Mietvertrag und Todesfall -
Wer bekommt die Wohnung?

Wenn ein Mensch stirbt, bleiben für die Angehörigen neben der Trauer oft zahlreiche organisatorische und rechtliche Fragen. Eine davon betrifft die Wohnung: Wer darf bleiben, wer muss kündigen und wer haftet für offene Mietschulden? Denn mit dem Tod eines Mieters oder einer Mieterin endet der Mietvertrag nicht automatisch. Wer welche Rechte und Pflichten hat, hängt davon ab, wer bisher im Mietvertrag stand, wer mit der verstorbenen Person zusammengelebt hat und wer Erbe oder Erbin ist.

Das Mietrecht unterscheidet dabei verschiedene Personengruppen, deren Rechtsstellung sich erheblich voneinander unterscheidet. Ehepartner:innen und eingetragene Lebenspartner:innen können unter bestimmten Voraussetzungen in das Mietverhältnis eintreten, auch Kinder, andere Familienangehörige oder Menschen, die mit der verstorbenen Person dauerhaft einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Waren mehrere Personen gemeinsam im Vertrag aufgeführt, hat grundsätzlich jede:r von ihnen das Recht, dass der Vertrag mit ihm oder ihr fortgesetzt wird. Erst wenn niemand aus diesem Kreis in das Mietverhältnis eintritt, können die Erb:innen gegebenenfalls ihre Ansprüche auf die Wohnung geltend machen. Doch selbst dann ist nicht alles mit der Übernahme des Mietvertrags geklärt: Mietschulden, Kaution, Betriebskostenabrechnungen und bereits geleistete Mietvorauszahlungen können zu weiteren Ansprüchen führen und Verpflichtungen begründen. Auch für Vermieter:innen gelten je nach Konstellation unterschiedliche Regeln. Unser Überblick zeigt anhand von elf typischen Personen und Fallkonstellationen, welche gesetzlichen Bestimmungen greifen, welche Fristen zu beachten sind und worauf Betroffene bei der Abwicklung eines Mietverhältnisses nach einem Todesfall achten sollten.

Karl

Der verstorbene Mieter

Mit Karls Tod endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Denn es stellt sich erst einmal die Frage, ob und gegebenenfalls wer nach dem Tod in das Mietverhältnis eintritt. Infrage kommen dafür Familienangehörige oder Haushaltsangehörige, mit denen Karl zusammen gewohnt hat. Hat Karl den Mietvertrag allein unterschrieben, kommen die Eintrittsrechte nach § 563 BGB in Betracht, der einen Eintritt in den Mietvertrag für Ehegatten und Kinder regelt, die mit im Haushalt gelebt haben. Treten keine hierzu berechtigten Personen ein, geht das Mietverhältnis auf die Erb:innen über. Nach dem Tod bleiben außerdem zuvor entstandene Ansprüche aus dem Mietverhältnis in der Regel bestehen. Dazu gehören beispielsweise Ansprüche auf Rückzahlung einer Kaution, ein Betriebskostenguthaben, die Rückzahlung überzahlter Miete oder Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter. Umgekehrt können offene Mietforderungen, Betriebskostennachforderungen oder Schadensersatzansprüche der Vermieterin zu Nachlassverbindlichkeiten werden, die die Erb:innen schultern müssen. Derartige Rechte und Pflichten werden mit dem Tod nicht gegenstandslos, sondern müssen im Rahmen des Mietrechts und des Erbrechts abgewickelt werden.

Ayshe

Überlebende Mitmieterin

Ayshe hat gemeinsam mit Karl den Mietvertrag unterschrieben und lebt nach seinem Tod weiterhin in der Wohnung. In diesem Fall greift § 563a BGB: Das Mietverhältnis wird mit überlebenden Mieter:innen fortgesetzt, wobei Mieter:innen hier so zu verstehen ist, dass diese als Vertragspartner im Mietvertrag aufgeführt sind. Ayshe muss also nicht erst die Zustimmung der Vermieterin einholen, um Mieterin zu bleiben. Gleichzeitig besteht für sie eine besondere Kündigungsmöglichkeit. Sie kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Für die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist es nicht entscheidend, ob Ayshe möglicherweise auch Erbin geworden ist. Neben Ayshe können allerdings weitere überlebende Mitmieter:innen Ansprüche auf den Mietvertrag anmelden. Wer zum Zug kommt, müssen diese dann untereinander regeln.

