Info 121: Schutz und Hilfen vor und nach Zwangsräumungen

Stand: 9/26

Wenn das Mietverhältnis geendet hat und der Mieter rechtskräftig zur Räumung der Wohnung verurteilt wurde, kann es leider sein, dass eine neue Wohnung noch nicht zur Verfügung steht. In solchem Fall gibt es für Mieter einige Schutzvorschriften und einige Organisationen bzw. Behörden, die bei der Verhinderung von Obdachlosigkeit behilflich sind.

1. Die Räumungsfrist (§ 721 ZPO)

Wird der Mieter auf Räumung von Wohnraum verklagt, kann er zusätzlich – unabhängig von einem möglichen Kündigungswiderspruch – eine Räumungsfrist beantragen. Zwar kann das Gericht auch von Amts wegen eine Räumungsfrist gewähren, dennoch ist es ratsam, vorsorglich einen entsprechenden Antrag zu stellen. Die Räumungsfrist soll den Eintritt von Wohnungslosigkeit verhindern und dem Mieter Zeit verschaffen, intensiv nach einer Ersatzwohnung zu suchen.

• Eine Räumungsfrist kommt bei allen – auch fristlosen – Kündigungen in Frage. Auch wenn der Mieter das Mietverhältnis selbst gekündigt hat, kann er eine Räumungsfrist beantragen (LG Freiburg v. 20.4.1994 – 3 T 12/94 -).dass der Vermieter die Wohnung bereits vorher weitervermietet hat.
• Hat der Mieter allerdings einen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB abgeschlossen, kann er nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit keine Räumungsfrist verlangen.

Antrag und Frist

Zuständig ist das Gericht, das über die Räumung entscheidet. Der Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist muss spätestens bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung gestellt werden, auf deren Grundlage das Urteil ergeht (eine Ausnahme hiervon enthält Abs. 2 des § 721 ZPO).

Hat der Mieter einen sogenannten Zeitmietvertrag ohne Kündigungsschutz nach § 575 BGB (siehe Info Nr. 18 „Zeitmietverträge“) abgeschlossen, kann er nach Ablauf der Mietzeit keine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO verlangen.

Entscheidung des Gerichts

Gemäß § 721 Abs. 1 ZPO „kann“ das Gericht eine „den Umständen nach angemessene“ Räumungsfrist gewähren. Damit ist die Entscheidung über das „Ob und Wie“ in das pflichtgemäße Ermessen des Gerichts gestellt. Die Ermessensentscheidung ist zu begründen. Hierbei hat das Gericht auch die Belange des Vermieters zu berücksichtigen und eine beiderseitige Interessenabwägung vorzunehmen. Das Interesse des Vermieters überwiegt insbesondere dann, wenn der Mieter ein vertragswidriges Verhalten, das zur Kündigung geführt hat, auch nach Beendigung des Mietverhältnisses fortsetzt, etwa durch Gewalt gegenüber anderen Hausbewohnern (LG Berlin v. 20.7.2024 – 18 T 91/14 -). Gegen die Entscheidung des Gerichts steht dem Mieter als Rechtmittel die sofortige Beschwerde zu (§ 721 Abs. 6 ZPO).

Gründe für und gegen die Bewilligung einer Räumungsfrist

Von erheblicher Bedeutung ist zudem die Zahlungssituation während der beantragten Räumungsfrist. Bestehen erhebliche Mietrückstände und ist nicht gewährleistet,

dass der Mieter die laufende Nutzungsentschädigung pünktlich entrichtet, scheidet die Gewährung einer Räumungsfrist im Regelfall aus (OLG Stuttgart v. 7.6.2006 – 13 U 89/06; LG Berlin v. 7.5.2007 – 65 T 65/07 -). Das Gericht kann die Bewilligung einer Räumungsfrist auch davon abhängig machen, dass der Mieter die laufende Nutzungsentschädigung pünktlich zahlt (LG Mainz v. 19.12.1995 – 3 T 118/95 -).

Beruft sich der Mieter darauf, keine zumutbare Ersatzwohnung gefunden zu haben, muss er konkret darlegen, welche Anstrengungen er bislang zur Wohnungssuche unternommen hat. Der Hinweis auf eine angespannte Wohnungsmarktlage genügt nicht (LG Berlin II v. 17.2.2024 – 67 T 108/23 -), selbst wenn vor Ort die Mietpreisbremse gilt (LG Berlin II v. 18.4.2024 – 65 S 172/23 -). Die Pflicht zur Ersatzraumsuche beginnt spätestens dann, wenn der Mieter erkennen muss, dass seine Verteidigung gegen die Kündigung voraussichtlich keinen Erfolg haben wird (LG Mannheim v. 26.11.1992 – 4 T 318/92 -). Dies ist jedenfalls der Fall, wenn das Amtsgericht den Mieter in erster Instanz zur Räumung verurteilt oder im laufenden Verfahren auf die Erfolgsaussichten der Räumungsklage hinweist (LG München I v. 8.2.2023 -14 T 1361/23 -). Ist die Wirksamkeit der Kündigung offensichtlich, muss der Mieter bereits unmittelbar nach Zugang der Kündigung mit der Wohnungssuche beginnen (OLG Köln v. 10.3.2002 -16 U 72/02 -).

Dauer der Räumungsfrist

Die Höchstdauer beträgt ein Jahr (§ 721 Abs. 5 ZPO).

Bei der Bemessung der Räumungsfrist sind zugunsten des Mieters insbesondere die Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (LG Berlin v. 5.4.2018 – 67 T 40/18 -), sein Gesundheitszustand (LG Bonn v. 16.8.1999 – 6 S 93/99 -) sowie besondere persönliche Umstände zu berücksichtigen. Hierzu zählen etwa eine Schwangerschaft (LG Stuttgart v. 6.12.1990 – 16 S 378/90 -) und schulpflichtige oder erkrankte Kinder (LG Berlin II v. 18.4.2024 – 65 S 172/23 -). Fehlen solche besonderen Belastungen, wird im Regelfall eine Räumungsfrist von bis zu drei Monaten gewährt (LG Hamburg v. 3.2.1998 – 316 T 3/98 -).

Hat der Mieter zwar bereits eine Ersatzwohnung gefunden, kann diese jedoch noch nicht beziehen, etwa weil sein neu errichtetes Eigenheim noch nicht bezugsfertig ist (AG Steinfurt v. 8.6.2000 – 4 C 123/00 -), ist ihm grundsätzlich eine Räumungsfrist bis zum möglichen Einzug zu gewähren. Ein Zwischenumzug ist dem Mieter regelmäßig nicht zuzumuten (LG Heidelberg v. 10.4.1995 – 5 T 16/95 -; LG Münster v. 10.11.1992 – 5 T 461/92 -; LG Aachen v. 5.11.2003 – 5 T 197/03 -).

Verlängerung der Räumungsfrist

Erweist sich die bewilligte Räumungsfrist als nicht ausreichend, kann der Mieter eine Verlängerung beantragen, auch mehrfach. Die Gesamtdauer der Räumungsfrist darf jedoch ein Jahr nicht überschreiten (§ 721 Abs. 3 und 5 ZPO).

Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der laufenden Räumungsfrist schriftlich beim Amtsgericht (oder auch zu Protokoll der Geschäftsstelle, § 496 ZPO) beim Amtsgericht einzureichen (§ 721 Abs. 3 ZPO). Ist die Räumungsklage beim Berufungsgericht anhängig, muss der Antrag beim Berufungsgericht gestellt werden (§ 721 Abs. 4 Satz 1 ZPO); hier gilt Anwaltszwang. Eine Verlängerung ist nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil die Wohnung inzwischen anderweitig vermietet ist (LG Kassel v. 25.4.1988 – 1 T 93+94/88 -).

Begründet der Mieter seinen Verlängerungsantrag damit, dass er bislang keine zumutbare Ersatzwohnung finden konnte, muss er konkret darlegen, auf welche Wohnungen er sich beworben hat und aus welchen Gründen eine Anmietung gescheitert ist (LG Berlin II v. 17.2.2024 – 67 T 108/23 -; LG München I v. 8.2.2023 – 14 T 1361/23 -; LG Berlin v. 23.6.2020 – 67 T 57/20 -). Auch hier genügt der Hinweis auf eine angespannte Wohnungsmarktlage nicht (LG Berlin II v. 17.2.2024 – 67 T 108/23 -). Eine Verlängerung der Räumungsfrist kommt nur in Betracht, wenn der Mieter sich innerhalb der ersten Frist intensiv um eine Ersatzwohnung bemüht hat (LG München I v. 8.2.2023 – 14 T 1361/23 -).

