Unsicheres Terrain -
Warum die Untermiete viele Tücken hat

Wer auf dem Berliner Wohnungsmarkt eine Bleibe sucht, hat keine guten Chancen auf einen regulären Mietvertrag. Viele müssen froh sein, wenn sie irgendwo zur Untermiete wohnen können. Ob das dort von den Vermietenden erlaubt wurde oder das Untermietverhältnis „undercover“ läuft, wird nirgends statistisch erfasst. Und so ist auch völlig unklar, wie viele Berliner:innen zur Untermiete wohnen. Sicher ist, dass das Untermietverhältnis längst kein Randphänomen mehr ist und nicht nur Studierende, Wohngemeinschaften und Übergangsbewohner:innen betrifft. Untermietverhältnisse haben die volle Bandbreite des Wohnungsmarktangebots erfasst – von der möblierten Kammer bis zur geräumigen Familienwohnung. Allerdings gerät das Modell Untermiete zunehmend unter Beschuss. Denn Tricks und Finten von Ver- und Hauptmietern führen dazu, dass der zur Untermiete Wohnende sich auf unsicherem Boden bewegt.

Ebenso lange, wie es das Wohnen zur Miete gibt, existiert auch die Untermiete. Fast immer war sie eine wirtschaftliche Notwendigkeit. In der Kaiserzeit mussten viele Arbeiterfamilien Teile ihrer Wohnung „abvermieten“, um die eigene Miete zahlen zu können. Die „Aftermieter“ hatten nicht immer eine eigene Kammer, „Schlafburschen“ mieteten nur einen Platz in einem Bett, das manchmal sogar schichtweise von mehreren genutzt wurde.

In bürgerlichen Kreisen hatten Pensionswirtinnen eine große Bedeutung. Oft waren es Beamten- oder Offizierswitwen, die ihre zu großen Wohnungen zimmerweise an Studenten oder junge Leutnants untervermieteten. In den „chambres garnis“ waren Möbel, Wäscheservice, Morgenkaffee und Abendessen inklusive. Die „Pensionsmütter“ vermieteten ihre Zimmer tage-, wochen- oder monatsweise. Im Jahr 1914 gab es in Berlin insgesamt 1305 Pensionen.

Auch wenn die klassischen Pensionen nach dem Zweiten Weltkrieg schnell verschwanden, war für Studierende die Untermiete bei älteren Damen oder Herren noch lange weit verbreitet, denn Wohnheimplätze und kleine bezahlbare Wohnungen waren immer knapp. Die in den 1970er Jahren aufkommenden Wohngemeinschaften nutzten auch oft das Modell, dass ein WG-Mitglied die Wohnung anmietet und die anderen auf dem Papier dessen Untermieter:innen waren. Viele Eigentümer:innen lehnten es ab, einen Mietvertrag mit mehreren Menschen abzuschließen, die nicht miteinander verheiratet oder verwandt sind – schließlich wollte man sich keine anrüchige „Kommune“ ins ehrenwerte Haus holen. Der unterschiedliche Status der eigentlich gleichberechtigten WG-Mitglieder konnte und kann im Streitfall verhängnisvoll sein. Um den Wohnungsverlust zu vermeiden, wurde die Weitergabe von WG-Zimmern unter der Hand üblich – manchmal auch, wenn der Hauptmieter selbst längst ausgezogen war. Das Risiko, aufzufliegen, gehört für Untermieter:innen bis heute zum Wohnalltag.

Seit 20 Jahren Untermieter

„Seitdem ich vor 20 Jahren nach Berlin gezogen bin, habe ich fast immer zur Untermiete gewohnt“, erzählt Dominik Meier*. Seine bewegte Wohngeschichte führte ihn durch mehrere WGs und Einzelwohnungen zwischen Neukölln und Mitte, teils als angemeldeter Untermieter, teils unter der Hand. Aus der Wohnung, für die er einen Hauptmietvertrag ergattert hatte, ist er aus persönlichen Gründen ausgezogen und hat sie nun seinerseits untervermietet. Er selbst wohnt wiederum erneut als Untermieter in einer Einzimmerwohnung. „Das läuft alles auf solidarischer Basis, da macht keiner Gewinn“, sagt Dominik Meier. Allerdings bestehen beide Untermietverhältnisse ohne Kenntnis der Eigentümer:innen. „Um nicht aufzufliegen, fragt man sich, ob man sich mit den Leuten im Treppenhaus unterhalten kann“, meint Dominik Meier. Die offizielle Post kommt nicht bei der tatsächlichen Adresse an, sondern am angemeldeten Wohnsitz. „Irgendwann nervt es auch“, so der Untermieter.

