|
MieterMagazin |
März 2010 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
|
Durchblättern Sie |
|
Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
||
|
|
||
|
|
||
|
|
||
|
Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
||
|
|
||
|
|
||
Betriebskostenabrechnung§ 556 BGB a) Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten. b) Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen. BGH, Urteil vom 11.11.09 - VIII ZR 221/08 - Aus der Pressemitteilung des BGH: Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Er hat mit seiner Klage die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für die Abrechnungsjahre 2003/2004, 2004/2005 und 2005/2006 begehrt. Im Streit ist noch ein Betrag von 103,50 Euro, mit dem der Kläger in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004/2005 belastet worden ist. Hierbei handelt es sich um den auf die Wohnung des Klägers entfallenden Anteil für die in diesem Zeitraum durchgeführte Reinigung des Öltanks, die gemäß Rechnung der K. GmbH vom 28. Juni 2005 insgesamt 606,68 Euro kostete. Der Kläger ist der Auffassung, dass diese Kosten zu Unrecht in die Betriebskostenabrechnung eingestellt worden seien, und begehrt Rückzahlung ... Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Beklagten berechtigt sind, die in dem Abrechnungszeitraum 2004/2005 angefallenen Kosten für die Reinigung des Öltanks in die Betriebskosten für diesen Zeitraum einzustellen. Diese Kosten stellen umlagefähige Betriebskosten dar, denn nach § 2 Nr. 4 Buchstabe a BetrKV sind als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage ausdrücklich die Kosten der Reinigung der Anlage, wozu auch der Brennstofftank gehört, aufgeführt. Entgegen der von einem Teil der Instanzgerichte vertretenen abweichenden Auffassung handelt es sich nicht um - nicht umlagefähige - Instandhaltungskosten. Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen; sie betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks dient dagegen nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit keine Instandhaltungsmaßnahme dar. Ferner handelt es sich auch - wie nach § 2 Nr. 4 Buchstabe a BetrKV erforderlich - um "laufend entstehende" Kosten, auch wenn Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden; ein solcher mehrjähriger Turnus reicht aus, um die wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen. Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die jeweils nur im Abstand von mehreren Jahren anfallenden Tankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen. Sie dürfen vielmehr - ebenso wie etwa die im vierjährigen Turnus entstehenden Kosten der Überprüfung einer Elektroanlage (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356) - grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen. |
||
|
|
||
Nutzergruppentrennung§ 556 a BGB Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird. BGH, Urteil vom 25.11.09 - VIII ZR 69/09 - |
||
|
|
||
Berliner Mietspiegel§§ 558, 558 a BGB Zum Wohnwertmerkmal "Zur Wohnung gehörige(r) Garage/Stellplatz (ohne zusätzliches Entgelt)" im Berliner Mietspiegel. LG Berlin, Urteil vom 3.7.09 - 63 S 464/08 - mitgeteilt von RAin Dr. Catharina Kunze Aus den Entscheidungsgründen: ... Ohne Erfolg macht sie weiter geltend, dass für die Wohnung ein Parkplatz zur Verfügung stehe. Denn es handelt sich hierbei nicht um einen ausschließlich dem Beklagten zustehenden Parkplatz, sondern um einen allen Mietern zur Verfügung stehenden Parkplatz, der nach Ansicht der Klägerin ausreichend groß sei, dass der Beklagte dort auch einen Parkplatz finde. Dies stellt indes keinen zur Wohnung gehörigen Stellplatz dar. Denn wenn alle Parkplätze besetzt sind, hat der Beklagte das Nachsehen und keinen Anspruch. Anders als bei einem konkret zugewiesenen kann er bei einer Falschnutzung von der Klägerin gegebenenfalls keine Mängelbeseitigung verlangen. ... |
||
|
|
||