Die drohende Unterbringung einer Familie in einer Notunterkunft (LG Kiel v. 14.9.1972 – 1 T 99/72 -) oder eine Risikoschwangerschaft (AG Bergheim v. 11.1.1999 – 22 C 234/98 -) rechtfertigen regelmäßig eine Verlängerung der Räumungsfrist.

Der Mieter sollte in seinem Antrag ausdrücklich und nachvollziehbar darlegen, warum ihm eine Räumungsfrist gewährt werden sollte (Härtegründe, Bemühungen um Ersatzwohnraum, persönliche Verhältnisse). Zugleich sollte er hilfsweise beantragen, die Zwangsvollstreckung bis zur Entscheidung über den Räumungsfristantrag einstweilen einzustellen.

Nutzungsentschädigung

Die gerichtliche Anordnung einer Räumungsfrist führt im Unterschied zu einer Vertragsfortsetzung zu einer vertragslosen Nutzung. Deshalb zahlt der Mieter während des Laufs der Räumungsfrist auch nicht die bisherige Miete weiter, sondern eine Nutzungsentschädigung (§ 546 a BGB), die sich an der Marktmiete für die Wohnung orientiert. Diese Marktmiete ist der Mietzins, der der Vermieter rechtmäßigerweise – also unter Einhaltung der sog. Mietpreisbremse (§§ 556 d ff. BGB) – bei Weitervermietung erzielen könnte.

Mieters Auszug vor Ablauf der Frist

Findet der Mieter während der Räumungsfrist eine neue Wohnung, kann er jederzeit ausziehen, ohne eine Verkürzung der Frist beantragen zu müssen (LG Hannover v. 11.10.1988 – 11 T 320/88 -). Mit der Rückgabe der Wohnung entfällt die Pflicht zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung.

2. Räumungsfrist bei Räumungsvergleich nach § 794 a ZPO

794 a ZPO regelt die Zwangsvollstreckung aus Räumungsvergleichen und dient dem Schutz von Mietern, die sich in einem gerichtlichen oder außergerichtlichen Vergleich zur Räumung von Wohnraum verpflichtet haben. Ein Räumungsschutz nach § 794 a ZPO darf nur insoweit gewährt werden, als sich nachträglich Umstände ergeben haben, welche der Mieter bei Abschluss des Vergleichs nicht vorhergesehen hat.

Antrag und Verfahren

Das örtlich zuständige Amtsgericht am Belegenheitsort der Wohnung kann auf Antrag des Mieters eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist bewilligen. Das Amtsgericht ist auch dann zuständig, wenn der Vergleich vor dem Berufungsgericht abgeschlossen wurde. Der Antrag muss spätestens zwei Wochen vor dem im Vergleich festgelegten Räumungstermin gestellt werden.

Ansonsten gilt das zu § 721 ZPO (oben Punkt 1) Gesagte entsprechend.

Allerdings: Der Mieter kann sich nach herrschender Meinung im Vergleich auch verpflichten, auf den Schutz des § 794 a ZPO zu verzichten Der Verzicht umfasst auch solche Sachverhalte, die der Mieter bei Abschluss des Vergleichs nicht vorhergesehen hat oder vorhersehen konnte. Ein Antrag nach § 794 a ZPO auf Gewährung einer Räumungsfrist ist in diesem Fall unzulässig (LG Heilbronn v. 12.1.2022 – 3 T 1/22 -).

3. Vollstreckungsschutz (§ 765 a ZPO)

Wurde die Antragsfrist für die Räumungsfrist versäumt, ist die Höchstdauer von einem Jahr ausgeschöpft oder liegt ein Zeitmietvertrag vor, kann ggf. ein Antrag auf Vollstreckungsschutz nach § 765 a ZPO gestellt werden.

765 a ZPO hat den Zweck, sittenwidrige Folgen von Vollstreckungsmaßnahmen zu verhindern, indem das Vollstreckungsgericht hierauf gerichtete Vollstreckungsmaßnahmen einschränken, aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen kann. Es handelt sich um eine Ausnahmeregel zur Verhinderung ganz besonderer Härten (BGH v. 4.5.2005 – I ZB 10/05 -).

765 a ZPO ist nicht neben den übrigen zivilprozessualen Vollstreckungsschutzregeln anwendbar, sondern nur falls andere Schutzvorschriften erschöpft sind oder nicht zur Anwendung kommen.

Wichtig:

• Der Mieter kann auf den Vollstreckungsschutz des § 765 a ZPO weder im Voraus – etwa im Mietvertrag (LG Osnabrück v. 7.3.1980 – 1 T 33/80 -) – noch im Rahmen eines Räumungsvergleichs (LG Aachen v. 13.2.1995 – 6 T 7/95 -; OLG Hamm v. 30.9.1959 – 15 W 383/59 -) verzichten. Entsprechende Vereinbarungen sind unwirksam.
• Der Vollstreckungsschutz gilt für sämtliche Mietverhältnisse, also auch bei Zeitmietverhältnissen nach § 575 BGB.

Antrag und Zuständigkeit

Der Antrag kann erst gestellt werden, wenn eine konkrete Vollstreckungsmaßnahme ergriffen worden ist. Das ist entweder der Zeitpunkt der Ankündigung des Räumungstermins oder der Ablauf einer nicht mehr verlängerbaren Räumungsfrist. Antragsberechtigt ist nur der im Räumungstitel Titel namentlich benannte Mieter.

Zuständig für die Entscheidung ist das Amtsgericht (Vollstreckungsgericht) in dessen Bezirk die Räume gelegen sind.

Der Antrag sollte schriftlich eingereicht werden, kann aber auch mündlich zu Protokoll der Rechtsantragsstelle des Vollstreckungsgerichts erklärt werden kann (§ 496 ZPO). Anwaltszwang besteht nicht (§ 78 Abs. 3 ZPO).

Inhaltlich sollte der Antrag vom Gericht die Überprüfung der Sittenwidrigkeit der Räumung verlangen. Dazu sollten die Härtegründe des Mieters und/oder die seiner Angehörigen beschrieben werden. Das besondere Schutzbedürfnis im konkreten Fall ist darzulegen. Bloße mit jedem Umzug verbundene Unannehmlichkeiten und damit einhergehende „übliche“ emotionale Belastungen sind hinzunehmen. Es gilt darzulegen, dass die drohende Räumung konkrete und ernsthafte Gesundheitsgefahren für den Mieter auslöst.

Frist und Verfahren

Der Antrag muss spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin beim Vollstreckungsgericht gestellt werden (§ 765 a Abs. 3 ZPO). Für die Fristwahrung ist es nicht erforderlich, dass der Schuldner den Antrag binnen der Frist begründet.

Eine Fristversäumung ist unschädlich, wenn die Gründe, auf denen der Antrag beruht, erst nach Fristablauf entstanden sind oder der Mieter ohne sein Verschulden an einer rechtzeitigen Antragstellung gehindert war. Dies kann etwa der Fall sein, wenn dem Schuldner der Räumungstermin nicht so rechtzeitig mitgeteilt wurde, dass er seinen Antrag fristgemäß stellen konnte oder er wegen Krankheit die Frist nicht einhalten konnte. Bei der Beurteilung dieser Fragen ist im Hinblick auf den Einfluss und die Wertentscheidungen der Grundrechte nicht kleinlich zu verfahren (BVerfG v. 28.7.2026 – 2 BvQ 53/26 -).

Hat die Räumung bereits stattgefunden, ist ein nachträglicher Antrag nicht mehr möglich (BVerfG v. 18.10.2024 – 2 BvR 1308/24 -; BVerfG 23.3.2023 – 2 BvR 1507/22 -). Der Antrag ist aber auch in der Insolvenz des Mieters möglich (BGH v. 12.3.2009 – V ZB 155/08 -; BGH v. 18.12.2008 – V ZB 57/08 -).