Seitdem der Berliner Wohnungsmarkt kaum noch den Umzug in eine günstigere Mietwohnung zulässt, ist die Aufnahme von Untermieter:innen eine der wenigen Möglichkeiten, die eigenen Wohnkosten zu reduzieren. Transferleistungsbeziehenden, die von den Ämtern aufgefordert werden, die „Kosten der Unterkunft“ zu senken, bleibt oft nichts anderes als unterzuvermieten.

Da Studierende öfter Auslandssemester einlegen und Arbeitnehmer:innen für begrenzte Projekte an einem anderen Standort arbeiten müssen, wächst auch der Bedarf, die gesamte Wohnung für einen bestimmten Zeitraum unterzuvermieten. Denn beim heutigen Wohnungsmarkt möchte niemand seine Mietwohnung für einen halbjährigen Auslandsaufenthalt aufgeben – und sie selbstverständlich nicht ungenutzt weiter bezahlen. Die Untermiete kann auch den Mietpreis niedrig halten: Wenn man die Wohnung behält und untervermietet, statt zu kündigen, dann bleibt der alte, günstige Mietvertrag bestehen und die Wohnung wird nicht zu einem viel höheren Preis neu vermietet.

Wie relevant das Thema Untermiete ist, zeigt die Beratungsstatistik des Berliner Mietervereins (BMV). Im Jahr 2025 sind 2722 Mitglieder mit Fragen zur Untermiete in die Beratung gekommen.

Auch wenn das Mietrecht für Untermieter:innen genauso gilt, leben diese weitaus unsicherer. Es gibt einen Wildwuchs an unseriösen Angeboten. Die prekäre Lage und die Unwissenheit vieler Wohnungssuchender werden trickreich und teilweise systematisch ausgenutzt – leider auch von Hauptmieter:innen, die unsolidarisch ihre Untermieter:innen ausbeuten.

Vor dem Bundesgerichtshof (BGH) landete der Berliner Fall eines Hauptmieters, der von seinen Untermietern mehr als den doppelten Mietpreis kassiert hatte. Wegen eines Auslandsaufenthaltes hatte er Anfang 2020 ohne die Erlaubnis der Vermieterin seine Zwei-Zimmer-Wohnung komplett untervermietet. Er selbst zahlte eine Miete von 460 Euro im Monat, verlangte von seinen Untermietern aber 962 Euro. Den Aufschlag begründete er mit einer hochwertigen Möblierung. Die Vermieterin mahnte den Mieter erfolglos ab und kündigte schließlich im Februar 2022 – zu Recht, urteilte der BGH in letzter Instanz: Es liege kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung des Wohnraums vor, „wenn er durch die Untervermietung einen über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt“, so der BGH (Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23).

Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßte das Urteil: „Untervermietung dient dem Erhalt von Wohnraum und nicht der Gewinnerzielung“, erklärt DMB-Präsidentin Melanie Weber-Moritz. Die Notlage von Menschen, die auf Wohnraum zur Untermiete angewiesen sind, dürfe nicht ausgenutzt werden. BMV-Geschäftsführerin Wibke Werner ergänzt: „Auch Mieter:innen müssen selbstverständlich die Mietpreisbremse beachten und sollten sich gegenüber ihren Untermieter:innen als faire Vermieter:innen zeigen.“

Nichts falsch gemacht und doch gekündigt

Den Untermietern nützte in diesem Fall das Urteil nichts. Wenn der Hauptmietvertrag gekündigt wird, müssen auch sie ausziehen. „Es wäre gut, wenn die Untermieter:innen in dieser Konstellation die Möglichkeit zur Übernahme des Mietverhältnisses hätten“, meint Wibke Werner.

