Info 165, Wegfall der Anschlussförderung

Der Senat von Berlin hatte im Frühjahr 2003 den Wegfall der Anschlussförderung für einen Teil der Berliner Sozialwohnungen sowie eine Härtefallregelung für Mieter beschlossen. Das Bundesverwaltungsgericht (v. 11.5.2006 - BVerwG 5 C 10/05 -) hat die Rechtmäßigkeit der Einstellung von Anschlussförderung im Jahre 2006 bestätigt.

Im Folgenden stellen wir die Auswirkungen für Mieter bei einem Wegfall der Anschlussförderung dar:

1. Was ist "Anschlussförderung"?

Jahrelang gewährte das Land Berlin nach Maßgabe der sogenannten Anschlussförderungsrichtlinien (zuletzt GVBl. 1997, Seite 926) den Vermietern Zuwendungen zur Bewirtschaftung öffentlich geförderter Sozialwohnungen. Dies hatte seinen Grund darin, dass seit Anfang der 70er Jahre der Soziale Wohnungsbau mit degressiven Aufwendungsdarlehen und -zuschüssen gefördert wurde. Diese Mittel - auch als Grundförderung bezeichnet - wurden nur für einen Zeitraum von 15 Jahren bewilligt. Nach diesen ersten 15 Jahren waren aber die für die Finanzierung des Gebäudes an die Geschäftsbanken zu zahlenden Kredite noch nicht getilgt. Um die bei Auslaufen der Förderung - trotz schrittweisen Förderungsabbaus - eintretende erhebliche Steigerung der Mietbelastung allgemein tragbar zu halten, wurde danach die sogenannte Anschlussförderung gewährt. Die Anschlussförderung verlängerte also die Grundförderung.

2. Was bedeutet der Wegfall der Anschlussförderung?

Auch nach Ende der Grundförderung gilt eine Wohnung weiter als öffentlich gefördert (vgl. § 15 Abs. 2 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG)), mit der Folge, dass der Vermieter die Kostenmiete verlangen kann. Bei Mieterhöhungen stellt der Berliner Mietspiegel hier also keine rechtliche Begrenzung dar. Er kommt - da weiterhin das WoBindG gilt - nicht zur Anwendung. Anders als bei Gewährung von öffentlicher Anschlussförderung ist nunmehr die Kostenmiete aber unsubventioniert und liegt deshalb erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbaren nicht geförderten - freifinanzierten - Wohnraum. Im Ergebnis bedeutet dies, dass dann Nettokaltmieten von 10 bis 20 Euro pro Quadratmeter und Monat rechtswirksam vom Vermieter gefordert werden können. Dem Mieter bleibt dann nur noch die Kündigung des Mietverhältnisses.

3. Welche Wohnungen sind betroffen?

Es handelt sich um circa 28.000 Wohnungen der Baujahrgänge 1986 bis 1997 im 1. Förderweg (so genannter Sozialer Wohnungsbau), also nicht um den 2. Förderweg (vereinbarte Förderung; meist Staffelmietvereinbarungen). Die Grundförderung läuft 15 Jahre nach Fertigstellung aus; also Baujahr plus 15 = Jahr des Problembeginns. Die Wohnungen liegen jeweils zur Hälfte im Ost- bzw. Westteil Berlins. Bis 2014 fallen circa 2.000 bis 2.500 Wohnungen pro Jahr aus der Förderung.

Welche Wohnungen konkret betroffen sind, kann unter den Telefonnummern
bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung unter 030 / 90139 5036
sowie bei der Investitionsbank Berlin (IBB) unter 030 / 2125 2660
oder schriftlich (!) beim Berliner Mieterverein e.V.
erfragt werden.

4. Das Problem: Kostenmiete

Der Vermieter ist gemäß § 10 Abs. 1, 2 WoBindG berechtigt, nach Wegfall der Förderung durch einseitige Erklärung die Kostenmiete zu verlangen (im Durchschnitt bis zu 12,00 Euro, maximal bis zu 21,65 Euro monatlich netto kalt). Die Erhöhung tritt vom nächsten Monatsersten ein, wenn die Erklärung bis zum 15. des Monats beim Mieter eingeht.

Daneben gilt die Berliner Sonderregelung des § 1 des Wohnraumgesetz Berlin - WoG Bln - vom 1. Juli 2011 (GVBl. 2011, S. 319). Hiernach verschiebt sich der Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung, wenn diese mehr als 10 Prozent oder innerhalb von vier Jahre mindestens 15 Prozent beträgt, um drei Monate.

Beispiel:
Zugang der Mieterhöhung am 13.10.2011;

Neue Miete erstmals zu zahlen im Februar 2012.

§ 1 WoG Bln

Erhöht sich die Miete einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung, abgesehen von Erhöhungen nach den §§ 559 und 560 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, um mindestens 10 vom Hundert oder innerhalb von vier Jahren um mindestens 15 vom Hundert, so kann der Mieter bis zum Ablauf des dritten Monats nach dem Monat, in dem die Mieterhöhungserklärung zugegangen ist (Überlegungsfrist), außerordentlich mit Wirkung bis spätestens zum Ablauf des sechsten Monats nach Zugang der Erklärung kündigen. Kündigt der Mieter innerhalb dieser Frist das Mietverhältnis, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. Andernfalls tritt die Mieterhöhung nach Ablauf der Überlegungsfrist ein.

Hinweis: Die Bezugnahme auf die §§ 559, 560 BGB ist irreführend. Eine Mieterhöhung nach diesen Vorschriften kann es nicht geben. Es ist wohl die analoge Anwendung gemeint. Also: Erhöhung der Kostenmiete wegen Betriebskostensteigerungen oder Modernisierungen.

Ob eine geringere als die Kostenmiete verlangt wird (Mietverzicht), hängt von der konkreten Situation des Objekts ab. Ein Leerziehen durch Verlangen der Kostenmiete kann bei entsprechender Verwertungsmöglichkeit als leere Eigentumswohnung im Interesse des Vermieters sein.

Diverse Vermieter machen - vorerst! - nur Mieterhöhungen um den planmäßigen Abbau der Förderung geltend und verzichten explizit bzw. schlüssig auf Geltendmachung der an sich zulässigen Kostenmiete. Darin kann ein Mieterhöhungsausschluss gemäß § 10 Abs. 4 WoBindG gesehen werden. Im Einzelfall kann es strittig sein, ob ein Verzicht nur zeitweise oder dauerhaft anzunehmen ist (vgl. Friers in GE 03, 796).

5. Härtefallregelung

Nach den Mietausgleichsvorschriften 2011 (ABl. 2011, Seite 2345) gibt es auf Antrag für Betroffene unter bestimmten Voraussetzungen bei Mieterhöhungen Mietausgleich und bei Wohnungswechsel eine Umzugskostenhilfe.

Wir empfehlen die sorgfältige Lektüre dieser Vorschriften, die wir weiter unten in diesem Info im Wortlaut dokumentieren.

Nähere Informationen zu den Voraussetzungen und der Beantragung erhalten Sie bei der Investitionsbank Berlin (IBB). Die Infohotline der IBB für Mieter ist unter der Telefonnummer 030 / 2125-2660 zu erreichen.

6. Sonderkündigungsrecht nach § 11 WoBindG

Gemäß § 11 WoBindG ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis spätestens am 3. Werktag des Monats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Dann tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Beispiel: Die Mieterhöhung geht Anfang Januar zu. Sie entfaltet Wirkung zum 1.2. Der Mieter kann spätestens bis zum 3.2. zum nächsten Monatsende, also zum 31.3. kündigen.

