Info 156: Der Energieausweis

Stand: 1/27

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1. Was ist ein Energieausweis?

Der Energieausweis soll Aussagen über den energetischen Zustand eines Gebäudes treffen. Es ist ein Formular, in dem nähere Angaben zu dem betreffenden Gebäude und Energiekennwerte dargestellt sind. Unter Umständen sind dem Energieausweis auch so genannte Modernisierungsempfehlungen auf einem Beiblatt angefügt, die die Hersteller von Energieausweisen dem Vermieter oder Verkäufer einer Immobilie grundsätzlich mitliefern müssen. Diese Empfehlungen müssen insbesondere eine Schätzung der Energieeinsparungen und der Verringerung der betriebsbedingten Treibhausgasemissionen enthalten.

Es gibt Formulare für Wohngebäude, Nichtwohngebäude (z.B. Gewerbebauten) und öffentliche Gebäude (z.B. Schulen). In diesem Infoblatt wird im Folgenden nur der Energieausweis für Wohngebäude näher betrachtet.

Bei der Wohnungssuche sollen Mieter ihre Wahl auch vom Energieverbrauch bzw. dem energetischen Zustand des Gebäudes abhängig machen können. Der Gesetzgeber hofft (etwas blauäugig) auf die Selbstregulierungskräfte des Marktes: Dort wo der Energieausweis schlechte Werte ausweist, soll die Nachfrage zurückgehen und den Vermieter zwingen, energiesparende Maßnahmen durchzuführen.

Ab dem 1.1.2027 erstellte Energieausweise sind digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen, also als strukturierte Datei (§ 79 Absatz 2 GModG). Eine Papierfassung oder eine PDF-Datei ist nur noch auf Verlangen des Bauherrn oder des Eigentümers auszustellen. Damit dürfte der Ausweis in der Praxis regelmäßig elektronisch, etwa per E-Mail, übermittelt werden.

Das verbindliche Musterformular zum Energieausweis funktioniert nach dem Prinzip: Je niedriger der Energiekennwert, desto besser ist der energetische Zustand. Grün ist niedrig, rot ist hoch. Immobilien mit einem Label im grünen Bereich verursachen rund 15 bis 20 Euro weniger Energiekosten pro Quadratmeter und Jahr als schlecht gedämmte Gebäude. Bei einer Wohnung mit 90 Quadratmetern Wohnfläche sind das jährlich zirka 1.500 Euro.

Allerdings: Der Energieausweis berücksichtigt nicht individuelles Verbrauchsverhalten und die Kapriolen der Witterung.

Dem Energiepass kann auch nicht entnommen werden, dass in der Wohnung keine Wärmebrücken auftreten. Denn, Wärmebrücken sind Baumängel, deren Analyse ganz anders und aufwendiger ist als die Erhebung der für einen Energieausweis nötigen Zahlen.

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2. Wo ist der Energieausweis geregelt?

Gesetzliche Grundlage für seit dem 1.1.2027 erstellte Energieausweise ist das Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG – (Art. 9 Abs. 2 des Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes … v. 23.7.2026, BGBl. I 2026 Nr. 226). Der Energieausweis ist dort in den §§ 79 – 88 GModG gegelt. Davor galten für Energieausweise die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und davor die Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014).

Für vor dem 1.1.2027 erstellte Energieausweise gelten die alten Vorschriften des GEG oder der EnergieeinsparVO weiter. Diese Ausweise sind weiterhin solange gültig, bis ihre 10jährige Anwendungsdauer (§ 79 Abs. 3 GModG) abgelaufen ist (vgl. § 112 GModG).

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3. Ist für jede Wohnung ein Energieausweis notwendig?

Nein. Der Energieausweis ist für das gesamte Gebäude, nicht für einzelne Wohnungen auszustellen.

Eine wohnungsweise Betrachtung des individuellen Energieverbrauchs eines Haushalts oder gar der zukünftigen Energiekosten ist mit dem Energieausweis nur begrenzt möglich. Denn im weit überwiegend vorhandenen Verbrauchsausweis werden die Durchschnittsverbräuche aller Haushalte erfasst. Wegen des unterschiedlichen Verbraucherverhaltens und besonderer Heizanforderungen zum Beispiel aufgrund der Lage der Wohnung kann ein unmittelbarer Bezug zum Energiekennwert nicht erstellt werden.

