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MieterMagazin |
Dezember 2007 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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KorrekturhinweisIm Leitsatz 1 des auf Seite 333 veröffentlichten Urteils des LG Berlin vom 2.2.06 - 67 S 345/05 - lautet der zutreffende Paragraf: § 536 b Satz 2 BGB. |
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Vermieterinsolvenz§§ 103, 108 InsO In der Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis nur dann mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, wenn die Mietsache im Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens dem Mieter bereits überlassen worden ist. BGH, Urteil vom 5.7.2007 - IX ZR 185/06 |
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Betriebskostenabrechnung§§ 259, 556 BGB Nicht umlagefähige Kostenanteile des Hauswartes müssen in der Betriebskostenabrechnung angegeben sein. Aus der Abrechnung muss ersichtlich sein, um welchen Anteil die Hausmeisterkosten um nicht umlagefähige Verwaltungskosten reduziert wurden. Fehlen diese Angaben, ist die Abrechnung formell (teilweise) unwirksam. [nicht amtlicher LS] BGH, Beschluss vom 11.9.07 - VIII ZR 1/07 -
Gründe: Die Revision ist gemäß § 552 a ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, weil entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) und das Rechtsmittel darüber hinaus keine Aussicht auf Erfolg bietet. Zur Begründung wird auf den Hinweis des Vorsitzenden vom 12. Juni 2007 Bezug genommen (§ 552 a Satz 2, §522 Abs. 2 Satz 2 und 3 ZPO). Die Stellungnahme des Klägers vom 3. August 2007 zu diesem Hinweis gibt keinen Anlass, die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache zu bejahen. Der Senat hat bereits entschieden, dass eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung auch dann die Angabe der Gesamtkosten einer abgerechneten Kostenart erfordert, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, unter II 2 b). Das gilt auch für sogenannte gemischte Kosten, die Kostenteile enthalten, die nicht zu den Betriebskosten gehören, wie dies hier hinsichtlich der Verwaltungskosten als Teil der Hausmeisterkosten der Fall ist; insoweit ist in der Abrechnung darzustellen, um welchen Anteil die Gesamtkosten bereinigt wurden (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 339). |
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Modernisierung§§ 554, 559, 559 b BGB Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekündigt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat. BGH, Urteil vom 19.9.07 - VIII ZR 6/07 -
Tatbestand: Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in der K.-Straße in M. Mit Schreiben vom 18. August 2004 kündigte die Hausverwaltung für den Kläger den Beklagten den Einbau eines Aufzugs in das fünfgeschossige Gebäude an. Unter anderem hieß es in der Mitteilung, mit den Arbeiten werde im September 2004 begonnen und die Miete werde sich aufgrund der Maßnahme voraussichtlich um 108,08 Euro monatlich erhöhen. Die Beklagten erwiderten schriftlich, sie würden die Modernisierungsmaßnahme nur unter der Voraussetzung dulden, dass sie zu keiner Mieterhöhung führe. Der Kläger erhöhte mit einem Schreiben vom 22. Juli 2005 wegen der inzwischen vorgenommenen Modernisierung die monatliche Miete um 107,06 Euro auf insgesamt 966,83 Euro für die Zeit ab 1. Oktober 2005. Da die Beklagten den Erhöhungsbetrag in den Monaten Oktober, November und Dezember 2005 nicht zahlten, macht der Kläger den Gesamtbetrag von 321,18 Euro gerichtlich geltend. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Da die Beklagten der Modernisierungsmaßnahme einschließlich der damit verknüpften Mieterhöhung widersprochen hätten, wären sie nur dann zur Zahlung des Erhöhungsbetrages verpflichtet, wenn nicht allein - wie hier - die materiellen Voraussetzungen einer Erhöhung wegen durchgeführter Modernisierung vorliegen würden, sondern der Vermieter diese Maßnahme auch form- und fristgerecht angekündigt hätte. Daran fehle es hier. Der Vermieter habe es versäumt, den Mietern die beabsichtigte Maßnahme drei Monate vor deren Beginn, wie vom Gesetz vorgeschrieben, anzuzeigen. Diese Frist sei mit dem Schreiben vom 18. August 2004, mit der die entsprechenden Arbeiten, beginnend ab September 2004, angekündigt worden seien, nicht eingehalten. Damit fehlten die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierung. II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zu Recht wendet sich der Kläger gegen die Annahme des Landgerichts, er könne aufgrund der formell nicht ordnungsgemäßen Modernisierungsmitteilung keine erhöhte Miete verlangen. 