Im Klartext: Der Mieter hat im ungünstigsten Fall nur zwei Wochen Überlegungsfrist, ob er kündigt und dann knapp zwei Monate Zeit, sich eine neue Wohnung zu suchen (siehe deshalb auch unten Nr. 7.).

Bei Mieterhöhungen wegen Abbaus öffentlicher Förderung wird das Sonderkündigungsrecht teilweise verneint, wenn der Abbau der Förderung (Degression) dem Mieter mietvertraglich detailliert bekannt gegeben worden war (LG Lüneburg v. 22.3.1984 - 1 S 409/83 -, WuM 84, 160; GE 87, 1051).

Das Sonderkündigungsrecht ist aber auch bei Abbau der öffentlichen Förderungsmittel jedenfalls dann nicht ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag den Abbau der Aufwendungshilfen nicht für den Mieter kalkulierbar darstellt (vgl. LG Berlin vom 22.12.95 - 65 S 242/95 -, MM 96, 125; WuM 97, 117). Bei Mieterhöhungen wegen Wegfalls der Anschlussförderung - mit dem zum Zeitpunkt der Mietvertragabschlüsse niemand rechnen konnte -, ist mithin die Anwendbarkeit von § 11 WoBindG unzweifelhaft.

Das Sonderkündigungsrecht nach § 11 WoBindG kann auch bei einer Nachforderung auf den durch Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrag für Betriebskosten wahrgenommen werden. Dies ergibt sich aus folgender Verweisungskette: § 20 Abs. 4 NMV verweist auf § 4 Abs. 8 NMV, dieser auf § 10 WoBindG und jener auf § 11 WoBindG (vgl. LG Bonn v. 2.10.1981 - 6 S 449/81 -, WuM 81, 282).

Der Mieter ist berechtigt, das Sonderkündigungsrecht auch dann wahrzunehmen, wenn die Mieterhöhungserklärung erkennbar unwirksam war (AG Brakel v. 23.9.1983 - 7 C 405/83 -, WuM 83, 349; zweifelhaft). § 11 WoBindG ist hingegen nicht auf Erklärungen des Vermieters, wonach sich die Miete verringert, entsprechend anzuwenden (AG Solingen v. 18.12.1984 - 13 C 878/83 -,WuM 86, 362).

Hält der Mieter die kurze Kündigungsfrist des § 11 Abs. 1 WoBindG nicht ein, sondern spricht er die Kündigung zu einem späteren Zeitpunkt aus, ist die Kündigung insgesamt unwirksam (AG Tempelhof-Kreuzberg v. 19.11.1998 - 16 C 268/98 -, MM 00, 90), jedenfalls soweit sie nicht hilfsweise auch als ordentliche Kündigung erklärt wurde.

7. Sonderkündigungsrecht nach § 1 WoG Bln

Der schon oben unter 4. vorgestellte § 1 WoG Bln enthält ein weiteres Sonderkündigungsrecht für Mieter, wenn die Mieterhöhung mehr als 10 Prozent oder innerhalb von vier Jahre mindestens 15 Prozent beträgt.

Hier haben die Mieter drei Monate Zeit, sich darüber klar zu werden, ob sie das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen wollen. Tun sie es, endet das Mietverhältnis spätestens zum Ablauf des sechsten Monats nach Zugang der Mieterhöhung. Aus dem Wort "spätestens" ergibt sich nach unserer Auffassung, dass auch mit einer kürzeren Frist - allerdings immer zum Ablauf eines Monats - gekündigt werden kann.

Beachte: § 11 WoBindG (siehe oben 6.) gilt weiter für Mieterhöhungen, die nicht unter § 1 WoG Bln fallen.

8. Sonderkündigung bei Gleitklausel

Ist zwischen Mieter und Vermieter vereinbart, dass die jeweils zulässige Miete als vertraglich vereinbarte Miete anzusehen ist (Mietanpassungsklausel oder Gleitklausel), darf die Mieterhöhung für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginn des der Erklärung vorangegangenen Kalenderjahres nachgefordert werden (§ 10 WoBindG in Verbindung mit § 4 Abs. 8 NMV). Eine Ankündigung ist nicht notwendig. Eine weiter rückwirkende Mieterhöhung wäre nur zulässig, wenn der Eigentümer die Nachforderung aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, erst nach dem Ende des auf die Erhöhung der laufenden Aufwendungen folgenden Kalenderjahres geltend machen konnte und sie innerhalb von drei Monaten durchführt.

Auch bei Vorhandensein einer Mietpreisgleitklausel bedarf es - entgegen des Wortlauts vieler Klauseln - einer Mieterhöhung nach § 10 WoBindG - zumindest als Fälligkeitsvoraussetzung
(vgl. unser

Info Nr. 53).

Durch den Hinweis im Mietvertrag, dass sich die Kostenmiete nach Maßgabe gesetzlicher Vorschriften erhöhen oder ermäßigen könne (so genannte Gleitklausel), wird das Sonderkündigungsrecht des Mieters nicht ausgeschlossen (LG Kassel v. 8.10.1981 - 1 S 210/81 -, WuM 83, 348; LG Bremen v. 15.5.1985 - 5 S 33/85 -, WuM 85, 394; LG Berlin v. 22.12.1995 - 65 S 242/95 -, MM 96, 125; WuM 97, 117).

Auch bei einer rückwirkenden Mieterhöhung gemäß § 4 Abs. 8 NMV steht dem Mieter deshalb das Sonderkündigungsrecht gemäß § 11 WoBindG bzw. § 1 WoG Bln zu (AG Oberhausen v. 4.3.1975 - 12 C 429/74 -, WuM 78, 112; AG Bonn v. 31.10.1979 - 5 C 381/79 -, WuM 80, 158; LG Hannover v. 31.1.1992 - 10 S 71/91). Die Kündigungsfrist wird in einem solchen Fall so berechnet, als ob dem Mieter eine Mieterhöhung (nur) mit zukünftiger Wirkung zugegangen wäre (LG Bremen v. 15.5.1985 - 5 S 33/85 -, WuM 85, 394). Deshalb werden auch die Nachforderungsbeträge nicht fällig, wenn der Mieter sein Sonderkündigungsrecht nach § 11 WoBindG bzw. § 1 WoG Bln ausübt.

9. Ordentliche Kündigung

Versäumt der Mieter die Kündigung nach § 11 WoBindG oder nach § 1 WoG Bln, ist er auf sein ordentliches Kündigungsrecht beschränkt. Hier hat er - je nach Vertragsgestaltung und Wohndauer - eine Kündigungsfrist bis zu 12 Monaten (vgl. § 573 c Abs. 4 BGB i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB). In der Regel jedoch kann er mit einer Dreimonatsfrist kündigen. Zu den Einzelheiten der Berechung der Kündigungsfrist siehe unser

Info Nr. 91.

10. Außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs.1 BGB

Es ist im Einzelfall weiterhin zu prüfen, ob dem Mieter die Kündigung aus wichtigem Grund zur Seite steht, wenn er mit einer exorbitanten Mieterhöhung bis zum Kostenmietniveau konfrontiert wird. Die Abwägung der beiderseitigen Interessen wird zwar nicht dazu führen, dass der Mieter fristlos wird kündigen können, wohl aber kann es im Einzelfall gerechtfertigt sein, dem Mieter die Kündigung nach § 543 Abs.1 BGB mit dreimonatiger Frist zuzubilligen (vgl. LG Berlin v. 31.5.2002 - 64 T 46/02 -, ZMR 02, 752). Die Tatsache, dass dem Mieter das Sonderkündigungsrecht des § 11 WoBindG für einen kurzen Zeitraum zur Verfügung stand, schließt die nachfolgende Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB nicht aus (vgl. zu einem ähnlich gelagerten Fall LG Berlin v. 24.11.1994 - 67 S 88/94 -, MM 95, 144).

