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MieterMagazin |
Dezember 2005 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Vereitelung des Vorkaufsrechts§§ 275, 283, 467, 577 BGB 1. Zur Nichtigkeit eines ein Vorkaufsrecht vereitelnden Vertrages und zu Grund und Höhe einer daraus resultierenden Schadensersatzverpflichtung. BGH, Urteil vom 15.6.05 - VIII ZR 271/04 - |
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Kündigungsfrist§ 573 c BGB, Art. 229 § 3 EGBGB Die Änderung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB durch das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425), durch die der in dieser Vorschrift geregelte Bestandsschutz auf individualvertragliche Vereinbarungen beschränkt wird, betrifft lediglich Kündigungen, die ab 1. Juni 2005 zugehen. [nicht amtlicher Leitsatz aus WM 05, 583] BGH, Versäumnisurteil vom 22.6.05 - VIII ZR 367/04 - Anmerkung: siehe auch die Erläuterungen in MM 05, 224 |
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Heizkostenabrechnung§§ 259, 556 BGB, § 9 HeizkostenVO 1. Zu den formellen Anforderungen an eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung. BGH, Urteil vom 20.7.05 - VIII ZR 371/04 - Zu Leitsatz 1) führt der BGH aus: "... 2. Die Abrechnung der Firma K. vom 18. Juni 2002 ist formell ordnungsgemäß. Eine Betriebskostenabrechnung muss den allgemeinen Anforderungen nach § 259 BGB genügen. Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 116/04, GE 2005, 360 unter II 1; vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NZM 2005, 13 unter II 1 a). Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter muss die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können (Senatsurteile vom 17. November 2004, a.a.O. unter II 1 b; vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 unter III 2; vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 unter I 2 a aa). Die dafür erforderlichen Angaben enthält die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 18. Juni 2002. a) Entgegen der Rüge der Revision ist in der Abrechnung der Firma K. der Schlüssel für die Verteilung der insgesamt angefallenen Kosten ausgewiesen und hinreichend erläutert. In der Kostenaufstellung sind die Gesamtkosten für Heizung und Wassererwärmung mit 24354,55 Euro sowie die Kosten für die Anmietung der Messanlagen für Warmwasser mit 607,46 Euro aufgeführt. Diese Kosten werden entsprechend der Regelung des § 9 Abs. 1 Satz 1 HeizKV getrennt nach Kosten für Heizung und Kosten für Wassererwärmung umgelegt. In Übereinstimmung mit § 7 Abs. 1 HeizKV (bezüglich der Kosten der Versorgung mit Wärme) und § 8 Abs. 1 HeizKV (bezüglich der Kosten der Versorgung mit Warmwasser) werden die Kosten jeweils zur Hälfte nach der Wohnfläche und zur Hälfte nach dem Verbrauch verteilt. Hierzu werden die Gesamtwohnfläche des Anwesens und die Wohnfläche der abgerechneten Wohnung ausgewiesen sowie der Gesamtverbrauch und der auf die Beklagte entfallende Verbrauch. b) Formell ist die Abrechnung auch nicht deshalb zu beanstanden, weil sie den Erdgasverbrauch nicht in Kubikmetern, sondern in Kilowattstunden ausweist, ohne den Umrechnungsfaktor für den Heizwert des Brennstoffs mitzuteilen. Bei den angegebenen Kilowattstunden handelt es sich um die Einheit, auf deren Grundlage die Stadtwerke abgerechnet haben und mit der der Gasverbrauch üblicherweise (vgl. AG Frankfurt, WM 2002, 375, 376) und nachvollziehbar dargestellt wird. c) Schließlich bedurfte es für eine formell wirksame Abrechnung keiner Erläuterung, warum für die Erwärmung von einem Kubikmeter Wasser von 10 auf 60 Grad Celsius ein Energieverbrauch von 125 kWh angesetzt ist. Wie tatsächlich abgerechnet worden ist, kann der Mieter auf Grund der gegebenen Auskünfte gedanklich und rechnerisch nachvollziehen. Für den mit den einschlägigen Rechtsgrundlagen vertrauten Mieter sind zudem alle Faktoren mitgeteilt, die dieser für eine eigene Berechnung des auf die Warmwasserbereitung entfallenden Brennstoffverbrauchs anhand der dafür maßgeblichen Regelung des § 9 Abs. 2 HeizKV benötigt. Der Vermieter ist nicht gehalten, im Rahmen der Abrechnung darüber hinaus den durchschnittlichen Mieter, bei dem juristische Kenntnisse nicht vorausgesetzt werden können, auf die Vorschrift des § 9 Abs. 2 HeizKV hinzuweisen und ihm die darin enthaltene Berechnungsformel verständlich zu machen. Einer mit dieser Formel erstellten Abrechnung kann nicht entgegengehalten werden, sie sei für einen Mieter nicht mehr nachvollziehbar. Denn die Forderung nach Verständlichkeit einer Abrechnung gemäß § 259 BGB geht nur so weit, wie sie der Abrechnende beeinflussen kann. Muss er eine gesetzlich vorgesehene Abrechnungsweise anwenden, sind ihm sich daraus ergebende Verständnisprobleme nicht zuzurechnen (Lammel, Heizkostenverordnung, 2. Aufl., § 6 Rdnr. 35). Ob der Energieverbrauch pro Liter Warmwasser mit 125 kWh zu Recht angesetzt worden ist, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung, auf die es für deren formelle Ordnungsmäßigkeit nicht ankommt (Senatsurteil vom 17. November 2004, a.a.O. unter II 1 a). ..." |