Betriebskostenabrechnung§§ 130, 556, 560 BGB Eine Betriebskostenabrechnung muss bei einer Mietermehrheit gegenüber allen Mietern erklärt werden. Ist dies nicht der Fall, ist die Abrechnung unwirksam. LG Berlin, Hinweis des Gerichts nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 14.7.09 - 63 S 280/09 - Aus den Hinweisschreiben: ... Aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung stehen der Klägerin die geltend gemachten Nachzahlungsansprüche für die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen nicht zu. Die Betriebskostenabrechnung muss an sämtliche Mieter adressiert sein (LG Berlin 7.7.2006 - 63 S 342/05, GE 2006, 1235). Nach h.M. wird davon ausgegangen, dass eine Erklärung nur demjenigen zugehen kann, an den sie adressiert ist. Dies gilt für Willenserklärungen, aber auch für Wissenserklärungen wie die Abrechnung. Ob sich der Mitmieter die Abrechnung durchliest und sie damit ebenfalls zur Kenntnis nimmt, ist irrelevant, weil sie an ihn nicht gerichtet ist. Zwar reicht der Zugang bei einem Mieter grundsätzlich aus, wenn der Mietvertrag, auch formularvertraglich, eine Klausel zur gegenseitigen Empfangsvollmacht der Mieter für Erklärungen des Vermieters enthält. Diese Folge kann indes nur eintreten, wenn alle Mitmieter als Adressaten angeführt waren (Langenberg, Betriebskostenrecht, 5. Aufl. 2009, H I.1.A m.w.N.). Da ferner der Anspruch auf Erhöhung der Betriebskosten gemäß § 560 Abs. 3 BGB eine ordnungsgemäße Abrechnung voraussetzt ..., es hier aber aus den oben angegebenen Gründen an formell wirksamen Abrechnungen fehlt, sind auch erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen nicht geschuldet. ... |
||
|
|
||
Verpfändung eines Sparbuchs§§ 551, 566 a BGB Hat der Mieter das Kautionssparbuch auf den Namen der Hausverwaltung verpfändet, ist der Vermieter bei Mietvertragsende nicht zur Abgabe einer Freigabeerklärung verpflichtet. LG Berlin, Urteil vom 12.1.10 - 65 S 271/09 - mitgeteilt von RA Karsten Rieger Aus den Gründen: ... Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Freigabe seines bei der D. Bank AG ... geführten Kautionskontos zur Konto-Nr. xxxx aus § 25 Nr. 2 des Mietvertrages, §566 a BGB, denn er hat die Mietsicherheit nicht gegenüber dem früheren Vermieter geleistet. Der Kläger hat das oben genannte Sparguthaben nicht wirksam an den Vorvermieter verpfändet. Die Verpflichtung zur Leistung einer Mietsicherheit im Mietvertrag ist allein kein Beweis dafür, dass der Mieter diese tatsächlich erbracht hat (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 566 a Rn. 18). Sie kann zwar ein Indiz dafür sein, insbesondere dann, wenn der Vorvermieter diese im Laufe des Mietverhältnisses nicht angemahnt hat. Ob diese Voraussetzungen hier gegeben sind, kann dahin stehen. Selbst wenn dies zugunsten des Klägers unterstellt würde, stünde der Annahme der tatsächlichen Leistung der Mietsicherheit gegenüber der Vorvermieterin der Inhalt der von ihm auf Hinweis des Amtsgerichts vorgelegten Erklärung der Bank entgegen, in der diese die Verpfändung des Sparkontos als Mietkaution über den im Mietvertrag vereinbarten Betrag bestätigt. Aus der Erklärung ergibt sich, dass der Kläger das Sparguthaben nicht an die Vorvermieterin, sondern deren Vertreterin verpfändet hat. Bei der Mietsicherheit in Form der Verpfändung eines Sparguthabens zahlt der Mieter - wie hier - den als Mietsicherheit zu leistenden Betrag auf einem Sparbuch ein, das auf seinen Namen ausgestellt ist. Das Recht auf die Sparforderung wird sodann an den Vermieter verpfändet, wobei die Parteien sich über die Bestellung eines dinglichen Pfandrechts geeinigt haben müssen. Wirksamkeitsvoraussetzung ist die Anzeige der Verpfändung durch den Mieter gegenüber dem Kreditinstitut, die sich nicht auf eine Mitteilung des Verwendungszwecks beschränkt, sondern die Anzeige der Verpfändung und die Mitteilung des Pfandgläubigers einschließt (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 551 Rn 5; OLG Nürnberg Urteil vom 15.5.1998 - 8 U 4293/97 Rn. 6, zitiert nach juris). Die letztgenannte Voraussetzung ist hier nicht gegeben. Zwar hat der Kläger