11. Empfehlungen für Mieter

Da die Prognose über die künftige Mietentwicklung der betroffenen Wohnungen derzeit schwer ist sowie das Risiko einer künftigen Insolvenz des Vermieters im Raume steht, kann es für Mieterhaushalte durchaus sinnvoll sein, unabhängig von einer aktuellen Mieterhöhung eine ordentliche Kündigung schon jetzt auszusprechen und sich auf die Suche nach einer anderen Wohnung zu begeben. Dafür spricht, dass sich die Wohnungsmarktsituation in Berlin seit einiger Zeit für Mieter wieder stetig verschlechtert und mit einer erneuten Trendwende nicht mehr zu rechnen ist. So mag es (für mobile und relativ zahlungskräftige Haushalte) erwägenswert sein, lieber jetzt die Wohnung zu wechseln, als in einigen Jahren im Rahmen der zu erwartenden Umzugswelle in Konkurrenz zu den anderen "Anschlussförderungsopfern" auf dem Wohnungsmarkt zu stehen.

Dagegen spricht, dass mit einer solchen Kündigung auch die Umzugskostenhilfe verloren gehen.

Die Rechtsberatung kann hier weder zu der einen, noch zu der anderen Verfahrensweise raten. Die Entscheidung hat allein der Mieter zu treffen. Mieter haben in jedem Fall zu entscheiden, ob sie aktiv werden oder aber abwarten wollen, "was da auf sie zukommt".

Bei der Rechtsberatung sollte aber noch auf folgende Punkte geachtet werden:

12. Kündigung und Ersatzwohnung

Geht eine hohe nicht mehr bezahlbare Mieterhöhung zu, dann sollte der Mieter sicherheitshalber nach § 1 WoGBln kündigen, auch wenn er noch keine neue Wohnung hat und gegebenenfalls in der alten Wohnung auch nach Ablauf der Kündigungsfrist bleiben.

Er hätte dann für den Zeitraum zwischen Mietvertragsende und tatsächlicher Räumung als Nutzungsentschädigung nur die ortsübliche Miete und nicht die Kostenmiete zu zahlen (§ 546 a Abs. 1 BGB). Nimmt er nämlich das Sonderkündigungsrecht gemäß § 1 WoGBln nicht in Anspruch, könnte er nur fristgemäß, d.h. nach den in aller Regel vertraglich vereinbarten längeren Kündigungsfristen von bis zu einem Jahr kündigen.

Zwar gibt die Vorschrift des § 546 a Abs. 1 BGB dem Vermieter ein Wahlrecht, ob er für den Zeitraum nach Beendigung des Mietvertrages die ortsübliche Miete verlangt oder "die vereinbarte Miete". Auch wird durch eine Mieterhöhung nach § 10 WoBindG die einseitig geltend gemachte neue Miete zu der Miete, die im Sinne der Vorschrift des § 546 a Abs. 1 BGB "vereinbart" ist. Dadurch, dass der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, entfaltet die Mieterhöhung jedoch keine Wirkung. Als "vereinbart" gilt deshalb die Miete, die vor der Mieterhöhung geschuldet wurde.

Einen "weiteren Schaden" im Sinne des § 546 a Abs. 2 BGB könnte der Vermieter nur dann geltend machen, wenn ihm der Nachweis gelänge, dass er die Wohnung zu einer Miete an einen Dritten hätte vermieten können, die über der ortsüblichen Miete liegt. Diesen Nachweis zu erbringen, dürfte für den Vermieter nicht so leicht sein.

Um die Kosten eines Räumungsprozesses zu vermeiden, sollte der Mieter frühzeitig mit dem Vermieter Kontakt aufnehmen und sofortige Räumung nach Bezug der neuen Wohnung zusichern (Hier ist auf jeden Fall eine rechtzeitige Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen!).

13. Erklärung nach § 545 BGB

Unabhängig davon, auf welche Weise die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses herbeigeführt wird, ist in jedem Fall § 545 BGB zu beachten, sollen die Anstrengungen zur Vertragsbeendigung nicht vergebens gewesen sein.

Auch in den Fällen, wo § 545 BGB formularvertraglich ausgeschlossen ist, ist eine Erklärung des Mieters nach § 545 Satz 1 BGB ratsam, da nicht jede formularvertragliche Ausschlussvereinbarung wirksam ist (vgl. OLG Schleswig v. 27.3.1995 - 4 REMiet 1/93 -, NJW 95, 2858; GE 95, 1409; WuM 96, 85; ZMR 96, 254).

14. Kaution

Droht Insolvenz des Vermieters, sollten sich die Mieter zur Sicherung der Kaution die insolvenzsichere Anlage (getrennt vom Vermögen des Vermieters, § 551 BGB) nachweisen lassen. Wenn dieser Nachweis nicht geführt wird, kann die Kaution mit der Miete verrechnet und neu vom Mieter entsprechend § 551 BGB angelegt werden. Hat der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen angelegt, steht dem Mieter in der Insolvenz des Vermieters ein Aussonderungsrecht zu, sonst nicht (OLG München v. 6.7.1990 - 21 U 2752/90 -, ZMR 90, 413). Bestehen jedoch Zweifel, ob der Vermieter die Kaution ausreichend gesichert hat sollte der Mieter spätestens dann, wenn er feststellt, dass sich die Vermögensverhältnisse des Vermieters verschlechtert haben, diesen auffordern, ihm unverzüglich die insolvenzfeste Anlage nachzuweisen. Weigert sich der Vermieter oder reagiert er gar nicht, darf der Mieter gemäß § 321 BGB den Kautionsbetrag zurückverlangen oder die Mietzinsansprüche mit der Kaution verrechnen, d.h. die Miete bis zur Höhe der eingezahlten Kaution zurückhalten (BGH v. 23.9.2009 - VIII ZR 336/08 -, MM 09, 370; WuM 09, 668).

Musterschreiben

Einschreiben mit Rückschein

An die Firma .......

.............................................

Datum:

Insolvenzsichere Anlage der Kaution - Zurückbehaltung der Betriebskosten

Sehr geehrte Damen und Herren,

hierdurch teile ich Ihnen mit, dass ich am ......... einen Mietvertrag mit ................... abgeschlossen und eine Mietsicherheit in Höhe von Euro ...... entrichtet habe.

Sie sind als mein derzeitiger Vermieter gemäß § 551 BGB verpflichtet, die Mietsicherheit getrennt von Ihrem Vermögen auf einem Sparbuch zu verwahren. Ich darf Sie daher auffordern, mir schriftlich bis zum ............ den bislang noch nicht erfolgten Nachweis zu erbringen, bei welchem Kreditinstitut und unter welcher Kontonummer sich das Kautionskonto für meine Kaution befindet.

Bis zu diesem Nachweis mache ich gemäß § 321 BGB von meinem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch: Ich werde die Miete bis zur Höhe der Kaution einschließlich der Zinsen einbehalten und auf ein auf meinen Namen angelegtes Sparbuch einzahlen. Danach werde ich Ihnen das Sparbuch mit der Maßgabe aushändigen, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution abzurechnen ist.