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Heizkostenabrechnung§ 12 HeizkostenVO Sind Messgeräte zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs vorhanden und werden diese verwendet, hat der Nutzer nicht das Recht, den "Strafabzug" nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV auch bei den Kosten des Wärmeverbrauchs deshalb vorzunehmen, weil keine Messgeräte für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhanden sind. In einem solchen Fall beschränkt sich das Recht des Nutzers auf einen "Strafabzug" bei den nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten für die Versorgung mit Warmwasser. BGH, Urteil vom 14.9.05 - VIII ZR 195/04 - |
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Versorgungssperre bei vermieteter Eigentumswohnung§§ 14, 45 WEG; §§ 535, 858 BGB Zur Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand eines Wohnungseigentümers für die Vergangenheit berechtigt ist, gegenüber dem Mieter des säumigen Wohnungseigentümers die Versorgung der vermieteten Räume mit Heizung und Wasser bis zum Ausgleich der Rückstände zu unterbinden. LG Berlin, Urteil vom 18.8.05 - 30 O 262/05 - Mitgeteilt von RA Ulrich Kernen Aus den Entscheidungsgründen: "... Ohne Erfolg verweisen die Kläger ferner auf die Beschlüsse des AG Neukölln vom ..., mit denen die Wohnungseigentümer rechtskräftig zur Duldung der Versorgungssperre verpflichtet wurden. Denn die Beklagte zu 2. war als Mieterin nicht Beteiligte im Sinne von § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG. ... Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann mit einfacher Mehrheit gegenüber einem säumigen Wohngeldschuldner eine Versorgungssperre derart beschließen, dass die in der Wohnung des säumigen Wohngeldschuldners vorhandenen Leitungen von den zentralen Versorgungsleitungen abgetrennt werden (so genanntes "ausfrieren"). Die Vorschrift des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG (Einziehung des Wohnungseigentums im Falle eines Zahlungsrückstandes) stellt hinsichtlich der möglichen Maßnahmen der Gemeinschaft gegenüber dem säumigen Wohngeldschuldner keine abschließende Sonderregelung dar. Keinem Wohnungseigentümer ist es zumutbar, auf Dauer für einen anderen Wohnungseigentümer den auf diesen entfallenden Kostenanteil zu übernehmen (einhellige Meinung, KGR 2001, 275 = MDR 2001, 1346 m.w.N.). Damit ist aber noch nicht die Frage beantwortet, ob eine Versorgungssperre wegen Wohngeldrückständen auch dann durchgeführt werden darf, wenn die Wohnung des säumigen Eigentümers vermietet ist. Einerseits wird die Ansicht vertreten, dem Mieter könnten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft keine weitergehenden Rechte zustehen als dem vermietenden Wohnungseigentümer, weil der Mieter nämlich von diesem seine Rechtsstellung ableite (KGR 2002, 31 = MDR 2002, 574; im Ergebnis ebenso, aber mit abweichender Begründung Kümmel/von Seldeneck GE 2002, 1045). Andererseits wird dafürgehalten, eine Versorgungssperre wegen Wohngeldrückständen stelle eine verbotene Eigenmacht der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Mieter dar (OLGR Köln 2000, 457). Der vorliegende Fall gebietet nicht, zu der Streitfrage (eingehend auch Gaier, ZWE 2004, 109) abschließend Stellung zu nehmen. Denn der Mieter kann jedenfalls nicht gezwungen werden, den Zugang zu seiner Wohnung freizugeben, damit in der Wohnung befindliche Absperrvorrichtungen betätigt werden können. Der Duldungsanspruch, den die Gemeinschaft gemäß § 14 Nr. 4 WEG gegen den Wohnungseigentümer selbst hat, besteht gegen den Mieter nicht (Kümmel/von Seldeneck a.a.O.; Gaier a.a.O.; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 28, RN 152). ..." |