Vorliegen einer besonderen Härte

• Der mit der Zwangsräumung verbundene Verlust der Wohnung und das Fehlen einer Ersatzwohnung begründen für sich genommen keine besondere Härte. Denn dass der Mieter bei einer Zwangsräumung die Wohnung verliert, ist nach herrschender Ansicht eine typische Folge der Vollstreckung. Auch ist es Sache der Ordnungsbehörden, Obdachlosigkeit des Mieters durch Zuweisung einer Notunterkunft zu verhindern (LG München I v. 15.6.2020 – 14 T 7328/20 -; LG Stuttgart v. 17.11.2020 – 19 T 294/20 -). Der Härtegrund „fehlende Ersatzwohnung“ nach § 765 a ZPO liegt also nur vor, wenn auch von der Behörde keine Notunterkunft gefunden werden kann.
• Die Gerichte gewähren ausnahmsweise Vollstreckungsschutz, wenn der Mieter in Kürze eine Ersatzwohnung beziehen kann und hierdurch ein doppelter Umzug binnen kurzer Zeit vermieden werden kann (LG Stuttgart v. 17.11.2020 – 19 T 294/20 -: drei Monate; LG Berlin v. 13.10.2009 – 51 T 643/09 -: sechs Wochen; LG Osnabrück v. 7.3.1980 – 1 T 33/80 -: vier Monate).
•  § 765 a ZPO kann bei schwerwiegendem Eingriff in die körperliche Unversehrtheit Anwendung finden (BVerfG v. 28.7.2026 – 2 BvQ 53/26 -). Eine besondere Härte ist insbesondere anzunehmen, wenn der Mieter an einer schweren Erkrankung leidet – auch psychischer Art – und durch die Räumung eine erhebliche Verschlechterung des Gesundheitszustands droht (BGH v. 13.10.2016 – V ZB 138/15 -) oder der Erfolg einer Krankheitsbehandlung gefährdet wird (BGH v. 21.7.2011 – V ZB 48/10 -). Auch ein hohes Alter verbunden mit Demenz oder erheblichen Gesundheitsschäden kann im Einzelfall eine sittenwidrige Härte begründen, wenn infolge der Zwangsräumung eine Beschleunigung des gesundheitlichen Verfalls und eine Verkürzung der Lebenserwartung zu erwarten ist (BGH v. 13.8.2009 – I ZB 11/09 -; BVerfG v. 8.9.1997 -1 BvR 1147/97 -). Wird der Antrag nach § 765 a ZPO wegen Gesundheitsgefährdung gestellt, sind die Gründe konkret darzulegen. Vorhandene Atteste, am besten fachärztliche, sind beizufügen, selbst wenn das Gericht mangels eigener Sachkunde dabei allein nicht wird stehenbleiben dürfen, sondern jedenfalls bei erheblichem Bestreiten des Vermieters einen Gerichtsgutachter hinzuziehen muss. Nur ein substanziierter Vortrag löst eine Beweiserhebungspflicht aus. Eine Amtsermittlungspflicht des Gerichts besteht nicht.
• Vollstreckungsschutz kommt insbesondere in Betracht, wenn im Fall einer Räumung ein Suizid des Mieters oder eines mit in der Wohnung lebenden nahen Angehörigen ernsthaft zu befürchten ist (BVerfG v. 7.9.2023 – 2 BvR 1233/23 -; BGH v. 30.9.2010 – V ZB 199/09 -; BVerfG v. 25.2.2014 – 2 BvR 2457/13 -; BVerfG v. 8.8.2019 – 2 BvR 305/19 -). Ob eine Suizidgefahr tatsächlich besteht, muss das Gericht ggf. durch Beweisaufnahme – etwa durch Einholung eines Sachverständigengutachtens – klären (BVerfG v. 26.2.2024 -2 BvR 51/24 -; BVerfG v. 13.5.2024 – 2 BvR 26/24 -; BVerfG v. 7.9.2023 – 2 BvR 1233/23 -; BVerfG v. 23.3.2023 -2 BvR 1507/22 -; BGH v. 16.12.2010 -V ZB 215/09 -; BGH v. 7.10.2010 – V ZB 82/10 -).
• Aber selbst bei konkret bestehender Suizidgefahr muss das Gericht vor einer Einstellung der Räumungsvollstreckung prüfen, ob nicht mildere Maßnahmen ausreichen. Zu denken ist an die Anordnung der Zwangsräumung nur im Beisein eines Arztes oder eines Mitarbeiters der zuständigen Ordnungsbehörde. Auch kommt die einstweilige Einstellung der Vollstreckung bei gleichzeitiger Anregung bei den zuständigen Behörden/dem Betreuungsgericht, den Mieter in einer Einrichtung für psychisch Kranke unterzubringen (BGH v. 4.5.2005 – I ZB 10/05 -; BGH v. 31.3.2011 – V ZB 313/10 -). Entsprechendes gilt, wenn das Gericht zu der Einschätzung kommt, dass der Mieter in der Lage ist, ärztliche oder therapeutische Hilfe selbständig in Anspruch zu nehmen (BGH v. 21.9.2017 – I ZB 125/16 -; BGH v. 7.10.2010 – V ZB 82/10 -; BGH v. 24.11.2005 – V ZB 99/05 -).
• Auch eine in Kürze bevorstehende Entbindung kann die Gewährung von Vollstreckungsschutz begründen. Eine wenige Tage nach dem geplanten Räumungstermin bevorstehende Kaiserschnittentbindung und die Tatsache, dass die Familie dann mit dem Neugeborenen in einer Notunterkunft der Gemeinde – einem Container – unterkommen müsste, kann eine Gefahr für Leben oder körperliche Unversehrtheit – auch des Neugeborenen – bedeuten; dann muss das Gericht die Vollstreckung ggf. einstweilen einstellen (BVerfG v. 18.5.2025 – 2 BvQ 32/25 -). Auch andere Gerichte gewähren in solchen Fällen – nach Einzelfallprüfung – Räumungsschutz während der gesetzlichen Mutterschutzfrist, also sechs Wochen vor und acht Wochen nach der Entbindung (LG Hannover v. 16.9.2013 –52 T 54/13 -; LG Heilbronn v. 7.5.2018 – 3 T 12/18 -).
• Bei einer Familie mit vier schulpflichtigen Kindern kann die Zwangsräumung wenige Wochen vor Schuljahresende eine Härte darstellen und eine Einstellung der Vollstreckung bis zum Schuljahresende gebieten (OLG Köln v. 14.6.1995 – 2 W 96/95 -). Auch die drohende Unterbringung einer Familie mit 3 Kindern im Obdachlosenasyl reicht zur Annahme eines Sittenverstoßes bei Zwangsräumung. Dabei rechtfertigt die Möglichkeit der Wiedereinweisung als polizeiliche Maßnahme nicht die Ablehnung des Vollstreckungsschutzes (AG Hamburg v. 18.11.1991 – 42 M 68/91 -).

Abwägung – „Zwickmühle zwischen Eigentumsgewährleistung und Lebensschutz“

Die Entscheidung nach § 765 a ZPO verlangt eine umfassende Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls. Danach ist die Zwangsvollstreckung zu beschränken, wenn eine Abwägung zwischen den widerstreitenden Interessen von Mieter und Vermieter ergibt, dass die der Erhaltung von Leben und Gesundheit dienenden Interessen des Mieters im konkreten Fall ersichtlich wesentlich schwerer wiegen als das Interesse des Vermieters an der Durchsetzung seines Räumungstitels. Vollstreckungsschutz kommt unter Berücksichtigung der Vermieterinteressen grundsätzlich nicht in Betracht, wenn die Zahlung der Nutzungsentschädigung während der Räumungsschutzzeit nicht sichergestellt ist (LG München I v. 15.6.2020 – 14 T 7328/20 -; OLG Zweibrücken v. 31.8.2001 – 3 W 199/01 -), der Mieter sich trotz Kenntnis der Räumungsverpflichtung nicht intensiv um Ersatzwohnraum bemüht oder schwerwiegende Vertragsverstöße begangen hat (LG Heilbronn v. 22.4.1993 – 1b T 48/93Be -). Der Mieter muss also die laufende Nutzungsentschädigung zahlen und spätestens ab Kenntnis von der Räumungsverpflichtung intensiv nach einer Ersatzwohnung suchen.

Entscheidung des Vollstreckungsgerichts

Gibt das Gericht dem Antrag auf Vollstreckungsschutz statt, so kann es die Räumungsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen. In der Praxis der Räumungsvollstreckung sind gerichtliche Entscheidungen regelmäßig auf eine einstweilige Einstellung gerichtet. Eine zeitliche Mindest- oder Höchstfrist für die Einstellung besteht nicht. Ist die Räumung befristet eingestellt worden, kann das Gericht nach Fristablauf erneut (befristet) einstellen, wenn der Härtegrund fortbesteht.