(Eine Fotokopie des Mietvertrages und der Quittung sind beigefügt.)

Mit freundlichen Grüßen

(Unterschrift-/en)

15. Wohnungssuche

Wegen der oben geschilderten - durch den Wegfall der Anschlussförderung hervorgerufenen - enormen Nachteile für Mieter müssen auch Wohnungssuchende darauf achten, nicht versehentlich einen Mietvertrag über eine Wohnung abzuschließen, die demnächst vom Wegfall der Anschlussförderung betroffen ist. Zwar ist der Vermieter verpflichtet, bei Mietvertragsabschluss auf diesen Umstand hinzuweisen und er macht sich nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsabschluss (vgl. § 311 Abs. 2 BGB) schadensersatzpflichtig, wenn er entsprechende Hinweise unterlässt. Gleichwohl raten wir Mietern, die eine Sozialwohnung anmieten wollen, vor Mietvertragsunterzeichnung unter oben (Punkt 3.) angegebenen Rufnummern nachzufragen, ob die Sozialwohnung auch künftig öffentlich gefördert wird.

Im Übrigen ist die Anmietung der vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen Wohnungen auch ohne Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines oder einer Bezugsberechtigung zulässig (vgl. Bekanntmachung vom 14.2.06 in ABl. 06, Seite 718 und vom 16.9.2008 in ABl. 08, 2265).

16. Entwarnung bei Vermieterwechsel?

Wechselt bei Objekten, die keine Anschlussförderung erhalten haben, die Eigentümerschaft (zu den einzelnen Formen des Eigentümerwechsels siehe die Aufzählung in § 5 Absatz 1 Nr. 1 - Nr. 7 WoG Bln), so ist die Eigenschaft öffentlich gefördert" per Gesetz beendet. Somit kann sich der neue Eigentümer sich nicht mehr auf das Kostenmietrecht des Sozialen Wohnungsbaus berufen. Vielmehr gilt das allgemeine Wohnraummietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Mieterhöhungen sind künftig durch den Mietspiegel begrenzt.

Wichtig: Diese Regelung gilt nur, wenn der Eigentümerwechsel nach dem 9.7.2011 liegt.

Durch § 5 Absatz 3 WoG Bln werden bei den genannten Fällen des Eigentümerwechsels in diesen Objekten sämtliche Bestandsmieten, welche über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, auf die ortsübliche Vergleichsmiete reduziert.

Offen ist zur Zeit noch, in welcher Form und mit welchem Inhalt die IBB die Mieter unterrichten wird.

§ 5 Absatz 3 WoG Bln gilt im übrigen nicht auch für Neuvermietungen nach dem Ende der Eigenschaft öffentlich gefördert. In diesen Fällen darf die "Marktmiete" verlangt werden.

§ 5 WoG Bln - Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" bei Objekten, die keine Anschlussförderung erhalten haben

(1) Bei mit öffentlichen Mitteln in Form von Aufwendungshilfen geförderten Objekten, deren erste Förderphase mit einer Dauer von 15 Jahren (Grundförderung) nach dem 31. Dezember 2002 ausläuft, endet die Eigenschaft "öffentlich gefördert"

1. im Falle der Zwangsversteigerung des Grundstücks oder Erbbaurechts mit der Erteilung des Zuschlags;

2. im Falle eines freihändigen Verkaufs im Zeitpunkt der wirksamen Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder der Wohnung auf den Erwerber;

3. im Falle der Übertragung der Befugnis zur wirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks oder der Wohnung auf einen Dritten, insbesondere durch Fälle der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums im Sinne des § 39 Absatz 2 Nummer 1 der Abgabenordnung, oder durch die Einräumung eines Nießbrauchsrechts oder einer Reallast;

4. mit der Eintragung des Beitritts neuer Gesellschafter beziehungsweise eines Wechsels von Gesellschaftern einer Kommanditgesellschaft, die Verfügungsberechtigte des betreffenden Grundstücks oder der betreffenden Wohnungen ist, in das Handelsregister, sobald die Summe der Haftsummen aller nach Inkrafttreten dieses Gesetzes beigetretenen Kommanditisten die Summe der Haftsummen jener Kommanditisten, die vor Inkrafttreten dieses Gesetzes Gesellschafter der Kommanditgesellschaft waren, übersteigt;

5. mit Eintragung der Auswechslung des Komplementärs einer Kommanditgesellschaft, die Verfügungsberechtigte des betreffenden Grundstücks oder der betreffenden Wohnungen ist, in das Handelsregister;

6. mit der Veräußerung von mehr als 50 vom Hundert der Gesellschaftsanteile an der Komplementär-Gesellschaft einer Kommanditgesellschaft, die Verfügungsberechtigte des betreffenden Grundstücks oder der betreffenden Wohnungen ist, zu dem Zeit punkt, zu dem der Erwerber seine Rechte gegenüber der Komplementär-Gesellschaft erstmalig ausüben darf;

7. in Fällen, die mit den Nummern 3 bis 5 wirtschaftlich gleich ge lagert sind, insbesondere indem - ohne dass ein Wechsel des Verfügungsberechtigten an dem betreffenden Grundstück oder der betreffenden Wohnung eintritt - das überwiegende wirtschaftliche Interesse am Grundstücks- oder Wohnungseigentum oder der bestimmende Einfluss auf die Gesellschaft, die Grundstücks- oder Wohnungseigentümerin ist, von den bisherigen Gesellschaftern auf Dritte, insbesondere neue Gesellschafter, übergeht.

(2) Der Verfügungsberechtigte hat die Investitionsbank Berlin in sämtlichen Fällen des Absatzes 1, insbesondere auch von Art und Umfang

1. der Übertragung der Befugnis zur wirtschaftlichen Nutzung eines Grundstücks oder einer Wohnung oder

2. des Übergangs des wirtschaftlichen Interesses am Grundstücks- oder Wohnungseigentum oder des bestimmenden Einflusses auf die Gesellschaft, die Grundstücks- oder Wohnungseigentümerin ist, auf einen Dritten,

unverzüglich schriftlich zu unterrichten.

(3) Liegt die verlangte Miete zum Zeitpunkt des Endes der Eigenschaft "öffentlich gefördert" gemäß Absatz 1 über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so reduziert sich diese mit dem Eintreten des Endes der Eigenschaft "öffentlich gefördert" auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Investitionsbank Berlin hat die Mieter entsprechend zu unterrichten.

Überblick über das

Gesetz über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin (Wohnraumgesetz Berlin - WoGBln)
(GVBl. 2011, S. 319 vom 9.7.2011)

A. Das WoGBln regelt den Sozialen Wohnungsbau Berlins in Teilbereichen für Rechtshandlungen ab 10.7.2011 neu.

B. 90 Prozent der Rechtsfragen aus dem Sozialen Wohnungsbau unterfallen aber nach wie vor dem bekannten Recht. Das WoBindG, die NMV und die II. BV gelten insoweit fort.

C. Das WoGBln regelt in Abweichung vom WoBindG lediglich folgende Sachverhalte:

(1) Abweichend von § 11 WoBindG: Modifikation des Sonderkündigungsrechts nach § 11 WoBindG für Mieterhöhungen ab 10 Prozent bzw. um 15 Prozent innerhalb von 4 Jahren (§ 1 WoGBln). Unklar ist hier die Berechnung der Kündigungsfrist. Die Bezugnahme auf §§ 559 und 560 BGB ist ein handwerklicher Fehler des Gesetzgebers.

