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MieterMagazin |
Mai 2009 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Ausschlussfrist§ 556 BGB a) Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht. b) Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig; in einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 Satz 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten. BGH, Urteil vom 21.1.09 – VIII ZR 107/08 – |
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Abrisskündigung§ 573 BGB a) Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. b) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen. c) Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine „Vollsanierung“ oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen („Minimalsanierung“) verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen. BGH, Urteil vom 28.1.09 – VIII ZR 8/08 – |
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Staffelmiete§ 557 a BGB; 10 MHG Die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag betragsmäßig ausgewiesen sind, wird nicht dadurch berührt, dass dem Mieter zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu seinen Gunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen. BGH, Urteil vom 11.3.09 – VIII ZR 279/07 – |
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Schönheitsreparatur§ 307 BGB Folgende Formularklausel verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB und ist unwirksam, weil sie auch für während der Mietzeit auszuführende Schönheitsreparaturen eine bestimmte Farbwahl („neutrale Farbtöne“) vorschreibt: „Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen. Bei normaler Nutzung sind die Schönheitsreparaturen ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, für alle übrigen Räume alle fünf Jahre auszuführen.“ BGH, Urteil vom 18.2.09 – VIII ZR 166/08 – |
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Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs§§ 314, 543 BGB Gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB bedarf es bei einer auf Zahlungsverzug des Mieters gestützten Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB keiner vorherigen Fristsetzung oder Abmahnung. Dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kündigung nimmt, ändert daran nichts und lässt eine ohne Abmahnung erfolgte Kündigung noch nicht treuwidrig erscheinen. BGH, Urteil vom 11.3.09 – VIII ZR 115/08 – |
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Mieterhöhung§§ 558, 558 a BGB Ein Mieterhöhungsverlangen ist wegen falscher Einordnung der Wohnung in ein für die Wohnung nicht in Betracht kommendes Rasterfeld nicht formell unwirksam. BGH, Urteil vom 11.3.09 – VIII ZR 316/07 – Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch. Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in Berlin. Die Nettokaltmiete für die 67,35 Quadratmeter große Wohnung betrug zuletzt 306,44 Euro. Mit Schreiben vom 13. Juli 2006 verlangte die Klägerin von der Beklagten unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2005 und das dort bezeichnete Mietspiegelfeld H 7 eine Mieterhöhung um 18,76 Euro auf 325,20 Euro ab dem 1. Oktober 2006. Die Beklagte stimmte nicht zu. Nach ihrer Auffassung ist die Wohnung in das Mietspiegelfeld H 6 einzuordnen und innerhalb der Spanne des Mietspiegelfeldes ein Aufschlag von lediglich 20 Prozent auf den Mittelwert gerechtfertigt. Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, der beantragten Mieterhöhung zuzustimmen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin das Mieterhöhungsverlangen weiter. Aus den Entscheidungsgründen: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1635) hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, ausgeführt: Die Zustimmungsklage sei – unabhängig von der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens – unzulässig. Das Erhöhungsverlangen vom 13. Juli 2006 entspreche nicht den formellen Anforderungen des § 558 a BGB, weil es wegen falscher Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelkategorie H 7 bereits formell unwirksam sei. Dies gelte jedenfalls dann, wenn der Mieter – wie hier – die Fehlerhaftigkeit der Angabe nicht habe erkennen können. II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 13. Juli 2006 formell ordnungsgemäß begründet worden (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Die Klage hätte nicht als unzulässig abgewiesen werden dürfen. Wie der Senat (Urteil vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573) – nach Erlass des Berufungsurteils – entschieden hat, ist bei Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel – wie im vorliegenden Fall – nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Der Mieter kann dann ohne Weiteres prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt (Senat, aaO, Tz. 16 m.w.N.). So ist es hier. Ob die Mietwohnung der Beklagten in das Mietspiegelfeld H 7 oder, wie die Beklagte meint, in das Feld H 6 einzuordnen ist, ist keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens und bedarf hier deswegen keiner Entscheidung. Danach ist das Mieterhöhungsverlangen vom 13.7.2006 in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. ... |
