Der Berliner Mietspiegel 2007 weist die ortsüblichen Vergleichsmieten für nicht preisgebundene Alt- und Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern (auch Genossenschaftswohnungen oder vermietete Eigentumswohnungen) aus, die bis zum 31. Dezember 2005 bezugsfertig geworden sind. Er gilt im qualifizierten Bereich für 1106200 nicht preisgebundene Mietwohnungen in Berlin. Darunter befinden sich 537500 Altbauwohnungen und 568700 Neubauwohnungen.
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen handelt es sich um die monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche. Das ist die Miete ohne alle kalten und warmen Betriebskosten sowie ohne etwaige Möblierungs-, Untermiet- oder Gewerbezuschläge. Hat der Vermieter nach den mietvertraglichen Vereinbarungen die Schönheitsreparaturen zu tragen, so darf ein angemessener Zuschlag vorgenommen werden. Gleiches gilt bei Untervermietung oder gewerblicher Nutzung von Teilen der Wohnung. Hat der Mieter, abgesehen von Schönheitsreparaturen und geringfügigen Dienstleistungen, besondere Verpflichtungen (zum Beispiel Kleinreparaturen) übernommen, ist ein angemessener Abschlag vorzunehmen.
Bruttokaltmieten oder Teilinklusivmieten
Ist im Mietvertrag eine Bruttokaltmiete beziehungsweise eine Teilinklusivmiete vereinbart worden, also eine Miete einschließlich nicht näher ausgewiesener Anteile für die Betriebskosten, dann muss die Vergleichbarkeit durch Umrechnung erfolgen. Dazu muss zunächst anhand des Mietspiegels die ortsübliche Nettokalt-Vergleichsmiete gebildet werden. Danach sind die konkret auf die betroffene Wohnung anfallenden kalten Betriebskosten hinzuzurechnen.
Wie ist der Mietspiegel zu benutzen?
Zunächst muss das richtige Mietspiegelfeld gefunden werden. Anhand der Mietspiegeltabelle ist dies leicht zu schaffen. Man muss lediglich wissen, welche Größe die Wohnung hat, in welcher Wohnlage sie sich befindet, wie sie ausgestattet ist und wann sie bezugsfertig wurde. Dann gelingt die Eingruppierung in das richtige Feld.
Für die Baujahrgänge 1973 bis 1990 wird weiterhin zwischen dem Ost- und dem Westteil der Stadt unterschieden. Die eindeutige Zuordnung der Adresse zur anzuwendenden Spalte ergibt sich aus dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2007 (O = Ost, W = West).
Größe
Die Wohnfläche in Quadratmetern ist der verlässliche Maßstab. Es wird davon ausgegangen, dass die Wohnfläche bis 31. Dezember 2003 entsprechend den Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung, danach entsprechend der Wohnflächenverordnung berechnet wurde beziehungsweise wird.
Ausstattung
Maßgeblich ist die Ausstattung der Wohnung, die vom Vermieter gestellt wird. Hat ein Mieter einzelne Ausstattungsmerkmale selbst geschaffen, ohne dass die Kosten dafür vom Vermieter übernommen werden, so bleiben diese Ausstattungsmerkmale unberücksichtigt. Bei Minderausstattung der in den Tabellenspalten 1 und 3 angegebenen Ausstattungsstandards sind Abschläge vorgesehen, die unter der Tabelle näher bezeichnet sind. Unter einem Bad ist ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche und einem Badeofen oder Durchlauferhitzer oder einem ausreichend großem Warmwasserspeicher ausgestattet ist. Die Versorgung mit Warmwasser kann auch zentral geschehen. Unter einer Sammelheizung sind alle Heizungsarten zu verstehen, bei denen die Wärmeerzeugung von einer zentralen Stelle geschieht. Eine Etagenheizung oder Wohnungsheizung, die sämtliche Wohnräume angemessen erwärmt, ist der Sammelheizung gleichzusetzen.
Baualter/Bezugsfertigkeit
Das Baualter beziehungsweise die Bezugsfertigkeit drückt im Mietspiegel die Beschaffenheit einer Wohnung aus. Diese wird wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert. Baualter beziehungsweise Bezugsfertigkeit der Wohnung sind auch maßgeblich bei Wiederaufbau, Ausbau und Erweiterung von bestehenden Gebäuden, nicht jedoch bei Modernisierung. Hier gilt das ursprüngliche Baualter beziehungsweise der erste Termin der Bezugsfertigkeit.
Lage/Wohnlage
Die Wohnlage spiegelt die Lagequalität des weiteren Wohnumfeldes wider. Es wird zwischen den Wohnlagestufen einfach, mittel und gut unterschieden. Die vorliegende Wohnlagezuordnung in eine dieser drei Stufen stellt das Resultat wissenschaftlicher Untersuchungen, Begehungen und Abstimmungen dar. Die Wohnlagezuordnung ist Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels.
Die genaue Wohnlagezuordnung einer Wohnung beziehungsweise des Hauses, indem sie sich befindet, kann nur über die „Straßenliste zum Berliner Mietspiegel 2007“ erfolgen. Auskünfte aus der Straßenliste sind beim Mietspiegeltelefon der Senatsbauverwaltung unter Telefon 90123737 zu erhalten oder im Internet unter www.stadtentwicklung.berlin.de.
Mittelwert und Spanne
Der Mietspiegel weist für jeden Wohnungstyp in den verschiedenen Tabellenfeldern jeweils den Mittelwert aller für das jeweilige Mietspiegelfeld ermittelten und bereinigten Daten sowie eine Mietpreisspanne zur Abbildung der üblichen Mieten auf. Der Mietpreis einer normalen Wohnung mit Standardausstattung in üblicher Qualität entsprechend ihrem Baualter wird vorwiegend um den ausgewiesenen Mittelwert liegen. Eine schlechter ausgestattete Wohnung wird im unteren, eine besser ausgestattete Wohnung im oberen Bereich der Spanne einzuordnen sein.
MieterMagazin 7/07 Mietspiegelsonderheft
Der Berliner Mietspiegel 2007 gilt nicht für:
Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern,
Neubauwohnungen, die ab dem 1.Januar 2006 bezugsfertig geworden sind,
preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen (Sozialwohnungen),
Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung.
16.04.2013