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MieterMagazin |
Oktober - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Kaution und Vermieterwechsel§ 566 a BGB, § 572 BGB a.F. Der durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügte § 566 a BGB findet keine Anwendung, wenn zwar der dingliche Erwerb des Mietobjekts nach dem Inkrafttreten der Neuregelung am 1. September 2001 erfolgt ist, das diesem Erwerb zugrunde liegende schuldrechtliche Rechtsgeschäft jedoch bereits vor diesem Zeitpunkt abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwendbarkeit des § 572 BGB a.F. BGH, Urteil vom 24.6.09 - XII ZR 145/07 - |
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Wohnflächenabweichung§§ 557, 558 BGB Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 Prozent davon abweicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626). BGH, Urteil vom 8.7.09 - VIII ZR 205/08 - Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in H.. Im Mietvertrag vom 30. Juli 1987 ist die Wohnfläche mit 55,75 Quadratmetern angegeben; die tatsächliche Wohnfläche beträgt jedoch nur 51,03 Quadratmeter. Die Miete für die Wohnung belief sich seit November 2003 auf 360,47 Euro zuzüglich Nebenkosten sowie eines Betrages von 7,85 Euro, den die Beklagte im Hinblick auf den Einbau eines Wasserzählers als "Modernisierungszuschlag" entrichtet. Mit Schreiben vom 24. November 2006 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Erhöhung der Nettomiete von 360,47 Euro auf 432,56 Euro (jeweils zuzüglich des Modernisierungszuschlags von 7,85 Euro) mit Wirkung ab 1. Februar 2007 zuzustimmen. Sie verwies dabei auf die Einordnung der Wohnung in das einschlägige Rasterfeld des Hamburger Mietspiegels, welches eine Spanne von 6,43 bis 9,83 Euro je Quadratmeter und einen Mittelwert von 7,83 Euro je Quadratmeter ausweist. Die Beklagte stimmte nicht zu. Mit der Klage hat die Klägerin Zustimmung zur Mieterhöhung entsprechend dem Mieterhöhungsverlangen vom 24. November 2006 begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete auf 432,56 Euro mit Wirkung vom 1. Februar 2007 verurteilt und in den Gründen ausgeführt, dass der frühere Modernisierungszuschlag in der neuen Nettomiete aufgehe. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf der Grundlage der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche von 55,75 Quadratmetern zu beurteilen, weil die Abweichung zur tatsächlichen Wohnfläche unter 10 Prozent liege. Da sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf mindestens 7,76 Euro je Quadratmeter belaufe, sei die von der Klägerin verlangte Mieterhöhung auf der Grundlage der vereinbarten Wohnfläche berechtigt. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Klägerin steht aus § 558 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete auf 432,56 Euro mit Wirkung vom 1. Februar 2007 zu. 1. Das Berufungsgericht geht stillschweigend davon aus, dass die Klägerin mit dem Schreiben vom 24. November 2006 ein formwirksames Mieterhöhungsverlangen gestellt hat, dass auch die weiteren Voraussetzungen des § 558 BGB (Kappungsgrenze, Jahressperrfrist und Wartefrist) erfüllt sind und dass die ortsübliche Vergleichsmiete, wie vom Amtsgericht festgestellt, zumindest 7,76 Euro je Quadratmeter beträgt. Insoweit werden von der Revision keine Einwendungen erhoben und sind Rechtsfehler auch nicht ersichtlich. 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch angenommen, dass dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von 55,75 Quadratmetern zugrunde zu legen ist und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche von 51,03 Quadratmetern. In der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag liegt nach der Rechtsprechung des Senats eine Beschaffenheitsvereinbarung, die auch für die Beurteilung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB maßgeblich ist, wenn die Flächenabweichung - wie hier - nicht mehr als 10 Prozent beträgt (Senatsurteile vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NZM 2004, 699, unter II 1, sowie vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 17 f. ). In der Entscheidung vom 7. Juli 2004 ging es um eine Abweichung von mehr als 10 Prozent; der Senat hat aus diesem Grund einen Anspruch des Mieters auf Erstattung überzahlter Miete bejaht, weil der Mieterhöhung zu Unrecht die überhöhte vereinbarte Wohnfläche zugrunde gelegt worden war. In dem der Entscheidung vom 23. Mai 2007 zugrunde liegenden Sachverhalt war die tatsächliche Wohnfläche - unterhalb der Grenze von 10 Prozent - größer als die vereinbarte Wohnfläche, so dass sich die Verbindlichkeit der geringeren Größe zum Nachteil des Vermieters auswirkte. Vorliegend geht es hingegen um die Frage, ob sich auch der Mieter bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB an einer für ihn nachteiligen, aber im Rahmen der Toleranzgrenze von 10 Prozent liegenden Wohnflächenvereinbarung festhalten lassen muss. Dies hat das Berufungsgericht zutreffend bejaht. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien über die Wohnfläche auch für diesen Fall maßgebend. Allerdings leitet eine verbreitete Auffassung aus § 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB (zuvor § 10 Abs. 1 MHG) her, dass die Vereinbarung einer, gemessen an den tatsächlichen Verhältnissen, zu großen Wohnfläche für spätere Mieterhöhungen nach § 558 BGB nicht verbindlich sei, weil es sich um eine verkappte Mieterhöhungsmöglichkeit handele, die dem Vermieter gestatte, die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus zu erhöhen (OLG Hamburg, NZM 2000, 654, 655; LG Berlin, WuM 2004, 613; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., IV Rdnr. 167; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 BGB Rdnr. 64; Staudinger/ Emmerich, BGB (2006), § 558 Rdnr. 32; Münch-KommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558 Rdnr. 23; Bamberger/Roth/ Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 558 Rdnr. 28; Kraemer, WuM 1998, Beil. zu Heft 12, 13, 18; Vehslage, DWW 1998, 227, 228). Dieser Auffassung folgt der Senat indessen nicht. Eine Wohnflächenvereinbarung wird von den Mieterschutzbestimmungen der § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB nicht erfasst. Nach § 557 BGB kann der Vermieter Mieterhöhungen, sofern er sie nicht während des Mietverhältnisses mit dem Mieter vereinbart (§ 557 Abs. 1 BGB), nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB verlangen. Mit dem in § 557 Abs. 4 BGB enthaltenen und in § 558 Abs. 6 BGB noch einmal wiederholten Verbot von Vereinbarungen, die von den gesetzlichen Bestimmungen zum Nachteil des Mieters abweichen, sind Abreden gemeint, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung abändern (vgl. Senatsurteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NJW-RR 2007, 667, Tz. 15 f. zum Zustimmungserfordernis). Dies trifft auf eine Wohnflächenvereinbarung nicht zu, selbst wenn sie im Rahmen eines späteren Mieterhöhungsverfahrens mittelbar Bedeutung erlangen kann. Auch der Mieter muss sich deshalb - innerhalb der Toleranzgrenze - an einer Wohnflächenvereinbarung im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens nach § 558 BGB in gleicher Weise wie der Vermieter festhalten lassen. Erst bei einer Differenz von mehr als 10 Prozent ist es dem davon jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, an der Vereinbarung festzuhalten, und infolgedessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. |
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Betriebskostenabrechnung§ 556 BGB Der Vermieter darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird. BGH, Urteil vom 15.7.09 - VIII ZR 340/08 - |
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Umwandlung§§ 573, 577 a BGB Auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kündigungsbeschränkung des § 577 a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kündigung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird. Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzuwandeln. BGH, Urteil vom 16.7.09 - VIII ZR 231/08 - |