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4. Welche Ausweisarten gibt es?

Eigentümer haben grundsätzlich die Wahl, ob sie einen sogenannten Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis erstellen lassen. Während der Bedarfsausweis 400 bis 500 Euro kostet (weil eine Analyse des Gebäudes durch einen Fachmann nötig wird), werden für den Verbrauchsausweis nur maximal 100 Euro fällig. Für Neubauten ist seit dem 1.10.2007 der bedarfsorientierte Energieausweis vorgeschrieben; bei Bestandsgebäuden reicht dagegen in vielen Fällen der verbrauchsorientierte Ausweis.

Beim Bedarfsausweis wird mittels komplexer Berechnungen der theoretische Energiebedarf des Gebäudes ermittelt, während der Verbrauchsausweis grundsätzlich auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Vergasngenheit beruht Im Bedarfsausweis stehen mehr Informationen. Er zeigt den bauphysikalisch berechneten Energiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Welche Mindestangaben zur Ausweisart und zum Gebäude ein Energieausweis enthalten muss, regelt umfangreich § 85 GModG.

Der Angabenkatalog des § 85 GModG ist für ab 1.1.2027 erstellte Energieausweise erheblich erweitert worden. Zu den bisherigen Inhalten (siehe unten Punkt 13.) kommen nach § 85 GModG unter anderem folgende Informationen hinzu:

• die berechnete Primärenergie und die berechnete Endenergie jeweils in Kilowattstunden pro Jahr (kWh) und Quadratmeter Nutzfläche sowie zusätzlich die berechnete Primärenergie und die berechnete jährliche Endenergie in Megawattstunden (MWh),
• die berechnete Nutzenergie in kWh und Quadratmeter Nutzfläche,
• Angaben zur Erzeugung von Energie aus erneuerbaren Quellen in MWh, zum Hauptenergieträger und zur Art der erneuerbaren Energiequelle sowie zum Anteil der am Standort erzeugten erneuerbaren Energie an der Endenergie,
• die betriebsbedingten Treibhausgasemissionen in Kilogramm CO₂-Äquivalent pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr,
• eine Ja-/Nein-Angabe dazu, ob das Gebäude auf externe Signale reagieren und seinen Energieverbrauch anpassen kann,
• bei vorhandenem Wärmeverteilungssystem eine Ja-/Nein-Angabe dazu, ob es mit niedrigen oder effizienten Temperaturen betrieben werden kann.

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5. Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis basiert unter anderem auf Heizkostenabrechnungen der Vergangenheit und zeigt den tatsächlichen Energieverbrauch eines Gebäudes. Wer ab 1.1.2027 einen Verbrauchsausweis für Wohngebäude ausstellen will, braucht lückenlose, monatlich erfasste Verbrauchsdaten über mindestens 24 aufeinanderfolgende Monate – aufgeschlüsselt nach Energieträgern (§ 82 Abs. 1 Satz 2 GModG). Die bisherige Praxis mit drei einfachen Jahresabrechnungen entfällt. Der Verbrauchsausweis berücksichtigt nicht den energetischen Zustand des Gebäudes und lässt individuelle Faktoren wie Haushaltsgröße oder Wohnverhalten unberücksichtigt. Aufgrund des geringeren Erhebungsaufwands ist er meist kostengünstiger, aber weniger aussagekräftig.

Bisher mussten Eigentümer von Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1.1.1977 zwingend einen Bedarfsausweis vorlegen. Diese Pflicht entfiel zum 1.1.2027. Damit wird der Verbrauchsausweis für alle Wohngebäude wählbar, wenn die neuen strengen Datenanforderungen des § 85 GModG erfüllt werden.

Der Ausweis sieht vor, dass der jährliche Leerstand mit in die Rechnung einfließen muss (§ 82 Abs. 4 GModG). Der Vermieter muss diese Angaben machen, und er haftet für die wahrheitsgemäße Aussage. Diese Werte haben natürlich auch die Heizkostenerfassungsfirmen und können sie deshalb mit in den Verbrauchsausweis einfließen lassen.

