Ein Urteil des Oberlandesgerichts Dresden, das aufhorchen lässt: Auch wer als Mieter:in in der Vergangenheit zu viel bezahlt und somit gewissermaßen ein Guthaben angehäuft hat, kann wegen eines aktuellen Zahlungsverzugs wirksam gekündigt werden.
Illustration: Julia Gandras
Das Oberlandesgericht Dresden hat klargestellt, dass Mietrückstände auch dann eine fristlose Kündigung rechtfertigen können, wenn der Mieter in anderen Monaten mehr gezahlt hat als geschuldet. In dem entschiedenen Fall stritten die Gewerbevermieterin und -mieterin über die Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Die Mieterin argumentierte, sie habe im Zeitraum von April bis September 2023 insgesamt mehr gezahlt, als ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag ausgemacht hätten. Deshalb könne kein Kündigungsgrund wegen Zahlungsrückstands vorliegen. Das Gericht folgte dieser Argumentation jedoch nicht. Entscheidend sei nicht, ob rechnerisch irgendwann zu viel gezahlt worden sei, sondern ob zum Zeitpunkt der Kündigung ein konkreter Mietrückstand bestanden hat. Eine Überzahlung hilft dem Mieter nur dann, wenn er ausdrücklich mit seinem Rückzahlungsanspruch aufrechnet und den Rückstand vollständig ausgleicht. Außerdem muss diese Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Allein die Möglichkeit, theoretisch aufrechnen zu können, verhindert die Kündigung nicht. Im vorliegenden Fall bestand trotz der früheren Überzahlung ein erheblicher Mietrückstand für mehrere Monate, der eine Kündigung nach Ansicht des Gerichts rechtfertigte. Es stellte außerdem klar, dass bei Gewerbemietverträgen eine Kündigung nicht ausführlich begründet werden muss. Maßgeblich ist allein, ob beim Zugang der Kündigung ein ausreichender Kündigungsgrund vorlag. Das war der Fall, und deshalb hat die Kündigung das Mietverhältnis wirksam und mit sofortiger Wirkung beendet.
Stefan Klein
23.03.2026