(2) Abweichend von § 10 Abs. 2 WoBindG: Modifikation des Wirkungszeitpunktes für Mieterhöhungen ab 10 Prozent bzw. um 15 Prozent innerhalb von 4 Jahren (§ 1 WoGBln).

(3) Abweichend von § 7 Abs. 4 WoBindG: Eigentümer und das Land Berlin können in Kooperationsverträgen u.a. Mietpreisbegrenzungen vereinbaren (§ 4 WoGBln i.V.m. § 3 Abs. 2 und § 6 Abs. 2 WoGBln). Einzelheiten werden in einer AV geregelt, die Anfang September 2011 erscheint.

(4) Abweichend von §§ 15 bis 17 WoBindG: Bei vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen Wohnungen (und nur bei diesen!) endet die Eigenschaft "öffentlich gefördert" bei (wohl?) jeglicher Art von Vermieterwechsel. Für den neuen Eigentümer gilt das Mietpreisrecht des BGB (§ 5 Abs. 1 WoGBln). Ausgangsmiete für den Erwerber ist die Kostenmiete nur, wenn sie unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (§ 5 Abs. 3 WoGBln). Anderenfalls gibt es eine Mietsenkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (nach Auffassung des BFW Berlin liegt hierin ein Verstoß gegen Art. 14 GG!). Auch Mieter, die eine Wohnung nach dem Wegfall der Anschlussförderung zu einem frei vereinbarten Mietpreis gemietet haben, kommen in den Genuss dieser Mietsenkung (Lorenz/Lorenz GE 11, 992 (994)).

(5) Abweichend von §§ 15 bis 17 WoBindG: Modifizierte Nachwirkungsfristen bei vorzeitiger Rückzahlung (§ 6 WoGBln) bzw. bei Erlass, Niederschlagung oder Notverkauf (§ 7 WoGBln).

D. Daneben regelt des WoGBln für Mieter in vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen Wohnungen den Mietausgleich und die Umzugskostenhilfe neu (§ 2 WoGBln). Einzelheiten werden in einer AV geregelt, die Anfang September 2011 erscheint.

Gesetz über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin
(Wohnraumgesetz Berlin - WoG Bln)

(1) Macht der Verfügungsberechtigte einer mit Aufwendungshilfen geförderten Wohnung, deren erste Förderphase (Grundförderung) nach dem 31. Dezember 2002 endet, nach Ablauf der Grundförderung eine Mieterhöhung geltend, so hat der Mieter bei Vorliegen einer besonderen Härte Anspruch auf Mietausgleich oder Umzugskostenhilfe. Der Höchstbetrag des degressiv gewährten Mietausgleichs bemisst sich am Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht preisgebundener Wohnungen nach dem jeweils aktuellen Berliner Mietspiegel. Kündigt der Mieter die Wohnung und weist er das Vorliegen einer besonderen Härte nach, so wird eine einmalige Umzugskostenhilfe gewährt. Ein Antrag auf Mietausgleich ist bis zum Ablauf von zehn Jahren nach Ende der Grundförderung zulässig.

(2) Näheres zur Gewährung von Mietausgleich und Umzugskostenhilfe nach Absatz 1 regeln Verwaltungsvorschriften der für das Wohnen zuständigen Senatsverwaltung.

Verwaltungsvorschriften

über die Gewährung von Mietausgleich und Umzugskostenhilfe
für vom Wegfall der Anschlussförderung betroffene Mieter
im Sozialen Wohnungsbau 2011
(Mietausgleichsvorschriften 2011 - MietA-VV 2011)

Aufgrund § 2 des Wohnraumgesetzes Berlin (WoG Bln) vom 1. Juli 2011 (GVBl. S. 319), des § 6 Absatz 2 Buchstabe b AZG und § 5 Absatz 2 Nr. 1 Buchstabe o des Investitionsbankgesetzes (IBBG) vom 25. Mai 2004 (GVBl. S. 226), das zuletzt durch Artikel II des Gesetzes vom 3. Februar 2010 (GVBl. S. 45) geändert worden ist, wird im Einvernehmen mit der Senatsverwaltung für Finanzen bestimmt:

(1) Das Land Berlin gewährt nach Maßgabe dieser Verwaltungsvorschriften für Wohnungsinhaberinnen und Wohnungsinhaber, deren Mietwohnungen im öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbau (Erster Förderweg) gefördert wurden und die nach dem Ende der Grundförderung keine Anschlussförderung erhalten, zur Vermeidung von finanziellen Härten Mietausgleich und Umzugskostenhilfe. Diese Verwaltungsvorschriften gelten in öffentlich geförderten Wohnheimen entsprechend. Sie gelten auch für Wohnungen, deren Eigenschaft "öffentlich gefördert" gemäß § 5 Absatz 1 des Wohnraumgesetzes Berlin (WoG Bln) endete.

(2) Mietausgleich und Umzugskostenhilfe werden nur auf Antrag und einmalig gewährt. Bei Gewährung von Mietausgleich oder Umzugskostenhilfe nach den Mietausgleichsvorschriften 2003, 2005 oder 2007 ist eine Gewährung nach diesen Vorschriften ausgeschlossen.

(1) Mietausgleich und Umzugskostenhilfe werden Wohnungsinhaberinnen und Wohnungsinhabern in Mietwohnungen des Sozialen Wohnungsbaus (Erster Förderweg) gewährt, bei denen die Grundförderung endete und für die keine Anschlussförderung bewilligt wurde. Voraussetzung ist, dass vor dem Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" ein wirksamer Miet- oder Nutzungsvertrag für die Wohnung bestand. Mieterinnen und Mietern, denen von der Vermieterin oder vom Vermieter bei Bezug der Wohnung mitgeteilt wurde, dass sie eine Wohnung beziehen, für die keine Anschlussförderung gewährt wird, sind nicht anspruchsberechtigt. Die Verpflichtung der Vermieterin oder des Vermieters soll im Zusammenhang mit Regelungen über die Freistellung der Objekte ohne Anschlussförderung von den öffentlichen Belegungsbindungen erfolgen.

(2) Mehrere Inhaberinnen und Inhaber derselben Wohnung, die eigenständige Vertragspartnerinnen und Vertragspartner des Mietverhältnisses sind, sind gemeinsam antragsberechtigt und zu berücksichtigen.

(3) Trägerinnen und Träger von Einrichtungen mit einer Vereinbarung nach § 75 Absatz 3 SGB XII, die Wohnungen angemietet haben, für die keine Anschlussförderung gewährt wurde, können zu Gunsten der Nutzerinnen und Nutzer der Einrichtung Mietausgleich und Umzugshilfe beantragen. Eine Bewilligung ist ausgeschlossen, wenn die Trägerin beziehungsweise der Träger der Einrichtung erst nach Ende der Grundförderung die Wohnung angemietet hat. Eine Beantragung von Mietausgleich und Umzugskostenhilfe durch die Nutzerinnen und Nutzer der Einrichtungen scheidet aus, wenn die Trägerin beziehungsweise der Träger für die Einrichtung Mietausgleich oder Umzugskostenhilfe beantragt hat.

(1) Für die Berechnung des Mietausgleichs sind die Einkommensverhältnisse durch die zuständige Stelle zu überprüfen. Maßgebend sind die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Antragstellung.

