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MieterMagazin |
November 2008 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Einliegerkündigung§ 573 a BGB Das Sonderkündigungsrecht nach §573 a Abs. 1 BGB wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden, wenn diese weiteren Räume schon bei Abschluss des Mietvertrages, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt worden sind. BGH, Urteil vom 25.6.08 - VIII ZR 307/07 - |
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Bundesanstalt für Immobilienaufgaben§ 566 BGB Der neue Eigentümer vermieteten Wohnraums tritt auch dann anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das Eigentum nicht durch ein Veräußerungsgeschäft, sondern kraft Gesetzes erwirbt. BGH, Urteil vom 9.7.08 - VIII ZR 280/07 - Tatbestand: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens. Mit Vertrag vom 3./11. Februar 1998 mietete der Beklagte von der Bundesrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung, vertreten durch das Bundesvermögensamt Berlin I) eine Wohnung in der J.-Straße 6 in B. Aufgrund des Gesetzes zur Gründung einer Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA-Errichtungsgesetz vom 9. Dezember 2004, BGBl. I S.3235, künftig: BImAG) ging mit Wirkung vom 1. Januar 2005 das Eigentum an dem Grundstück J.-Straße 6 auf die Klägerin über. Mit Schreiben vom 23. Mai 2006 verlangte die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete von 598,51 auf 718,21 Euro. Da der Beklagte der Erhöhung nicht zustimmte, hat die Klägerin hierauf Klage erhoben. ... Entscheidungsgründe: Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. I. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert. Sie sei zwar nach § 2 Abs. 2 BImAG Eigentümerin des Grundstücks J.-Straße 6 in B. geworden, nicht aber dadurch auch Vermieterin gegenüber dem Beklagten. Deshalb sei sie auch nicht berechtigt, die Zustimmung zur Mieterhöhung zu fordern. Der allgemeine schuldrechtliche Grundsatz, dass Rechte und Pflichten aus Verträgen nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Parteien entstünden, sei nur ausnahmsweise durch § 566 BGB durchbrochen, um den Mieter gegen eine vorzeitige "Austreibung" zu schützen. Als Ausnahmeregelung sei die Vorschrift eng auszulegen und regelmäßig einer Ausweitung durch analoge Anwendung auf ähnliche Sachverhalte nicht zugänglich. Dadurch entstehe auch keine Lücke im System des Mieterschutzes. In Fällen wie dem vorliegenden könnten vielmehr Mieter einem eventuellen Herausgabeanspruch des Eigentümers entsprechend § 986 Abs. 2 BGB die Einwendung nach §§ 404 ff. BGB entgegenhalten. II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin verneint. 1. Im Ausgangspunkt zutreffend, hat das Landgericht allerdings eine Vermieterstellung der Klägerin aufgrund einer unmittelbaren Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB nicht angenommen. Ein Veräußerungsvorgang zwischen der vormaligen und der jetzigen Eigentümerin hat nicht stattgefunden. 2. Rechtsfehlerhaft hat indes das Landgericht auch eine entsprechende Anwendung der Vorschrift abgelehnt. Die Voraussetzungen für eine Analogie liegen vor. a) Das Gesetz weist eine planwidrige Regelungslücke auf. Mit § 566 BGB soll - wie mit der Vorgängervorschrift § 571 BGB a.F. - verhindert werden, dass ein Mieter, der von dem oder den Eigentümern gemietet hat, ohne sein Zutun plötzlich einem oder mehreren Vermietern gegenübersteht, die nicht mehr Eigentümer sind, und einem oder mehreren Eigentümern, die nicht durch einen Mietvertrag an ihn gebunden sind (BGHZ 138, 82, 86). Die Norm betrifft allerdings nach ihrem Wortlaut allein eine Änderung auf der Eigentümerseite kraft Rechtsgeschäfts. Eine solche Rechtsänderung kann aber auch aufgrund originären Rechtserwerbs stattfinden. Der Wortlaut der Norm erfasst eine Rechtsänderung auf