerichtshof hat tatsächlich viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Das ist das Risiko des Vermieters, der einen Formularmietvertrag mit solchen Klauseln verwendet. Er hat keinen Anspruch auf Korrektur des Mietvertrags.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (BGH v. 9.7.2008 – VIII ZR 181/07 -). Mieter sollten bei einer Mieterhöhung deshalb (insoweit) die Zustimmung verweigern.

Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum (“Sozialwohnungen”) ist der Vermieter hingegen berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (BGH v. 24.3.2010 – VIII ZR 177/09 -), vorausgesetzt, dass der Vermieter dem Mieter eine wirksame, neue Vereinbarung über eine Schönheitsreparaturpflicht angeboten hat (BGH v. 31.8.2010 – VIII ZR 28/10 -).

Für den Mieter stellt sich die Frage, ob er vom Vermieter Geld zurückverlangen kann, wenn er in der Vergangenheit auf Grundlage einer unwirksamen Klausel renoviert hat. Dies ist grundsätzlich zu bejahen: Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen (BGH v. 27.5.2009 – VIII ZR 302/07 -).

Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses (BGH v. 4.5.2011 – VIII ZR 195/10 -). Gleichermaßen verjähren Bereicherungsansprüche des Mieters, wenn er aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen gezahlt hat (BGH v. 20.6.2012 – VIII ZR 12/12 -).

Hat der Mieter irrtümlich renoviert und dies in nicht fachgerechter Weise, scheidet ein Schadensersatzanspruch des Vermieters in der Regel trotzdem aus: Bei unwirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen kann es dahin stehen, ob ein Anstrich z.B. der Fenster durch einen Mieter nicht fachgerecht ausgeführt wurde. Hierdurch entstandene Beschädigungen, wie etwa übermäßige Farbaufträge wären im Zuge der vom Vermieter ohnehin auszuführenden Schönheitsreparaturen zu beseitigen (BGH v. 31.8.2010 – VIII ZR 42/09 -).

Ausnahmsweise wirkt sich der “Pfusch” doch zu Lasten des Mieters aus, nämlich dann, wenn die Beschädigungen nicht durch normale Schönheitsreparaturen zu beseitigen sind. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die Raufasertapete entfernt werden muss, obwohl sie erst einmal überstrichen worden war, dies jedoch in einer die Körnung unsichtbar machenden Weise.

Dieser – inzwischen aktualisierte – Text basiert auf einem Artikel aus dem Mieterlexikon des Deutschen Mieterbundes. Wir danken für die Abdruckgenehmigung.

 

Dieses Merkblatt ersetzt keine Rechtsberatung. Vor Befolgung der Hinweise sollten Sie unbedingt rechtlichen Rat einholen. Der BERLINER MIETERVEREIN e.V. steht Ihnen dabei gern zur Verfügung.