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MieterMagazin |
Dezember 2006 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Kündigungsausschluss bei Staffelmiete§§ 307, 557 a BGB Die gesetzliche Höchstfrist zum Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters von vier Jahren seit Abschluss des Staffelmietvertrags ist auch dann maßgeblich, wenn ihr Ende auf einen Kalendertag vor dem Ende eines Monats fällt. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss, der die Höchstfrist übersteigt, führt zur gänzlichen Unwirksamkeit der Klausel. [LS aus WuM 06, 385] BGH, Urteil vom 3.5.06 - VIII ZR 243/05 - Anmerkung: Beginnt die Vierjahresfrist des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB - wie regelmäßig - nicht am letzten Tag, sondern im Laufe eines Kalendermonats, dann kann der Vermieter der - für ihn zwingenden (§ 557 Abs. 4 BGB) - Bestimmung nur dadurch Rechnung tragen, dass er die gesetzliche Höchstfrist nicht voll ausschöpft, sondern in der entsprechenden Klausel des Mietvertrages mit dem Mieter vereinbart, dass die Frist mit dem letzten Tag des vorhergehenden Monats endet. |
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Ehemals gemeinnütziger Wohnungsbau§ 7 WGG, § 558 BGB Zum Entfallen der Bindung an eine Kostenmietklausel in einem bestehenden Mietvertrag mit einer ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mit dem Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit aufgrund ergänzender Vertragsauslegung. BGH, Urteil vom 14.6.06 - VIII ZR 128/05 - Anmerkung: Der BGH entschied, dass die in dem Dauernutzungsvertrag mit einer Baugenossenschaft - oder mit einer ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft - enthaltene sogenannte Kostenmietklausel als Begrenzung des Mieterhöhungsrechts (§ 557 Abs. 3 BGB) nach dem Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit zum 31. Dezember 1989 nicht mehr fortwirkt. Eine Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB ist daher seitdem auch ohne Darlegung der gestiegenen Kostenmiete möglich. |
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Warmmiete und Mieterhöhung§ 2 HeizkostenVO; §§ 556, 558, 558 b BGB 1. Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist - außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt - gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht. 2. Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens - und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage - zur Folge. BGH, Urteil vom 19.7.06 - VIII ZR 212/05 - |
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Aufzugskosten§§ 307, 556 a BGB Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen. BGH, Urteil vom 20.9.06 - VIII ZR 103/06 - Aus der Presseerklärung des BGH: Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers im Erdgeschoss einer Seniorenanlage, die mit einem Aufzug ausgestattet ist. Zu dem Mietobjekt der Beklagten gehörte weder ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller noch ein Dachboden. Nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Formularmietvertrag sollten Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, unter anderem die Kosten des Aufzugs, umgelegt werden. Gestützt darauf verlangte der Kläger von den Beklagten mit einer Nebenkostennachforderung für das Jahr 2004 einen anteiligen, nach dem Maßstab der Wohnfläche umgelegten Betrag von 141,37 Euro für Betriebskosten des Aufzugs. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Auf die zugelassene Berufung hat das Landgericht die Beklagten zur Zahlung der Aufzugskosten verurteilt. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Kosten des Aufzugsbetriebs trägt. Der VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass eine solche Vereinbarung auch formularvertraglich mit einem Erdgeschossmieter geschlossen werden kann; sie ist unabhängig von einem konkreten Nutzen des Aufzugs für diesen Mieter nicht wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Zulässigkeit der Umlage von Aufzugskosten auf sämtliche Mieter einschließlich des Erdgeschossmieters ergibt sich allerdings bei preisfreiem Wohnraum, wie er im Streitfall vorlag, nach der Ansicht des Bundesgerichtshofs entgegen einer verbreiteten Auffassung in Rechtsprechung und Literatur nicht schon aus § 24 Abs. 2 der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV). Die Vorschrift sieht für preisgebundenen Wohnraum vor, dass die Kosten des Betriebs von Aufzügen nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt werden dürfen und Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage lediglich ausgenommen werden kann. Der Bundesgerichtshof hat es abgelehnt, die Regelung auf den preisfreien Wohnraum zu übertragen, weil es sich dabei um auslaufendes, nur noch auf den Altbestand im Sozialen Wohnungsbau anzuwendendes Recht handelt. Er hat vielmehr als maßgeblich angesehen, dass die formularmäßige Beteiligung auch des Mieters einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nicht von der allgemeinen wohnraummietrechtlichen Regelung des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB abweicht. Nach dieser Vorschrift sind die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, wobei von der