dieser Grundlage nicht. Da ein Mieter jedoch in diesem Fall ebenso schutzwürdig ist, hat bereits das Reichsgericht entschieden, dass § 571 BGB a.F. - die Vorgängervorschrift zu § 566 BGB - auch in diesen Fällen entsprechend anzuwenden ist (RGZ 103, 166, 167). b) Der dargestellte Zweck der Regelung erfordert deren Anwendung auch dann, wenn der Eigentümerwechsel weder auf Rechtsgeschäft noch auf einem originären Erwerb beruht, sondern - wie hier - kraft Gesetzes eintritt. Die grundsätzliche Anwendung von § 566 BGB auch dann, wenn ein Veräußerungsgeschäft als Grund einer Rechtsänderung fehlt, liegt nahe, weil nicht das Veräußerungsgeschäft als solches, sondern der daran sich anschließende Erwerb des Grundeigentums das rechtserhebliche Ereignis ist, an welches das Gesetz den Gläubiger- und Schuldnerwechsel auf der Vermieterseite und die Verpflichtung des neuen Eigentümers zur Fortsetzung und Weitererfüllung des von seinem Vorgänger im Eigentum abgeschlossenen Mietvertrages knüpft (RGZ aaO, 167). c) Gegen eine analoge Anwendung von § 566 BGB bei einem Eigentümerwechsel kraft Gesetzes spricht nicht der Umstand, dass es sich um eine Ausnahmevorschrift handelt. Zwar enthält § 566 BGB eine Sonderbestimmung, aber eine Sonderbestimmung, die nur Ausfluss des allgemeinen Rechtsgedankens ist, dass ein Grundstücksmieter durch einen Eigentumswechsel in seinen Mieterrechten nicht beeinträchtigt werden darf (RGZ aaO, 167). Auch die vom Berufungsgericht angeführte Entscheidung des Senats (BGHZ 107, 315 ff.) spricht nicht gegen eine entsprechende Anwendung im vorgenannten Sinne. In jener Entscheidung hat der Senat die analoge Anwendung des §571 BGB a.F. auf Fälle abgelehnt, in denen - wie in dem dort zu entscheidenden Fall - keine Änderung der dinglichen Rechtszuständigkeit des Vermieters an dem Mietgrundstück stattgefunden hat (aaO S. 320). Um eine dingliche Rechtsänderung auf Seiten des Vermieters geht es hier aber gerade. Auf die Erwägung des Landgerichts, der Mieter bedürfe des Schutzes des § 566 BGB nicht, weil er aufgrund der entsprechend anzuwendenden Vorschrift des § 986 Abs. 2 BGB als unmittelbarer Besitzer dem neuen Eigentümer "die Einwendungen der §§ 404 ff. BGB" entgegenhalten könne, so dass ihm die Rechte des Mieters erhalten blieben, kommt es danach nicht mehr an. Ist sonach im Streitfall § 566 BGB entsprechend anzuwenden, kann die Aktivlegitimation der Klägerin nicht verneint werden. ... |
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Mischmietverhältnis§ 580 a BGB Mietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, handelt es sich um einen der Kündigungsfrist des § 580 a Abs. 2 BGB unterliegenden Mietvertrag über Geschäftsräume. BGH, Versäumnisurteil vom 16.7.08 - VIII ZR 282/07 - |
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Zahlungsverzug§ 543 BGB a) Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i.S. des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. BGH, Urteil vom 23.7.08 - XII ZR 134/06 - |
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Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs§§ 286, 573 BGB 1. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ein Verschulden des Mieters voraus. Während der Mieter beim Zahlungsverzug für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat und sich deswegen nicht auf § 286 Abs. 4 BGB berufen kann, entlastet ihn im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit. Kammergericht, Urteil vom 24.7.2008 - 8 U 26/08 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Falko Kalisch |
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Schriftformklausel§§ 126, 126 b, 305 b, 307, 550 BGB Schriftformklauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen, die für Vertragsänderungen (Mieterhöhungen) konstitutiv die Einhaltung der Schriftform fordern, verstoßen gegen § 305 b BGB und sind gemäß § 307 BGB unwirksam. LG Berlin, Urteil vom 29.10.07 - 67 S 413/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher |
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Mietzahlung§§ 193, 543, 573 BGB Werktage im Sinne der für unbare Mietzahlungen vereinbarten mietvertraglichen Zahlungsfrist sind solche Tage, an denen Banken tätig werden. LG Berlin, Hinweis nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 20.8.08 - 63 S 316/08 - Mitgeteilt von RA Martin Kirsch Aus den Hinweisen des Gerichts: Es liegt bereits keine Vertragsverletzung vor. Der Eingang der Zahlung für Februar 2008 am 5. des Monats ist nicht verspätet. Zwar ist ein Sonnabend grundsätzlich ein Werktag (so BGH, Urteil vom 27.4.2004 - VIII ZR 206/04 -, GE 05, 726 zur Berechnung der Karenzzeit für eine Kündigung). Die dort maßgeblichen Erwägungen gelten indes nicht für die Zahlungsfrist. Die Parteien haben in § 3 des Mietvertrags eine unbare Zahlung der Miete vereinbart. An einem Sonnabend werden jedoch Bankgeschäfte regelmäßig nicht vorgenommen. Werktage im Sinne der Zahlungsfrist in § 4 des Mietvertrags sind danach solche Tage, an denen Banken tätig werden. Diese Auslegung findet im Übrigen auch Niederschlag in den gesetzlichen Bestimmungen in Art. 72 Abs. 1 Satz 2 WG, Art. 55 Abs. 1 ScheckG und insbesondere in der Fristenregelung für die Ausführung eines Banküberweisungsauftrages in § 676 a Abs. 2 Satz 2 BGB. ... |
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Zahlungsverzug und Zurückbehaltungsrecht§§ 320, 812, 813, 814 BGB Das Zurückbehaltungsrecht begründet ein Leistungsverweigerungsrecht, jedoch kein Recht, eine geleistete Zahlung zurückfordern zu können, und zwar auch dann nicht, wenn die Leistung unter Vorbehalt erbracht worden ist. LG Berlin, Urteil vom 21.8.08 ,- 67 S 147/08 - Mitgeteilt von RA Matthias Tüxen Aus den Entscheidungsgründen: ... Die Klägerin hat die Beklagten auf Räumung und Herausgabe sowie auf Zahlung von 718,19 Euro in Anspruch genommen. Nach Zustellung der Klage am 19. Oktober 2007 haben die Beklagten am 28. Oktober 2007 einen Betrag von 750 Euro an die Klägerin "unter Vorbehalt" überwiesen. Die Parteien haben den Zahlungsanspruch übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage von der Klägerin die Rückzahlung der 750 Euro beansprucht. ... a) Die Beklagen können ihren Anspruch auf Rückzahlung der Miete auch nicht damit rechtfertigen, dass ihnen wegen Mängeln der Mietsache die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB zustehe, die eine Zurückhaltung der Miete zusätzlich zur Minderung in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrages rechtfertigen könnte. Die Erhebung einer solche Einrede in einem Rechtsstreit führt nicht zur Abweisung der Forderung in Höhe des berechtigterweise zurückgehaltenen Betrages, sondern nur gemäß § 322 BGB zur Verurteilung Zug um Zug gegen Beseitigung der im einzelnen näher bezeichneten Mängel. Werden die Mängel beseitigt, müssen die zurückgehaltenen Beträge nachgezahlt werden. b) Wird die Miete trotz bestehender Einrede des nicht erfüllten Vertrages in Höhe eines Betrages gezahlt, der die Minderung übersteigt, dann kann dieser Betrag nicht gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB zurückgefordert werden. Denn die Leistung ist zur Erfüllung einer Verbindlichkeit erbracht worden. Ein solcher Anspruch wird durch § 813 BGB nicht ermöglicht. Gemäß § 813 BGB kann das zum Zweck der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete auch dann zurückgefordert werden, wenn dem Anspruch eine Einrede entgegensteht, durch die die Geltendmachung des Anspruchs dauernd ausgeschlossen ist. Vorübergehende Einreden genügen demnach nicht (BGH NJW 1982, 1587). Ein Leistungsverweigerungsrecht stellt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nur eine vorübergehende