Qualität im Neubau -
Sieben Praxisbeispiele auf dem MieterMagazin-Prüfstand

Berlin braucht dringend mehr Wohnungen – vor allem bezahlbare. Doch die selbstgesteckten Neubauziele wurden bis dato nie erreicht. Der Marke von 20 .000 neuen Wohnungen kam man im Jahr 2019 mit 18. 999 fertiggestellten Wohnungen am nächsten. Danach pendelten sich die Zahlen zwischen 17. 000 und 15 .000 ein. Für 2025 werden vorläufig nur noch 14. 000 Neubauwohnungen geschätzt. Bei der Debatte um die Zahlen bleibt die Frage, wie die neuen Wohnungen aussehen und welche Qualität sie nutzen, völlig unbeachtet. In den Statistiken stecken sowohl die Hochhäuser am Ostbahnhof als auch die Eigenheime in Mahlsdorf, die kleine Baulückenschließung in der Innenstadt und das große Neubauquartier am Stadtrand, der Luxusbau in Ku’damm-Nähe und die Geflüchtetenunterkunft auf einer Industriebrache. Das MieterMagazin unterzieht sieben Projekte des jüngeren Berliner Wohnungsbaus einer Bestandsaufnahme. Was sind vorbildliche Lösungen, was sind abschreckende Beispiele? Dabei wird auch eines deutlich: ökologischer Anspruch, gute Ausstattung und ansehnliche Architektur muss nicht zwangsläufig zu horrenden Mieten führen.

Seitdem Berlin 2014 wieder in die Förderung des sozialen Wohnungsbaus eingestiegen ist, wurden in der Stadt insgesamt rund 179.300 neue Wohnungen gebaut. Darunter befinden sich knapp 30.700 geförderte Sozialwohnungen, die nur von Haushalten mit Wohnberechtigungsschein und zu gebundenen Mieten bezogen werden können. Im gleichen Zeitraum wurden auch über 4500 Wohnungen abgerissen.

Das Wohnungsbaugeschehen verlagert sich in die Randbezirke. In den 2010er Jahren gehörten Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg noch zur Neubau-Spitzengruppe. Seit 2020 werden die meisten Wohnungen in Treptow-Köpenick, Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf gebaut.

Variationsreiches Modell

Wohnungsbau in großer Serie ist das Ziel der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land, die sich ein eigenes Typenhaus entwerfen ließ. Anhand einiger Standard-Wohnungsgrundrisse wurde ein Baukastensystem entwickelt, bei dem sich verschiedene Segmente aneinanderreihen und stapeln lassen. Pro Etage können zwei bis sechs Wohnungen mit bis zu fünf Zimmern miteinander kombiniert werden. Dabei gibt es Varianten für ost-west- und nord-süd-orientierte Häuser sowie Eckmodule. Damit kann man den Bautyp an viele räumliche Gegebenheiten anpassen. Das Typenhaus kann bis zu acht Geschosse aufweisen.

Der erste Prototyp wurde 2020 in der Schkeuditzer Straße 28-36 in Hellersdorf fertiggestellt. Das sechsgeschossige Gebäude mit 165 Wohnungen unterscheidet sich auf den ersten Blick kaum von den sanierten Plattenbauten der Umgebung. Die glatte, graue Fassade scheint betont unauffällig. Die Baukosten lagen mit 1900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche deutlich unter dem damaligen Durchschnitt von 2500 Euro, obwohl auf Balkone und Aufzüge nicht verzichtet wurde. Allgemein sind die Baupreise im Wohnungsneubau von 2021 bis 2025 um 37 Prozent gestiegen – ein großes Problem für alle, die bezahlbare Wohnungen bauen wollen.

Serielles Bauen bedeutet im geschilderten Beispiel nicht, dass wie im Plattenbau vorgefertigte Standard-Bauelemente vor Ort montiert werden. Doch weil der Bauentwurf mehrfach verwendet werden kann, entsteht ein Kostenvorteil. Stadt und Land setzt das Typenhaus inzwischen an zehn weiteren Neubaustandorten ein. Allein auf den Buckower Feldern werden 15 viergeschossige Typenhäuser gebaut. Eines davon ist das Pilotprojekt einer Eco-Version in Holzbauweise.