Anna

Ehefrau

Anna war mit Karl verheiratet und lebte mit ihm bis zu seinem Tod in der gemeinsamen Wohnung. Sie kann deshalb nach § 563 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eintreten. Der Eintritt erfolgt kraft Gesetzes und setzt nicht voraus, dass Anna Erbin geworden ist. Voraussetzung ist allerdings, dass sie mit Karl einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Entscheidet sie sich für den Eintritt, wird sie Vertragspartnerin der Vermieterin, was sie vorher womöglich nicht war. Sie kann aber auch den Eintritt in den Mietvertrag gegenüber der Vermieterin innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod Karls ablehnen. Die Vermieterin kann wiederum das Mietverhältnis gegenüber Anna nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 563 Abs. 4 BGB kündigen. Erforderlich ist ein wichtiger Grund, der in Annas Person liegt. Eine Kündigungsmöglichkeit allein wegen des Todes von Karl besteht nicht. Hat Karl keine Mietkaution gestellt, kann die Vermieterin von Anna nach § 563b Abs. 3 BGB grundsätzlich eine solche Sicherheit verlangen. Hat Karl dagegen Miete für einen Zeitraum nach seinem Tod vorausbezahlt, muss Anna den entsprechenden Vorteil gegenüber den Erb:innen ausgleichen (§ 563b Abs. 2 BGB).

Thomas

Eingetragener Lebenspartner

Thomas war der eingetragene Lebenspartner von Karl und führte mit ihm einen gemeinsamen Haushalt. Auch für ihn gilt § 563 Abs. 1 BGB. Er tritt also kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein, wozu eine besondere Zustimmung der Vermieterin nicht erforderlich ist. Auch er kann den Eintritt aber innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod ablehnen. Entscheidet sich Thomas für die Fortsetzung, wird er Vertragspartner der Vermieterin und übernimmt die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis. Auch kann nur gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund in seiner Person vorliegt.

Julia

Tochter

Julia ist die Tochter von Karl und hat mit ihm in einem gemeinsamen Haushalt bis zu seinem Tod in der Wohnung gelebt. Nach § 563 Abs. 2 BGB kann sie in das Mietverhältnis eintreten. Ihre Position ist allerdings gegenüber der Ehegattin und dem eingetragenen Lebenspartner nachrangig. Gegenüber anderen im Haushalt lebenden Personen hat Julia aber Vorrang. Sind keine vorrangig berechtigten Personen vorhanden oder treten diese nicht in das Mietverhältnis ein, kann Julia dies tun. Sie kann es aber auch innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod ihres Vaters ablehnen. Tritt sie dagegen ein, wird sie Vertragspartnerin der Vermieterin. Und weil sich ihr Recht aus § 563 BGB ergibt, kann sie auch dann Mieterin werden, wenn sie nicht Erbin ist. Umgekehrt kann sie Erbin sein, ohne in das Mietverhältnis eintreten zu können, wenn beispielsweise eine vorrangig berechtigte Person nach § 563 BGB eintritt.

Peter

Bruder

Peter ist der Bruder von Karl und hat bis zu dessen Tod mit ihm in derselben Wohnung gelebt und einen gemeinsamen Haushalt geführt. Als sogenannter anderer Familienangehöriger, der nicht Ehegatte oder Kind des Verstorbenen ist, ist auch Peter nach § 563 Abs. 2 BGB grundsätzlich zum Eintritt in das Mietverhältnis berechtigt. Dieses Recht steht allerdings hinter dem Recht derjenigen Person zurück, die mit dem verstorbenen Mieter als Ehegattin oder eingetragener Lebenspartnerin zusammengelebt hat. Auch Kinder können je nach Konstellation vorrangig sein. Peter kann den Eintritt in den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod ablehnen. Der Vermieter kann den Eintritt nicht allein deshalb verhindern, weil Peter nicht Erbe ist. Für die vor dem Tod entstandenen Verbindlichkeiten gelten allerdings die besonderen Haftungsregeln des § 563b BGB. Peter muss deshalb zwischen seiner Stellung als eintretender Mieter und einer möglichen Erbenstellung unterscheiden. Beides kann zusammenfallen, muss es aber nicht.

Sabine

Lebensgefährtin in dauerhafter Haushaltsgemeinschaft

Sabine war nicht mit Karl verheiratet und auch nicht mit ihm verpartnert. Sie lebte jedoch seit mehreren Jahren mit ihm in einer auf Dauer angelegten Haushaltsgemeinschaft. Damit kann sie nach § 563 Abs. 2 BGB in das Mietverhältnis eintreten. Entscheidend ist die tatsächliche gemeinsame Haushaltsführung und deren auf Dauer angelegte Struktur.

Sabine muss nicht mit Karl verwandt sein. Auch sie kann aber den Eintritt innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod Karls ablehnen. Entscheidet sie sich für die Fortsetzung, wird sie Vertragspartnerin der Vermieterin. Die Vermieterin kann auch in diesem Fall eine Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB nur anhand eines wichtigen Grunds aussprechen, der in ihrer Person liegt. Auch Sabines Eintrittsrecht ist von ihrer möglichen Erbenstellung unabhängig.

Michael

Erbe

Michael ist Erbe von Karl. Niemand aus dem nach § 563 BGB berechtigten Personenkreis ist in das Mietverhältnis eingetreten, und es gibt auch keine überlebenden Mitmieter:innen. Dann greift § 564 BGB, der besagt, dass das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt wird, wenn kein vorrangig Berechtigter eintritt. Grundlage ist zugleich die Gesamtrechtsnachfolge nach § 1922 BGB, wonach der Erbe in alle Rechte und Pflichten des Verstorbenen eintritt. Michael übernimmt damit nicht nur mögliche Guthaben, sondern grundsätzlich auch die mit dem Mietverhältnis verbundenen Verpflichtungen. Dazu können offene Mietforderungen, Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen oder Ansprüche wegen Beschädigungen gehören, die noch aus der Zeit vor Karls Tod herrühren.

