Berlin hat eine Wohnungskrise:
- Immobilienpreise und Mieten schießen in die Höhe.
- Die Spekulation blüht.
- Hohe Rendite statt soziale Verantwortung, das ist das Credo vieler Vermieter, die die Wohnungsmarktsituation ausnutzen – zu Lasten von Mieterinnen und Mietern.
- Mit der massiv angestiegenen Wohnkostenbelastung sind auch die Immobilienvermögen erheblich angewachsen.
- Bundestag und Bundesregierung – für das zivile Mietrecht zuständig – haben dieser Entwicklung weitgehend tatenlos zugeschaut – ihre Reformversuche bleiben nahezu wirkungslos.
Der Mietendeckel verschafft Mieterinnen und Mietern eine wichtige Verschnaufpause.
Aber der Mietendeckel ist nicht alles. Wir treten ein für eine Verstärkung gemeinwohlorientierten Neubaus, für Bodenpreisbeschränkungen, sowie für Maßnahmen gegen Kündigungen, Zwangsräumungen, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen und Verdrängung von Kleingewerbe und sozialen Einrichtungen.
Ein Berliner Mietendeckel ist notwendig.
Folgende Fragen behandelt dieser Artikel:
Das geltende Mietrecht hat
unsere wesentlichen Probleme bisher nicht gelöst:
Hohe Mieten bei neuen Mietverträgen
Der Wohnungswechsel ist zu einem Glücksspiel geworden. Klar, durch einen Mietendeckel entstehen nicht mehr Wohnungen. Aber 11 bis 12 Euro pro Quadratmeter nettokalt im Schnitt ist für viele nur unter großen Einschränkungen leistbar, für mache gar nicht. Bis zu 10 Prozent sind die Mieten pro Jahr bei Wiedervermietung angestiegen. Für eine Wohnung innerhalb des S-Bahn-Ringes braucht es jetzt zumeist eines überdurchschnittlichen Einkommens. Eine „Stadt für alle“ stellen wir uns anders vor.
Mieterhöhungen bedrohen das Mietverhältnis
Schon eine Studie des Mietervereins aus dem Jahr 2017 machte deutlich: Auch in bestehenden Mietverhältnissen steigt durch Mieterhöhungen das Armutsrisiko. Rund 70 Euro monatlich betrug der durchschnittliche Mieterhöhungsbetrag. Teure Modernisierungen und die hohen Mieten bei neuen Verträgen ließen auch die Mietspiegelwerte stark ansteigen. Zudem ignorierten zwei Drittel aller Vermieter die mietrechtlichen Vorgaben, um höhere Mieten zu erzielen.
Modernisierung führt oft zur Verdrängung
Modernisierungsmaßnahmen vor allem zwecks Energieeinsparung aber auch durch Aufzug- oder Balkonanbau führen zu starken Mieterhöhungen – teilweise mehr als einer Verdoppelung der Miete. Härtefallregelungen greifen zumeist nicht hinreichend. Vielfach bleibt nur der Auszug. Die seit Januar 2019 geltende Neuregelung lässt immer noch Mieterhöhungen bis zu 3 Euro pro Quadratmeter zu, für eine 70 Quadratmeter große Wohnung also bis zu 210 Euro im Monat. Solche Mieterhöhungen sind komplette Änderungen des Mietverhältnisses und dürfen nicht sein!
Hohe Mieten sind schädlich – auch für die Berliner Wirtschaft!
Die Entwicklung der Wohnkosten und Immobilienpreise hat sich auch aufgrund der Erwartungen international agierender Investoren an die künftig erzielbaren Erträge bei Verkauf und Vermietung immer weiter von der regionalen Einkommensentwicklung abgekoppelt. Das erweist sich gesamtwirtschaftlich als zunehmender Instabilitätsfaktor. Dienstleistungsbetriebe finden keine Arbeitskräfte mehr, weil sie in den Metropolen die Mieten nicht mehr zahlen können. Wer rausziehen muss, nimmt stundenlange Fahrten in Kauf, die die Gesundheit beeinträchtigen.
Landesmietendeckel besser als ortsübliche Vergleichsmiete
Der Berliner Mieterverein hatte sich in der Vergangenheit immer für einen fairen Mietspiegel eingesetzt. Wieso soll der Mietendeckel jetzt das bessere Instrument sein?
