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MieterMagazin |
Dezember 2010 - Mietrecht |
Mietrecht
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Sie finden hier Leitsätze sowie Kommentare zur Rechtsprechung
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Aufklärungspflichten des VermietersDer Vermieter ist verpflichtet, den Mieter, der mit einer längeren Dauer des Mietvertrags über die Wohnung rechnet, vor Vertragsabschluss über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer aufzuklären (hier: möglicher Eigenbedarf nach Eheschließung drei Monate nach der Vermietung). Der Mietinteressent ist nicht gehalten, einen möglichen Eigenbedarf des Vermieters zu erkunden. BGH vom 13.4.2010 und vom 6.7.2010 – VIII ZR 180/09 – Langfassung: Langfassung: Wie der BGH im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts bereits entschieden hat, setzt sich der Vermieter zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt. Für den Mieter ist ein sich abzeichnender Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will. Unterbleibt der Hinweis des Vermieters, ist eine in der Folge erklärte Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. |
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Mieterhöhung nach MietermodernisierungEine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat. BGH vom 7.7.2010 – VIII ZR 315/09 – Langfassung: Die Mieter hatten in ihrer Mietwohnung auf eigene Kosten Bad und Heizung einbauen lassen. Im Rahmen einer Mieterhöhung von knapp 20 Prozent stufte der Vermieter die Wohnung in die Mietspiegelrubrik „mit Bad und Sammelheizung“ ein. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof jetzt entschied. Im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens muss die Wohnung in das Mietspiegelfeld „ohne Bad und Sammelheizung“ eingestuft werden. Es sei denn, Mieter und Vermieter hätten eine andere Regelung vereinbart oder der Vermieter hätte die Investitionskosten des Mieters erstattet. Auch wenn sich der Mieter – wie im vorliegenden Fall – im Mietvertrag verpflichtet hat, die Wohnwertverbesserung durchzuführen, muss sie bei einer Mieterhöhung außer Betracht bleiben. Wichtig: Auch zwischenzeitlich „abgewohnte“ Ausstattungen und Einrichtungen bleiben bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete außen vor. |
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AbrechnungseinheitWerden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). BGH vom 14.7.2010 – VIII ZR 290/09 – Langfassung: Es bleibt auch nach dieser BGH-Entscheidung weiterhin offen, ob die Benennung einer Hausnummer im Mietvertrag zugleich als Bestimmung der Abrechnungseinheit auszulegen ist. Denn selbst wenn die Lagebeschreibung des Mietobjekts zugleich als Bestimmung der Abrechnungseinheit auszulegen sein sollte, kann dies jedenfalls dann nicht gelten, wenn eine hausbezogene Abrechnung von Beginn des Mietverhältnisses an aus technischen Gründen nicht mit zumutbaren Mitteln möglich ist. Letzteres ist nach Ansicht des BGH der Fall, wenn zwei oder mehrere Häuser durch eine gemeinsame Heizungsanlage mit Wärme versorgt werden. |
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Eigenmächtige Räumunga) Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet (Bestätigung der Senatsurteile vom 6. Juli 1977 – VIII ZR 277/75, WuM 1977, 1126, und vom 1. Oktober 2003 – VIII ZR 326/02, WuM 2003, 708). b) Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss aufgrund seiner Obhutspflicht die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind (Anschluss an BGHZ 3, 162). c) Zu den Anforderungen an eine Schadensschätzung gemäß § 287 ZPO. BGH vom 14.7.2010 – VIII ZR 45/09 – Langfassung: Nachdem der Mieter mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthaltsort abwesend war und die Miete für zwei Monate nicht gezahlt hatte, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Einen Monat später ließ sie die Mieterwohnung öffnen, entsorgte einen Teil der Wohnungseinrichtung und lagerte einen anderen Teil der Mietergegenstände bei sich ein. Der betroffene Mieter machte später Schadensersatzforderungen