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MieterMagazin |
Juni 2006 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Fristlose Kündigung§ 543 BGB Zur Frage, wann eine wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen kann. BGH, Urteil vom 11.1.06 - VIII ZR 364/04 - Aus den Entscheidungsgründen: "... b) Der Prüfung anhand dieses Maßstabs hält das Berufungsurteil nicht stand. Das Berufungsgericht geht zwar zu Recht davon aus, dass fortdauernd unpünktliche Mietzahlungen einen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB bilden können (Senatsurteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 = WuM 1988, 62 = WuM 1988, 125, unter II 2, zu § 554a BGB a.F.; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2003, 945, 946; Ehlert in Bamberger/ Roth, BGB, § 543 Rdnr. 35; Staudinger/Emmerich, BGB [2003], § 543 Rdnrn. 68-70; Kraemer, NZM 2001, 553, 561). Ferner hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - zutreffend zu Grunde gelegt, dass die Bestimmung über den Ausschluss des Kündigungsrechts bei vollständiger Befriedigung des Vermieters (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB) hier nicht anzuwenden ist (vgl. bereits Senatsurteil vom 23. September 1987 aaO, unter II 2 a; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 543 Rdnr. 45; Schilling in MünchKommBGB aaO, § 543 Rdnr. 12; Staudinger/ Emmerich aaO, § 543 Rdnr. 70). Das Berufungsgericht hat jedoch die Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB überspannt, wenn es zum einen stets eine dreimalige verspätete Zahlung nach Abmahnung für erforderlich hält und darüber hinaus meint, Zahlungsverzögerungen vor der Abmahnung seien nicht zu berücksichtigen. Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben (Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucksache 14/5663, Seite 69). Zweck des Abmahnungserfordernisses ist es, dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einzuräumen (AnwKommBGB/Riecke [2005], § 543 Rdnr. 35). Es erscheint daher fraglich, ob der Auffassung des Berufungsgerichts hinsichtlich des Erfordernisses einer dreimaligen verspäteten Zahlung nach Abmahnung zu folgen ist; dies kann jedoch dahinstehen. Sie kann jedenfalls dann nicht gelten, wenn der Abmahnung - wie hier - wiederholt Zahlungsverzögerungen vorausgegangen sind. Die Erwägung des Berufungsgerichts, nur nachhaltig unpünktliche Mietzahlungen könnten den Tatbestand des § 543 Abs. 1 BGB erfüllen, trifft für sich gesehen zwar zu; die fortdauernde Unpünktlichkeit muss sich aber nicht nur in der Zeit nach der Abmahnung verwirklichen. Die weitere Überlegung des Berufungsgerichts, dass die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) andernfalls unterlaufen würden, ist ebenfalls nicht stichhaltig. Der Gefahr einer Umgehung anderer Kündigungstatbestände steht entgegen, dass eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB nur unter besonderen Umständen möglich ist, welche den Schluss zulassen, dass die Vertragsfortsetzung dem Kündigenden nicht mehr zugemutet werden kann (Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rdnr. 187; Kandelhard in Herrlein/ Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 543 BGB Rdnr. 22; Müller in Müller/ Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: November 2005, § 543 BGB Rdnr. 8). Der Erfolg der Abmahnung (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB) muss sich vor diesem Hintergrund darin zeigen, dass das beanstandete Verhalten nicht wiederholt wird (Schilling in MünchKommBGB aaO, § 543 Rdnr. 68). Eine Kündigung ist somit nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Denn insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Solche Umstände liegen hier nicht vor, weil der Beklagte nicht auf die Abmahnung reagiert und sein Verhalten auch danach fortgesetzt hat. Damit hat er deutlich gemacht, dass er nicht bereit war, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen. Es mag sein, dass im Einzelfall Ausnahmen in Betracht kommen können, die sich jedoch nicht schematisch bestimmen lassen. Denkbar ist dies etwa in einem - hier nicht vorliegenden - Bagatellfall (so v. Hase, NJW 2002, 2278, 2283 zu § 314 Abs. 2 BGB) oder wenn dem Mieter unter Umständen noch eine Prüfungsfrist zuzubilligen ist (vgl. Staudinger/Emmerich aaO, § 543 Rdnr. 78 a.E.). Dessen bedurfte es hier jedoch nicht; pünktliche, vollständige Mietzahlungen waren vom Beklagten stets und gerade nach Abmahnung zu erwarten. ..." |
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Kaution§ 551 BGB Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. BGH, Urteil vom 18.1.06 - VIII ZR 71/05 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution jedoch nicht bereits zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr ist dem Vermieter, wie der Senat entschieden hat, nach Beendigung des Mietvertrages eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig (BGHZ 101, 244, 250). Schon daraus folgt, dass es dem Vermieter jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrechnungsfrist gestattet ist, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen ist; anderenfalls würde die Mietkaution ihrer Sicherungsfunktion nicht gerecht (vgl. auch BGHZ aaO, 251 zum Fortbestand des Zurückbehaltungsrechts nach Ablauf der Abrechnungsfrist bei Gegenforderungen des Vermieters). Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Diese können so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind (BGHZ aaO, 250 f.). An dieser Rechtslage hat sich durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149 ff.) nichts geändert. Von einer gesetzlichen Regelung der Rückzahlungsfrist für die Mietkaution ist bewusst abgesehen worden, weil sich nur anhand der Umstände des Einzelfalles beurteilen lässt, welche Frist angemessen ist (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucksache 14/4553, S. 84, 99 sowie Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucksache 14/5663, S. 77). b) Zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert werden, gehören auch Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution beziehungsweise einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. aa) Die Mietkaution sichert alle - auch noch nicht fällige - Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben (Senatsurteil vom 8. März 1972 - VIII ZR 183/70, NJW 1972, 721, 722 f. = WuM 1972, 776, 779 unter II 4 a) und erstreckt sich wegen dieses umfassenden Sicherungszwecks auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Dies entspricht auch der nahezu einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1987, 720; OLG Hamburg, NJW-RR 1988, 651; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 211, 213 f. und NZM 2005, 783 f.; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V B Rdnr. 289; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil III Rdnr. 256; a.A. LG Berlin, NZM 1999, 960 f.). Es steht den Parteien, denen eine Sicherung von Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen zu weit geht, frei, für die Kaution einen eingeschränkten Sicherungszweck zu vereinbaren. Eine gesetzliche Einschränkung des Sicherungszwecks einer Mietkaution gilt nur für preisgebundenen Wohnraum (§ 9 Abs. 5 S. 1 WoBindG); um solchen handelt es sich hier nicht. bb) Dass der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten erst mit der Erteilung einer - nachprüfbaren - Abrechnung fällig wird (st. Rspr.: BGHZ 113, 188, 194 m.w.Nachw.; Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, 1501 unter II 3 c), steht dem Recht des Vermieters, die Kaution bis zu der - in angemessener Frist erteilten - Betriebskostenabrechnung einzubehalten, nicht entgegen. Noch nicht fällige Ansprüche können zwar kein Zurückbehaltungsrecht im Sinne von § 