Gesamtwohnfläche auszugehen ist. Die Beteiligung an den Aufzugskosten benachteiligt den Erdgeschossmieter unabhängig von dem konkreten Nutzen, den ihm der Aufzug bietet, nicht unangemessen. Betriebskosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen - neben den Aufzugskosten etwa die Kosten der Beleuchtung und Reinigung allgemein zugänglicher Bereiche oder Kosten der Gartenpflege -, werden häufig von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in unterschiedlichem Maße genutzt. Eine nach der konkreten Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge. Gründe der Praktikabilität für den Vermieter und der Nachvollziehbarkeit und Überprüfbarkeit der Abrechnung für den Mieter sprechen deshalb für eine Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab, auch wenn gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Betriebskosten dann unvermeidlich sind. Eine solche generalisierende Betrachtungsweise entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte. |
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Anwendbarkeit alten RechtsArt. 229 § 3 EGBGB §§ 564 Abs. 1, 564 c BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung sind auf alle Zeitmietverträge weiterhin anzuwenden, die vor dem 1. September 2001 geschlossen worden sind, auch wenn die vereinbarte Mietzeit erst danach begonnen hat. BGH, Beschluss vom 19.9.06 - VIII ZR 336/04 - |
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Starre Quotenklausel§ 307 BGB Formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an "starren" Fristen und Prozentsätzen ausrichten, sind unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). BGH, Urteil vom 18.10.06 - VIII ZR 52/06 - Aus der Pressemitteilung des BGH: Formularmäßige Wohnraummietverträge enthalten in der Praxis meist Klauseln, die den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses innerhalb bestimmter Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten. Der heute vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall betraf eine damit verwandte, in formularmäßigen Wohnraummietverträgen ebenfalls häufig gebrauchte, sogenannte Abgeltungsklausel. Der Zweck von Abgeltungsklauseln besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hat der Mieter am Ende der rund zweijährigen Mietzeit Rückzahlung der Kaution verlangt. Die Vermieterin hat die Kaution mit zeitanteiligen Renovierungskosten verrechnet. Nach der im Mietvertrag der Parteien enthaltenen Abgeltungsklausel muss der Mieter, wenn er vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen vorgesehenen Fristen auszieht, seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch anteilige Zahlung der Kosten der Schönheitsreparaturen nach festgelegten Prozentsätzen, die sich in Abhängigkeit von der Nutzungsdauer erhöhen, nachkommen. Beispielsweise bestimmt die Klausel, dass der Mieter nach einer Nutzungsdauer von mehr als zwei, aber nicht mehr als drei Jahren für Küche und Bad 66 Prozent der Kosten der Schönheitsreparaturen zu entrichten habe, für Wohn- und Schlafzimmer 40 und für Nebenräume 42,85 Prozent. Das Amtsgericht hat der Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution im Wesentlichen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen. Es hat das auf die Abgeltungsklausel gestützte Zahlungsverlangen der Vermieterin als unbegründet erachtet und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass die Klausel wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam sei (§307 BGB), weil sie eine Kostenbeteiligung des Mieters auf der Grundlage "starrer" Fristen und Prozentsätze vorsehe. Der Bundesgerichtshof hat die vom Landgericht zugelassene Revision der Vermieterin zurückgewiesen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Formularbestimmungen unwirksam, wenn sie dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem "starren" Fristenplan auferlegen (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586). Denn dadurch kann der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden, obwohl unter Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf besteht, weil der Mieter die Wohnung beispielsweise nur unterdurchschnittlich genutzt hat. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass diese Erwägungen auf Abgeltungsklauseln zu übertragen sind. Abgeltungsklauseln auf einer "starren" Berechnungsgrundlage benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zulassen. Denn bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führt eine "starre" Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit (erheblich) höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht. Soweit der Bundesgerichtshof Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen und Prozentsätzen in früheren Entscheidungen als wirksam angesehen hat (z.B. Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663), hält er daran nicht fest. |