Der Verbrauchsausweis zeigt, wie stark die Vornutzer die Heizung aufgedreht haben und damit, wie viel CO₂ tatsächlich ausgestoßen wurde. Was aber natürlich nicht im Verbrauchsausweis steht, ist: Hat es einen kalten oder warmen Winter gegeben? Auch der beeinflusst natürlich den Verbrauch ganz erheblich (obwohl es dafür auch entsprechende Umrechnungswerte gibt).

Teilweise werden Verbrauchsausweise im Internet für weniger als 50 Euro angeboten. Die Anbieter senden den Ausweis mit den ungeprüften Angaben per E-Mail zu, die Fehlerhäufigkeit dabei ist hoch. Für die Fehler haftet rechtlich der Auftraggeber, also meist der Eigentümer, der den Energieausweis dort hat ausstellen lassen.

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6. Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis (energetische Bilanzierung nach § 81 GModG) ermittelt den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes auf Basis von Gebäudehülle und Anlagentechnik für Heizung und Warmwasser. Er zeigt den bauphysikalisch berechneten Energiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Er ist aufwendiger und teurer, liefert dafür aber eine deutlich fundiertere Aussage zur energetischen Qualität, unabhängig vom individuellen Nutzerverhalten.

Der Bedarfsausweis ist verpflichtend für Neubauten und für Gebäude die nicht ausschließlich Wohnzwecken dienen.

Auch wenn Altbauten modernisiert oder erweitert werden, ist ein Bedarfsausweis Pflicht (§ 80 Abs. 2 i.V.m § 36 GModG).

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7. Wer erstellt den Energieausweis?

Der § 88 GModG schreibt vor, dass nur Personen mit einer bestimmten Aus- oder Weiterbildung sowie Berufspraxis den Energieausweis ausstellen dürfen, unter anderem Ingenieure und Architekten. Diese findet man unter anderem auf der Liste der Energie-Effizienz-Experten (https://www.energie-effizienz-experten.de/) der Bundesförderprogramme sowie auf einer Liste  (https://effizienzhaus.zukunft-haus.info/aussteller/suche-experten/) der Deutschen Energie-Agentur. Auch der „Gebäudeenergieberater Ingenieure Handwerker Bundesverband (GIH)“ kann weiterhelfen.

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8. Muss der Mieter mitwirken bei der Erstellung?

Nein, das ist allein die Sache des Vermieters.

Der Vermieter hat aber einen Anspruch aus Treu und Glauben, dass der Mieter einer Wohnung mit (Gas-)Etagenheizung ihm die Verbrauchsdaten zur Erstellung des Ausweises übermittelt.

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9. Wer hat Anspruch auf das Einsichtsrecht?

Es gibt kein „Jedermann-Einsichtsrecht“. Der Ausweis ist nur ernsthaften Mietbewerbern vorzulegen.

Der Alt-Mieter hat keinen nachträglichen Anspruch auf Vorlage. Denn der Energieausweis soll dem Mietbewerber bei der Entscheidungsfindung helfen. Diese ist jedoch mit Abschluss des Mietvertrags beendet.

Die Vorlagepflicht gilt nur bei Verkauf oder Vermietung. Sie gilt nicht in den Erwerbsfällen wegen Erbschaft, Schenkung, Zwangsversteigerung, Bestellung eines Wohnrechts oder beim Vorkauf und auch nicht bei Begründung des Mietverhältnisses nach § 1568 a BGB; wohl auch nicht bei Zuweisung einer Werkdienstwohnung nach § 576 b BGB. In allen diesen Fällen hat der neue Wohnungsinhaber keine Auswahl gehabt, die er unter Zuhilfenahme des Energieausweises hätte treffen können.

Neu ab dem 1.1.2027 ist, dass die Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises ausdrücklich auch auf die Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen erstreckt wird, sofern nicht bereits ein gültiger Energieausweis vorliegt (§ 80 Abs. 5 GModG).

Auch die Vorlage- und Übergabepflichten gelten bei einer Verlängerung entsprechend.

