Beruft sich der Vermieter für die Zulässigkeit der im Vormietverhältnis vereinbarten Miethöhe (§ 556 e Abs. 1 BGB) auf einen Ausnahmetatbestand nach §§ 556 e, 556 f BGB, kommt es für die Bestimmung der im Sinne von § 556 e Abs. 1 BGB geschuldeten Vormiete auch dann allein darauf an, ob der betreffende Ausnahmetatbestand der Sache nach vorliegt und die Höhe der vereinbarten Vormiete danach zulässig ist, wenn der Vermieter sich wegen eines Verstoßes gegen seine vorvertragliche Auskunftspflicht (§ 556 g Abs. 1a Satz 1 BGB) gegenüber dem Vormieter nach Maßgabe des § 556 g Abs. 1a Satz 2 bis 4 BGB bis zur Beendigung des Vormietverhältnisses nicht auf diesen Ausnahmetatbestand hätte berufen dürfen.
BGH vom 1.7.2026 – VIII ZR 125/23 –
Langfassung im Internet: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 23 Seiten]
Das Mietverhältnis bestand seit Februar 2021. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beläuft sich auf monatlich 780,10 Euro (entspricht 11,39 Euro/m²). In dem Mietvertrag findet sich der Hinweis, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses ebenfalls 11,39 Euro/m² betragen habe. Das Vormietverhältnis bestand ab Dezember 2019. Die Vermieterin hatte den Vormieter vor Abschluss des Mietvertrags nicht gemäß § 556 g Abs. 1a BGB darauf hingewiesen, dass sie sich zur Rechtfertigung der Miethöhe auf einen Ausnahmetatbestand, namentlich auf durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen, berufe.
Im April 2021 rügte die Mieterin gegenüber der Vermieterin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und bestritt hierbei die nach § 556 g Abs. 1a BGB mitgeteilte Vormiete.
Der BGH entschied, dass die Vermieterin sich durchaus auf die Vormiete berufen könnte, obwohl sie gegenüber dem Vormieter – nicht gegenüber der jetzigen Mieterin – die Informationspflicht nach § 556 g Abs. 1a BGB verletzt habe.
Denn die Nichterfüllung der vorvertraglichen Auskunftspflicht des Vermieters gegenüber dem Vormieter habe keinen Einfluss darauf, ob und in welchem Umfang die in dem Vormietverhältnis getroffene Vereinbarung über die Miethöhe wirksam sei.
Das Gesetz knüpfe an die Nichterfüllung der vorvertraglichen Auskunftspflicht durch den Vermieter ausschließlich die in § 556 g Abs. 1a Satz 2 bis 4 BGB geregelten Rechtsfolgen. Diese bestünden darin, dass der Vermieter sich gegenüber dem betreffenden Mieter nicht – beziehungsweise im Fall der Nachholung der (formgerechten) Auskunft erst ab einem bestimmten Zeitpunkt – auf den entsprechenden Ausnahmetatbestand (nach §§ 556 e, 556 f BGB) „berufen“ kann.
Eine Teilunwirksamkeit der Mietpreisabrede – wie in § 556 g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB für die dort geregelten Sachverhalte ausdrücklich vorgesehen – ordnet das Gesetz für diesen Fall hingegen nicht an. Aus dieser im Gesetz angelegten Abstufung ergebe sich, dass die Mietpreisabrede – sofern der Vermieter nur gegen die Auskunftspflicht nach § 556 g Abs. 1a Satz 1 BGB verstoßen hat – in voller Höhe wirksam sei, der Vermieter aber bis zur Nachholung der Auskunft beziehungsweise bis zum Ablauf des sich anschließenden Zweijahreszeitraums daran gehindert sei, die über § 556 d Abs. 1 BGB hinausgehende Miete geltend zu machen.
Die vorvertragliche Auskunftspflicht diene ausschließlich den Interessen des jeweils betroffenen Mieters selbst. Sie solle ihm ermöglichen, frühzeitig zu erkennen, ob sich der Vermieter auf einen Ausnahmetatbestand beruft. Der Rechtskreis eines späteren, neuen Mieters werde durch eine Pflichtverletzung im vorherigen Mietverhältnis nicht berührt. Auch würde eine solche Sanktionierung im neuen Mietverhältnis zu einem endgültigen Rechtsverlust führen, obwohl das Gesetz dem Vermieter ausdrücklich die Möglichkeit einräume, eine versäumte Auskunft nachzuholen und die Sanktion damit zeitlich zu begrenzen.
Mit anderen Worten: Für die Bestimmung der im Sinne von § 556 e Abs. 1 BGB geschuldeten Vormiete kommt es allein darauf an, ob der geltend gemachte Ausnahmetatbestand (zum Beispiel eine durchgeführte Modernisierung) der Sache nach tatsächlich vorliegt. Unerheblich ist, ob der Vermieter seine Auskunftspflicht gegenüber dem vorherigen Mieter erfüllt hat.
28.09.2026