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Modernisierung nach Mietermodernisierung§ 554 BGB Hat der Mieter auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung in die Wohnung eingebaut, kann der Vermieter – nach Ablauf von nunmehr 14 Jahren – vom Mieter die Duldung des Einbaus einer neuen Gasetagenheizung nicht verlangen, wenn die Parteien anlässlich der Mietermodernisierung mietvertraglich folgendes vereinbart haben: „Der Vermieter verpflichtet sich, für die Dauer von – [handschriftlich eingefügter Strich] Jahren weitere Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen.“ LG Berlin, Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 18.12.08 – 67 S 324/08 – Lesen Sie die |
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Eigenbedarfskündigung§§ 242, 573 BGB Die Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter dem Mieter eine ihm gehörende andere leer stehende Wohnung im Hause nicht anbietet. Dies gilt auch dann, wenn diese Wohnung objektiv für die Wohnbedürfnisse des Mieters nicht geeignet erscheint. LG Berlin, Urteil vom 3.2.09 – 65 S 303/08 – Mitgeteilt von RA Norbert Wilke Aus den Gründen: ... Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 28.1. 1992 (1 BvR 1054/91) ist es Sache des Mieters zu entscheiden, inwieweit er damit verbundene Nachteile in Kauf nehmen will. Dies folgt aus dem Recht des Mieters auf freie Entfaltung der Persönlichkeit (Art. 2 Abs. 1 GG), dessen Tragweite verkannt würde, wollte man ihm ein solches Recht aufgrund abstrakter Erwägungen zur Eignung des leer stehenden Wohnraums für seine Wohnbedürfnisse absprechen. Dementsprechend wäre es im zu entscheidenden Fall den Beklagten zu überlassen gewesen zu entscheiden, inwiefern sie die gesundheitlichen Risiken für den Beklagten zu 2.) auf sich zu nehmen bereit und in der Lage gewesen wären oder durch entsprechende Investitionen beispielsweise in Form eines Treppenlifts für geeignete Wohnverhältnisse hätten sorgen wollen. ... |
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Schadensersatz wegen Malerarbeiten§§ 280, 282 BGB Zum Schadensersatzanspruch des Vermieters bei unwirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen wegen unsachgemäß vorgenommener Malerarbeiten durch den Mieter. AG Lichtenberg, Urteil vom 2.10.08 – 4 C 100/08 – Mitgeteilt von RAin Cornelia Möller Aus den Entscheidungsgründen: ... Sind die Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, geht die Veränderung der Mietsache im Rahmen des üblichen Mietgebrauchs zu Lasten des Vermieters. Vorliegend sind die Farbabweichungen nicht in unsachgemäßen Reparaturarbeiten begründet, sondern darin, dass die übrigen Wandflächen infolge des Zeitablaufs nicht mehr den weißen Farbton ausweisen, wie die vom Mieter ausgebesserten Flächen. Dass die Ausbesserungsarbeiten selbst nicht ordnungsgemäß waren, trägt die Beklagte (= Vermieter) nicht vor. Sie bemängelt vielmehr die nunmehrige fleckige Erscheinung der Wände, die jedoch ... nicht aus den Arbeiten der Kläger, sondern aus dem Nachdunkeln der übrigen Flächen herrühren. Hieraus eine Pflicht des Mieters zu begründen, den kompletten Raum zu streichen, würde im Ergebnis bedeuten, dass die Mieter bei Auszug, selbst wenn sie nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, infolge des Schließens eines Dübellochs den kompletten Raum renovieren müssten. Dies liefe der gesetzlichen Regelung und der gefestigten Rechtssprechung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen entgegen. Da die Beklagten bis zum Auszug nicht zur Vornahme von Malerarbeiten verpflichtet waren, hätten sie im Falle unsachgemäß erfolgter Schönheitsreparaturen auch nur den Mehraufwand des Vermieters zu ersetzen, der für diesen aus den mieterseits vorgenommenen Arbeiten herrührt. Die Beklagte macht geltend, den Raum einmal streichen zu müssen. Hätten die Kläger bei Auszug keinerlei Streicharbeiten an den ausgebesserten Stellen vorgenommen, hätte die Beklagte vor Neuvermietung den Raum auch streichen müssen, da auch nach eineinhalb Jahren Spuren des Mietgebrauchs vorhanden sind, die jedoch dann vom Vermieter zu beseitigen sind. Damit trägt die Beklagte auch keinen Mehraufwand im Vergleich zu nicht erfolgten Malerarbeiten der Kläger vor. ... |