Die Abhängigkeit der Untermieter:innen von den Hauptmieter:innen macht sich auch die Masche der vorgetäuschten Untermiete zunutze. Seit einigen Jahren setzen Vermieter:innen Strohleute als angebliche Hauptmieter:innen ein, um den Kündigungsschutz auszuhebeln und aufmuckende Mieter:innen kurzerhand rauszuschmeißen. So bekamen Moritz M. und Irina R. bei der Anmietung einer Wohnung in der Admiralstraße im Jahr 2020 nur einen Untermietvertrag. Der Hauptmieter, eine GmbH, lebe für einige Zeit im Ausland, sagte ihnen die Vermieterin, daher sei ihr Vertrag auch auf fünf Jahre befristet. Die Vertragsunterzeichnung wurde von der GmbH abgewickelt. Die Miete überwiesen die Mieter direkt dorthin. Den Hauptmieter haben sie nie gesehen.

Nachdem sie die zu hohe Miete als Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt hatten, folgte prompt die Aufforderung, die Wohnung zu räumen. Die Begründung: Der Hauptmieter habe gekündigt. Den Verdacht, dass der eigentlich nur ein Strohmann ist, konnte ein eigens beauftragter Detektiv erhärten: Der Hauptmieter hat nie in der Admiralstraße und auch nicht im Ausland gelebt und arbeitete außerdem in einer Firma des Geschäftsführers der Vermieter-GmbH. Nachforschungen im Haus ergaben, dass offenbar alle, die ab 2018 eingezogen sind, nur befristete Untermietverträge hatten. In zwei Dachgeschosswohnungen fungierten sogar die GmbH-Inhaber als Pseudo-Hauptmieter.

Das ist kein Einzelfall. Mehrere Vermietungsfirmen arbeiten offenbar standardmäßig mit befristeten Untermietverträgen, bei denen Firmenmitarbeiter:innen oder Familienmitglieder als Hauptmiet-Marionetten auftreten. Sie nutzen dabei aus, dass vor allem Wohnungssuchende aus dem Ausland das deutsche Mietrecht nicht kennen und gleichzeitig darauf vertrauen, dass in Deutschland alles nach Recht und Gesetz läuft.

Wenn die gesamte Wohnung untervermietet ist, haben Untermieter:innen den Hauptmieter:innen gegenüber zwar den üblichen Kündigungsschutz. Das heißt, wenn das Hauptmietverhältnis beendet wird, endet nicht automatisch auch das Untermietverhältnis. Allerdings können die Eigentümer:innen die Herausgabe der Wohnräume beanspruchen und auch gegen die Untermieter:innen einen Räumungstitel erwirken. Die Untermieter:innen können sich wiederum auf den Kündigungsschutz berufen, wenn Vermieter:innen und Hauptmieter:innen einvernehmlich zusammengearbeitet haben. Das ist allerdings nicht leicht nachzuweisen.

Nachweis der berechtigten Gründe verlangt

Die zulässigen Gründe für eine Untervermietung sind weit gefasst (siehe Info unten). Dennoch müssen Untervermietungswillige jedes Mal eine Erlaubnis von den Vermietenden einholen. Diese stellen dafür teils hohe Hürden auf: So verlangen fünf der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen schriftliche Nachweise für das berechtigte Interesse an der Untervermietung, zum Beispiel Immatrikulationsbescheinigungen an auswärtigen Hochschulen oder Jobzusagen im Ausland. Nur die Stadt und Land verzichtet darauf. Zudem sind die Genehmigungen bei Degewo, Gesobau, Gewobag und Howoge in der Regel auf ein Jahr beschränkt und müssen dann neu beantragt werden.

Vor allem kleinere Vermietende lassen sich oft lange bitten, selbst wenn gegen die begehrte Untervermietung nichts einzuwenden ist. Die Folge ist, dass man Klage auf eine Zustimmung einreichen muss. Das zieht sich häufig so lange hin, dass die vorgesehenen Untermieter:innen gezwungen sind, sich eine andere Unterkunft zu suchen.