In absoluten Ausnahmefällen kann das Gericht die Vollstreckung auf unbestimmte Zeit einstellen, wenn eine Verringerung des Gesundheitsrisikos oder der Suizidgefahr auch in Zukunft ausgeschlossen erscheint (VerfGH Berlin v. 13.5.2025 – VerfGH 26/25 -; BGH v. 21.1.2016 – I ZB 12/15 -; BVerfG v. 29.7.2014 – 2 BvR 1400/14 -). So kann bei einem 99-jährigen, suizidgefährdeten Mieter, der 38 Jahre in der Wohnung gelebt hat, eine unbefristete Einstellung der Räumungsvollstreckung geboten sein, wenn er aufgrund seines hohen Alters bei einem Wohnungswechsel seine Autonomie verlieren und zum Pflegefall werden würde (BVerfG v. 8.9.1997 – 1 BvR 1147/97 -).

Gegen die Entscheidung des Vollstreckungsgerichts ist die sofortige Beschwerde möglich, die in aller Regel mangels Abhilfe durch das Amtsgericht vom zuständigen Landgericht entschieden wird.

Aufschub durch Gerichtsvollzieher nach § 765 a Abs. 2 ZPO

Der Gerichtsvollzieher kann die Zwangsräumung bis zur Entscheidung des Vollstreckungsgerichts aufschieben – jedoch nicht länger als eine Woche -, wenn ihm vom Mieter die Voraussetzungen des § 765 a Abs. 1 ZPO (d.h. der Härtegrund) glaubhaft gemacht werden und dem Mieter die rechtzeitige Anrufung des Vollstreckungsgerichts nicht möglich war, beispielsweise weil er seine Angelegenheiten nicht mehr selbst besorgen kann oder weil der Härtegrund kurz vor dem Räumungstermin eingetreten ist.

Einstweilige Anordnung nach § 765 a Abs. 1 S. 2 ZPO

Ist der Sachverhalt noch nicht hinreichend geklärt, ist vor einer endgültigen Entscheidung eine einstweilige Anordnung gerechtfertigt, wenn der Mieter den Härtegrund iSd § 765 a ZPO zumindest glaubhaft gemacht hat (z.B. durch (amts)ärztliches Attest).

Verlängerung oder Verkürzung nach § 765 a Abs. 4 ZPO

Auf Antrag des Mieters kann die Räumungsschutzzeit verlängert, aber auf Antrag des Vermieters auch verkürzt oder aufgehoben werden, §765 a Abs. 4 ZPO. Der Vermieter kann einen Antrag auf Aufhebung oder Abkürzung der Schutzzeit, der Mieter kann einen Verlängerungsantrag stellen. Der jeweilige Antragsteller muss die Gründe darlegen, die für eine Änderung der Entscheidung sprechen. Eine Verlängerung wird insbesondere geboten sein, wenn der Härtegrund fortbesteht.

Kosten

Die Verfahrenskosten trägt nach § 788 Abs. 1 ZPO grundsätzlich der Mieter (LG München II v. 20.11.2023 – 12 T 2214/23 -), und zwar auch dann, wenn das Gericht Vollstreckungsschutz gewährt oder die Parteien das Vollstreckungsschutzverfahren übereinstimmend für erledigt erklären.

4. Besonderer Schutz bei Wohnungen der landeseigenen Wohnungsunternehmen

Bei städtischen Wohnungen im Land Berlin gewährt Art. 2 § 4 WoVG Bln wegen Zahlungsverzugs gekündigten Mietern einen zusätzlichen Schutz:

• Außerordentliche fristlose Kündigungen aufgrund von Mietrückständen sind so weit wie möglich zu vermeiden.
• Bei unvermeidbarer fristloser Kündigung soll dem Mieterhaushalt Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt werden.
• Zwangsvollstreckungsmaßnahmen sollen erst dann vollzogen werden, wenn der Mieter nicht mitwirkt, anderweitig mit Wohnraum versorgt ist oder angebotenen Ersatzwohnraum in angemessener Frist nicht annimmt.
• Auf Zwangsvollstreckungsmaßnahmen kann verzichtet werden, wenn der Mieter Lohn und Gehalt bzw. sonstige Leistungsansprüche etc. bis zur Höhe nicht erfüllter Forderungen sowie über zukünftig monatlich wiederkehrende Kosten abtritt.

Wenn es bei der Umsetzung des Art. 2 § 4 WoVG Bln Probleme gibt, können sich die Mietparteien der landeseigenen Wohnungsunternehmen an eine Ombudsstelle wenden. Sie soll unabhängig vom Senat und von den Wohnungsunternehmen beraten, bei Konflikten vermitteln und nötigenfalls ein Schlichtungsverfahren einleiten. Das Ziel ist eine einvernehmliche Lösung.

5. Verwirkung der Räumungsvollstreckung nach § 242 BGB

Unter besonderen Umständen kann die Vollstreckung eines Räumungsurteils unzulässig sein, wenn der Vermieter damit mehrere Jahre gewartet hat (OLG Hamm v. 1.10.1981 – 4 REMiet 6/81 -; LG Mönchengladbach v. 2.2.1990 – 2 T 44/89 -; LG Hamburg v. 20.5.1988 – 11 S 384/87 -; LG Essen v. 2.3.1983 – 1 S 662/82 -) oder sich nach Abschluss des Prozesses wesentliche Änderungen beim Vermieter ergeben haben (LG Siegen v. 24.10.1991 – 3 S 215/91 -).

Die Verwirkung der Räumungsvollstreckung nach § 242 BGB setzt ein Umstandsmoment und ein Zeitmoment voraus. Die Verwirkung ist immer eine Frage des Einzelfalles.

Beispiele

• Der Einwand der Verwirkung kann einem vor zwölf Jahren titulierten Räumungsanspruch entgegengehalten werden, wenn der Vermieter die Vollstreckung in der Zwischenzeit nicht betrieben hat (Zeitmoment) und in einem Mahnschreiben durch die Verwendung der Begriffe „Mieterkonto“ und „Sollmiete“ statt „Nutzungsentschädigung“ den Anschein gesetzt hat, das Mietverhältnis trotz der vorangegangenen Kündigung und Räumungsklage nunmehr wieder als bestehend zu betrachten (Umstandsmoment) (AG München v. 2.3.2017- 424 C 26626/16 -).
• Die Verwirkung eines titulierten Räumungsanspruchs kann bereits nach fünf Jahren eintreten (Zeitmoment); für das Vorliegen des erforderlichen Umstandsmoments kann es sprechen, wenn der Vermieter ausweislich einer erneuten Kündigung und Androhung einer neuerlichen Räumungsklage selbst offenbar von einer Verwirkung ausgegangen ist (AG Neubrandenburg v. 7.1.2019 – 102 C 2/19 -).
• Wenn der Räumungsgläubiger zwar über 2 Jahre nicht vollstreckt jedoch den Ex-Mieter/Schuldner darauf hinweist, dass trotzdem kein neues Mietverhältnis begründet werden soll, so fehlt es schon am Umstandsmoment für eine Titel-Verwirkung. Das Zeitmoment für eine Verwirkung ist in der Regel erst nach Ablauf von 5 Jahren erfüllt (LG Hamburg v. 14.1.2013 – 307 T 2/13 -).

Gegen eine verwirkte Räumungsvollstreckung kann sich der Mieter mit der Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO wehren. Zuständig ist das Prozessgericht des ersten Rechtszuges, bei dem der Vorprozess geschwebt hat.

6. Zuweisung einer Notunterkunft (Obdachlosenheim)

Sind alle zuvor genannten Schutzrechte bereits ausgeschöpft oder erfolglos, besteht bei eintretender Obdachlosigkeit ein Anspruch gegen die Gemeinde auf Unterbringung, wenn keine anderweitige Möglichkeit besteht unterzukommen (VG Kassel v. 18.2.2016 – 5 L 142/16.KS -). Rechtsgrundlage für Maßnahmen zur Gefahrenabwehr bei unfreiwilliger Obdachlosigkeit ist die in Berlin Generalklausel des § 17 Absatz 1 ASOG Bln. Dabei ist das behördliche Ermessen auf Null reduziert, das heißt, die betroffene Person hat einen Anspruch auf Einschreiten der Ordnungsbehörde. In der Regel wird ihr ein Unterkunftsplatz zugewiesen. Zuvor ist jedoch zu prüfen, ob sie imstande ist, sich aus eigenen Kräften und mit eigenen Mitteln eine Unterkunft zu beschaffen (Grundsatz des Vorrangs der Selbsthilfe). Nur wenn ihr dies nicht möglich ist, hat sie einen Anspruch auf Unterbringung.