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Modernisierung§§ 559 ff. BGB 1. Die Verstärkung der Haussteigeleitung von 35 A auf 65 A stellt eine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswertes der Mietsache dar. Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass es den Mietern bereits vor der Verstärkung der Steigeleitung möglich war, eine Vielzahl von Haushaltsgeräten zu betreiben. Denn durch die verstärkte Elektrosteigeleitung wird nicht nur die einzelne Wohnung, sondern das gesamte Haus mit einer höheren Stromzufuhr versorgt. Diese soll ermöglichen, dass sämtliche Mieter in die Lage versetzt werden, in ausreichendem Maße moderne Elektrogeräte zu betreiben, ohne dass das Hausnetz zusammenbricht. 2. Die Kosten für den Einbau einer neuen Wohnungseingangstür berechtigen nicht zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB, wenn die Tür nicht der DIN-Norm für Wohnungseingangstüren entspricht. AG Lichtenberg, Urteil vom 15.12.05 - 12 C 8/05 - Mitgeteilt von RAin Cornelia Möller Aus den Entscheidungsgründen: "... a) Nach § 559 Abs. 1 BGB ist ein Vermieter nach Durchführung baulicher Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken, berechtigt, die jährliche Miete um elf vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. b) Die Verstärkung der Steigeleitung von 35 A auf 65 A stellt eine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswerts der Mietsache dar. Durch die Verstärkung der Steigeleitung wird die Stromversorgung an moderne Wohngewohnheiten angepasst und jedem Mieter ein gefahrloser und störungsfreier Betrieb der heute zur Standardausstattung zählenden Haushaltsgeräte und sonstigen technischen Geräte gestattet. Hieran ändert auch der Umstand nichts, dass es den Beklagten nach ihren Angaben bereits vor der Verstärkung der Steigeleitung möglich war, eine Vielzahl von Haushaltsgeräten zu betreiben. Denn durch die verstärkte Elektrosteigeleitung wird nicht nur die einzelne Wohnung, sondern das gesamte Haus mit einer höheren Stromzufuhr versorgt. Diese soll ermöglichen, dass sämtliche Mieter in die Lage versetzt werden, in ausreichendem Maße moderne Elektrogeräte zu betreiben, ohne dass das Hausnetz zusammenbricht (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Auflage 1999, Rn. 106 zu § 3 MHG; Blömeke/Blümmel/ Kinne/Lorenz, Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, 3. Aufl. 2000, S. 208; KG GE 84, 757; AG Mitte GE 978, 621). Entgegen der Auffassung der Beklagten sind auch die Kosten für die Erneuerung der Wohnungsverteilungen und für den Einbau einer Zentralisation im Keller als Modernisierungsmaßnahmen umlagefähig, da sie nach den unbestritten gebliebenen Angaben der Klägerin eine Folgeleistung der Verstärkung der Elektrosteigeleitungen sind. Dies gilt auch für den Einbau eines Potenzialausgleichs. c) Die Kosten für den Einbau einer neuen Wohnungseingangstür sind dagegen nicht umlagefähig, da hierdurch keine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchwertes der Wohnung bewirkt worden ist. Zwar ist der Einbau einer selbstschließenden, einbruchshemmenden, schalldämmenden und feuerfesten Wohnungseingangstür grundsätzlich als eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB zu behandeln. Zu beachten ist aber hier, dass nach den Feststellungen des Sachverständigen G. in seinem schriftlichen Gutachten vom 6. Oktober 2005 der Einbau dieser Tür - jedenfalls soweit es die Wohnung der Beklagten betrifft - zu anderen baulichen Nachteilen geführt hat. So befindet sich im Eingangsbereich der Wohnungstür nunmehr eine Türschwelle, deren Bauhöhe 8 Zentimeter beträgt und die - nach den Angaben des Sachverständigen - "eine absolute Stolperfalle" darstellt. Diesbezüglich seien die Regeln der Baukunst nicht eingehalten worden, da eine Schwelle mit niedrigerer Höhe hätte eingebaut werden können. Der Sachverständige hat ferner festgestellt, dass das lichte Durchgangsmaß der Wohnungseingangstür gegenüber dem Urzustand wesentlich verringert worden sei, so dass sie nicht mehr der DIN-Norm für Wohnungseingangstüren entspreche. Das Türelement habe eine lichte Höhe von 1,875 Metern und eine lichte Breite von 0,778 Metern. Rollstuhlfahrer könnten die Wohnungseingangstür wegen der geringen Breite nicht passieren. Aufgrund des festgestellten Zustandes kann eine nachhaltige Verbesserung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch den Einbau neuer Wohnungseingangstüren nicht angenommen werden. Selbst wenn die Eingangstüren im höheren Maße als die ausgetauschten Türen schalldämmend, feuerfest und einbruchshemmend sind, wird diese Gebrauchswerterhöhung durch die übrigen vom Sachverständigen festgestellten Mängel aufgezehrt. Daher kann eine nachhaltige Gebrauchswerterhöhung bei einer Gesamtbetrachtung der baulichen Maßnahme nicht mehr angenommen werden. Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin darauf, die vom Sachverständigen festgestellten Mängel seien als Mangel der Mietsache zu behandeln und berechtigten allenfalls zu einer Herabsetzung der Miete, sie blieben indes ohne Auswirkung auf die Wirksamkeit der Mieterhöhung. Die Voraussetzungen für die Erhöhung der Miete im Anschluss an die Durchführung baulicher Maßnahmen müssen spätestens im Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhungserklärung vorliegen. Liegen daher wie hier Mängel vor, die eine nachhaltige Gebrauchswerterhöhung verhindern, kann die Miete insoweit nicht wirksam erhöht werden. ..." | ||
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Urteil vom 3.5.06 - VIII ZR 243/05 -