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Überlegungsfrist bei Modernisierung§ 554 BGB Auch wenn der Vermieter vom Mieter die umgehende Mitteilung verlangt, ob dieser die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen dulden wolle oder nicht, steht dem Mieter eine Überlegungsfrist von maximal zwei Monaten - mindestens jedoch von einem Monat - nach Zugang der Modernisierungsankündigung zu. AG Charlottenburg, Beschluss vom 30.8.05 - 216 C 20/05 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Die Beklagte geht rechtsirrtümlich davon aus, dass ihr für die Abgabe der Einverständniserklärung eine gesetzliche Überlegungsfrist von drei Monaten ab Zugang der Modernisierungsankündigung zustehe. Eine solche Regelung sieht das Gesetz aber nicht vor. Eine konkrete Frist, binnen derer der Mieter seine Zustimmung erteilt haben muss, ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Bei einer analogen Heranziehung des § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB dürfte jedoch davon auszugehen sein, dass dem Mieter mindestens eine Überlegungsfrist von einem Monat ab Zugang der Modernisierungsankündigung zuzubilligen ist (vgl. dazu auch Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 554 BGB RN 29); nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB hat der Mieter, dem eine Modernisierungsankündigung zugestellt wird, bis zum Ablauf des Folgemonats die Möglichkeit, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Wenn sich der Mieter binnen dieser Frist entscheiden muss, ob er das Mietverhältnis vollständig löst oder aber an dem Mietverhältnis festhält, so muss er sich binnen dieser Frist auch im Klaren darüber sein, ob er die Modernisierungsarbeiten dulden will oder nicht. In analoger Anwendung des § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB auf die Überlegungsfrist wäre diese also nach Zugang der Modernisierungserklärung am 30. Dezember 2004 für die Beklagte frühestens am 31. Januar 2005 abgelaufen, so dass die Beklagte die Einverständniserklärung dementsprechend jedenfalls nicht vor dem 31. Januar 2005 gegenüber der Klägerin abgeben musste. Selbst wenn man die einmonatige Frist im Hinblick auf die Fülle der Konsequenzen, welche die Duldung der Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten auf Grund der damit verbundenen Beeinträchtigungen und auch auf Grund der damit einhergehenden Mieterhöhung zur Folge hat, für zu knapp hält, so dürfte allenfalls eine Überlegungsfrist von zwei Monaten ab Zugang der Modernisierungserklärung angemessen sein. Eine derartige Frist könnte dem Mieter im Hinblick darauf zuzubilligen sein, dass das ihm nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB zugebilligte Sonderkündigungsrecht das Mietverhältnis dann zum Ablauf des nächsten Monats beendet; klare Verhältnisse auch für den Vermieter werden nach dieser Regelung spätestens zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungserklärung geschaffen; der Vermieter weiß ganz genau erst nach Ablauf des Monats, der auf die außerordentliche Kündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB folgt, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich räumt beziehungsweise herausgibt und den geplanten Arbeiten keine Hindernisse mehr entgegenstehen, die möglicherweise erst durch eine Klageerhebung beseitigt werden müssten. Eine dreimonatige Überlegungsfrist allerdings erscheint unangemessen lang und ist auch nicht in Einklang zu bringen mit § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB; nach dieser Vorschrift muss lediglich der Zeitraum zwischen Ankündigung der Modernisierungsarbeiten und Beginn der Arbeiten mindestens drei Monate betragen. Würde man dem Mieter grundsätzlich eine ebenso lange Überlegungsfrist einräumen, so würde man damit den Vermieter dahingehend unangemessen und entgegen der gesetzlichen Regelung benachteiligen, dass dieser entgegen § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB die Modernisierungsankündigung deutlich früher als drei Monate vor dem geplanten Beginn der Arbeiten zustellen muss, wenn er sich darauf einstellen muss, dass bis zum Ablauf von drei Monaten nach Zugang der Modernisierungsankündigung die Verweigerung der Duldung durch den Mieter erklärt werden könnte und er zunächst eine Duldungsklage bei Gericht erheben muss, mit deren rechtskräftiger Entscheidung auf Grund der Auslastung der Gerichte selbst im günstigsten Fall in der Regel nicht vor Ablauf von mindestens drei Monaten gerechnet werden kann. ..." |
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Kostenvoranschlag für Schönheitsreparaturen;
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Zweiter Förderweg§§ 557 ff. BGB, § 88 d II. WoBauG Bei Wohnungen, die der so genannten vereinbarten Förderung nach § 88 d II. WoBauG ("Zweiter Förderweg") unterliegen, gelten hinsichtlich des Rechts zur Mieterhöhung die §§ 557 ff. BGB. Will der Vermieter die Miete entsprechend der Verringerung der Aufwendungshilfen erhöhen, hat er sowohl das Verfahren als auch die materiellen Vorgaben der §§ 557 ff. BGB einzuhalten. Eine einseitige Erhöhungserklärung ist unwirksam. AG Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 13.7.05 - 3 C 233/05 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RAin Monika Wacker |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 15.6.05 - VIII ZR 271/04 -