Soweit der um ordnungsrechtliche Obdachloseneinweisung Nachsuchende grundsätzlich verpflichtet ist, die Obdachlosigkeit zunächst durch eigene Bemühungen zu beseitigen, handelt es sich nicht um einen allgemeingültigen, von allen Betroffenen gleichermaßen abzuarbeitenden Maßnahmenkatalog. Art und Umfang der jeweils erforderlichen Eigenbemühungen bestimmen sich vielmehr danach, was sich nach den – ggf. näher zu ermittelnden – Umständen des konkreten Einzelfalls als Selbsthilfe aufdrängt und dem Betroffenen individuell zumutbar ist (OVG Berlin-Brandenburg v. 11.12.2019 – OVG 1 S 101/19 -).

Zuständig sind die Ordnungsbehörden derjenigen Gemeinde, in der die zu räumende Wohnung liegt, in Berlin ist das das Amt für Soziales (Sozialamt) des jeweiligen Bezirks – genauer gesagt die dort angesiedelte Fachstelle Soziale Wohnhilfe.

Der zuständigen Ordnungsbehörde steht bei der Auswahl einer geeigneten und verfügbaren Unterkunft zur Abwehr von Obdachlosigkeit ein weiter Ermessensspielraum zu. Eine gerichtliche Überprüfung findet nur im Rahmen der gesetzlichen Grenzen des § 114 VwGO (Ermessensfehler) statt. Trotz des Ermessens muss die zugewiesene Unterkunft im Einzelfall zumutbar sein. Besondere persönliche Umstände wie das Alter, körperliche oder psychische Erkrankungen sowie Pflegebedürftigkeit erfordern eine genaue Prüfung der Geeignetheit (VG Köln v. 9.10.2020 – 22 L 1688/20 -).

Es besteht grundsätzlich nur der Anspruch auf Zuweisung einer Notunterkunft (zur Zumutbarkeit einer Obdachlosenunterkunft: OVG Berlin v. 8.2.1989 – OVG 6 S 150/88 -), nicht auf gleichwertigen Ersatzwohnraum (VG Kassel v. 18.2.2016 – 5 L 142/16.KS -; VG Köln v. 8.10.2007 – 20 L 1334/07 -). Der zugewiesene Unterkunftsplatz dient nicht der wohnungsmäßigen Versorgung und darf auch nicht als Dauerlösung betrachtet werden. Die Zuweisung ist daher zu befristen – sie darf höchstens für einen Zeitraum von sechs Monaten gelten. Die untergebrachte Person bleibt weiterhin verpflichtet, sich im Rahmen der Selbsthilfe um eine eigene Unterkunft zu bemühen. Gelingt ihr dies nicht, ist die Zuweisung zu verlängern.

Die Behörde muss sich auch nicht um die Unterbringung von Mobiliar kümmern. Die Tierhaltung in einer Obdachlosenunterkunft kann grundsätzlich untersagt, und die Untersagung kann zwangsweise durchgesetzt werden (OVG Berlin v. 8.2.1989 – OVG 6 S 150/88 -). Die Weiterverlegung in eine andere Einrichtung ist zulässig: Wer zur Vermeidung von Obdachlosigkeit in eine Notunterkunft eingewiesen worden ist, sei es durch die Ordnungsbehörde, sei es durch Verfügung des Sozialhilfeträgers, hat keinen Rechtsanspruch darauf, in dem Obdach belassen zu werden (OVG Berlin v. 6.6.1989 – OVG 6 S 46/89 -).

7. Wiedereinweisung

Sind nach einer Kündigung die Möglichkeiten von Räumungsfrist und Vollstreckungsschutz ausgeschöpft, kann ausnahmsweise auch die Wiedereinweisung in die bisherige Wohnung in Frage kommen (grundlegend OVG Berlin v. 13.3.1980 – OVG 6 S 7/80 -; VG Oldenburg v. 12.8.2013 – 7 B 5615/13 -). Dabei weist die zuständige Ordnungsbehörde (in Berlin die Sozialämter nach § 17 ASOG i.V.m. § 16 Abs. 1 und 2 ASOG) den Vermieter an, dem ehemaligen Mieter die Wohnung weiterhin zu überlassen.

Voraussetzung für eine Wiedereinweisung ist, dass die Wohnung noch frei ist (vgl. zur Beschlagnahme einer rechtswidrig leerstehenden Wohnung durch das Bezirksamt zum Zwecke der Einweisung von Obdachlosen: VG Berlin v. 6.11.1989 – VG 17 A 364/89 -) und die Gemeinde nachweislich keine eigenen freien Unterkünfte hat und auch nicht anmieten kann (z.B. in Hotels oder Ferienwohnungen: VG Kassel v. 18.2.2016 – 5 L 142/16.KS -; VG Köln v. 9.10.2020 – 22 L 1688/20 -), ggf. genügen auch einfachste Notunterkünfte (VG Köln v. 8.10.2007 – 20 L 1334/07 -) oder Unterkünfte in Nachbargemeinden; Hausrat ist notfalls einzulagern.

Bezüglich der Dauer der Einweisung gilt, dass sie grundsätzlich nur für einen begrenzten Zeitraum (zwei Monate: BayVGH v. 14.8.1990 – 21 B 90.00335 -; VG München v. 21.1.2009 – M 22 S 08/5826 – bis max. vier Monate: OVG Berlin v. 13.3.1980 – OVG 6 S 7/80 – oder gar sechs Monate: VGH Mannheim v. 23.7.1996 – 1 S 1494/96 -) möglich ist und keinesfalls länger dauern darf als unbedingt erforderlich.

Ist die Einweisungszeit abgelaufen, kann der Vermieter die Räumungsvollstreckung weiterbetreiben. Denn – ungeachtet der Verpflichtung der Ordnungsbehörde zur Entfernung des Eingewiesenen (VGH Mannheim v. 22.2.1990 – 1 S 151/90 -) – ist der zivilrechtliche Räumungstitel nicht verbraucht, so dass aus ihm nach Ablauf der Einweisungsfrist vollstreckt werden kann (LG Darmstadt v. 19.10.1988 – 5 T 1027/88 -; LG Freiburg v. 13.3.1989 – 3 T 45/88 -; LG Heilbronn v. 20.7.1991 – 1b T 112/92Be -).

8. Der Hausrat des Mieters bei Zwangsräumung nach § 885 ZPO

Ein für Mieter wichtigste Aspekt betrifft das Schicksal des in der Wohnung verbliebenen Hausrats. Nach § 885 Abs. 2 ZPO werden bewegliche Sachen vom Gerichtsvollzieher weggeschafft. Der Gerichtsvollzieher muss diese Sachen dem Mieter persönlich oder, wenn dieser abwesend ist, einem Bevollmächtigten, einem erwachsenen Familienangehörigen, einer in der Familie beschäftigten Person oder einem erwachsenen ständigen Mitbewohner übergeben oder zur Verfügung stellen. Ist keine dieser Personen anwesend oder wird die Entgegennahme verweigert, bringt der Gerichtsvollzieher die Sachen auf Kosten des Mieters in die Pfandkammer oder verwahrt sie anderweitig (§ 885 Abs. 3 Satz 1 ZPO).

Die Sachen des Mieters dürfen auch vernichtet werden, soweit „an ihrer Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht“ (§ 885 Abs. 3 Satz 2 ZPO). Werden allerdings irrtümlich werthaltige Gegenstände entsorgt, kann ein Schadensersatzanspruch entstehen (BGH v. 16.7.2009 – I ZB 80/05 -; BGH v. 17.22.2005 – I ZB 45/05 -; LG Lübeck v. 21.4.2010 – 14 T 33/10 -).