durch Vorlage einer Kopie des auf seinen Namen ausgestellten Sparbuchs die Leistung der Mietsicherheit vorgetragen. Dies war notwendige, aber nicht hinreichende Bedingung für die Bestellung des Pfandrechts. Mit der Vorlage der Bankerklärung hat er zudem nachgewiesen, dass er das Recht auf die Sparforderung verpfändet hat, denn aus der Erklärung der Bank ergibt sich, dass der Kläger die für eine wirksame Verpfändung notwendige Anzeige gegenüber dem Kreditinstitut vorgenommen hat. Der Erklärung lässt sich entnehmen, dass der Bank die Verpfändung, deren Zweck und ein Pfandgläubiger bekannt geworden sind. Die Verpfändungserklärung weist hinsichtlich des Gläubigers allerdings nicht die tatsächliche Vermieterin, die Erbengemeinschaft R. aus, sondern deren Vertreterin, die B. Gesellschaft mbH. Da auch nach der Regelung im Mietvertrag, vgl. § 25 Nr. 1 des Mietvertrages, die Sicherheit an die Vermieterin zu leisten ist, nicht aber deren Vertreterin, weist die Erklärung einen falschen Pfandgläubiger aus beziehungsweise nicht den Vermieter als Pfandgläubiger. Dahinstehen kann, ob das Pfandrecht bei dieser Sachlage überhaupt wirksam bestellt wurde, denn es gibt auch sonst keine Anhaltspunkte dafür, dass die ursprünglichen Mietvertragsparteien sich über die Bestellung eines dinglichen Pfandrechts zugunsten der Vertreterin der Vermieterin geeinigt hätten, ferner auch deshalb, weil die Bank unzutreffend davon ausgeht, dass der ihr bekannte Pfandgläubiger Vermieter ist, ihre Erklärung entspricht insofern nicht den tatsächlichen Verhältnissen. Entscheidend ist, dass damit die Voraussetzungen des § 566 a BGB nicht vorliegen. Grundsätzlich gehen zwar auch bei der Verpfändung eines Sparguthabens die daraus resultierenden Rechte und Pflichten mit Vollendung des Eigentumserwerbs auf den Erwerber über, ohne dass es eines weiteren Übertragungsaktes bedarf (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 566 a Rn. 2; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., III 204, m.w.N.). Aus § 566 a BGB folgt aber auch, dass dies voraussetzt, dass die Sparforderung überhaupt (wirksam) an den Vorvermieter verpfändet wurde. Davon kann hier auf der Grundlage des Sachvortrags des Klägers nicht ausgegangen werden. ... |
||
|
|
||
Vollmachtslose Erklärung§ 174 BGB Zu den Anforderungen an § 174 BGB. AG Charlottenburg, Urteil vom 2.4.09 - 239 C 285/08 - mitgeteilt von RA Evelyn Meyer Aus den Entscheidungsgründen: ... Der Beklagte hat die Kündigung nicht gemäß § 174 BGB wirksam zurückgewiesen. Aus der Erklärung muss sich nämlich ergeben, dass die Zurückweisung wegen Nichtvorlage der Vollmacht erfolgt. Dies hat der Beklagte aber gerade nicht erklärt, sondern vielmehr nur, dass er die behauptete Bevollmächtigung zur Kündigung nicht verstehe. Das stellt keine Zurückweisungserklärung im Sinne des § 174 BGB dar ... |
||
|
|
||
Einwendungsausschlussfrist§ 556 BGB Die Frist für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ist nicht gewahrt, wenn nur einer von mehreren Mietern die Einwendungen erhebt. AG Charlottenburg, Urteil vom 30.11.09 - 205 C 171/09 - mitgeteilt von RAen Daniel Friedrich & Axel Tolle Aus den Entscheidungsgründen: ... Die Beklagten sind gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB mit materiellen Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung 2005 ausgeschlossen, da sie hierfür die Fristen des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht gewahrt haben. Bei einer Personenmehrheit auf Mieterseite sind rechtsgestaltende Erklärungen von allen Mietern abzugeben (vgl. dazu auch BayObLG, Beschluss vom 21. Februar 1983 - AllgReg. 112/81, WuM 1983, 107; LG Köln, Urteil vom 25. Nov. 1976 - 1 S 160/76, WuM 1977, 143). Diese Auffassung wird auch für den Widerspruch gegen eine Kündigung vertreten (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rn. 191), so dass es sachgerecht ist, diese Rechtsprechung auch auf die Erhebung von Einwendungen nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB zu übertragen. Hier hat aber allein der Beklagte zu 1) fristgerecht Einwendungen gegen die Abrechnung im eigenen Namen erhoben. Ein Hinweis auf eine Vertretung auch der Beklagten zu 2) fehlt in seinem Schreiben vom 11. Dezember 2006, so dass sein behaupteter Vertretungswille unbeachtlich ist (vgl. § 164 Abs. 2 BGB analog). Zudem behaupten die Beklagten nicht einmal das Bestehen von Vertretungsmacht zu diesem Zeitpunkt. Auch der Mieterverein hat nur die Vertretung des Beklagten zu 1) als "Mietpartei" in seinem Schreiben vom 10. Januar 2007 angegeben. ... |