Bezahlbare Wohnungen lassen sich auch im Hochhaus bauen. An der Frankfurter Allee 218, gleich am Bahnhof Lichtenberg, hat ebenfalls ein städtisches Wohnungsunternehmen, die Howoge, 2022 das Wohnhochhaus „Liese“ errichtet. Das 22-stöckige Gebäude beherbergt 394 Wohnungen. Jede zweite Wohnung ist sozial gefördert und wurde zum Einstieg ab 6,50 Euro pro Quadratmeter vermietet. Die preisfreien Wohnungen kosten im Schnitt 10 Euro. Alle sind stufenlos erreichbar, 164 von ihnen sind komplett barrierefrei.

Der Bau wurde in nur zwei Jahren fertiggestellt. Dazu trug das neuartige „Building Information Modeling“ bei. Dabei wird als digitaler Zwilling ein 3D-Modell des Gebäudes erstellt, auf das alle Beteiligten in jeder Bauphase zugreifen können. Die Koordinierung der einzelnen Arbeiten war so wesentlich einfacher. Das System bringt auch Vorteile für Wartung und Reparaturen, denn alle Bauteile sind mit Daten, Marke und Lage genau erfasst.

Windräder auf dem Dach

Das Haus hat eine zentrale Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung, die bis zu 82 Prozent der Raumwärme zwecks Wiederverwendung auffangen soll. Dezentrale Trinkwasserstationen sollen bei der Warmwasserbereitung bis zu 30 Prozent an Energie einsparen. Eine Photovoltaik-Anlage liefert CO₂-freien Mieterstrom. Der Clou fehlt allerdings noch: Auf dem 64 Meter hohen Dach sind vier Windräder geplant, die zusammen mit der Solaranlage 120.000 Kilowattstunden Strom pro Jahr erzeugen können. Das würde für 80 bis 100 Wohnungen reichen. Eine solche Windenergieanlage unterliegt aber der EU-Maschinenbaurichtlinie. Die Howoge versucht, einen Hersteller zu finden, der eine entsprechende Anlage liefern kann. Trotz der Schwierigkeiten hält sie an der Idee fest: „Wir sind der festen Überzeugung, dass Kleinwindanlagen einen sinnvollen und notwendigen Beitrag zur Energiegewinnung im Quartier darstellen“, erklärt Howoge-Sprecherin Sabine Pentrop.

Auch wenn es nicht so hoch ist wie die „Liese“, bezeichnet die landeseigene Degewo ihr „Klimahaus“ an der Salvador-Allende-Straße 5-5c in Köpenick als „Leuchtturmprojekt“. Das im letzten Herbst fertiggestellte, nüchtern graue, achtgeschossige Gebäude mit 112 Wohnungen – davon die Hälfte geförderte Sozialwohnungen – soll in Sachen Nachhaltigkeit vorbildlich sein. Es wurde in einer Holz-Hybrid-Bauweise erstellt. Heizungswärme und Warmwasser werden mit Wärmepumpen erzeugt, die mit Strom aus der Photovoltaik-Anlage auf dem Dach versorgt werden. Nur wenn es sehr kalt wird, soll zusätzlich Fernwärme genutzt werden. Das Flachdach und das bis zu vier Meter auskragende Vordach über dem Erdgeschoss sind begrünt. Das Regenwasser wird nicht in die Kanalisation geleitet, sondern in Zisternen gesammelt und für die Bewässerung der Grünanlagen genutzt. Das offene Erdgeschoss dient vor allem als Autostellplatz mit Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge.