Einbauten des Mieters

Ein Titel auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung nach § 885 ZPO berechtigt grundsätzlich nicht zur Zwangsvollstreckung wegen der Beseitigung von Baumaßnahmen und deren Rückbau (OLG Frankfurt v. 21.11.2002 – 26 W 122/02 -). Der Beseitigungsanspruch ist nach § 887 ZPO zu vollstrecken (BGH v. 19.3.2004 – IXa ZB 328/03 -).

Abholfrist und Verwertungsgefahr

Besonders kritisch für Mieter sind die Fristen in § 885 Abs. 4 ZPO. Fordert der Mieter die Sachen nicht innerhalb eines Monats nach der Räumung ab, veräußert der Gerichtsvollzieher die Sachen und hinterlegt den Erlös (LG Freiburg v. 31.7.1987 – 6 T 25/87 -). Selbst wenn der Mieter die Sachen innerhalb dieses Monats abfordert, werden sie verwertet, wenn er nicht binnen zwei Monaten nach der Räumung die Kosten der Verwahrung zahlt. Die Verwertung erfolgt nach den Vorschriften über die Pfandverwertung, und Sachen, die nicht verwertet werden können, werden vernichtet. Dies bedeutet für Mieter, dass sie nach einer Räumung sehr schnell aktiv werden müssen, um den Verlust ihres Hausrats zu vermeiden.

Schutz unpfändbarer Sachen

Ein wichtiger Schutzmechanismus für Mieter findet sich in § 885 Abs. 5 ZPO. Unpfändbare Sachen und solche, bei denen kein Verwertungserlös zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Mieters jederzeit ohne Weiteres herauszugeben. Dies betrifft insbesondere Gegenstände des persönlichen Gebrauchs, Kleidung, Nahrungs- und Heizmittel sowie andere unpfändbare Gegenstände gemäß § 811 ZPO. Der Mieter kann diese Sachen auch noch nach Ablauf der regulären Fristen herausverlangen.

Eigentum Dritter

Rechtlich bedeutsam ist, dass § 885 Abs. 2 ZPO nicht nach den Eigentumsverhältnissen an den beweglichen Sachen unterscheidet (BGH v. 30.4.2020 – I ZB 61/19 -). Auch Sachen, die Dritten gehören, werden vom Gerichtsvollzieher weggeschafft. Dritte können ihre Sachen jedoch unter Nachweis des Eigentums und mit Zustimmung des Mieters herausverlangen (BGH v. 30.4.2020 – I ZB 61/19 -). Dies kann für Mieter relevant sein, wenn sich Gegenstände von Familienangehörigen oder Freunden in der Wohnung befanden. Mögliche Kosten für die Aussonderung und Herausgabe seiner Sachen, hat der Dritte zu tragen (LG Berlin v. 21.8.1991 – 81 T 529/91 -).

Kosten

Die Kosten der Räumungsvollstreckung trägt der Mieter als Vollstreckungsschuldner. Dazu gehören die Kosten für den Gerichtsvollzieher, das Schlüsselunternehmen, das Speditionsunternehmen, die Containerstellung und die Einlagerung der Sachen. Der Vermieter muss dem Gerichtsvollzieher in der Regel einen Kostenvorschuss leisten, wird diese Kosten aber später vom Mieter zurückfordern.

„Selbsthilfe“ durch Vermieter

Räumt der Vermieter ohne Gerichtstitel eigenmächtig die Wohnung des Mieters aus, haftet er dem Mieter für alle entstehenden Schäden (BGH v. 1.10.2003 – VIII ZR 326/02 -). Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet (BGH v. 14.7.2010 – VIII ZR 45/09 -).

Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss aufgrund seiner Obhutspflicht die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind (BGH v. 14.7.2010 – VIII ZR 45/09 -; OLG Naumburg v. 18.5.2012 – 1 W 17/12 -).

9. Der Hausrat des Mieters bei der Räumung nach § 885 a ZPO

Als Alternative zur klassischen Räumung hat der Gesetzgeber 2013 mit § 885 a ZPO die Räumung mit beschränktem Vollstreckungsauftrag eingeführt, welche mittlerweile die am häufigsten gewählte Form der Räumung von Wohnungen ist.

Bei diesem Verfahren beschränkt der Vermieter den Vollstreckungsauftrag von vornherein auf die isolierte Herausgabe der Räume, ohne dass der Hausrat weggeschafft wird (BGH v. 2.3.2017 – I ZB 66/16 -). Der Gerichtsvollzieher weist nur den Mieter aus dem Besitz und den Vermieter in den Besitz ein, während das Mobiliar in der Wohnung verbleibt. Für den Mieter hat dies den Vorteil, dass die Räumungskosten deutlich geringer ausfallen.

Dokumentationspflicht des Gerichtsvollziehers

Der Gerichtsvollzieher ist verpflichtet, die frei ersichtlichen beweglichen Sachen in der Wohnung im Protokoll nach § 762 ZPO zu dokumentieren. Er darf hierzu auch Bildaufnahmen (Fotos) in elektronischer Form herstellen (§ 885 a Abs. 2 ZPO). Beide Parteien haben Anspruch auf eine Kopie der Dokumentation (§ 760 ZPO).

Hinweispflicht

Mit der Mitteilung des Räumungstermins weist der Gerichtsvollzieher sowohl den Vermieter als auch den Mieter auf die Bestimmungen des § 885 a Abs. 2 bis 5 hin (§ 885 a Abs. 6 ZPO). Dies soll sicherstellen, dass beide Parteien über ihre Rechte und Pflichten informiert sind. Insbesondere der Mieter soll (muss) auf die Möglichkeit der Liquidierung seines Hausrats hingewiesen werden.

Verwahrung durch den Vermieter

Der Vermieter kann die in der Wohnung verbliebenen Sachen jederzeit wegschaffen, muss sie dann aber verwahren (§ 885 a Abs. 3 ZPO). Er hat dabei die Wahl, die Sachen in andere Räume (z.B. Keller) zu bringen oder sie in der Wohnung zur Abholung für den Mieter stehen zu lassen.

Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann der Vermieter jederzeit vernichten (§ 885 a Abs. 3 Satz 2 ZPO).

Einbauten des Mieters, die mit der Wohnung fest verbunden sind unterfallen nicht der Vollstreckung nach § 885 a ZPO.

Verwertungsrecht nach Monatsfrist

Fordert der Mieter die Sachen nicht innerhalb einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Vermieters in den Besitz ab, kann der Vermieter die Sachen verwerten. Schon die Anforderung des Mieters auf Herausgabe verhindert ein Verwertungsrecht des Vermieters (vgl. BVerfG v. 9.2.2022 – 2 BvR 1077/21 -). Den Erlös muss der Vermieter hinterlegen lassen, und er kann wegen der Kosten der Räumung und Verwertung in diesen hinterlegten Betrag vollstrecken. Fordert der Mieter die Sachen zwar fristgerecht ab, holt sie aber in der Folge nicht ab, kann der Vermieter ihn in Annahmeverzug setzen.

Sachen, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden (§ 885 a Abs. 4 Satz 4 ZPO). Bei pflichtwidriger oder irrtümlicher Vernichtung hat der Mieter einen Schadenersatzanspruch.

Schutz unpfändbarer und wertloser Gegenstände

Unpfändbare Sachen und solche, bei denen kein Verwertungserlös zu erwarten ist, müssen auf Verlangen des Mieters jederzeit ohne Weiteres herausgegeben werden (§ 885 a Abs. 5 ZPO i.V.m. § 985 BGB). Der Vermieter darf an wirtschaftlich nicht verwertbaren Gegenständen kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Kosten

Die Kosten für die Verwahrung und Verwertung der Sachen gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung (§ 885 a Abs. 7 ZPO). Dies bedeutet, dass diese Kosten vom Mieter getragen werden müssen, soweit sie nicht aus dem Verwertungserlös gedeckt werden können.

Rechtsschutzmöglichkeiten

Gegen Maßnahmen des Gerichtsvollziehers steht dem Mieter die Erinnerung nach § 766 ZPO zu. Der Mieter ist zudem nicht daran gehindert, seine unpfändbaren Sachen selbst aus der Wohnung zu entfernen, solange er noch nicht aus dem Besitz gesetzt ist.

10. Maßnahmen der Sozialhilfeträger nach §§ 67 SGB XII ff.

Die §§ 67 ff. SGB XII bieten ein breites Spektrum an Maßnahmen, die von Beratung und persönlicher Unterstützung über die Übernahme von Wohnungsbeschaffungskosten bis hin zur vorübergehenden Unterbringung reichen, um drohende Obdachlosigkeit nach einer Zwangsräumung abzuwenden.