||
|
|
||
Modernisierung§ 554 BGB Zur Frage, wann der Einbau einer einbruchshemmenden Wohnungseingangstür keine Wertverbesserung, sondern eine Verschlechterung der Mietsache darstellt. AG Köpenick, Urteil vom 19.6.08 - 14 C 287/07 - mitgeteilt von RAin Cornelia Möller Aus den Entscheidungsgründen: ... Der nachträgliche Einbau von sicheren Wohnungseingangstüren ist als Maßnahme zur Verbesserung der Sicherheit der Wohnung als Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich anerkannt. Vorliegend bestehen jedoch erhebliche Zweifel, ob die neue Tür tatsächlich einbruchssicherer als die vorhandene Tür ist. Das bestehende Türblatt ist nämlich mit einer Stahlplatte verstärkt, wo hingegen die neue Tür lediglich aus Holzwerkstoff besteht. Damit ist die vorhandene Tür stabiler und widerstandsfähiger. Und ob die Dreipunktverriegelung den behaupteten erheblichen Sicherheitsgewinn bewirkt, ist deshalb fraglich, weil die neue Zarge nur auf die vorhandene Zarge aufgesetzt ist und somit nicht fester verankert sein kann, als die jetzige Zarge es bereits ist. Im Ergebnis kommt es hierauf jedoch nicht an, denn die beabsichtigte Veränderung der Mietsache geht mit zahlreichen Nachteilen für den Mieter einher, so dass in der Gesamtschau keine Verbesserung der Mietsache gegeben ist. Die Durchgangsmaße werden zu Lasten des Mieters ganz erheblich eingeschränkt. Die Breite der Türöffnung verringert sich um fünf Zentimeter und in der Höhe sogar um zehn Zentimeter - das sind 5 Prozent, die erheblich ins Gewicht fallen, denn die Tür ist jetzt schon mit 0,84 Meter recht schmal. Diese Verkleinerung der Türöffnung wirkt sich im ständigen Gebrauch der Mietsache aus, wenn man mit sperrigen oder voluminösen Gegenständen die Wohnungstür passieren möchte. Auch die beabsichtigte Selbstschließung bedeutet für die alltägliche Nutzung der Wohnung eine nachteilige Veränderung. Im Gegensatz zu dem angemieteten Zustand ist es nicht mehr möglich, die Tür anzulehnen oder weit offen stehen zu lassen. Da die Tür stets selbst ins Schloss fällt, besteht die nahe liegende Gefahr, dass sich der Mieter ausschließt. Dadurch wird die Nutzung der Mietsache nicht erleichtert, sondern erschwert. Es ist ausgesprochen lästig, stets einen Haustürschlüssel mit sich zu führen, um sicher zu gehen, dass man seine Wohnung auch wieder betreten kann. Die Wohnung ist daher nicht besser, sondern schlechter nutzbar, so dass die Beklagte auch unter dem Gesichtspunkt "verbesserter Brandschutz" nicht zur Duldung dieser Veränderungen verpflichtet ist. ... |
||
|
|
||
Mietminderung§ 536 BGB 1. Der Tendenz in der landgerichtlichen Rechtsprechung, jegliche Minderung wegen Bauarbeiten in der Nachbarschaft mit Hinweis auf eine zu erwartende Bautätigkeit bei Mietbeginn auszuschließen, ist nicht zu folgen. Voraussetzung für den Ausschluss einer Mietminderung ist nach wie vor, dass bei Vertragsabschluss aufgrund konkreter Umstände mit einer Beeinträchtigung durch Bauarbeiten zu rechnen war (hier 15 Prozent Mietminderung wegen Ministeriumsneubau in der Wilhelmstraße). 2. Die Miete kann wegen "hotelähnlicher Nutzung" einzelner Wohnungen im Miethaus gemindert werden (hier: 10 Prozent). AG Mitte, Versäumnis- und Schlussurteil vom 2.12.09 - 17 C 134/09 - Lesen Sie die |
||
|
||
Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
) erreichen Sie durch Anklicken der Links ( 
) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 11.11.09 - VIII ZR 221/08 -