Über einen Lebenszyklus von 50 Jahren betrachtet soll das Klimahaus jährlich 24 Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter ausstoßen und damit die Kriterien für die Nachhaltigkeitssiegel „QNG plus“ und „NaWoh“ erfüllen. Ob das so eintritt, muss die Praxis zeigen. Die Degewo will dieses Pilotprojekt auswerten und für den künftigen klimagerechten und nachhaltigen Neubau weiterentwickeln. „Beim Klimaschutz wollen wir vorangehen und bis 2045 nahezu klimaneutral sein“, sagte die ehemalige Degewo-Vorständin Sandra Wehrmann.

In einer der letzten kriegsbedingten Baulücken Charlottenburgs hat sich die landeseigene Gewobag an eine „Neuinterpretation des Berliner Blocks“ gewagt. An der Arcostraße 9-15 wurde 2023 ein Ensemble aus zehn Gebäuden fertiggestellt. Der Entwurf entstand schon 2013 im Werkstattverfahren „Urban Living: Strategien für das zukünftige Wohnen“, der Bau konnte aber erst 2020 beginnen. Entlang der Arcostraße bilden fünf Hausteile eine Straßenfront mit fünf bis sieben Geschossen. Dahinter befinden sich fünf freistehende, ebenso hohe Häuser, die gegeneinander versetzt angeordnet sind. An der Nordseite öffnet sich die Wohnanlage zur Spreepromenade. So dringt trotz der kompakten Bebauung viel Licht und Luft in den Block.

Terrassenbänder mit Mehrfachfunktion

Zusammengehalten werden die einzelnen Häuser durch vier brückenartige „Terrassenbänder“. Sie verbinden nicht nur die Wohnungen auf vier Etagen mit den Aufzügen im Vorderhaus, sondern dienen auch als Begegnungsraum und ersetzen den Balkon. Durch diese Erschließung sind 55 der 111 Wohnungen barrierefrei. Aus einem Laubengang im ersten Stock führt auch eine Rutsche für die Kinder hinunter auf den Spielplatz im Hof. 56 Wohnungen sind mietpreis- und belegungsgebunden. Die Wohnungsgrößen liegen zwischen 35 und 133 Quadratmetern mit ein bis sechs Zimmern.

Eigentlich sollte in der Lynarstraße 38/39 gar kein Wohnhaus stehen. Das schmale Grundstück zwischen der Straße und der Ringbahn im Wedding war für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen. Doch die Genossenschaft „Am Ostseeplatz“ baute auf diesem eher ungünstigen Bauland-Streifen ein aufsehenerregendes Holzhaus mit 98 Wohnungen. Das siebengeschossige Gebäude ist fast vollständig aus dem nachwachsenden Baustoff Holz errichtet worden. Weil vorgefertigte Bauteile verwendet wurden, betrug die Bauzeit nur wenig mehr als ein Jahr.

Das Gebäude besteht aus drei Teilen, die durch Brücken miteinander verbunden sind. Auf jeder Etage sind mehrere Wohnungen über gemeinschaftliche Küchen, Wohnflure, Balkone oder Terrassen zu Clustern zusammengefasst. Jede Wohnung hat aber ein eigenes Bad. Daneben gibt es auch klassische, in sich abgeschlossene Wohnungen. Hier leben Menschen mit und ohne Behinderungen oder Migrationserfahrungen zusammen, teilweise betreut, aber immer generationenübergreifend. Im Erdgeschoss befinden sich unter anderem eine Demenz-Wohngemeinschaft, eine mehrsprachige Kita und das Nachtcafé der Berliner Obdachlosenhilfe. Weil der Bau mit dem Senatsprogramm „Experimenteller Geschosswohnungsbau in Berlin“ gefördert wurde, ist die Hälfte der Wohnungen sozial gebunden. Die Einstiegsmieten betrugen in diesen Wohnungen 6,50 Euro pro Quadratmeter, in den anderen 8 bis 9 Euro und in der obersten Etage 12 bis 13,50 Euro.