Der BMV fordert deshalb, den Zustimmungsvorbehalt abzuschaffen. Stattdessen soll es genügen, die beabsichtigte Untervermietung bei den Vermieter:innen anzumelden. Die Vermieterseite könnte dann Widerspruch einlegen, wenn sie aus berechtigten Gründen nicht zustimmen möchte. So werden lange Hängepartien vermieden. Außerdem schlägt der BMV vor, dass bei einem beabsichtigten Untermieterwechsel die bereits einmal eingeholte Genehmigung einfach fortgesetzt werden kann. „Die Möglichkeit, einen Untermietzuschlag zu verlangen, sollte gestrichen werden“, fügt Wibke Werner hinzu. Bisher ist unklar, unter welchen Bedingungen und in welcher Höhe ein solcher Aufschlag auf die Miete erhoben werden darf. Die landeseigenen Gesellschaften verlangen beispielsweise zwischen 20 Euro (Gesobau) und 50 Euro (WBM) im Monat. Eine weitere BMV-Forderung: „Wird der Hauptmieter wegen nicht genehmigter Untervermietung gekündigt, sollte der Untermieter die Möglichkeit bekommen, in das Hauptmietverhältnis einzutreten“, so Werner.

Vermieterorganisationen fordern hingegen in letzter Zeit immer lauter, Untervermietungen einzuschränken. Maren Kern, Vorständin des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), hat bei der Vorstellung des BBU-Marktmonitors 2025 mit Blick auf das oben genannte BGH-Urteil von „schwarzen Schafen“ gesprochen, die für die hohen Angebotsmieten auf dem Markt mitverantwortlich seien: „Dazu zählen auch Mietende mit profitorientierter Untervermietung.“ Das sei eine gravierende Fehlentwicklung, so Kern: „Unsere Unternehmen schätzen die illegale Untervermietung auf 15 Prozent ein.“ Die Schätzung beruht auf Stichproben-Kontrollen der Namen auf den Klingelschildern.

Vermieterverband sieht eine Herde schwarzer Schafe

Offizielle Zahlen können das nicht mal annähernd bestätigen: Eine parlamentarische Anfrage des CDU-Abgeordneten Michael Dietmann hat ergeben, dass es 2025 in den 380.000 Wohnungen der landeseigenen Wohnungsunternehmen (allesamt BBU-Mitglieder) genau 7003 genehmigte Untervermietungen gab – weniger als zwei Prozent. Wegen vermuteter unerlaubter Untervermietung hat die Gesobau im Jahr 2024 rund 60 Abmahnungen ausgesprochen. Das sind nur 0,12 Prozent ihres Wohnungsbestandes, also nicht mal ein Hundertstel der vom BBU behaupteten 15 Prozent. Die anderen landeseigenen Unternehmen führen darüber keine Statistik.

Wie hoch der Anteil auch sein mag: Eine nicht erlaubte Untervermietung heißt noch lange nicht, dass die Mieter:innen von ihren Untermieter:innen überhöhte Mieten kassieren. „Mit der ‚illegalen Untervermietung‘ als Mietentreiber wird der nächste Pappkamerad aufgebaut, um von den wirklich notwendigen Maßnahmen abzulenken“, kritisiert der Linken-Wohnungspolitiker Niklas Schenker den BBU. Der Generalverdacht rückt das Modell Untermiete in ein schlechtes Licht, obwohl die allermeisten Untervermietenden faire Preise verlangen. „Auf angespannten Wohnungsmärkten ist die Untervermietung ein nicht wegzudenkender Baustein der Wohnungsversorgung, ohne den viele Mieter keine Wohnung finden würden“, erklärt Wibke Werner. Den Menschen, die allein in einer eigentlich zu großen Wohnung leben, sollte eine Untervermietung nicht noch schwerer gemacht werden. „Neben dem bezahlbaren Neubau müssen vor allem auch die Potenziale im Bestand genutzt werden“, sagt Wibke Werner. „Untervermietung ist auch im Sinne einer möglichst effizienten Ausnutzung vorhandener Wohnflächen eine gute Lösung.“

Jens Sethmann

*Name geändert

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Worauf achten, wenn man zur Untermiete wohnen will?

Wer zur Untermiete wohnen will, sollte sich vergewissern, dass der oder die Hauptmieter:in eine Genehmigung zum Untervermieten hat. Ansonsten besteht die Gefahr, dass die Eigentümer:innen eine Abmahnung aussprechen und die Untervermietung beendet werden muss. Im Falle einer Kündigung gegen die Hauptmietenden müssten in letzter Konsequenz auch die Untermietenden die Wohnung räumen.