Bei einer ausdrücklich vereinbarten Verlängerung spricht viel dafür, dass dies vor Abschluss der Verlängerungsvereinbarung erfolgen muss. Bei automatischen Verlängerungen bleibt der maßgebliche Zeitpunkt weniger eindeutig.

Ab 1.1.2027 ist ein Energieausweis auch erforderlich, wenn größere Bauarbeiten im Sinne des § 36 GModG anstehen.

Die bisherige besondere Ausnahme für Baudenkmäler in § 79 Abs. 4 GEG a.F. ist zum 1.1.2027 entfallen. Damit gelten die Vorschriften über Ausstellung, Vorlage und Übergabe eines Energieausweises künftig grundsätzlich auch für Baudenkmäler.

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10. Muss schon der Wohnungsmakler den Energieausweis vorlegen?

Die Pflicht, bei der Vermietung, Verpachtung oder dem Verkauf eines Wohngebäudes einen Energieausweis vorzulegen, gilt auch für Immobilienmakler (vgl. § 80 Abs. 4 bis 5 GModG). Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis oder eine Kopie davon deutlich ausgelegt, ausgehängt oder übergeben werden. Findet keine Besichtigung statt, muss der Energieausweis oder eine Kopie davon dem potentiellen Mieter unverzüglich vorgelegt werden.

Nach § 87 GModG gilt aber, dass die Pflichtangaben zum Energieausweis nur dann in die Immobilienanzeige aufgenommen werden müssen, wenn zum Zeitpunkt der Aufgabe der Anzeige bereits ein Energieausweis vorliegt. Der Hinweis in der Anzeige „Energieausweis in Vorbereitung“ kann somit weiterhin verwendet werden.

Davon unabhängig bleibt die Ausstellungspflicht nach § 80 GModG bestehen.

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11. Welche Angaben muss ein Wohnungsinserat enthalten?

In der Immobilienanzeige ist die Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch) anzugeben. Bei Bedarfsausweisen ist der Endenergiebedarf, bei Verbrauchsausweisen der Energieverbrauchskennwert zu benennen. Ist im Energieverbrauchskennwert der Energieverbrauch für Warmwasser nicht enthalten, muss er um eine Pauschale von 20 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche erhöht sein. Der Wohnungssuchende kann also von einem Kennwert für Heizung und Warmwasser ausgehen. Ferner sind in den gewerblichen Immobilienanzeigen Angaben zum wesentlichen Energieträger der Heizung (Öl, Gas, etc.) und zum Baujahr des Wohngebäudes zu machen. Des Weiteren muss auch die Energieeffizienzklasse (von A+ bis H) benannt werden.

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12. Auf welche Weise hat die Zugänglichmachung zu erfolgen?

Der Vermieter/Makler hat dem Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung (nicht erst bei der Vertragsverhandlung) einen Energieausweis oder eine Kopie davon vorzulegen. Die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Es besteht keine Verpflichtung, dem Mietinteressenten den Ausweis in Kopie zu überlassen.

Findet keine Besichtigung statt, haben Vermieter oder Makler den Energieausweis oder eine Kopie hiervon dem potentiellen Mieter unverzüglich vorzulegen. Der Energieausweis oder eine Kopie hiervon ist spätestens dann unverzüglich vorzulegen, wenn der potentielle Mieter dazu auffordert. Unverzüglich nach Abschluss des Mietvertrages ist dem Mieter der Energieausweis oder eine Kopie zu übergeben (§ 80 Abs. 5 GModG).

Die Pflicht zur Vorlage umfasst das gesamte Dokument, also einschließlich der Modernisierungsempfehlungen. Sind energetische Verbesserungen möglich, muss der Ausweis auch diese beinhalten.

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13. Wie lese ich einen Energieausweis?

Energieausweise müssen gemäß einem Muster erstellt werden. Ob der jeweils dem potentiellen Mieter zugänglich gemachte Ausweis dem Muster entspricht, ergibt sich dadurch, ob er Informationen zu den im Folgenden genannten Punkten beinhaltet.