In Berlin sind für Maßnahmen nach den §§ 67 ff. SGB XII (Hilfe zur Überwindung besonderer sozialer Schwierigkeiten) die bezirklichen Sozialämter beziehungsweise die Fachstellen Soziale Wohnhilfe der jeweiligen Bezirksämter zuständig. Maßgeblich ist in der Regel das Sozialamt des Bezirks, in dem der von Obdachlosigkeit Bedrohte seinen Wohnsitz hatte.

Die Anträge und Bedarfsprüfungen erfolgen direkt bei den Fachstellen Soziale Wohnhilfen oder den Sozialämtern im Wohnbezirk. Die Bezirksämter bewilligen und finanzieren die Hilfen, arbeiten vor Ort jedoch meist mit anerkannten freien Trägern (wie sozialen Hilfevereinen oder Wohlfahrtsverbänden) zusammen, die die Betreuung durchführen.

Sozialhilfeträger können danach bei drohender Obdachlosigkeit nach einer Zwangsräumung folgende Maßnahmen ergreifen:

Beratung und persönliche Unterstützung

Gemäß § 68 Abs. 1 SGB XII und der Durchführungsverordnung v. 24.1.2001 (BGBl. I S. 179; geändert durch Gesetz v. 27.12.2003, BGBl. I 3022, 3060) umfassen die Maßnahmen vor allem Beratung und persönliche Unterstützung. Hierzu gehört insbesondere die Ermittlung des Hilfebedarfs, die Feststellung der Ursachen der besonderen Lebensumstände und sozialen Schwierigkeiten sowie die Information über geeignete Hilfeangebote und deren Vermittlung.

Maßnahmen zur Erhaltung und Beschaffung einer Wohnung

68 Abs. 1 SGB XII nennt ausdrücklich Maßnahmen bei der Erhaltung und Beschaffung einer Wohnung. Nach § 4 der Durchführungsverordnung umfassen diese vor allem die erforderliche Beratung und persönliche Unterstützung sowie sonstige Leistungen zur Erhaltung und Beschaffung einer Wohnung nach dem Dritten Kapitel des SGB XII, insbesondere nach § 35 SGB XII. Die Hilfen reichen von der persönlichen Unterstützung bei der Beschaffung bis hin zum Verschaffen einer Wohnung in besonderen Einzelfällen.

Wohnungsbeschaffungskosten

Im Rahmen der Wohnungsbeschaffung können verschiedene Kosten übernommen werden. Nach § 35a Abs. 2 Satz 5 SGB XII können auch Wohnungsbeschaffungskosten übernommen werden, in Ausnahmefällen zum Beispiel auch Maklergebühren. Bei Mietwohnungen verlangen Vermieter regelmäßig eine Mietsicherheit, die als Zugangsvoraussetzung zu einer Unterkunft regelmäßig als zinsloses Darlehen zu übernehmen ist. Dies entspricht der (darlehensweisen) Übernahme von Aufwendungen für den Erwerb von Pflichtanteilen an einer Wohnungsbaugenossenschaft.

Unterbringung in Notfällen

Leistungen nach § 68 kommen schon dann in Betracht, wenn der Leistungsberechtigte unmittelbar von Obdachlosigkeit bedroht ist. Sind Maßnahmen der Unterstützung bei der Suche nach einer eigenen Wohnung nicht erfolgversprechend und ist im Einzelfall eine Unterbringung in einem Obdachlosenwohnheim nicht zumutbar, so kann der Träger der Sozialhilfe im Rahmen der nach § 68 zu erbringenden Leistungen ausnahmsweise verpflichtet sein, einem Obdachlosen eine befristete Kostenzusicherung für ein Hotel zu erteilen. Steht Hilfesuchenden aus tatsächlichen Gründen jedoch nur eine Obdachlosenunterkunft zur Verfügung, so sind die dort erhobenen Gebühren im Rahmen des § 2 SGB XII als Kosten der Unterkunft zu übernehmen.

11.  Fachstellen Soziale Wohnhilfe bei den Sozialämtern

In Berlin ist das Amt für Soziales (Sozialamt) des jeweiligen Bezirks – genauer gesagt die dort angesiedelte Fachstelle Soziale Wohnhilfe – für die Abwendung von Wohnungslosigkeit und die ordnungsrechtliche Unterbringung zuständig. Die Fachstelle Soziale Wohnhilfe berät und unterstützt bei Mietschulden, Kündigungen, Räumungsklagen und kurz bevorstehenden Zwangsräumungen.

Örtliche Zuständigkeit: Maßgeblich ist das Bezirksamt des Bezirks, in dem der geräumte Mieter seinen letzten festen Wohnsitz hatte.

Notfall-Unterbringung: Droht durch eine Zwangsräumung unmittelbar die Obdachlosigkeit, stellt diese Fachstelle im Rahmen der Gefahrenabwehr (nach dem Allgemeinen Sicherheits- und Ordnungsgesetz – ASOG Bln) eine sogenannte Zuweisung für eine temporäre Not- oder Gemeinschaftsunterkunft aus.

Bei einer drohenden Zwangsräumung sollte die zuständige „Fachstelle Soziale Wohnhilfe“ persönlich mit allen wichtigen Dokumenten (Räumungsurteil, Kündigung, Mietvertrag, Einkommensnachweise) aufgesucht werden.

Kontaktdaten und Sprechzeiten

Fachstelle Soziale Wohnhilfe Charlottenburg-Wilmersdorf

Otto-Suhr-Allee 100, 10585 Berlin
Offene Sprechstunde: Dienstag, Donnerstag: 09.00 – 12.00 Uhr
Telefon: (030) 90291 1771
E-Mail: soz-wohnen@charlottenburg-wilmersdorf.de
Fachstelle Soziale Wohnhilfe Friedrichshain-Kreuzberg

Yorckstraße 4-11, 10965 Berlin
Offene Sprechstunde: Montag, Dienstag, Donnerstag: 09.00 – 11.30 Uhr
Telefon: (030) 90298 1771
E-Mail: soz-wohnen@ba-fk.berlin.de
Fachstelle Soziale Wohnhilfe Lichtenberg

Alt-Friedrichsfelde 60, 10315 Berlin
Offene Sprechstunde: Dienstag, Donnerstag: 09.00 – 12.00 Uhr
Telefon: (030) 90296 1771
E-Mail: soz-wohnen@lichtenberg.berlin.de
Fachstelle Soziale Wohnhilfe Marzahn-Hellersdorf

Riesaer Straße 94, 12627 Berlin
Offene Sprechstunde: Montag, Dienstag, Donnerstag: 09.00 – 12.00 Uhr
E-Mail: soz-wohnen@ba-mh.berlin.de
Fachstelle Soziale Wohnhilfe Mitte

Müllerstraße 146, 13353 Berlin
Offene Sprechstunde: Dienstag, Donnerstag: 08.30 – 12.30 Uhr (Anmeldung bis 11:30 Uhr)
Notsprechstunde: Freitag: 09.00 bis 11.00 Uhr
Telefon: (030) 90184 1771
E-Mail: soz-wohnen@ba-mitte.berlin.de
Fachstelle Soziale Wohnhilfe Neukölln

Donaustraße 89, 12043 Berlin
Offene Sprechstunde: Dienstag, Donnerstag: 09.00 – 12.00 Uhr
Telefon: (030) 90239 1771
E-Mail: soz-wohnen@bezirksamt-neukoelln.de
Fachstelle Soziale Wohnhilfe Pankow

Fröbelstraße 17, 10405 Berlin
Offene Sprechstunde: Montag, Mittwoch: 09.00 – 11.00 Uhr
Telefon: (030) 90295 1771
E-Mail: soz-wohnen@ba-pankow.berlin.de
Fachstelle Soziale Wohnhilfe Reinickendorf

Eichborndamm 215, 13437 Berlin
Offene Sprechstunde: Dienstag, Donnerstag: 09.00 – 12.00 Uhr
Telefon: (030) 90294 1771
E-Mail: soz-wohnen@reinickendorf.berlin.de
Fachstelle Soziale Wohnhilfe Spandau

Galenstraße 14, 13597 Berlin
Offene Sprechstunde: Dienstag: 09.00 – 12.00 Uhr
Telefon: (030) 90279 1771
E-Mail: soz-wohnen@ba-spandau.berlin.de