Untermietende sollten auf einem schriftlichen Untermietvertrag bestehen. Denn wer im Streitfall nicht beweisen kann, dass ein mündlicher Mietvertrag geschlossen wurde, kann vom Hauptmietenden, der ebenfalls in der Wohnung lebt, wie ein Gast zur sofortigen Räumung aufgefordert werden.

Die üblichen Kündigungsfristen gelten auch für Untermietverhältnisse. Wenn eine ganze Wohnung per Untermiete überlassen wurde, muss der Hauptmietende seine Kündigung auch mit einem berechtigten Interesse begründen, zum Beispiel mit Eigenbedarf. Eine Ausnahme gilt bei möblierten Zimmern, die an Einzelpersonen untervermietet sind: Hier kann das Verhältnis zum Monatsende gekündigt werden, wenn die Kündigung bis zum 15. jenen Monats ausgesprochen wurde. Wenn Eigentümer:innen und Hauptmieter:innen einvernehmlich zusammenarbeiten, um den Kündigungsschutz der Untermietenden abzuschneiden – etwa indem der Hauptmieter pro forma kündigt – können Untermieter:innen sich gegenüber den Eigentümer:innen auf den Kündigungsschutz und die Sozialklausel berufen.

Mit den Eigentümer:innen stehen Untermieter:innen in keinem Vertragsverhältnis. Die Wohnungsgeberbescheinigung, die zur Wohnsitzanmeldung nötig ist, muss man sich von den Hauptmieter:innen ausstellen lassen. Untermieter:innen können auch nicht zu Hauptmieter:innen „aufsteigen“, wenn sie an deren Stelle die Miete direkt an die Hausverwaltung überweisen. Auch gibt es keinen Anspruch darauf, selbst in den Mietvertrag einzutreten, wenn die Hauptmieter:innen diesen aufgeben wollen.   

js

Worauf achten, wenn man untervermieten will?

Wer untervermieten will, braucht eine Genehmigung des Vermietenden. Die Aufnahme von Ehegatten, Eltern oder Kindern sowie von Kurzzeit-Gästen gilt nicht als Untervermietung. In allen anderen Fällen bittet man schriftlich mit Angaben zur künftig untermietenden Person um die Erlaubnis. Mit einem berechtigten Interesse hat man Anspruch auf eine Genehmigung. Das können persönliche Gründe sein, etwa weil man mit Freunden zusammen wohnen möchte, aber auch wirtschaftliche Gründe wie eine Entlastung bei den Mietkosten. Verweigern können Vermieter:innen die Genehmigung, wenn ihnen die einziehende Person unzumutbar ist oder etwa die Wohnung überbelegt wäre. Wenn Vermietende nicht antworten, sollte man eine Frist setzen. Es ist nicht ratsam, Untermieter:innen einziehen zu lassen, bevor die Erlaubnis vorliegt, selbst wenn das berechtigte Interesse eindeutig besteht, denn sollten tatsächlich Einwände gegen die aufzunehmende Person vorliegen, droht eine Kündigung. Wenn die Untermieter:innen wechseln, muss eine neue Genehmigung eingeholt werden. Vermietende können ihre Zustimmung von einem Untervermietungszuschlag abhängig machen, wenn es ihnen sonst nicht zumutbar wäre.

Mit den Untermieter:innen sollte man einen schriftlichen Untermietvertrag abschließen. Für die Miethöhe gelten dieselben Regeln wie bei Hauptmietverträgen. Zu beachten ist auf jeden Fall die Mietpreisbremse. Selbst wenn im Hauptmietvertrag gegen die Mietpreisbremse verstoßen wird, rechtfertigt das keinesfalls einen überhöhten Untermietpreis. Grundmiete und Nebenkosten sollte man fair nach der jeweils genutzten Wohnfläche aufteilen. Gegenüber den Vermietenden bleiben allein die Hauptmieter:innen in der Haftung für Schäden. Sie sind auch für die Mietzahlung verantwortlich, selbst wenn die Untermieter:innen säumig sind.

Achtung: Gegenüber ihren Untermieter:innen sind Hauptmieter:innen in der Vermieterrolle. Bei Streitigkeiten mit Untermieter:innen deckt der Rechtsschutz der BMV-Mitgliedschaft deshalb nicht die Position der Untervermieter:innen ab.   

js

Hartmut Lindenberg
25.09.2026