Der Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab. Hohe Mieten bei Wiedervermietung fließen in den Mietspiegel ein. Eine staatliche Regelung von Mieterhöhungen kann daher die soziale Situation besser einbeziehen als der Markt. Hinzu kommt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete viel Streit provoziert, weil sie nicht genau bestimmt ist. Wegen des Prozesskostenrisikos scheuen viele Mieterinnen und Mieter eine gerichtliche Auseinandersetzung.
Die Kampagne der Gegner des Mietendeckels
Mit einer beispiellosen und zumeist unsachlichen Kampagne versuchen Vermieterverbände, die Bau- und Immobilienwirtschaft sowie Teile der Presse beziehungsweise Medien und auch die Oppositionsparteien im Abgeordnetenhaus den Mietendeckel zu verhindern.
Was ist dran an der Kritik?
„Der Mietendeckel schadet den Mietern …“
Falsch: Vom Mietenstopp, der Miethöhe-Begrenzung bei Wiedervermietung und der Modernisierungsregel profitieren zunächst alle Mieter. Weil wegen des Mietendeckels weniger Neubauten entstünden, käme es nicht zu einer Marktentspannung, die Mieten blieben ohne Deckel hoch. Diese Sichtweise verkennt, dass der Neubau von Privatinvestoren ohnehin nicht zur allgemeinen Marktentspannung beiträgt, weil vorrangig für die Gutverdienenden gebaut wird.
„Durch den Mietendeckel entsteht keine einzige neue Wohnung …“
Richtig: Aber das kann keine einzige mietrechtliche Regelung. Der Vorwurf an den Mietendeckel ist daher absurd. Der Mietendeckel soll Mieterinnen und Mieter in dieser angespannten Marktsituation entlasten. Nicht mehr, aber auch nicht weniger. Im Übrigen: Für Neubauten – bezugsfertig seit 1.1.2014 – gilt der Mietendeckel nicht.
„Der Mietendeckel ist verfassungswidrig …“
Nichts als eine Behauptung: In den Augen großer Vermieterverbände und der Immobilienwirtschaft sind die rechtlichen Eingriffe zur Beschränkung der Renditen fast immer verfassungswidrig. Die Verfassungsgerichte sehen das aber nicht so. Ob Mietpreisbremse oder Kappungsgrenze – alle Versuche der Eigentümer, die gesetzlichen Regelungen als verfassungswidrig zu erklären, scheiterten.
Mit dem landesrechtlichen Mietendeckel ist es etwas komplizierter. Diverse Gutachten halten den Mietendeckel aber für verfassungsgemäß.
„Der Mietendeckel führt Vermieter in den finanziellen Ruin …“
Blanker Unsinn: Zunächst gibt es im Mietendeckelgesetz eine Härtefallregelung für Vermieter. Kein Vermieter muss durch das Gesetz in die Insolvenz gehen. Zudem haben die Eigentümer in den letzten Jahren weitgehend leistungslos durch massive Mietsteigerungen erhebliche Gewinne einfahren können. Da muss also ein dickes Polster vorhanden sein. Zudem sind ab 2022 Mieterhöhungen bis zu 1,3 Prozent möglich. Auch bei Modernisierung darf die Miete um bis zu 1,- Euro pro Quadratmeter im Monat steigen.
„Der Mietendeckel führt zu mehr Umwandlungen …“
Vielleicht: Sicher wird es Vermieter beziehungsweise Eigentümer geben, die nach einer Ausweichstrategie suchen, um mehr Geld zu verdienen. Aber ob es die Umwandlung ist? Für vermietete Eigentumswohnungen gilt der Mietendeckel. Umwandlung bringt also nur etwas, wenn die Wohnung an Selbstnutzer verkauft wird. Der Kreis der potenziellen Erwerber für die Selbstnutzung ist bei den hohen Preisen jedoch beschränkt. Hinzu kommt: In innerstädtischen Bereichen liegen dutzende Milieuschutzgebiete, in denen eine Umwandlung nur als Ausnahme bewilligt wird.
Was regelt der Mietendeckel?
- Mietenstopp für zwei Jahre.
- Ab 2022 Mieterhöhungen nur bis zu 1,3 Prozent.
- Bei Wiedervermietung gibt es feste Oberwerte, die nicht überschritten werden dürfen.
- Mietsteigerungen nach Modernisierung wegen Energieeinsparung und barrierearmen Umbau sind auf maximal 1 Euro pro Quadratmeter im Monat begrenzt.
- Für schon jetzt sehr hohe Mieten haben die Mieter einen Anspruch auf Mietsenkung.
Nähere Informationen unter
www.berliner-mieterverein.de/mietendeckel.htm
oder in unserer Geschäftsstelle und in den Beratungszentren
22.04.2020