273 BGB begründen. Diese Vorschrift kommt hier indes nicht zur Anwendung, weil der Rückzahlungsanspruch des Mieters seinerseits, wie ausgeführt (unter a), erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist fällig wird und sich das Recht des Vermieters, die Kaution innerhalb dieser Frist einzubehalten, unmittelbar aus der Kautionsabrede ergibt. Es bedarf insoweit keines Rückgriffs auf das Zurückbehaltungsrecht des § 273 BGB. cc) Auch die neue Regelung in § 551 Abs. 1 BGB, nach der sich die Höhe der Kaution auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten beschränkt, gestattet nicht den Schluss, dass Betriebskostennachforderungen vom Sicherungszweck der Kaution ausgenommen wären. Diese Vorschrift bestimmt ebenso wie ihre Vorläuferbestimmung (§ 550 b BGB a.F.) nicht die Reichweite der vertraglichen Sicherungsabrede, sondern bezieht sich nur auf die Berechnung der Höhe der Kaution. ..." |
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Wohnflächenabweichung§ 536 BGB Entsprach es bei Abschluss des Mietvertrages der übereinstimmenden Vorstellung der Vertragsparteien, dass in der mit einer bestimmten Quadratmeterzahl angegebenen Wohnfläche die Dachterrasse der vermieteten Penthousewohnung zu einem nicht näher bestimmten, nicht unerheblichen Anteil enthalten ist, so kann der Mieter nicht im Nachhinein geltend machen, die vereinbarte Wohnfläche sei um mehr als 10 Prozent unterschritten, weil die Terrassenfläche nach gesetzlichen Bestimmungen nur mit einem Bruchteil von weniger als der Hälfte - des gesetzlichen Maximalwerts - als Wohnfläche anzurechnen sei. BGH, Urteil vom 22.2.06 - VIII ZR 219/04 - Aus den Entscheidungsgründen: "...Zur Größe der Wohnung ist in § 1 Nr. 1 des Mietvertrages vereinbart: "Die Wohnfläche beträgt ca. 149 Quadratmeter. Wie besehen". Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Begriff der "Wohnfläche" auslegungsbedürftig ist (vgl. Senat, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO. unter II 1 b). Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Beklagte die tatsächliche Größe aller Zimmer und der Küche vor der Anmietung kannte und zudem einen Grundriss der gesamten Wohnung besaß, hat das Berufungsgericht ein bestimmtes Verständnis der Parteien hinsichtlich des Begriffes der Wohnfläche angenommen. Danach entspricht die vereinbarte Fläche im Ergebnis der tatsächlichen Wohnungsgröße. Der Beklagte wusste nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts vor Abschluss des Mietvertrages, dass die Grundfläche aller drei Zimmer und der Küche zusammen 85 Quadratmeter ausmacht. Zwar war ihm die genaue Größe der Nebenräume wie Bäder, Diele und Flur nicht bekannt. Angesichts des Grundrisses, der die Größenverhältnisse der einzelnen Räume zutreffend wiedergibt, ist die Fläche dieser Nebenräume - wie allgemein üblich - aber eher gering. Die Parteien sind damit ersichtlich davon ausgegangen, dass die vereinbarte Wohnungsgröße von 149 Quadratmetern nicht allein den umbauten Raum von 85 Quadratmetern (sämtliche Zimmer und Küche) sowie die Nebenräume betrifft. Vielmehr umfasst die vereinbarte Größe von vornherein einen gewissen, nicht unerheblichen Anteil der maßstabsgetreu dargestellten Grundfläche der sehr großen Terrasse, da sonst die Größe von 149 Quadratmetern - für beide Parteien erkennbar - nicht annähernd hätte erreicht werden können. Dass die Parteien im Mietvertrag weder die genaue Größe der Terrasse angegeben noch einen Bruchteil festgelegt haben, zu dem die Terrassenfläche als Wohnfläche anzurechnen sein soll, ist unerheblich. Sie sind, wie den Ausführungen des Berufungsgerichts zu entnehmen ist, von einer Berücksichtigung der Terrassengröße bei der Bestimmung der Wohnfläche zu einem solchen Anteil ausgegangen, dass zusammen mit dem umbauten Raum eine Wohnungsgröße von 149 Quadratmetern erreicht werden sollte. Damit entspricht die vereinbarte