Kreislaufwirtschaft im Vordergrund

Wahrhaft experimentell geht es auch auf dem Gelände der ehemaligen Kindl-Brauerei in Neukölln zu. Dort hat die Genossenschaft TRNSFRM das CRCLR-House gebaut. Das Kürzel steht für „circular“ – Kreislaufwirtschaft ist hier die Maxime. Bei der Aufstockung des früheren Brauerei-Fasslagers an der Rollbergstraße 28 sind nur recycelte oder wiederverwendbare Materialien zum Einsatz gekommen. Auf den gewerblich genutzten Altbau wurden drei Wohngeschosse aufgesetzt. Dabei wurden gebrauchte Stahlträger, Türen aus einem abgerissenen Hotel am Alexanderplatz, Waschbecken aus einer Brandenburger Jugendherberge und 140 Fenster aus einem Schweizer Versicherungsschaden verbaut. Die Baukonstruktion ist aus Holz. Die Holzständerwände sind mit Strohballen gedämmt und mit Lehm verputzt. Alles ist rückbaubar und kreislauffähig. Beton wurde nur für das Treppenhaus und den Aufzugschacht verwendet.

Die aufgestockten Wohnungen wurden 2023 fertiggestellt. Der Verein Campus Cosmopolis, eine Initiative von Menschen mit und ohne Fluchterfahrung, nutzt die rund 1300 Quadratmeter Wohnfläche für ein selbstbestimmtes, gemeinschaftliches Wohnmodell. Die Räume können je nach Bedarf für große oder kleine Wohngruppen zusammengelegt werden.

Wie man sozial, ökologisch und architektonisch eine komplette Fehlleistung hinlegen kann, zeigt dagegen der Neubau in der Wilmersdorfer Fasanenstraße 64. Die Primus Immobilien AG hat hier einen „neuen Tempel der Bau- und Lebenskunst“ errichtet, so die Eigenwerbung. Die 40 Eigentumswohnungen seien die „Speerspitze eines exklusiven Lifestyles“. Für die Preise gilt dies auf jeden Fall: Die Penthouse-Wohnungen wurden für vier Millionen Euro angeboten – knapp 30.000 Euro pro Quadratmeter.

Wohnen zu Kunst erklärt

Auch diese 40 Luxuswohnungen bessern die Neubaustatistik des Jahres 2023 auf. Jedoch sind auf diesem Grundstück zuvor genau 40 bezahlbare Mietwohnungen abgerissen worden. In kleinen Wohnungen haben meist Senioren zu Mieten unter 200 Euro gewohnt. Im Jahr 2017 hatten sie alle eine Kündigung bekommen, 2020 rückte der Abrissbagger an. Das 1967 errichtete Haus war keineswegs marode, es war mit neuen Isolierglasfenstern und einer Fassadendämmung nachgerüstet worden. Ein funktionsfähiges Gebäude abzureißen und so Berge von Bauschutt zu produzieren, um statt dessen mit Unmengen an neuem Beton ein anderes Haus zu errichten, ist ökologisch ein horrender Schaden.

Auch die Architektur ragt nicht heraus. Die Fassade gibt sich gediegen, aber wo im benachbarten Altbau fünf Geschosse unter der gleichen Traufhöhe Platz haben, sind in die Nummer 64 sechs Geschosse gequetscht worden – und das, obwohl eine große Raumhöhe unter Käufer:innen von hochwertigem Wohnraum eigentlich zum Nonplusultra zählt.

Mit den Worten „Eine der elegantesten Adressen der Stadt erhebt Wohnen zur Kunstform von ausgewiesener Kennerschaft“, wurde Verkaufswerbung betrieben. Die Wahrheit war profan: Unter unsinnigem Material- und Energieaufwand waren an dieser Stelle günstige Wohnungen zerstört und einkommenschwache Mieter:innen vertrieben worden, um Räume für Menschen mit zu viel Geld zu schaffen, die das Wohnen nicht als Grundbedürfnis, sondern als „Kunstform“ betrachten.

Fazit: „Bauen, bauen, bauen“ allein löst keine Wohnungsmarktprobleme. Entscheidend ist, was man baut.