• Registriernummer: Für alle erstellten Energieausweise gilt, dass sie beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) registriert sein müssen, denn das Institut ist in einer ersten Stufe beauftragt, stichprobenhaft die Energieausweise zu kontrollieren. Fehlt die Registriernummer, weil der Energieausweis nicht beim DIBt registriert wurde, so liegt eine Ordnungswidrigkeit vor, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann.
• Gültigkeitsdauer: Energieausweise sind 10 Jahre gültig.
• Gebäudedaten: Aufzuführen sind Gebäudetyp, Adresse, Gebäudeteil, Baujahr und Baujahr der Anlagentechnik (Heizung), Anzahl der Wohnungen und die Gebäudenutzfläche. Diese Fläche ist bei Mehrfamilienhäusern das 1,2 Fache der Wohnfläche, bei Ein- und Zweifamilienhäusern das 1,35 Fache.
• Bedarf oder Verbrauch: Im Ausweis ist zu erklären, auf welcher Grundlage die Berechnungen erstellt wurden, dem Energiebedarf oder dem Energieverbrauch. Denkbar ist auch, dass beide Berechnungen vorgenommen wurden.
• Aussteller: Der Energieausweis muss vom Aussteller, nicht dem Vermieter, unterzeichnet sein. Es muss auch erkennbar sein, ob die der Berechnung zugrunde liegenden Daten durch den Aussteller oder den Eigentümer erhoben wurden.
• Energiebedarf: Der berechnete Energiebedarf wird als Endenergiebedarf und als Primärenergiebedarf ausgewiesen. Als Maßstab für den energetischen Zustand werden beide rechnerischen Kennwerte in der Maßeinheit Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/qm/a) angegeben. Der Energiebedarf wird auf Grundlage von Bauunterlagen und unter Annahmen von standardisierten Bedingungen, z.B. Klimadaten, Nutzerverhalten, Innentemperatur und Wärmegewinne berechnet. Der Primärenergiebedarf umfasst zusätzlich die ökologische Bewertung (Erkundung, Gewinnung, Verteilung, Umwandlung) des Energieträgers (z.B. Gas oder Öl) außerhalb des Gebäudes. Die Angabe des Primärenergiebedarfs ist zwar für den grundsätzlichen Klimaschutz interessant, kann aber zu Missverständnissen führen. So liegt beispielsweise für Gebäude, die mit Fernwärme aus Kraft-Wärme-Kopplung versorgt werden, der Primärenergiebedarf unter dem Endenergiebedarf. Beide Kennwerte werden auf einem (Farb-)Bandtacho dargestellt. Diese können dann mit den Kennwerten anderer Ausweise dieser Gebäudeart verglichen werden. Mieter, für die die Ökologie ganz oben steht, sollten Primärenergiekennwerte vergleichen. Allerdings besteht für diese Vergleiche nicht viel Auswahl, denn bei den vermutlich am häufigsten anzutreffenden Ausweisen auf Basis des Verbrauchs ist ein Primärenergiekennwert nicht darstellbar. Mehr Vergleichsmöglichkeiten hat man also, wenn man die Endenergiebedarfskennwerte vergleicht. In diesen Vergleich sind grundsätzlich auch die Verbrauchsausweise einzubeziehen. Ein weiterer Vorteil: Beim Vergleich von Endenergiebedarf und/oder Verbrauch liegt man insgesamt auch näher an einem Heizkostenvergleich. Als weitere Vergleichsmöglichkeit ist im Energieausweis ein kleinerer (Farbband)Tacho mit pauschalen bundesweiten Vergleichswerten des Endenergiebedarfs enthalten. Niedrige Kennwerte befinden sich auf dem Bandtacho, so dieser in Farbe abgebildet ist, im tiefgrünen Bereich. Ein schlechter energetischer Zustand mit hohen Kennwerten ist im gelb/roten Bereich des Farbbandtachos zu finden.
• Energieverbrauch: Alternativ zum o.g. Energiebedarf kann der Aussteller im Ausweis auch einen Energieverbrauchskennwert auf Basis des erfassten Energieverbrauchs des Gebäudes in den drei vorausgegangenen Kalenderjahren oder Abrechnungsjahren angeben. Der Verbrauchskennwert pro Jahr ergibt sich aus der Division der verbrauchten Energiemenge durch die Gebäudenutzfläche, multipliziert mit einem Klimabereinigungsfaktor, durch den Temperaturunterschiede zwischen den einzelnen Abrechnungszeiträumen ausgeglichen werden. Der auf dem (Farbband-) Tacho angegebene Verbrauchskennwert ist der Durchschnitt der Verbrauchskennwerte über mindestens 24 aufeinanderfolgende Monate. Verbrauchskennwerte mit den auf dem kleinen (Farbband-) Tacho dargestellten bundesweiten Vergleichswerten für Endenergiebedarf in Bezug zu setzen, hält der Berliner Mieterverein allerdings nicht für seriös. Der im Rahmen der Berliner Mietspiegelerhebung ermittelte durchschnittliche Verbrauchskennwert freifinanzierter Wohngebäude liegt inzwischen bei unter 130 kWh/Jahr. Eine Entscheidungshilfe bei der Wahl der Wohnung sollte nur über den Vergleich von Kennwerten aus konkret vorliegenden Ausweisen anderer Wohngebäude erfolgen.
• Längerer Wohnungsleerstand ist durch Verringerung der zugrunde gelegten Fläche angemessen zu berücksichtigen. Verbrauchskennwerte können auch in Gebäuden mit Gasetagenheizungen berechnet werden, wenn der Energieversorger dem Aussteller die aggregierten Verbrauchsdaten für das gesamte Gebäude überlässt.
• Energieeffizienzklassen:
  Energieausweise müssen auch die Energieeffizienzklasse abbilden. Damit soll die Transparenz über den energetischen Zustand vereinfacht werden, denn viele Wohnungsnutzer können anhand der Energiekennwerte auf Basis von Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr (kWh/qm/a) keine Bewertung vornehmen.