1. Zwischen den Parteien ist zu Recht nicht mehr streitig, dass die durchgeführte Maßnahme (Einbau eines Aufzugs) eine solche zur Verbesserung der Mietsache i.S. des § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB war. 2. Streit besteht zwischen den Parteien allein darüber, ob eine Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB ausgeschlossen ist, wenn die Mitteilung des Vermieters über die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme dem Mieter - wie hier - entgegen § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB später als drei Monate vor Beginn der Maßnahme zugegangen ist und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat. a) Das Landgericht hat diese Frage in Übereinstimmung mit einer in der Rechtsprechung (KG Berlin NJW-RR 1988, 1420; LG Berlin NZM 1999, 219 - beide Entscheidungen zur Vorgängervorschrift § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. -) und im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht 9. Aufl., § 559 b BGB Rdnr. 49, 52; Staudinger/Emmerich, BGB 2006), § 554 Rdnr. 41) vertretenen Ansicht bejaht. Nach anderer Ansicht steht die Nichteinhaltung der vorgenannten Frist jedenfalls nicht grundsätzlich einer Mieterhöhung nach § 559 BGB entgegen (Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III A Rdnr. 555, zu § 3 MHG). b) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Dies folgt aus dem Wortlaut des Gesetzes. Denn nach § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB verlängert sich bei unterlassener Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB lediglich die Frist des §559 b Abs. 2 Satz 1 BGB für die (geforderte und) geschuldete Mieterhöhung um sechs Monate. Hat somit die gänzlich unterlassene Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur eine Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung zur Folge, so kann die erfolgte, wenn auch verspätete Mitteilung keine für den Vermieter nachteiligere Folge auslösen. Dies entspricht auch der im Gesetzgebungsverfahren vertretenen Ansicht. Danach sollten Mängel der Modernisierungsmitteilung aus anderen als den jetzt in § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB genannten Gründen für die anschließende Mieterhöhung ohne Bedeutung sein (Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553 S. 58 f.). Im weiteren Gesetzgebungsverfahren finden sich davon abweichende Äußerungen nicht. Auch der Gesetzeszweck spricht dafür, dass die Nichteinhaltung der Frist für die Modernisierungsmitteilung einer späteren Mieterhöhung nach §559 BGB nicht entgegensteht. Soweit die dem Vermieter gemäß §554 Abs. 3 Satz 1 BGB obliegende Mitteilungspflicht Art, Umfang, Dauer und Beginn der Modernisierungsarbeiten betrifft, wird dem Mieter durch die vorgesehene Frist ein gewisser Zeitraum zugebilligt, um sich auf die beabsichtigten (Bau-)Maßnahmen und die für ihn damit in der Regel verbundenen Beeinträchtigungen einzustellen oder von seinem Sonderkündigungsrecht (§ 554 Abs. 3 Satz 2 BGB) Gebrauch zu machen, denn die vom Vermieter einzuhaltende Ankündigungsfrist und das Sonderkündigungsrecht des Mieters sind so aufeinander abgestimmt, dass das Mietverhältnis im Falle der Kündigung des Mieters vor Beginn der Baumaßnahmen endet. Diese Harmonisierung der Fristen - nicht ein besonderes Interesse des Mieters gerade an der Einhaltung der Dreimonatsfrist - war nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 14/4553, S. 49) der Grund für die Erhöhung der in der Vorgängervorschrift (§ 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.) vorgesehenen Mitteilungsfrist von zwei Monaten