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MieterMagazin |
November 2006 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Rauchen in der Mietwohnung§§ 280, 281, 535, 538 BGB 1. Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von Wohnraum gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum. BGH, Urteil vom 28.6.06 - VIII ZR 124/05 - Aus den Gründen: "... b) Dem Kläger steht der vorgenannte Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten auch nicht wegen der geltend gemachten Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum zu. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Beklagten insoweit keine vertragliche Pflicht verletzt haben. Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Eine das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagende oder einschränkende Vereinbarung haben die Parteien nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getroffen. Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig (so auch LG Köln, WuM 1991, 578 und NZM 1999, 456; LG Saarbrücken, WuM 1998, 689, 690; LG Hamburg, WuM 2001, 469; LG Karlsruhe, WuM 2002, 50; LG Berlin, GE 2004, 1096; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A. Rdnr. 945; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., §535 Rdnr. 29; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 538 Rdnr. 3). Ob ausnahmsweise, wie die Revision meint, eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat (vgl. LG Paderborn, NJW-RR 2000, 1110: weniger als zwei Jahre nach Übernahme einer neu tapezierten Wohnung), kann dahinstehen, weil ein solcher Fall hier nicht gegeben ist. Auch eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädigung der Mietsache, die zur Schadensersatzpflicht des Mieters führen würde (vgl. Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 548 Rdnr. 1; Stapel, NZM 2000, 595, 596 m.w.Nachw.), liegt nicht vor. Zwar trifft der Hinweis der Revision zu, dass der Sachverständige G. in seinem im selbstständigen Beweisverfahren erstatteten schriftlichen Gutachten die festgestellten Gebrauchsspuren zum Teil als "Schädigungen der Oberfläche" bezeichnet hat. Die vom Sachverständigen für erforderlich gehaltenen Maßnahmen zur Mängelbeseitigung beschränken sich jedoch - wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist (vgl. auch Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnr. 108) - im Wesentlichen auf die Tapezier-, Anstrich- und Lackierarbeiten, die zur Beseitigung typischer Gebrauchsspuren im Rahmen von Schönheitsreparaturen erforderlich sind, sowie auf Reinigungsmaßnahmen. Soweit der Sachverständige Silikonfugen an den Fenstern und Dichtungsgummis an den Türen und Türrahmen als möglicherweise erneuerungsbedürftig angesehen hat, sind auch solche typischen Gebrauchsspuren im Hinblick auf die mehr als vierjährige Mietzeit von den Beklagten nicht zu vertreten (§ 538 BGB), zumal sie unwidersprochen vorgetragen haben, dass die Silikonfugen in der zehn Jahre alten Wohnung bisher noch nicht erneuert worden waren. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter die durch Tabakkonsum verursachten Gebrauchsspuren grundsätzlich nicht zu vertreten hat, nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen - auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung (strittige Rechtsprechung, Senat, BGHZ 92, 363) - auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich ist. Dass es im vorliegenden Fall aufgrund einer den Mieter unangemessen benachteiligenden Abwälzung von Renovierungspflichten an einer wirksamen vertraglichen Vereinbarung fehlt - so dass es bei der Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verbleibt (vgl. oben a cc) -, geht zu Lasten des Klägers als Verwender der unzulässigen Formularklauseln. 