Folgende Effizienzklassen werden gebildet:

Energieeffizienzklasse	Endenergie in kWk/qm/Jahr
A+	unter 30
A	unter 50
B	unter 75
C	unter 100
D	unter 130
E	unter 160
F	unter 200
G	unter 250
H	über 250

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14. Was sind die Folgen bei unterlassener Zugänglichmachung?

Der Anspruch auf Zugänglichmachung ist nicht gerichtlich durchsetzbar. Wird das Zugänglichmachen unterlassen – oder ein gegenüber den GModG-Anforderungen fehlerhaften Ausweis zugänglich gemacht -, kann allerdings ein Bußgeld verhängt werden (vgl. § 108 GModG). Dies kann bis zu 10.000 € pro Fall betragen.

Die Verantwortlichkeit kann dabei – abhängig von der jeweiligen Pflicht – nicht nur den Eigentümer beziehungsweise Verkäufer oder Vermieter, sondern ausdrücklich auch den Immobilienmakler treffen. In der Praxis hat die Ahndung als Ordnungswidrigkeit allerdings bisher kaum eine Rolle gespielt.

Anzuzeigen ist die Ordnungswidrigkeit bei der zuständigen Behörde. Für die Verfolgung und Ahndung von Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GModG ist in Berlin das örtlich zuständige Bezirksamt (als untere Bauaufsichtsbehörde bzw. gestützt auf die Auffangzuständigkeit nach Nummer 37 Abs. 2 des Zuständigkeitskataloges zum ASOG) sachlich zuständig; die örtliche Zuständigkeit richtet sich nach § 37 OWiG nach dem Ort der Handlung.

Durch ein Nicht-Zugänglichmachen wird die Rechtswirksamkeit des Mietvertrags aber nicht berührt.

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15. Haben die bloße Erstellung und Zurverfügungstellung des Energieausweises mietrechtliche Folgen?

Nein. Der Mieter kann aus dem Energieausweis keine Ansprüche herleiten. Der Energieausweis dient nur der Information und soll ohne weiteres keine zivilrechtlichen Ansprüche des Mieters auslösen.

Die energetische Abweichung von den Angaben im Energieausweis allein führen nicht zu einem Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit.

Aus den nach § 84 GModG erfolgten Modernisierungsempfehlungen können weder Neu- noch Bestandsmieter Ansprüche auf Modernisierung herleiten.

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16. Wann hat ein Energieausweis ausnahmsweise mietrechtliche Folgen?