auf nunmehr drei Monate in § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB. Die Mitteilungspflicht dient dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber der Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter - wie schon die Vorgängervorschrift des § 3 MHG - im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben (Staudinger/Emmerich, aaO, § 559 Rdnr. 1; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 6). Hiermit ist die auch vom Berufungsgericht vertretene Auffassung nicht zu vereinbaren, die dem Vermieter die Mieterhöhung für eine nach § 554 Abs. 2 BGB tatsächlich durchgeführte Modernisierung wegen Verstoßes gegen eine Verfahrensvorschrift im Ergebnis auf Dauer versagt. III. Das Berufungsurteil kann somit keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, da die Aufhebung des landgerichtlichen Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf den festgestellten Sachverhalt erfolgt ist und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage begründet ist, ist die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzuweisen. |
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Schriftform§§ 126, 550 BGB Zur Wahrung der Schriftform eines Mietvertrages mit einer GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin ist es nicht erforderlich, dass die auf deren Seite geleistete Unterschrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird. Dies gilt auch dann, wenn die GmbH satzungsgemäß von zwei Geschäftsführern gemeinsam vertreten wird, die Unterschrift in der für die GmbH vorgesehenen Unterschriftszeile aber (hier: mit dem Zusatz "i.V.") von einem Dritten stammt. Ob dieser hierzu bevollmächtigt war oder als vollmachtloser Vertreter unterzeichnet hat, ist eine Frage des Zustandekommens des Vertrages, nicht der Wahrung seiner Form (Fortführung des Senatsurteils vom 6. April 2005 - XII ZR 132/03 - NJW 2005, 2225 ff.; Abgrenzung zu Senatsurteilen vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054 und vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103 f.). BGH, Urteil vom 19.9.07 - XII ZR 121/05 - |
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MieterMagazin§§ 823, 824, 1004 BGB Gegen keine einzige Formulierung des in MieterMagazin 6/06, auf Seite 162 veröffentlichten Artikels "Betriebskosten: Doppelt kassiert sich besser" haben die dort genannten Akteure presserechtliche Unterlassungsansprüche. LG Berlin, Urteil vom 6.9.07 - 27 S 4/07 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RAen Christoph Müller & Ernst Warner |
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Eheleute als Mieter§§ 154, 164 BGB Ein Mietvertrag, der als Mieter beide Eheleute aufführt, kommt grundsätzlich erst zustande, wenn beide Ehegatten ihre Unterschrift geleistet haben. Ohne weiteres ist nicht von einer Vertretung des einen Ehegatten durch den anderen auszugehen. LG Berlin, Urteil vom 3.9.07 - 67 S 391/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Burchard Greiner |
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Putzschäden§ 536 BGB Großflächig abgefallener Außenputz an der Fassade stellt auch dann einen zu beseitigenden Mietmangel dar, wenn es hierdurch nicht zu einer mangelhaften Isolierung der Wohnung gegen Kälte und Feuchtigkeit kommt. AG Köpenick, Urteil vom 15.8.07 - 8 C 129/07 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Matthias Tüxen |
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Heizkostenabrechnung§ 9 a HeizkostenVO In den Fällen des § 9 a Absatz 1 HeizkostenVO ist eine Schätzung nach dem Flächenmaßstab unzulässig. AG Mitte, Urteil vom 28.3.07 - 21 C 333/06 - Mitgeteilt von Herrn Andreas Kruse