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Ermächtigung§§ 185, 558 ff. BGB 1. Es ist grundsätzlich zulässig, einen Grundstückserwerber zu ermächtigen, die dem Vermieter zustehenden Rechte bereits vor dessen Eintragung und Eintritt in das Mietverhältnis im eigenen Namen geltend zu machen. Für eine wirksame Erklärung aufgrund einer solchen Ermächtigung ist es aber erforderlich, dass die Ermächtigung offengelegt wird. LG Berlin, Urteil vom 8.5.09 - 63 S 272/08 - Mitgeteilt von RAen Daniel Friedrichs & Axel Tolle Aus den Gründen: ... Eine Ermächtigung zur Abgabe einer Mieterhöhungserklärung im eigenen Namen ist systematisch und funktionell der Vollmacht verwandt. Eine Stellvertretung ist auch bei der Ausübung unselbstständiger Gestaltungsrechte zulässig. Die Stellvertretung unterscheidet sich von einer Ermächtigung nach § 185 Abs. 1 BGB im Wesentlichen dadurch, dass der Stellvertreter die Erklärung im fremden Namen abgibt, der Ermächtigte im eigenen Namen. Dieser eher formale Unterschied ist nicht von Bedeutung. Sowohl der von einem Vertragspartner bevollmächtigte als auch der von diesem Ermächtigte führt seine Befugnis auf eine Erlaubnis des eigentlich Berechtigten zurück, die sowohl im Falle der Bevollmächtigung als auch der Ermächtigung regelmäßig bis zur Vornahme des Rechtsgeschäftes widerruflich ist (BGH, Urteil vom 10. Dezember 1997 - XII ZR 119/96, GE 1998, 176 = NJW 1998, 896). Aus diesen Erwägungen und aufgrund der vergleichbaren Interessenlage des Erklärungsempfängers ist die Ermächtigung ebenso wie eine Stellvertretung zu offenbaren, wenn neben den Vertragsparteien ein Dritter für das Vertragsverhältnis maßgebliche Erklärungen abgibt. Soweit in den von der Klägerin angegebenen Entscheidungen in dieser Hinsicht eine andere Auffassung vertreten wird, hält die Kammer diese unter Hinweis auf die obigen Ausführungen nicht für zutreffend. Die Beklagten sind indes aufgrund des Mieterhöhungsverlangens vom 21. Februar 2007 gemäß §§ 558 ff. BGB verpflichtet, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung A.-Str., Berlin, von 318,07 Euro um 29,06 Euro auf monatlich 347,13 Euro ab dem 1. Juli 2008 zuzustimmen. Der oben dargelegte Mangel des Mieterhöhungsverlangens, nämlich die fehlende Offenlegung der Ermächtigung, ist im Rechtsstreit gemäß § 558 b Abs. 3 BGB dadurch behoben worden, das die Klägerin jedenfalls mit Schriftsatz vom 2. April 2008 klargestellt hat, aufgrund der Ermächtigung im Einbringungsvertrag mit der Mieterhöhungserklärung eine eigene Willenserklärung zu verfolgen. ... Die Revision war nach § 543 Abs. 1 ZPO zuzulassen, weil die Sache grundsätzliche Bedeutung hat. In der Instanzenrechtsprechung wird zur Frage der Offenlegung einer Ermächtigung, wie von der Klägerin dargelegt, teilweise eine andere Auffassung vertreten. Die Frage ist vom Bundesgerichtshof bislang noch nicht entschieden worden. ... |
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Kündigungsausschluss§§ 242, 328, 573 BGB Aus der Sanierungsvereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Land Berlin kann sich konkludent (Belegungsrecht!) der Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung (hier: für fünf Jahre) ergeben. AG Lichtenberg, Urteil vom 12.9.08 - 9 C 79/08 -; LG Berlin, Urteil vom 5.6.09 - 65 S 407/08 - Mitgeteilt von Marion Streller und RA Alexander Ziemann Lesen Sie die |
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Haushaltsnahe Dienstleistungen§§ 241, 242 BGB, § 35 a EStG Zum Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Aushändigung einer Aufgliederung, welche die Kosten der steuerlich relevanten haushaltsnahen Dienstleistungen im Sinne von § 35 a EStG im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 1. Mai 2006 bis 30. April 2007 ausweist. AG Charlottenburg, Urteil vom 1.7.09 - 222 C 90/09 - Mitgeteilt von RA Johann Heinrich Lüth Wesentliche Entscheidungsgründe: Dem Kläger steht der begehrte Anspruch gegen die Beklagte als Nebenpflicht aus den §§ 241 Abs. 2, 242 BGB i.V.m. dem Mietvertrag zu. In der Abrechnung vom 17. April 2008 ist keine Aufstellung