Bei der ausdrücklichen Einbeziehung des Energieausweises in den Mietvertrag kann darin eine zugesicherte Eigenschaft oder eine Definition der Sollbeschaffenheit liegen, die dem Mieter den Erfüllungsanspruch nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gewährt oder aber zumindest Ansprüche aus §§ 536, 536 a BGB (Minderung und Schadensersatz) auslöst. Das bedeutet praktisch: Stimmt der tatsächliche energetische Zustand nicht mit den im Energieausweis festgehaltenen Informationen überein, so kann es sich um einen Mangel handeln, beispielsweise dann, wenn ein hoher Verbrauch im Gebäude, ermittelt aus der nächsten Heizkostenabrechnung erheblich abweicht von einem guten Verbrauchskennwert im beigefügten Energieausweis. Voraussetzung ist, dass erkennbar mit dem Ausweis die Zusicherung bestimmter energetischer Eigenschaften verbunden ist.

Andererseits wollen manche Vermieter gerade eben diese Mängelbeseitigungsansprüche ausschließen, in dem Sie dem Mietvertrag einen Ausweis mit einem schlechten energetischen Zustand beifügen. Vorsicht ist für Mieter daher immer dann geboten, wenn ein schlechter Kennwert vertraglich zugesichert wird. Allerdings kann durch die Vereinbarung eines Kennwertes nicht jeder Beseitigungsanspruch für Mängel z.B. an der Gebäudehülle oder der Heizanlage ausgeschlossen werden. So kann auf jeden Fall für neu eintretende Mängel der Kennwert aus dem Ausweis keine Eigenschaftszusicherung darstellen.

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17. Wer trägt die Kosten für die Erstellung der Ausweise?

Jedenfalls nicht die Mieter. Bei der Wohnraummiete sind die Kosten für die Energieausweise nicht auf die Miete umlegbar, auch nicht als sonstige Betriebskosten, weil es schon an dem zur Betriebskostenumlage notwendigen Merkmal des laufenden Entstehens mangelt.

Die Kosten für die Erstellung des Energieausweises sind auch keine Baunebenkosten, die nach §§ 559 ff. BGB umlagefähig wären. Diese Kosten sind reine Verwaltungskosten.

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18. Exkurs: Energieausweis in Wohnungseigentumsanlagen

Auch wenn Wohnungseigentümer ihre Wohnung speziell gedämmt oder besonders isolierte Fenster eingebaut haben, werden Energieausweise immer bezogen auf das ganze Gebäude ausgestellt, nicht bezogen auf eine einzelne Eigentumswohnung. Damit hat der energetische Stand des Gebäudes einen wesentlichen Einfluss auf die Energiebilanz der einzelnen Wohnungen.

Wohnungseigentümer haben grundsätzlich einen Anspruch gegen ihre Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) auf einen aktuellen Energieausweis für das Gebäude, wenn sie ihre Wohnung verkaufen oder (wieder) vermieten wollen. Die GdWE, in der Regel vertreten durch den Verwalter, ist dann verpflichtet, einen Energieausweis zu beantragen. Die Kosten hierfür müssen alle Eigentümer tragen.

In der Rechtsliteratur wird überwiegend die Ansicht vertreten, dass die Beauftragung eines Energieausweises durch die Verwaltung eine eilbedürftige Maßnahme oder eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung gemäß § 27 WEG darstellt; das hängt im Einzelfall davon ab, ob bei einer Verzögerung ein Schaden droht und wie hoch die Kosten für die Erstellung des Energieausweises sind. Dann wäre kein Beschluss der GdWE erforderlich. Dies ist dann sinnvoll, wenn die Zeit drängt und eine Beschlussfassung nicht mehr möglich ist, bevor der Energieausweis vorliegen muss.

Es ist dennoch empfehlenswert, möglichst einen Beschluss über die Beauftragung eines Energieausweises zu fassen, denn die Wohnungseigentümer können dann auch entscheiden, ob ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis erstellt werden soll, sofern beides möglich ist.

Wenn bereits ein Energieausweis für das Gebäude vorliegt, sollte die Verwaltung dessen Gültigkeitsdauer im Blick haben und rechtzeitig vor dem Ablauf das Thema auf die Tagesordnung setzen.

 

Berliner Mieterverein
21.10.2026