Jens Sethmann

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Wohnungsbauförderung gegen Investoren-Ödnis

Viele neue innerstädtische Stadtquartiere wirken seelenlos. Trotz vieler Wohnungen kommt beispielsweise in der Europacity am Hauptbahnhof kein urbanes Leben auf. Am Friedrichshainer Spreeufer zwischen Ostbahnhof und Oberbaumbrücke ist zwar viel los, aber gegenüber den East-Side-Gallery-Touristengruppen, den Shopping-Mall-Kundenströmen und dem Sportevent-Publikum in der „Arena“ spielen Anwohnende zahlenmäßig keine große Rolle. Viele Neubauwohnungen machen sogar einen unbewohnten Eindruck: Auf den Balkonen findet sich kaum etwas Individuelles: kein Wäscheständer, keine Balkonmöbel, keine Pflanzen, kein Lebenszeichen. Viele der Eigentumswohnungen dienen tatsächlich nur als Kapitalanlage, die man ab und zu für einen Wochenendaufenthalt in Berlin nutzt.

Europacity und Mediaspree wurden größtenteils geplant, bevor das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung 2014 eingeführt worden ist. Die Bebauungspläne forderten damals noch keinen Anteil an geförderten Mietwohnungen, die auch für Durchschnittsverdiener:innen bezahlbar wären. So sind hier nur teure Wohnungen im typischen Stil der Investoren-Architektur entstanden. In der Europacity gab es Anfang April auf den Immobilienportalen allein von zwei privaten Anbietern Angebote über 250 freie Wohnungen zu Nettokaltmieten zwischen 20 und 25 Euro pro Quadratmeter. Am Bedarf des Berliner Mietmarkts geht das völlig vorbei.

Sozialwohnungen mit gebundenen Mieten werden nach wie vor ganz überwiegend von den landeseigenen Wohnungsunternehmen errichtet. Private Investoren verschmähen die Förderung weitgehend. Deutschlands größter Wohnungskonzern Vonovia hat Anfang 2023 sogar alle Neubauprojekte gestoppt. Die Landeseigenen sind durch eine Kooperationsvereinbarung seit 2017 dazu verpflichtet, in jedem Bauprojekt mindestens die Hälfte der Wohnungen als geförderte Sozialwohnungen zu vermieten. Mindestens 60 Prozent dieser Sozialwohnungen müssen Haushalten mit einem Wohnberechtigungsschein (WBS) 140 vorbehalten sein. Das bedeutet, dass zum Beispiel ein Einpersonenhaushalt mit einem Monatseinkommen bis 1400 Euro hier einziehen darf. Die übrigen Sozialwohnungen gehen an WBS-220-Haushalte mit einem mittleren Einkommen, eine Person kann hier bis zu 2200 Euro im Monat verdienen. Für Mehrpersonenhaushalte gelten entsprechend höhere Grenzen. Rund die Hälfte der Berliner Haushalte hat Anspruch auf einen WBS. Durch diese Regelung gibt es im Neubau kaum reine Sozialbauten. Die Gebäude sind gemischt belegt, und die geförderten Wohnungen unterscheiden sich in der Regel nicht von den ungeförderten Wohnungen im Haus. Die Einstiegsmiete für diese Wohnungen betrug anfänglich 6,50 Euro pro Quadratmeter nettokalt, seit 2023 für die niedrigen Einkommen (WBS 140) 7 Euro und für die mittleren Einkommen (WBS 220) 11,50 Euro. Die nicht gebundenen Neubauwohnungen dürfen die Landeseigenen bei der Erstvermietung im Schnitt für höchstens 15 Euro vermieten. Das ist zwar auch für Normalverdiener viel Geld, sorgt aber dafür, dass Menschen mit entsprechendem Bedarf, die händeringend eine Wohnung suchen, nicht allein auf die noch wesentlich teureren Angebote privater Investoren angewiesen sind.

js

Hartmut Lindenberg
21.04.2026