Fachstelle Soziale Wohnhilfe Steglitz-Zehlendorf

Hanna-Renate-Laurien-Platz 1, 12247 Berlin
Offene Sprechstunde: Dienstag, Donnerstag: 09.00 – 12.00 Uhr
Telefon: (030) 90299 1771
E-Mail: soz-wohnen@ba-sz.berlin.de

Fachstelle Soziale Wohnhilfe Tempelhof-Schöneberg

Rathaus Tempelhof
Tempelhofer Damm 165, 12099 Berlin
Offene Sprechstunde: Dienstag, Donnerstag: 09.00 – 12.00 Uhr
Telefon: (030) 90277 1771
E-Mail: soz-wohnen@ba-ts.berlin.de

Fachstelle Soziale Wohnhilfe Treptow-Köpenick

Hans-Schmidt-Straße 18, 12489 Berlin
Offene Sprechstunde: Dienstag, Donnerstag: 08.30 – 12.00 Uhr
Telefon: (030) 90297 1771
E-Mail: soz-wohnen@ba-tk.berlin.de

12. Geschützter Wohnungsmarkt Berlin

Kooperation zur Wohnraumversorgung wohnungsloser Menschen

Der Geschützte Wohnungsmarkt (GWM), vormals Geschütztes Marktsegment (GMS), hilft Menschen, die aufgrund von Mietschulden kurz vor der Räumung ihrer Wohnung stehen oder aber bereits wohnungslos sind und sich auf dem freien Wohnungsmarkt nicht selbst mit Wohnraum versorgen können. Dazu haben die Wohnungsunternehmen, Bezirksämter und das Landesamt für Gesundheit und Soziales Berlin (Lageso) einen Kooperationsvertrag geschlossen, jährlich 1.350 Wohnungen zur Verfügung zu stellen.

Die bezirklichen Fachstellen Soziale Wohnhilfe (siehe Punkt 11.) vermitteln in den Geschützten Wohnungsmarkt. Sie sind berechtigt, Anträge zur Aufnahme in den Geschützten Wohnungsmarkt anzunehmen, zu prüfen und zu bewilligen.

Diese Kooperationspartner stellen über den Geschützten Wohnungsmarkt Wohnraum zur Verfügung:

• degewo AG
• Deutsche Wohnen SE
• GESOBAU AG
• Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin
• HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH
• STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH
• Vonovia SE
• WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH

Achtung: Es besteht kein rechtlicher Anspruch auf die Aufnahme in den Geschützten Wohnungsmarkt (GWM) und die Vermittlung von Wohnraum. Bei dem Programm handelt es sich um eine freiwillige Kooperation zwischen dem Land Berlin und Wohnungsanbietenden. Die Entscheidung über die Aufnahme in den GWM trifft das zuständige Bezirksamt. Ob eine Wohnung vermittelt werden kann, ist auch abhängig von der Verfügbarkeit.

 

Voraussetzungen für die Vermittlung einer Wohnung

• Mieter hat seit mindestens einem Jahr nachweislich seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Berlin
• Mieter erfüllt die Kriterien für einen Wohnberechtigungsschein (WBS) für das Land Berlin
• Mieter ist in der Lage, seinen Haushalt eigenverantwortlich zu führen
• Mieter kann sich nicht ohne Hilfe am Wohnungsmarkt mit Wohnraum versorgen

UND

• Mieter ist bereits wohnungslos und in einer Notunterkunft des Landes Berlin untergebracht oder hat Anspruch auf eine Unterbringung
  ODER
• Mieter steht unmittelbar vor der Wohnungslosigkeit, beispielsweise aufgrund einer Kündigung oder der Entlassung aus einer Einrichtung oder Unterkunft

Terminvereinbarung mit der Sozialen Wohnhilfe

Im ersten Schritt müssen Mieter eine Anfrage bei der Sozialen Wohnhilfe in Ihrem Bezirk stellen – also dort, wo sie derzeit gemeldet sind beziehungsweise zuletzt gemeldet waren, oder wo sie Ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben. Dieser erste Schritt ist entscheidend, damit Unterstützung gewährt werden kann. Hierzu ist ein Termin (telefonisch oder per E-Mail) zu vereinbaren oder es sind die offenen Sprechstunden zu nutzen (siehe oben B. Punkt 1.).

Unterlagen für den ersten Termin

In der Regel werden folgende Dokumente benötigt:

• gültiger Personalausweis, Reisepass oder Aufenthaltstitel
• ein aktueller Einkommensnachweis oder Leistungsbescheid
• Wohnberechtigungsschein (WBS), wenn vorhanden
• eine aktuelle Schufa-Auskunft, wenn vorhanden
• ein Nachweis über die Kündigung oder Räumung der Wohnung

13. Weitere Beratungsstellen bei sozialen Einrichtungen

Zentrale Beratungs-Stelle für Menschen in Wohnungsnot

Levetzowstraße 12a
10555 Berlin
Telefon: (030) 390 474 0; E-Mail: info@wohnungslos-berlin.de
Beratungs-Zeiten:
Montag, Dienstag, Donnerstag, Freitag: 09.00 – 12.00 Uhr

Immanuel Beratung

Lichtenberg Beratungs-Stelle für Menschen in Wohnungsnot
Bornitzstraße 73-75, Haus B, 10365 Berlin-Lichtenberg
Telefon: (030) 55 00 91 18
E-Mail: beratung.lichtenberg@immanuel.de
Wir haben keine offene Sprechstunde mehr und beraten nur noch mit Termin-Vereinbarung.

Beratungs-Stelle für Wohnungs-Notfälle und Existenz-Sicherung

GEBEWO pro
Taborstra.e 17, 10997 Berlin-Kreuzberg
Telefon: (030) 53 15 68 50
E-Mail: beratungsstelle@gebewo-pro.berlin
Beratungs-Zeiten: Montag, Dienstag: 09.00 – 13 Uhr; Donnerstag: 14.00 – 17.30 Uhr; Telefon- und Terminberatung: Mittwoch, Freitag: 09.00 – 13.00 Uhr

KLIK e.V. – Beratungsstelle für
Menschen in Wohnungsnot und sozialen Schwierigkeiten
Torstraße 210, 10115 Berlin
Telefon: (030) 235 9797 0; E-Mail: empfang@klik-berlin.de
Termin-Vereinbarung: Montag bis Freitag: 10.00 –12.00 Uhr
Beratungs-Zeiten: 10.00 – 17.00 Uhr (nur mit Termin)

REACT Soziale Dienste gGmbH

React unterstützt Menschen in sozialen Notlagen. Wir helfen bei drohendem Wohnungsverlust, der Wohnungssuche, begleiten zu Terminen und unterstützen bei Postbearbeitung und Schuldenregulierung.
Telefon: (030) 551 494 43; E-Mail: hallo@reactberlin.de
Adresse: Prenzlauer Allee 45A, 10405 Berlin
Montag 11:00 – 15:00; Dienstag 13:00 – 16:00; Mittwoch 11:00 – 15:00; Donnerstag 12:00 – 16:00; Fr – So geschlossen

14. Notübernachtungen

Das Evangelische Jugend- und Fürsorgewerk (EJF) bietet die Notübernachtung für wohnungslose Familien „Am Bärensprung“ an:
Am Bärensprung 52-58, 13503 Berlin
+49 17518851 03; notuebernachtung@ejf.de

Auch das Diakonische Werk Berlin Stadtmitte e. V. hat eine Notunterkunft für wohnungslose Familien:
Wrangelstraße 12, 10997 Berlin, Kreuzberg
(030) 61073256; notunterkunft.familien@diakonie-stadtmitte.de

15. Psychosoziale Nothilfenummern in Berlin – Krisenberatung und Krisenintervention

Berliner Krisendienst (täglich 24 Stunden)

Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg (030) 390 63-10

Charlottenburg-Wilmersdorf     (030) 390 63-20

Spandau                                   (030) 393 63-30

Pankow                                   (030) 390 63-40

Reinickendorf                          (030) 390 63-50

Steglitz-Zehlendorf & Tempelhof-Schöneberg (030) 390 63-60

Lichtenberg & Marzahn-Hellersd.(030) 390 63-70

Treptow-Köpenick                    (030) 390 63-80

Neukölln                                  (030) 390 63-90

 

Stand: September 2026

 

Berliner Mieterverein
22.09.2026