Will Michael nicht in das Mietverhältnis eintreten, kann er es innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod mit gesetzlicher Frist kündigen. Ein Recht auf eine außerordentliche Kündigung – das heißt hier: ohne Benennung von Gründen – steht grundsätzlich auch der Vermieterin mit gesetzlicher Frist zu. Michael sollte deshalb zunächst klären, ob eine andere Person nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, dann treffen ihn keine Mietzahlungspflichten und er braucht auch nicht zu kündigen. Im Übrigen kann er die Erbschaft auch ausschlagen, wenn dies innerhalb der gesetzlichen Frist und in der vorgeschriebenen Form geschieht.

Michael & Claudia

Erbengemeinschaft

Michael und Claudia sind gemeinsam Erben von Karl. Sie bilden eine Erbengemeinschaft. Auch sie können das Mietverhältnis nach § 564 BGB fortsetzen – entweder einzeln oder gemeinsam –, müssen dies aber gemeinsam übereinstimmend entscheiden und mit dem Vermieter dann einen Mietvertrag abschließen, den alle drei Seiten unterschreiben. Ist niemand nach §§ 563 oder 563a BGB in das Mietverhältnis eingetreten, fällt das Mietverhältnis als Bestandteil des Nachlasses an die Erbengemeinschaft.

Alle Rechte und Pflichten müssen dann grundsätzlich gemeinschaftlich wahrgenommen werden. Das betrifft insbesondere die Abwicklung des Mietverhältnisses, die Kommunikation mit dem Vermieter und die Rückgabe der Wohnung. Die Erb:innen haften grundsätzlich für Nachlassverbindlichkeiten nach § 1967 BGB. Dazu können auch Mietschulden gehören. Auf der anderen Seite stehen der Erbengemeinschaft Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu, etwa auf Rückzahlung der Kaution oder Auszahlung eines Betriebskostenguthabens. Einzelne Erb:innen können nicht ohne Weiteres allein über Nachlassgegenstände verfügen. Die Erbengemeinschaft kann außerdem prüfen, ob eine Ausschlagung oder eine Beschränkung der Erbenhaftung erforderlich ist.

Daniel

Untermieter

Daniel hat von Karl entweder ein Zimmer oder die gesamte Wohnung untergemietet. Wenn Karl stirbt, wird Daniel dadurch nicht automatisch zum Hauptmieter. Stattdessen wird der Untermietvertrag Teil des Nachlasses, und da Karls Erb:innen nach § 1922 BGB in seine rechtliche Stellung eintreten, kann Daniel seine Rechte aus dem Untermietvertrag gegenüber den Erb:innen geltend machen.

Ob Daniel weiterhin in der Wohnung wohnen kann, hängt jedoch davon ab, ob der Hauptmietvertrag bestehen bleibt. Wird dieser beendet, wird das auch Auswirkungen auf Daniels Untermietverhältnis haben. Daniel kann zwar versuchen, mit der Vermieterin einen ganz neuen Vertrag für sich selbst auszuhandeln, doch Ansprüche aus seinem bisherigen Untermietverhältnis kann er ihr gegenüber nicht geltend machen. Dagegen können durchaus Ansprüche – etwa gegenüber den Erb:innen – bestehen. Wenn er die Wohnung oder das Zimmer aufgrund der Beendigung des Hauptmietvertrags nicht mehr nutzen kann, kommt beispielsweise Schadensersatz in Betracht.

Paula

Vermieterin

Paula ist Vermieterin der von Karl bewohnten Wohnung. Nach dessen Tod muss sie zunächst klären, wie das Mietverhältnis rechtlich fortgesetzt wird. Hat beispielsweise die Ehefrau des Verstorbenen mit ihm in einem gemeinsamen Haushalt gelebt, kann diese nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eintreten. Gibt es überlebende Mitmieter:innen, greift § 563a BGB. Nur wenn von ihnen niemand in den Vertrag eintritt, wird es nach § 564 BGB mit den Erb:innen fortgesetzt. Paula hat je nach Konstellation unterschiedliche Kündigungsmöglichkeiten. Gegenüber einer nach § 563 BGB eingetretenen Person benötigt sie für eine Kündigung grundsätzlich einen wichtigen Grund in deren Person. Gegenüber Erb:innen ermöglicht § 564 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. Außerdem kann Paula offene Mietforderungen, Betriebskostennachforderungen und bei entsprechenden Voraussetzungen Schadensersatz verlangen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann sie die Rückgabe der Wohnung nach § 546 BGB verlangen und bei verspäteter Rückgabe Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB fordern.

Hartmut Lindenberg
28.10.2026