enthalten, aus der sich ergibt, welche Anteile der Betriebskosten für sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen i.S.v. § 35 a EStG enthalten sind. Der Kläger ist daher nicht in der Lage, diejenigen Kosten der Mietzahlung, soweit sie steuermindernd geltend gemacht werden können, gegenüber dem Finanzamt geltend zu machen. Ohne die begehrte Auskunft ist der Kläger daher an der Wahrnehmung seiner Rechte gehindert. Deshalb ist die Beklagte, der die Auskunftserteilung möglich ist, nach Treu und Glauben verpflichtet, diese dem Kläger zu erteilen. Die Berufung war nicht zuzulassen, da die Rechtssache nicht im Sinne von § 511 Abs. 4 Nr. 1 ZPO von grundsätzlicher Bedeutung ist . ... |
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Schimmelpilz§§ 535, 536 BGB Es stellt einen Mangel der Mietsache dar, wenn der Mieter zur Vermeidung von Schimmelbildung täglich 6-mal (davon 2-mal nachts) lüften muss, um Schimmelbildung zu vermeiden. AG Mitte, Urteil vom 28.5.09 - 12 C 234/05 - Mitgeteilt von RAin Barbara Vogt Lesen Sie die |
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Mieterhöhung wegen Schönheitsreparaturen§ 10 WoBindG, § 4 NMV Der Vermieter öffentlich geförderten Wohnraums ist nicht berechtigt, für die von ihm zu tragenden Schönheitsreparaturen Kosten gemäß § 28 Abs. 4 II. BV anzusetzen, wenn die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter fehlgeschlagen ist. AG Tempelhof-Kreuzberg, Anerkenntnis- und Schlussurteil vom 25.5.09 - 20 C 556/08 - [n. rkr.] Mitgeteilt von RAen Christian Emmerich & Reinhard Lebek Aus den Entscheidungsgründen: ... Der Beklagten steht eine Mieterhöhung um 65,13 Euro ab dem 1. Dezember 2007 gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG in Verbindung mit § 4 Abs. 1 NMV nicht zu. Nach § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG kann die Beklagte die Miete einseitig anheben, wenn die Voraussetzungen des § 4 Abs. 1 NMV gegeben sind. Eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung darf die Beklagte dann aufstellen, wenn sich der Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen aufgrund von Umständen erhöht hat, die die Beklagte nicht zu vertreten hat. Im vorliegenden Fall hat die Beklagte diese Erhöhung allerdings zu vertreten beziehungsweise sie muss sich die Umstände zurechnen lassen. Das Gesetz geht von dem Grundsatz aus, dass die Schönheitsreparaturen zu den Instandhaltungspflichten des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gehören. Sie sind daher zunächst die ureigene Pflicht des Vermieters. Es hat sich jedoch die Praxis entwickelt, diese Verpflichtung durch allgemeine Vertragsbedingungen auf die Mieter abzuwälzen. Die allgemeinen Vertragsbedingungen werden hier wie im freien Wohnungsbau von dem Vermieter als der Beklagten gestellt. Für deren Inhalt ist allein die Beklagte verantwortlich. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass die jeweilige Klausel unwirksam war, so hat dies alleine der Verwender zu verantworten. Es kann nichts anderes gelten als für den Fall, dass die Beklagte aufgrund einer irrtümlich falschen Wirtschaftlichkeitsberechnung eine zu niedrige Miete vereinbart hat. Auch in diesem Fall kann sie die Miete nicht nachträglich erhöhen, wenn sie den Fehler bemerkt, da sie ihn zu verantworten hat. Daraus folgt, dass die Feststellungsklage der Kläger in dieser Höhe begründet und der Feststellungsantrag der Beklagten insoweit abzuweisen ist. In Höhe von monatlich 65,13 Euro besteht auch kein Mietrückstand. ... |
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Verjährung§§ 194 ff. BGB Der Mängelbeseitigungsanspruch kann faktisch nicht verjähren, da bei der Verpflichtung des Vermieters zur Überlassung des Mietobjekts in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand eine Dauerverpflichtung vorliegt, die tagtäglich neu entsteht. AG Tiergarten, Urteil vom 3.4.09 - 9 C 1/07 - Mitgeteilt von RA Friedrich-Wilhelm Lohmann Lesen Sie die |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Urteil vom 24.6.09 - XII ZR 145/07 -