in Höhe von rund 62 000 Euro geltend. Der BGH entschied, dass die Vermieterin für die Folgen der eigenmächtigen Wohnungsräumung haften muss. Die eigenmächtige Inbesitznahme der Wohnung, die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckt war, und das eigenmächtige Ausräumen durch die Vermieterin stellten eine unerlaubte Selbsthilfe dar. Auch wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters nicht bekannt ist, ist Voraussetzung für eine Räumung der Wohnung immer ein Räumungstitel. Das rechtsstaatliche Verfahren – Räumung der Wohnung nur mit Räumungstitel – ist auf jeden Fall einzuhalten. Nur Gerichte dürfen entscheiden, ob die Wohnung geräumt werden darf oder nicht. |
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Betriebskostenabrechnung und VorwegabzugBei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht maßgeblich (im Anschluss an Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 251/05, NJW 2006, 211). BGH vom 11.8.2010 – VIII ZR 45/10 – Langfassung: Im Hinblick auf die Vorgehensweise bei Häusern mit Gewerbeanteil gilt deshalb: Ein Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung ist nur erforderlich, wenn diese zu einer erheblichen Mehrbelastung für die Wohnungsmieter führt. Dafür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (vgl. Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 251/05 –). Um die erforderlichen Informationen zu erhalten, kann der Mieter Auskunft vom Vermieter und Einsicht in die zugrunde liegenden Belege verlangen. Soweit der Mieter danach nicht in der Lage ist, die maßgebenden Tatsachen vorzutragen, während der Vermieter über die notwendigen Kenntnisse verfügt und ihm nähere Angaben zumutbar sind, geht die Darlegungslast auf ihn – den Vermieter – über. |
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MietspiegelEin Vermieter, der zu einer Mieterhöhung auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, muss den Mieter nicht darauf hinweisen, wo sich dieser den Mietspiegel beschaffen kann. BGH vom 31.8.2010 – VIII ZR 231/09 – Langfassung: Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass ein Mieterhöhungsverlangen regelmäßig auch dann den Anforderungen des § 558 a BGB genügt, wenn der Mietspiegel, auf den in dem Erhöhungsverlangen Bezug genommen wird, nicht beigefügt ist, sofern der Mietspiegel allgemein zugänglich ist (Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07 –). Allgemein zugänglich ist der Mietspiegel auch dann, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird (Beschluss vom 28.4.2009 – VIII ZB 7/08 – und Urteil vom 30.9.2009 – VIII ZR 276/06 –). Dabei bedarf es grundsätzlich keines Hinweises in dem Mieterhöhungsverlangen auf die Stellen, bei denen der Mietspiegel erhältlich ist. Denn die Existenz von Mietervereinigungen und Grundstückseigentümerverbänden ist allgemein bekannt. Die Adresse und die Öffnungszeiten der Geschäftsstellen der genannten Vereinigungen zu ermitteln, ist dem Mieter regelmäßig zumutbar. Ob dies anders zu sehen wäre, wenn es in der Person des Mieters liegende Gründe (Alter/Krankheit) verhinderten, dass dieser sich die erforderlichen Informationen zum Erhalt des Mietspiegels verschafft, ist eine der Bewertung des Tatrichters obliegende Frage des Einzelfalls, die sich einer generellen Betrachtung entzieht. |
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StellplatzEin Wohnraummietvertrag begründet keine (Neben-)Pflicht des Vermieters, seinem Mieter zusätzlich zu der Gebrauchsüberlassung der angemieteten Räume auch einen Garagenstellplatz zur Verfügung zu stellen. Es ist vielmehr allein Sache des Mieters, für einen Stellplatz zu sorgen. BGH vom 31.8.2010 – VIII ZR 268/09 – Langfassung: Ob und mit wem der Vermieter einen Mietvertrag über einen Stellplatz abschließt, liegt allein in dessen privatautonomer Entscheidung. Auch aus § 242 BGB ergibt sich nichts anderes. § 242 BGB und der dort verankerte Grundsatz von Treu und Glauben kann lediglich bestehende Rechte modifizieren oder deren Ausübung Grenzen setzen; einen Anspruch auf Begründung eines Schuldverhältnisses lässt sich aus § 242 BGB grundsätzlich nicht herleiten. |