Aus den Entscheidungsgründen: "... Eine ordnungsgemäße Verteilung der Heizkosten gemäß § 7 HeizkostenVO nach dem ermittelten Verbrauch war hier unstreitig nicht möglich, will eine Ablesung der Verbrauchserfassungsgeräte in der Wohnung des Beklagten für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht erfolgt ist, wobei der Grund hierfür an dieser Stelle dahinstehen kann. In einem solchen Fall hat die Kostenverteilung nach § 9 a Abs. 1 HeizkostenVO entweder auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungsräumen oder auf Grundlage des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im gleichen Abrechnungszeitraum zu erfolgen. Die Nebenintervenientin hat hier stattdessen den Anteil der Wohnfläche des Beklagten an der Gesamtfläche des Hauses gewählt, was nur in den nach § 9 a Abs. 2 HeizkostenVO festgelegten Fällen zulässig ist. Soweit die Nebenintervenientin geltend macht, dieser Flächenmaßstab sei die einzige Schätzung, die der in § 9 a Abs. 1 HeizkostenVO, zweite Alternative, vorgesehenen Methode des sogenannten generellen Vergleichsverfahrens entspreche, vermag das Gericht dieser Beurteilung nicht zu folgen. Aus § 9 a Abs. 2 HeizkostenVO, in dem für einen bestimmten Fall auf den Flächenmaßstab nach § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenVO verwiesen wird, ergibt sich, dass der Gesetzgeber gerade nicht davon ausgegangen ist, das der Verteilungsmaßstab aus § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenVO dem generellen Vergleichsverfahren aus § 9 a Abs. 1 HeizkostenVO entspricht. Vielmehr handelt es sich dabei gerade um zwei unterschiedliche Verfahren. Darüber hinaus ist hier auch nicht ersichtlich, dass die Nebenintervenientin und die Klägerin keine andere Möglichkeit einer möglichst verbrauchsnahen Verteilung der Heizkosten hatten. Denn in den Jahren 1998 bis 2000 wurde in der Wohnung des Beklagten jeweils der Verbrauch der Heizkosten abgelesen, so dass hier Anhaltspunkte für das individuelle Vergleichsverfahren nach § 9 a Abs. 1, erste Alternative, HeizkostenVO vorhanden waren. Die Heizkostenabrechnung hätte hier deshalb auf diese Weise erstellt werden können, so dass auch keine aus einer zwingenden Notlage heraus denkbare Notwendigkeit für die Anwendung des Verteilungsmaßstabes nach § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenVO bestand. Dieser Fehler bei der Abrechnung führt nach Auffassung des Gerichts dazu, dass die Höhe der verbrauchsabhängigen Heizkosten unzutreffend bestimmt wurde und die Rechnung jedenfalls in Bezug auf diesen Teilbetrag nicht zu einer begründeten Forderung führt. Im Ergebnis besteht danach auch aus diesem Grund keine Nachforderung aus der - nach hiesiger Auffassung ohnehin formell unwirksamen - Heizkostenabrechnung für 2004. ..."
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Mieterhöhung§§ 558 ff. BGB Zur Frage, ob der Berliner Mietspiegel 2005 oder der Berliner Mietspiegel 2007 zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer am 25. September 2006 zugegangenen Mieterhöhung heranzuziehen ist. AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 26.7.07 - 3 C 42/07 - Mitgeteilt von RA Dr. Dilip Maitra
Aus den Entscheidungsgründen: "... Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist maßgeblich derjenige Zeitpunkt, zu dem dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen zugeht (vgl. LG Berlin MM 01, 151; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a BGB Rz 67). Da dem Beklagten das Mieterhöhungsverlangen vom 25. September 2006 noch am gleichen Tag zugegangen ist, richtet sich die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2005. Zwar liegt dessen Bewertungsstichtag mit dem 1. Oktober 2004 erheblich früher, während der Bewertungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2007 mit dem 1. Oktober 2006 nur um eine Woche nach dem maßgeblichen Zeitpunkt liegt. Das ändert indes nichts daran, dass die ortsübliche Vergleichsmiete im vorliegenden Fall allein unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2005 zu bestimmen ist. Verlässliche Daten zu der am 25. September 2006 zu ermittelnden ortsüblichen Vergleichsmiete ergaben sich seinerzeit ausschließlich aus den Ermittlungen, die dem Berliner Mietspiegel 2005 mit dem Bewertungsstichtag 1. Oktober 2004 zugrunde lagen. Die tatsächlichen Grundlagen des Berliner Mietspiegels 2007 konnten dem gegenüber erst später, nämlich zum 1. Oktober 2006 ausgewertet und zu einer konkreten Bewertung formuliert werden. ..." |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
LG Berlin, Urteil vom 2.2.06 - 67 S 345/05 - 
