1. Ob und inwiefern mieterseitig vorgenommene, vom Vermieter nicht genehmigte Umbaumaßnahmen oder die unberechtigte Verweigerung von Rückbaumaßnahmen eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, ist angesichts der Vielgestaltigkeit möglicher Lebenssachverhalte einer abstrakt-generellen Klärung nicht zugänglich und von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängig, welche vom Gericht umfassend zu würdigen sind.
2. Ein Grund zur Kündigung wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn dieser mit Zustimmung des Vermieters und erheblichem Kostenaufwand umfangreiche Baumaßnahmen in der Wohnung durchgeführt hat und Jahrzehnte später die von ihm eingebrachten Einrichtungen – ohne zuvor abermals die Zustimmung des Vermieters einzuholen – ersetzt.
3. Sind dem Mieter von Voreigentümern umfangreiche Bauarbeiten gestattet worden, rechtfertigen spätere modernisierende Veränderungen an diesen Bauarbeiten in der Regel keine Kündigung.
BGH vom 2.12.2025 – VIII ZR 274/23 –
Langfassung im Internet: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 12 Seiten]
Die Mieterin bewohnte seit 1972 eine Dreizimmerwohnung in Berlin. Der Mietvertrag sah vor, dass bauliche Veränderungen nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters und bauaufsichtlicher Genehmigung vorgenommen werden dürfen. Nach dem Erwerb des Hauses durch den neuen Vermieter im Jahr 2019 und einer Wohnungsbesichtigung im Juli 2021 mahnte der Vermieter die Mieterin wegen unbefugter Eingriffe in sein Eigentum ab und forderte den Rückbau sämtlicher baulicher Veränderungen. Zwischen August 2021 und Dezember 2022 erklärte er mehrfach die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung, gestützt auf von der Mieterin durchgeführte bauliche Veränderungen (Baderneuerung, Trockenbauwand, Einbau schmaler Fenster in der Badezimmerwand, abgehängte Decke in der Küche, Entfernung der Trennwand zwischen Küche und Wohnzimmer, Verlegung von Elektro- und Wasserinstallationen). Sowohl das AG Charlottenburg als auch das LG Berlin wiesen die Räumungsklage ab.
Der BGH bestätigte das Berufungsurteil als im Ergebnis frei von Rechtsfehlern. Er stellte zunächst den Ausgangsmaßstab klar: Dem Mieter seien Eingriffe in die Substanz, insbesondere bauliche Veränderungen, regelmäßig nicht gestattet; er sei – auch ohne vertraglichen Vorbehalt – verpflichtet, die vorherige Zustimmung des Vermieters einzuholen, habe aber grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung einer solchen Erlaubnis.
Jedoch sei es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht den baulichen Veränderungen kein kündigungsrechtfertigendes Gewicht beimaß. Tragend stützte es sich dabei auf die außerordentlich lange Mietdauer sowie darauf, dass umfangreiche Baumaßnahmen bereits in den 1970er und Anfang der 1990er Jahre mit Zustimmung der damaligen Eigentümerin und auf erhebliche eigene Kosten der Mieter durchgeführt worden waren und es bei den nunmehr beanstandeten Veränderungen teilweise um die Ersetzung dieser Mietereinrichtungen ging; zudem waren nach den Feststellungen des Berufungsgerichts einige Maßnahmen wohnwertverbessernd, und ein Rückbauanspruch war der Klägerin gemäß § 242 BGB bis zum Ende des Mietverhältnisses zuzumuten.
Der BGH hielt deshalb die Kündigungen des Vermieters in diesem Fall sowohl als außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB als auch als ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB mangels ausreichender Erheblichkeit der Pflichtverletzungen für unwirksam, weil bei sehr langer Mietdauer die Ersetzung mieterseitig mit Billigung des Vermieters auf eigene Kosten vorgenommener baulicher Veränderungen des Mieters die Beendigung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigten.
30.10.2026