(2) Für die Feststellung der Einkommensverhältnisse ist das anrechenbare Gesamteinkommen entsprechend §§ 20 bis 24 WoFG zu berechnen. Das anrechenbare Gesamteinkommen ist ins Verhältnis zur maßgeblichen Einkommensgrenze nach § 9 Absatz 2 WoFG zu setzen. Damit ist die Einhaltung oder Überschreitung der maßgeblichen Einkommensgrenze nach § 9 Absatz 2 WoFG festzustellen und auf volle vom Hundert abzurunden.

(3) In besonderen Härtefällen ist der gemäß Absatz 2 festgestellte Vom-Hundert-Satz des Einkommens um 10 Vom-Hundert-Punkte zu verringern. Ein besonderer Härtefall wird ins besondere angenommen, wenn

eine Haushaltsangehörige beziehungsweise ein Haushaltsangehöriger das 70. Lebensjahr vollendet hat oder für eine Haushaltsangehörige beziehungsweise einen Haushaltsangehörigen wegen wesentlicher gesundheitlicher Beeinträchtigungen der mittelfristige Erhalt der bisherigen Wohnung notwendig ist,

eine Haushaltsangehörige beziehungsweise ein Haushaltsangehöriger einen anerkannten Grad der Behinderung von wenigstens 80 hat oder eine anerkannte häusliche Pflegebedürftigkeit im Sinne von § 14 des SGB XI vorliegt oder eine behindertengerechte Wohnung zweckbestimmt genutzt wird,

es sich um ein anerkanntes Projekt des betreuten Wohnens von geistig, seelisch, psychisch oder körperlich behinderten Menschen handelt oder ein anerkanntes Projekt zur Hilfe oder zum Schutz für die Bereiche der Jugend-, Frauen- und Sozialpolitik oder

es sich um ein Wohnobjekt handelt, das als Sonderwohnform mit spezieller karitativer, therapeutischer oder altengerechter Zweckbestimmung (zum Beispiel Seniorenwohnhaus) gefördert wurde.
Die Antragstellerin beziehungsweise der Antragsteller hat das Vorliegen eines besonderen Härtefalls zu belegen.

(4) Haushaltsangehörige werden entsprechend § 18 Absatz 1 Satz 1 WoFG berücksichtigt. § 18 Absatz 1 Satz 2 WoFG ist nicht anzuwenden. Antragstellerinnen beziehungsweise Antragsteller nach Nummer 2 Absatz 2 gelten als gemeinsamer Haushalt. Zum Nachweis, wer tatsächlich in der Wohnung wohnt, ist der zuständigen Stelle eine aktuelle Meldebestätigung (nicht älter als vier Wochen) vorzulegen. Dies gilt nicht für den Antrag einer Trägerin beziehungsweise eines Trägers von Einrichtungen nach Nummer 2 Absatz 3.

(5) Für die Überprüfung der Einkommensverhältnisse sind die Ausführungsvorschriften zu den §§ 9, 18 und 20 bis 24 WoFG in der jeweils geltenden Fassung insoweit entsprechend anzuwenden.

(6) Bescheinigungen einer für das Wohnungswesen zuständigen bezirklichen Stelle über das maßgebliche Gesamteinkommen, die bei Antragstellung nicht älter als ein Jahr sind, sollen als ausreichend anerkannt werden.

(7) Bei Wohngeldempfängerinnen und Wohngeldempfängern, Leistungsempfängerinnen und Leistungsempfängern nach SGB II und Leistungsempfängerinnen und Leistungsempfängern nach SGB XII muss keine gesonderte Einkommensüberprüfung vorgenommen werden, wenn die Gewährung entsprechender laufender Leistungen durch die Antragstellerin beziehungsweise den Antragsteller nachgewiesen wird. Es kann von einer Unterschreitung der maßgeblichen Einkommensgrenze nach § 9 Absatz 2 WoFG ausgegangen werden. Dies gilt für den Antrag einer Trägerin beziehungsweise eines Trägers von Einrichtungen nach Nummer 2 Absatz 3 entsprechend, wenn die Trägerin beziehungsweise der Träger der Einrichtung nachweist, dass die Nutzerinnen beziehungsweise die Nutzer der Einrichtung Leistungen nach Satz 1 beziehen oder beziehen könnten.

Förderfähig ist die in der Mieterhöhungserklärung ausgewiesene Wohnfläche für die Wohnung.

(1) Bei der Berechnung des Mietausgleichs wird der Mietanteil berücksichtigt, der zwischen der von der Wohnungsinhaberin beziehungsweise dem Wohnungsinhaber bisher und der nach der Mieterhöhung zu zahlenden Miete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich (ohne Kostenanteile für Betriebskosten, Zuschläge und Vergütungen) liegt. Maßgebend sind die Beträge in der letzten nach Inkrafttreten des Wohnraumgesetzes Berlin erteilten Mieterhöhungserklärung.

(2) Liegt die neu zu zahlende Miete über dem nach Absatz 3 festgestellten Höchstbetrag, ist an Stelle der zu zahlenden Miete der Höchstbetrag zur Bestimmung des Mietanteils zu berücksichtigen.

(3) Der Höchstbetrag ist durch die zuständige Stelle für jede Wirtschaftseinheit einheitlich unter Berücksichtigung der Angaben des Berliner Mietspiegels in Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich zu bestimmen. Maßgeblich für die Bestimmung des Höchstbetrages ist der bei Bewilligung des Mietausgleichs jeweils aktuelle Berliner Mietspiegel und die dort jeweils maßgeblichen Mittelwerte der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht preisgebundener Wohnungen. Weist das entsprechende Mietspiegelfeld keine Werte aus, ist der Mittelwert der Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 60 bis unter 90 m2 maßgeblich. Es ist die mittlere Bezugsfertigkeit der Wirtschaftseinheit zugrunde zu legen. Der Höchstbetrag bleibt im Bewilligungszeitraum des Mietausgleichs von drei Jahren unverändert. Bei Verlängerung des Bewilligungszeitraums gemäß Nummer 8 Absatz 3 ist bei der Prüfung der Anspruchsvoraussetzung jeweils der aktuelle Berliner Mietspiegel zugrunde zu legen.

(1) Überschreitet das anrechenbare Gesamteinkommen der Wohnungsinhaberin beziehungsweise des Wohnungsinhabers nach Nummer 3 die maßgebliche Einkommensgrenze nach § 9 Absatz 2 WoFG nicht, beträgt der Mietausgleich je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 90 vom Hundert des berücksichtigungsfähigen Mietanteils nach Nummer 5. Liegt das anrechenbare Gesamteinkommen um bis zu 50 vom Hundert über den Einkommensgrenzen nach § 9 Absatz 2 WoFG, wird ein reduzierter Mietausgleich gewährt. Der Faktor, mit dem der berücksichtigungsfähige Mietanteil zu multiplizieren ist, ergibt sich wie folgt: Die Differenz zwischen 50 vom Hundert und der nach Nummer 3 festgestellten Einkommensüberschreitung in vom Hundert ist mit 1,8 zu multiplizieren (Rechenfaktor). Die Höhe des monatlichen Mietausgleichs zum Bewilligungsanfang ergibt sich aus der Multiplikation des so ermittelten Rechenfaktors mit dem berücksichtigungsfähigen Mietanteil nach Nummer 5 und der maßgeblichen Wohnfläche nach Nummer 4.

(2) Die Höhe des monatlichen Mietausgleichs nach Absatz 1 wird jeweils nach Ablauf von zwölf Monaten um 20 vom Hundert des Ursprungsbetrages reduziert. Liegt ein besonderer Härtefall nach Nummer 3 Absatz 3 vor, wird der monatliche Mietausgleich nach Absatz 1 jeweils nach Ablauf von zwölf Monaten um 12,5 vom Hundert des Ursprungsbetrages reduziert.