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Betriebskostenabrechnung nach PersonenzahlEine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist (im Anschluss an das Senatsurteil vom 11. August 2010 – VIII ZR 45/10 –). BGH vom 15.9.2010 – VIII ZR 181/09 – Langfassung: In den streitigen Nebenkostenabrechnungen waren die Positionen Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr nach „Gesamteinheiten“ von „20,39 Personen“ für 2003, „17,22 Personen“ für 2004, „16,06 Personen“ für 2005 und „13,98 Personen“ für 2006 aufgeschlüsselt, wobei auf die Beklagten jeweils „Einheiten“ von „2,0“ Personen entfallen. So hieß es beispielsweise in der Abrechnung für den Abrechnungszeitraum 2003 zu der Position Kaltwasser: Gesamtbetrag „1753,15“ : Gesamteinheiten „20,39 Personen“ = Betrag/Einheit „85,980873“ x Ihre Einheiten „2,00“ = Ihre Kosten „171,96“. Die Mieter rügten die mangelnde Nachvollziehbarkeit einer solchen Abrechnung. Der BGH hingegen befand die Abrechnung für ordnungsgemäß. Die Wirksamkeit der Abrechnung werde nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die – hier mit einem Bruchteil angegebene – Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat. Bei der Ermittlung der Personenzahl müsse der Vermieter einen weiteren Schritt oder eine gewisse „Gewichtung“ vornehmen, weil die Zahl der in einem Mietobjekt wohnenden Personen nur entweder „taggenau“ oder zu einzelnen (gröberen) Stichtagen ermittelt werden kann. Der Angabe derartiger Details bedürfe es auf der formellen Ebene nicht. Ohnehin könnte der Mieter die Ermittlung der Gesamtpersonenzahl nur dann im Einzelnen nachvollziehen, wenn ihm überdies eine Belegungsliste für das Mietobjekt im Abrechnungsjahr zur Verfügung gestellt würde; damit würde die Betriebskostenabrechnung aber überfrachtet. Wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl errechnet hat, sei – nicht anders als etwa die Zusammensetzung der in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Gesamtwohnfläche bei der Umlage von Betriebskosten nach der Wohnfläche – eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit, die der Mieter anhand einer Einsicht in die Berechnungsunterlagen (Belegungsliste) im Einzelnen überprüfen könne. |
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Kaution und ZurückbehaltungsrechtDie Mietkautionszahlung darf von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig gemacht werden. BGH vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10 – Langfassung: Der Mietvertrag enthielt zur Kaution folgende Regelung: „Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2000 Euro auf ein Mietkautionskonto – Übergabe an den Vermieter beim Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in 3 Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete (…).“ Die Mieter zahlten die Kaution nicht. Sie verlangten, dass ihnen der Vermieter ein gesondertes und den gesetzlichen Anforderungen genügendes Mietkautionskonto benenne und nachweise. Der Vermieter weigerte sich und kündigte den Mietern, weil die Kautionszahlung ausblieb. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof feststellte. Die Mieter seien berechtigt, die Stellung der Kaution davon abhängig zu machen, dass der Vermieter ihnen zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt. Der Bundesgerichtshof stellt mit dieser Entscheidung klar, dass Mieter eine Mietkaution nur auf ein insolvenzfestes Sonderkonto einzahlen müssen. Mieter sind auch bei Beginn des Mietverhältnisses nicht verpflichtet, die Mietkaution dem Vermieter bar zu übergeben oder auf ein sonstiges Vermieterkonto zu überweisen. |