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Einwendungsausschlussfrist§ 556 BGB 1. Um sich Einreden gegenüber einer Betriebskostenabrechnung erhalten zu können (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB), müssen konkrete Beanstandungen bezüglich der einzelnen Abrechnungspositionen erhoben werden, pauschale Rügen hinsichtlich der Ordnungsgemäßheit der Abrechnung genügen hingegen nicht (vgl. Schmidt-Futter, Mietrecht, 7. Aufl., 2007, § 556 RN 501). 2. Sofern der Mieter Einwendungen gegenüber einer Betriebskostenabrechnung geltend machen will, sind für jede Betriebskostenabrechnung gesondert konkrete Beanstandungen mitzuteilen, eine pauschale Bezugnahme auf ein Einwendungsschreiben aus einer vorangegangenen Abrechnungsperiode genügt hingegen nicht. Dies gilt umso mehr, wenn der Mieter das in Bezug genommene Schreiben nicht erneut beigefügt hat. 3. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, sich aus den Mieterakten ein Schreiben der Mieter bezüglich der vorangegangenen Abrechnungsperiode herauszusuchen und den Inhalt der Beanstandungen gegenüber der nunmehr erteilten Betriebskostenabrechnung selbst zu ermitteln. AG Mitte, Urteil vom 11.9.08 – 10 C 50/08 – Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher |
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Staffelmiete§ 557 a BGB Zu den Folgen der gleichzeitigen Vereinbarung einer Staffelmiete und einer für den öffentlich geförderten Wohnraum geltenden Gleitklausel. AG Wedding, Urteil vom 12.12.08 – 16 C 278/08 – Mitgeteilt von RAin Andrea Klette Aus den Entscheidungsgründen: ... Die Staffelmietvereinbarung ist auch nicht wegen Unklarheit oder Widersprüchlichkeit unwirksam. Das Gericht teilt die Ansicht der Beklagten, dass die Vereinbarung einer Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 558 BGB eine gleichzeitig geschlossene Staffelmietvereinbarung grundsätzlich unwirksam macht (§ 557 a II, IV BGB). Das setzt jedoch voraus, dass die Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 558 BGB tatsächlich vereinbart wird. In Ziff. 7 lit. b der allgemeinen Vertragsbedingungen werden jedoch nur Bestimmungen getroffen, die für öffentlich geförderten Wohnraum gelten. In Ziff. 7 lit. d. wird entgegen dem Vortrag der Beklagten keine Regelung über die Miethöhe getroffen. Ziff. 7 lit. a. regelt lediglich „alle durch gesetzliche Regelungen zugelassenen Mieterhöhungen“, Ziff. 7 lit. e. im Allgemeinen die Anpassung an geänderte wirtschaftliche Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen“. Bei beiden Regelungen handelt es sich um inhaltsleere Formulierungen, die nur besagen, dass der Vermieter das wird erhöhen können, was laut Gesetz zulässig ist. Eine konkrete Regelung, dass die Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 558 BGB anwendbar sein soll, ist damit nicht verbunden. Vorliegend ist § 558 BGB i.S.d. Ziff. 7 lit. a und e nicht anwendbar und damit eine solche Mieterhöhungsmöglichkeit auch nach dem Wortlaut des Vertrags nicht gegeben. Die Beklagte konnte der Regelung ausschließlich entnehmen, dass der Kläger tun wird, was er nach dem Gesetz dürfe, aber nicht, dass der Kläger vereinbaren wollte, dass eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Bruttokaltvergleichsmiete konkreter Vertragsinhalt sei. Die Beklagte schuldet daher die noch eingeklagten Staffelmietbeträge. ... |
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Berliner Mietspiegel§§ 558 ff. BGB Beim Wohnwertmerkmal „Wohnräume überwiegend gut belichtet/gut besonnt“ des Berliner Mietspiegels 2007 kommt es hinsichtlich des Überwiegens nicht auf die Wohnfläche, sondern auf die Wohnräume an. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 16.10.08 – 16 C 292/08 – Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher Aus den Entscheidungsgründen: ... Soweit er zur Begründung eines positiven Merkmals offensichtlich darauf abstellen will, dass die beiden unstreitig sonnigen Zimmer eine Fläche von insgesamt 32,56 Quadratmeter und die beiden zur Nordseite liegenden Zimmer lediglich 27,3 Quadratmeter aufweisen, ist dem nicht zu folgen. Nach Auffassung des Gerichts ist das fragliche Wohnwertmerkmal des Mietspiegels dahingehend auszulegen, dass hinsichtlich des „Überwiegens“ der guten Belichtung/Besonnung grundsätzlich auf die Anzahl der Wohnräume abzustellen ist; im Mietspiegel ist insoweit unter der Merkmalsgruppe 3 „Wohnung“ von „Wohnräumen“ die Rede und nicht von Flächen. Eine modifizierte Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der Flächen kann im Einzelfall allenfalls dann in Betracht kommen, wenn eine deutliche Diskrepanz hinsichtlich der fraglichen Zimmerflächen besteht. Dies ist indes vorliegend nicht der Fall. Die beiden gut besonnten Zimmer sind insgesamt lediglich circa fünf Quadratmeter größer als die anderen Zimmer; unter diesen Umständen ist nach Auffassung des Gerichts das Merkmal „Wohnräume überwiegend“ gut belichtet/besonnt nicht erfüllt. ... |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 21.1.09 – VIII ZR 107/08 –