Bei Wohngeldempfängerinnen beziehungsweise Wohngeldempfängern sowie Leistungsempfängerinnen beziehungsweise Leistungsempfängern nach SGB II und Leistungsempfängerinnen beziehungsweise Leistungsempfängern nach SGB XII wird, soweit sie

in stationären Einrichtungen und ambulanten Diensten nach § 75 Absatz 3 SGB XII leben und deren Betreuung auf Dauer beziehungsweise langfristig angelegt ist,

in Rollstuhlbenutzer-Wohnungen leben oder

pflegebedürftig sind mit Einstufung nach § 15 SGB XI und in eigenen Wohnungen leben,
auf die Reduzierung des Mietausgleichs verzichtet.

(3) Beträge bis zu 10 Euro monatlich werden nicht ausgezahlt. Ein Anspruch auf Mietausgleich besteht darüber hinaus nicht, wenn beim Antrag auf erstmalige Bewilligung die Steigerung der Miete im Zeitraum von zwölf Monaten ab Ende der Grundförderung den Betrag von 0,20 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich nicht übersteigt; dieser Betrag erhöht sich jeweils nach Ablauf von zwölf Monaten um 0,20 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich.

Ein Antrag auf Bewilligung von Mietausgleich ist bis zum Ablauf von zehn Jahren nach Ende der Grundförderung zulässig. Erfolgt nach dem sich aus Satz 1 ergebenen Zeitpunkt eine entsprechende Antragstellung, ist die Zahlung von Mietausgleich abzulehnen. Die Frist nach Satz 1 ist auch gewahrt, wenn die Wohnungsinhaberin beziehungsweise der Wohnungsinhaber nachweist, dass die Mieterhöhung rückwirkend bis zum Ablauf von zehn Jahren nach Ende der Grundförderung eintrat und er die verspätete Antragstellung nicht zu vertreten hat.

(1) Mietausgleich wird für drei Jahre bewilligt. Der Bewilligungszeitraum beginnt mit dem Wirksamwerden der maßgeblichen Mieterhöhung, wenn der Antrag auf Mietausgleich bis zum Ende des folgenden Kalendermonats bei der zuständigen Stelle eingeht. Wird diese Frist nicht gewahrt, beginnt der Bewilligungszeitraum am Ersten des Kalendermonats, in dem der Antrag bei der zuständigen Stelle eingeht. Im Bewilligungsbescheid ist für den Bewilligungszeitraum die jeweilige voraussichtliche Höhe des Mietausgleichs zeitlich gestaffelt anzugeben. Im Bewilligungsbescheid ist der Mieter auf die Regelungen in Absatz 3 und Nummer 9 Absatz 3 und in Nummer 10 hinzuweisen.

(2) Der Mietausgleich kann auch rückwirkend, längstens bis zum Tag nach dem Ende der Grundförderung, bewilligt werden, wenn die Mieterhöhung rückwirkend zu diesem Zeitpunkt eintrat und die sonstigen Voraussetzungen zur Gewährung vorliegen. Für die Berücksichtigung einer rückwirkenden Mieterhöhung bei der Bewilligung muss der Antrag auf Mietausgleich bis zum Ende des auf die Fälligkeit der rückwirkenden Mieterhöhung folgenden Kalendermonats bei der zuständigen Stelle eingehen.

(3) Der Bewilligungszeitraum nach Absatz 1 Satz 1 kann auf Antrag verlängert werden. Insgesamt darf Mietausgleich höchstens fünf Jahre und in Härtefällen nach Nummer 3 Absatz 3 höchstens acht Jahre gewährt werden. Die zuständige Stelle hat den Wohnungsinhaber im Bewilligungsbescheid und drei Monate vor Ende des Bewilligungszeitraumes auf die Möglichkeit der Verlängerung des Bewilligungszeitraumes hinzuweisen. Die Antragstellung ist bis einen Monat vor Ablauf des Bewilligungszeitraumes nach Absatz 1 Satz 1 möglich und die Anspruchsvoraussetzungen sind in dieser Frist erneut nachzuweisen. Die zuständige Stelle kann im begründeten Einzelfall aufgrund pflichtgemäßem Ermessen Ausnahmen zulassen. Werden die Voraussetzungen zur weiteren Gewährung fristgerecht nachgewiesen, ist die Höhe des Mietausgleichs nach Nummer 6 neu zu berechnen. Ergeben sich Änderungen nach Nummer 9 Absatz 3 ist die geänderte Höhe ab dem Zeitpunkt zu berücksichtigen, zu dem der Umstand eingetreten ist. Bei der Neuberechnung der Höhe des Mietausgleichs ist gemäß Nummer 6 Absatz 2 die Reduzierung im Bewilligungsverlauf in vom Hundert zu berücksichtigen. Die zuständige Stelle erteilt einen Bescheid über die Verlängerung oder die Ablehnung der Verlängerung des Bewilligungszeitraumes.

(4) Die von der zuständigen Stelle erteilten Bescheide sind in den Fällen der Nummer 3 Absatz 7 den zuständigen Geschäftsbereichen der Bezirksämter beziehungsweise den Jobcentern in Kopie zu übersenden.

(1) Hat sich im Bewilligungszeitraum
1. die Zahl der Haushaltsangehörigen erhöht oder
2. die maßgebliche Miete innerhalb eines Jahres um mehr als 0,20 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich erhöht oder
3. das Gesamteinkommen um mehr als 10 vom Hundert verringert oder
4. ein Härtefall nach Nummer 3 Absatz 3 ergeben,
wird der Mietausgleich auf Antrag mit Wirkung ab dem Ersten des Antragsmonats für den restlichen Bewilligungszeitraum neu berechnet, wenn dies zu einer Erhöhung des Mietausgleichs führt.

(2) Hat sich die maßgebliche Miete innerhalb eines Jahres rückwirkend um mehr als 0,20 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich erhöht, wird auf Antrag der Mietausgleich rückwirkend neu berechnet. Der Antrag muss bis zum Ende des Kalendermonats, der auf den Zugang der maßgeblichen Mieterhöhungserklärung folgt, gestellt werden.

(3) Hat sich im Bewilligungszeitraum
1. die maßgebliche Miete innerhalb eines Jahres um mehr als 0,20 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich verringert oder
2. das maßgebliche Gesamteinkommen um mehr als 10 vom Hundert erhöht oder
3. die Zahl der Haushaltsangehörigen verringert,
ist der Mietausgleich ab Eintritt der Änderung für den restlichen Bewilligungszeitraum neu zu berechnen. Die Mietausgleichsempfängerinnen beziehungsweise Mietausgleichsempfänger sind zu verpflichten, entsprechende Änderungen der Miete, des Einkommens oder der Zahl der Haushaltsangehörigen der zuständigen Stelle unverzüglich mitzuteilen.

Der Mietausgleich entfällt vor Ablauf des Bewilligungszeitraums, wenn die Wohnung von keinem zum Haushalt rechnenden Angehörigen mehr genutzt wird oder die Wohnung von der Empfängerin beziehungsweise vom Empfänger des Mietausgleichs oder einer anderen zum Haushalt gehörigen Person, die bei der Berechnung des Mietausgleichs berücksichtigt wurde, käuflich erworben wurde und der vereinbarte Nutzen- und Lastenübergang eingetreten ist. Bei Eintreten eines dieser Umstände ist die zuständige Stelle unverzüglich zu unterrichten. Die Zahlung entfällt mit Beginn des Monats, in dem der bestehende Umstand eingetreten ist.