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ZwangsverwaltungDem Zwangsverwalter steht es grundsätzlich frei, ob er in bestehende Verträge [hier: Hausbewirtschaftungsvertrag] eintritt. OLG Brandenburg vom 3.3.2010 – 6 U 40/09 – Langfassung: Ein Fernwärmeversorgungsunternehmen beanspruchte vom Eigentümer noch ausstehende Zahlungen. Nach Beschlagnahme des Grundstücks wandte sich das Unternehmen an den Zwangsverwalter. Dieser lehnte die Zahlung ab, da er nicht in den Vertrag eintreten wolle. Das OLG Brandenburg gab ihm recht. Die Entscheidung ist richtig. Dass Mieter mitunter eine andere Wahrnehmung der Rechtslage haben, ist ebenfalls richtig. Denn für Mietverträge gilt ausnahmsweise nicht, dass der Zwangsverwalter frei ist in seiner Entscheidung, diese zu erfüllen. § 152 Absatz 2 ZVG bestimmt nämlich: „Ist das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam.“ Im Verhältnis zum Mieter ist der Zwangsverwalter demnach faktisch der zeitweise „Rechtsnachfolger“ des Vermieters. |
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BelegeinsichtDer Mieter – oder ein von ihm beauftragter Dritter – darf bei der Einsichtnahme von Betriebskostenbelegen in den Räumen des Vermieters die Belege mit einer Digitalkamera abfotografieren. LG Berlin vom 10.09.2010 und vom 5.10.2010 – 65 S 274/10 – Mitgeteilt von RAin Gabriele Wiedemann Langfassung: Zwar hat der Mieter kein Recht, die Originalbelege des Vermieters mit nach Hause zu nehmen, er darf sie aber abschreiben. Hierbei ist kein Grund ersichtlich ist, warum dies nicht in technisch einfacherer Form durch Fotokopie oder Fotografie erfolgen darf, sofern der Vermieter hierdurch nicht mit (Strom-)Kosten belastet wird. Kann oder will der Mieter jedoch die Belegeinsicht nicht selbst vornehmen, darf er dies durch eine beauftragte Person vornehmen lassen. Dies muss nicht notwendig diejenige Person sein, die auch die inhaltliche Prüfung vornehmen kann. |
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Berliner Mietspiegel (1-11)Berliner Mietspiegel (1)Eine 200 Meter entfernt liegende Waschküche ist nicht wohnwerterhöhend. LG Berlin vom 3.11.2009 – 63 S 184/09 –, in GE 10, 767 Berliner Mietspiegel (2)Eine zusätzliche Gemeinschaftswaschküche ist auch dann als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, wenn sie in einem fußläufig (hier höchsten 50 Meter) zu erreichenden Gebäude außerhalb des Hauses liegt. LG Berlin vom 19.1.2010 – 63 S 249/09 –, in GE 10, 414 Berliner Mietspiegel (3)Sind in der Wohnung selbst nur zwei Elektrogeräte gleichzeitig zu betreiben, ist das auch dann wohnwertmindernd, wenn aus der im Flur verlegten Steigeleitung ein weiterer Anschluss für die Wohnung verlegt werden könnte. LG Berlin vom 22.1.2010 – 63 S 256/09 –, in GE 10, 981 Berliner Mietspiegel (4)Balkone mit einer Größe von jeweils mehr als 4 Quadratmeter sind wohnwerterhöhend. LG Berlin vom 22.1.2010 – 63 S 256/09 –, in GE 10, 981 Berliner Mietspiegel (5)Ein Durchgangszimmer allein führt noch nicht zu einem wohnwertmindernden schlechten Schnitt der Wohnung. LG Berlin v. 31.8.2010 – 63 S 635/09 –, in GE 10, 1339 Berliner Mietspiegel (6)Rankgitter allein reichen für das Merkmal „sichtbegrenzende Müllstandsfläche“ dann nicht aus, wenn sie nur stellenweise berankt sind. LG Berlin vom 31.8.2010 – 63 S 635/09 –, in GE 10, 1339 Berliner Mietspiegel (7)Ein zusätzlicher Toilettenraum, der nicht über ein Waschbecken und über keine Verfliesung verfügt, ist nicht als wohnwerterhöhendes Sondermerkmal im Sinne des Mietspiegels 2009 anzusehen. LG Berlin vom 14.10.10 – 67 S 121/10 –, Berliner Mietspiegel (8)Ein Kellerraum, zu dem neben dem Mieter der Hauswart einen Schlüssel für den zugänglich zu haltenden Gashauptanschluss hat, bleibt ein nur dem Mieter allein zugänglicher Abstellraum. AG Köpenick vom 27.8.2010 – 12 C 89/10 –, in GE 10, 1347 Berliner Mietspiegel (9)Behebbare Mängel (hier: vom Vermieter ausgehängtes Badezimmertürblatt) haben keine Auswirkung auf die Höhe der ortsüblichen Miete. AG Lichtenberg vom 1.4.2010 – 2 C 529/09 –, in GE 10, 699 Berliner Mietspiegel (10)Das innenliegende Bad, das durch ein Fenster oberhalb des neben dem Badezimmer liegenden Abstellraums mit abgehängter Decke belüftet werden kann, ist kein „Bad mit WC ohne Fenster“. AG Wedding vom 10.5.2010 – 22 b C 224/09 –, in GE 10, 1349 Berliner Mietspiegel (11)Der als Durchgang dienende Keller ist kein für den Mieter allein nutzbarer Abstellraum. AG Wedding vom 10.5.2010
– 22 b C 224/09 –, in GE 10, 1349 |
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