Einrede dar. Eine Leistung trotz eines Leistungsverweigerungsrechts begründet keinen Anspruch aus § 813 BGB. Dies ist bei der Einrede des nicht erfüllten Vertrages aus § 320 BGB der Fall. Sie ist ein Druckmittel, um in einem synallagmatischen Schuldverhältnis den Gläubiger zur Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtung anzuhalten. Wenn er dieser Verpflichtung nachkommt, kann er seinen eigenen Anspruch wieder ungeschmälert durchsetzen. Eine solche Einrede rechtfertigt keinen Anspruch aus § 813 Abs. 1 BGB (Staudinger/S. Lorenz, (2007) BGB, § 813 Rdnr. 6). c) Der Anspruch auf Rückzahlung ist nicht deswegen begründet, weil die Beklagten einen Vorbehalt erklärt haben. Der Vorbehalt ist nicht geeignet, ihnen im Falle des Bestehens der Einrede des nicht erfüllten Vertrags die Wirkung der Erfüllung der Mietforderungen auszuschließen und ihnen damit einen Anspruch auf Rückzahlung zu erhalten. Wäre dies der Fall, dann hätten die Beklagten mit ihrer Zahlung nicht erreichen können, dass die von der Klägerin mit Schreiben vom 30. August 2007 wegen der Mietrückstände unter Berufung auf § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe b) BGB erklärte fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB hätte unwirksam werden können. Die Herbeiführung dieser Rechtswirkung lag im dringenden Interesse der Beklagten. Sie wollten die Erfüllung der Forderungen der Klägerin erreichen, um die fristlose Kündigung unwirksam werden zu lassen. Der von ihnen erklärte Vorbehalt bezog sich nur auf den Fall, dass die Mietforderungen nicht oder nicht in der geschuldeten Höhe bestehen sollten. Mietforderungen bestehen aber auch dann, wenn sie nur mit einer vorübergehend Einrede behaftet sind. ... |
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Zustimmungsklage§§ 558, 558 b BGB, § 167 ZPO Eine fristwahrende Zustellung ist nur dann noch als demnächst anzusehen, wenn ab dem Zeitraum des Zugangs der Vorschussanforderung bis zur Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses maximal ein Zeitraum von bis zu 14 Tagen vergeht. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 3.9.08 - 5 C 92/08 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Kai-Guido Erdmann |
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Kündigungsbegründung§ 573 a BGB Zum Begründungserfordernis bei der Einliegerkündigung nach § 573 a BGB. AG Wedding, Beschluss vom 12.8.08 - 12 b C 65/08 - Mitgeteilt von RA Karsten Rieger Aus den Gründen: ... Gemäß § 91 a ZPO sind der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, weil ihre Kündigung vom 31.8.2006 nicht wirksam war. Gemäß § 573 a Abs. 3 BGB nämlich ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird. § 573 a Abs. 1 Satz 1 BGB betrifft den Fall, dass der Mieter in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen eine von diesen und der Vermieter die andere bewohnt. Diese Vorschrift hätte die Klägerin zitieren müssen. Der von ihr zitierte Absatz 2 dagegen betrifft Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung; dies trifft auf das frühere Mietverhältnis der Beklagten zu 1) nicht zu. Man mag diese ausdrückliche Angabe, welcher der beiden Fälle der Kündigung zugrunde gelegt wird, für Förmelei halten, weil die Mietvertragsparteien in aller Regel wissen, ob das eine oder das andere zutrifft; das ausdrückliche gesetzliche Erfordernis in § 573 a Abs. 3 BGB aber ist unmissverständlich: Die Angabe ist Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung gemäß Absatz 1 oder 2 (so auch Palandt-Weidenkaff, 67. Aufl., § 573 a BGB Rn 9). Mangels Wirksamkeit der Kündigung vom 31.8.2008 war die Räumungsklage von Anfang an unbegründet. ... |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
) erreichen Sie durch Anklicken der Links ( 
) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 25.6.08 - VIII ZR 307/07 -