(1) Kündigt die Wohnungsinhaberin beziehungsweise der Wohnungsinhaber die Wohnung und weist sie/er nach, dass die nachfolgenden Voraussetzungen zur Kündigung und der Mieterhöhung nach Absatz 2 vorliegen, wird auf Antrag eine Umzugskostenhilfe gewährt. Die Kündigung darf frühestens nach Erhalt der von der Vermieterin beziehungsweise vom Vermieter versendeten Mieterhöhung bezüglich des Endes der Grundförderung erfolgen beziehungsweise es muss ein sachlicher Zusammenhang zwischen Kündigung und der Mieterhöhung aufgrund des Wegfalls der Anschlussförderung nachgewiesen werden. Die Kündigung des Mieterhaushalts muss bis zum Ablauf des fünften Jahres nach Ende der Grundförderung erfolgen; bei Härtefällen nach Nummer 3 Absatz 3 und Nummer 6 Absatz 2 Satz 3 bis zum Ablauf des achten Jahres nach der Grundförderung. Überschreitet das anrechenbare Gesamteinkommen die Einkommensgrenze nach § 9 Absatz 2 WoFG um mehr als 50 vom Hundert, muss die Kündigung bis zum Ablauf von zweieinhalb Jahren nach dem Ende der Grundförderung erfolgen. Bei einer wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses durch die Vermieterin beziehungsweise den Vermieter wird keine Umzugskostenhilfe gewährt, soweit die Kündigung durch ein Verschulden der Wohnungsinhaberin beziehungsweise des Wohnungsinhabers begründet ist.

(2) Die Wohnungsinhaberin beziehungsweise der Wohnungsinhaber hat nachzuweisen, dass sich die Miete, abgesehen von Erhöhungen nach Modernisierung und Betriebskostenerhöhungen, um mindestens 10 vom Hundert oder innerhalb von vier Jahren um mindestens 15 vom Hundert erhöht hat.

(3) Die Umzugskostenhilfe beträgt für Einpersonenhaushalte 1 500 Euro und erhöht sich für jede weitere zum Haushalt rechnende Person im Sinne von Nummer 3 Absatz 4 um 500 Euro; höchstens werden 3 500 Euro gezahlt. Personen, die in der vom Wegfall der Anschlussförderung betroffenen Wohnung mit einem Nebenwohnsitz gemeldet sind, werden bei der Berechnung der Umzugskostenhilfe nicht berücksichtigt.

(4) Bei Zahlung von Umzugskostenhilfe muss der Wohnungsinhaber binnen einer Frist von drei Monaten nach dem angegebenen Mietvertragsende nachweisen, dass das Mietverhältnis beendet und ein neuer Hauptwohnsitz begründet wurde. Es ist die Anmeldebestätigung der Meldestelle für die neue Wohnung vorzulegen.

Die für die Bearbeitung der Anträge auf Mietausgleich und Umzugskostenhilfe zuständige Stelle ist die Investitionsbank Berlin. Diese wird namens und im Auftrag des Bewilligungsausschusses des Landes Berlin tätig.

Mietausgleich wird monatlich und die Umzugskostenhilfe in einem Betrag gezahlt. Mietausgleich und Umzugskostenhilfe werden auf Konten inländischer Kreditinstitute gezahlt. Zahlungsempfängerin beziehungsweise Zahlungsempfänger ist die Antragstellerin beziehungsweise der Antragsteller oder ein von der Antragstellerin beziehungsweise vom Antragsteller sonstiger Bestimmter.

(1) Mietausgleich und Umzugskostenhilfe können versagt werden, wenn auch bei Einhaltung der maßgeblichen Voraussetzungen die Gewährung der Zahlung offenkundig nicht gerechtfertigt ist oder die Inanspruchnahme missbräuchlich wäre. Missbräuchlich ist zum Beispiel der Bezug von Mietausgleich oder Umzugkostenhilfe für mehr als eine Sozialwohnung, wenn die Voraussetzungen zum Bezug von Mietausgleich nicht mehr vorliegen, wenn Änderungen nach Nummer 9 Absatz 3 nicht mitgeteilt wurden oder wenn der gewährte Mietausgleich nicht für die Mietzahlung eingesetzt wird und die Wohnungsinhaberin beziehungsweise der Wohnungsinhaber dadurch in Mietrückstand gerät. Bei Feststellung einer missbräuchlichen Verwendung wird die Mietausgleichszahlung eingestellt und weitere Hilfe nach diesen Vorschriften nicht mehr gewährt.

(2) Zu Unrecht erhaltener Mietausgleich und Umzugskostenhilfe ist zurückzuzahlen, wenn und soweit die ungerechtfertigte Gewährung von der Antragstellerin beziehungsweise vom Antragsteller oder von einer bei der Gewährung berücksichtigten Person zu vertreten ist.

(1) Für die Bewilligung, Auszahlung und Abrechnung der Zuwendung sowie für den Nachweis und die Prüfung der Verwendung und gegebenenfalls erforderliche Aufhebung des Zuwendungsbescheides und die Rückforderung der gewährten Zuwendung gelten die Ausführungsvorschriften zu §§ 44 und 59 der Landeshaushaltsordnung (LHO) sowie §§ 48 bis 49a des Verwaltungsverfahrensgesetzes, soweit nicht in diesen Verwaltungsvorschriften Abweichungen zugelassen sind. Nummer 6 - Nachweis der Verwendung - der allgemeinen Nebenbestimmungen zur Projektförderung (ANBest-P) der Anlage 2 der Ausführungsvorschriften zu § 44 der LHO findet keine Anwendung.

(2) Die §§ 35, 60, 61, 65, 66 und 67 des Ersten Buches Sozialgesetzbuch und die Vorschriften des Zehnten Buches Sozialgesetzbuch mit Ausnahme der §§ 44 bis 51 gelten entsprechend, soweit diese Verwaltungsvorschriften keine abweichenden Regelungen treffen. Über den Regelungsinhalt des § 104 Absatz 2 des Zehnten Buches Sozialgesetzbuch hinaus wird, sofern Leistungsanteile für die Angehörige beziehungsweise den Angehörigen nicht gesondert bezeichnet sind, der vorrangige Anspruch den berücksichtigten Personen zu gleichen Teilen zugeordnet.

(3) Im begründeten Einzelfall entscheidet die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften und der verfügbaren Haushaltsmittel über Ausnahmen von diesen Verwaltungsvorschriften. Soweit sie finanziell bedeutsame Auswirkungen haben, können sie nur im Einvernehmen mit der Senatsverwaltung für Finanzen zugelassen werden. Dies gilt im Besonderen für Einzelfälle im Segment Rollstuhlbenutzer-Wohnungen, für das derzeit kein ausreichendes Wohnungsmarktangebot vorliegt.

(4) Die Mietausgleichsvorschriften 2007 treten mit Inkrafttreten dieser Verwaltungsvorschriften außer Kraft. Abweichend davon ist ein Antrag auf Mietausgleich oder Umzugskostenhilfe, der aufgrund der Mietausgleichsvorschriften 2007 bis zu diesem Zeitpunkt bei der zuständigen Stelle eingeht, nach jenen Verwaltungsvorschriften zu prüfen und zu bewilligen.

(5) Diese Verwaltungsvorschriften treten am Tage nach der Veröffentlichung im Amtsblatt für Berlin in Kraft; sie treten mit Ablauf des 30. September 2021 außer Kraft.