Wohnungsgröße der tatsächlichen Wohnfläche. Diese Auslegung im angefochtenen Urteil ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat weder gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt noch wesentlichen Auslegungsstoff außer Acht gelassen (vgl. BGH, Urteil vom 7. Dezember 2004 - XI ZR 366/03, WuM 2005, 339 = NJW-RR 2005, 581 unter II 2 a bb (2) m.w. Nachw.). Soweit die Revision meint, die tatsächliche Größe der Dachterrasse könne nach den Vorschriften der §§ 42-44 der II. BerechnungsVO nur mit weniger als der Hälfte ihrer Fläche angerechnet werden, so dass die Wohnfläche insgesamt deutlich kleiner als 149 Quadratmeter sei, hat sie hiermit keinen Erfolg. Die Parteien haben - wie ausgeführt - eine andere Berechnungsweise zur Ermittlung der Wohnfläche gewählt, so dass die Bestimmung des § 44 Abs. 2 der II. BerechnungsVO, nach der die Grundflächen von Dachgärten oder gedeckten Terrassen, die ausschließlich zu dem Wohnraum gehören, zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden können, hier nicht maßgeblich ist. ..." |
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Betreutes Wohnen§§ 138, 158, 307, 611, 622 BGB Die Bindung des Servicevertrages an den Fortbestand des Mietvertrages im Rahmen eines Betreuten Wohnens ("Service-Wohnen") ist grundsätzlich nicht sittenwidrig. BGH, Urteil vom 23.2.06 - III ZR 167/05 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Durch die "Koppelung" des Servicevertrages an den Mietvertrag werden die Mieter, was die Gefahr einer Schlechterfüllung des Servicevertrages anlangt, nicht rechtlos gestellt. Zwar wird ihnen dadurch, dass bei einer Kündigung der Servicevertrag erst mit der Beendigung des Mietvertrages endete (Nr. 5 des Servicevertrages), in praxi die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung des Servicevertrages (§§ 620, 621 BGB) nahezu verwehrt. Den Mietern bleibt aber die außerordentliche Kündigung allein des Servicevertrages unbenommen, wenn nur die Fortsetzung des Servicevertrages, auch unter Berücksichtigung der Tragfähigkeit des Gesamtkonzepts, für sie untragbar (§ 626 BGB) ist. Für den Fall, dass die im Servicevertrag versprochenen Leistungen nicht ordnungsgemäß erbracht werden, stehen den Mietern im Übrigen dienstvertragliche Rechte zu Gebote. Für von dem Dienstverpflichteten vertretbar nicht oder in unbrauchbarer Form geleistete (nicht nachholbare) Dienste braucht der Dienstberechtigte die Vergütung nicht zu zahlen (vgl. §§ 614, 320, 326 Abs. 1 BGB; Staudinger/Richardi, BGB 2005 § 611 Rn. 557 i.V.m. Rn. 546 f). Hat der Dienstverpflichtete die Unmöglichkeit der Dienstleistung zu vertreten, kommt ferner, wie bei jeder sonstigen schuldhaften Pflichtverletzung des Diensteerbringers, ein Schadensersatzanspruch des Dienstberechtigten in Betracht. Die (formular-)vertragliche Bindung des Servicevertrages an den Fortbestand des Mietvertrages und umgekehrt verstößt nicht gegen § 138 BGB. Sie wäre im Übrigen auch nicht als unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (i.V.m. Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) zu beurteilen. ..." |
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Mietschuldenfreiheitsbescheinigung§ 241 BGB 1. Der Mieter hat gemäß § 241 Abs. 2 BGB gegen seinen ehemaligen Vermieter Anspruch auf Ausstellung einer so genannten "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung". 2. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, sich in seiner Erklärung auf das Bestehen oder Nichtbestehen von Rückständen der laufenden Miete zu beschränken. So darf der Vermieter in dieser Bescheinigung auch auf unstreitig noch ausstehende Prozess- und Gerichtskosten hinweisen. AG Hohenschönhausen, Urteil vom 30.3.06 - 16 C 239/05 - (n. rkr.) Lesen Sie die mitgeteilt von RAin Karin Karg |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Urteil vom 11.1.06 - VIII ZR 364/04 -