2. Dem Kläger steht über den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Betrag von 154 Euro hinaus kein Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung hinsichtlich der Kosten für die Reinigung von Fenstern sowie der Küche und des Kellers gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Soweit der Kläger vorgetragen hat, die Fenster seien aufgrund von "Nikotinablagerungen" reinigungsbedürftig, beruht dies nicht auf einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache (vgl. oben 1 b). Des Weiteren hat das Berufungsgericht ohne Rechtsverstoß angenommen, dass die Beklagten ihre vertragliche Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in besenreinem Zustand (§ 17 Ziffer 1 des Mietvertrags) nicht verletzt haben. Die Verpflichtung zur "besenreinen" Rückgabe beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen (vgl. LG Saarbrücken, WuM 1998, 689 f.; LG Wiesbaden, WuM 2001, 236, 237; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerberaum, 2. Aufl., F Rdnr. 83 f.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 598; vgl. auch Duden, Das große Wörterbuch der deutschen Sprache, 3. Aufl.: "mit dem Besen grob gereinigt"). Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Die Revision rügt jedoch, das Berufungsgericht habe es rechtsfehlerhaft versäumt, die unzutreffende Wertung des Amtsgerichts zu korrigieren, wonach eine Beseitigung groben Schmutzes nur geschuldet sei, wenn dieser die Folge eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache sei; auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens sei von weiteren groben Verschmutzungen in der Küche auszugehen; zudem habe sich das Berufungsgericht - außer in Bezug auf die Spinnweben - der rechtsfehlerhaften Auffassung des Amtsgerichts angeschlossen, dass die Vereinbarung einer besenreinen Übergabe nicht die Beseitigung groben Schmutzes an "horizontalen Flächen einzelner Raumteile oder oberen Flächen vermieterseitiger Einrichtungen" - mithin auch der Fenster - umfasse. Diese Rügen sind nicht begründet. Das Berufungsgericht hat den Inhalt der vertraglichen Pflicht zur besenreinen Rückgabe der Mietsache nicht verkannt. Vielmehr ist es - wie dem Zusammenhang der Urteilsgründe zu entnehmen ist - zutreffend davon ausgegangen, dass grobe Verschmutzungen insgesamt zu beseitigen sind. Eine Verletzung dieser so verstandenen Reinigungspflicht hat das Berufungsgericht jedoch nur hinsichtlich der Spinnweben im Kellerraum angenommen und im Übrigen das Vorliegen grober Verschmutzungen verneint. Diese tatrichterliche Würdigung, die vom Revisionsgericht nur auf das Vorliegen von Rechtsfehlern zu überprüfen ist, ist nicht zu beanstanden. Ein revisionsrechtlich beachtlicher Fehler wird auch von der Revision, die der Würdigung durch das Berufungsgericht lediglich ihre eigene Beurteilung entgegensetzt, nicht aufgezeigt. ..." |
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Erhöhung der Bruttokaltmiete§§ 558 ff. BGB Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durchschnittswerts für Betriebskosten genügt nicht (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227). BGH, Versäumnisurteil vom 12.7.06 - VIII ZR 215/05 - Aus dem Tatbestand: "Die Klägerin - eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts - ist Vermieterin, der Beklagte ist Mieter einer Wohnung in Berlin mit einer Wohnfläche von 127,45 Quadratmetern. Die nach dem Mietvertrag monatlich zu zahlende Miete, in der die Betriebskosten mit Ausnahme der Kosten für Wärme und Warmwasser enthalten sind (Bruttokaltmiete), betrug seit Mai 2001 631,40 Euro (4,95 Euro pro Quadratmeter). Mit Schreiben vom 26. Februar 2004 verlangte die Klägerin, vertreten durch ihre als Hausverwalterin tätige geschäftsführende Gesellschafterin, vom Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 126,28 Euro auf monatlich 757,68 Euro (5,94 Euro pro Quadratmeter) ab dem 1.Mai 2004. Diesem Erhöhungsverlangen lag ein Betriebskostenanteil in Höhe von 1,06 Euro pro Quadratmeter zugrunde. Der Beklagte beanstandete die von der geschäftsführenden Gesellschafterin der Klägerin vorgelegte Hausverwaltervollmacht vom 27. Februar 1991 und erteilte die Zustimmung nicht. Die Klägerin hat, wiederum vertreten durch ihre geschäftsführende Gesellschafterin, Klage auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung erhoben und den Beklagten in der Klageschrift erneut aufgefordert, der Mieterhöhung auf 5,94 Euro pro Quadratmeter zuzustimmen. Sie hat diesem Erhöhungsverlangen nunmehr einen pauschalen Betriebskostenanteil von 1,17 Euro pro Quadratmeter zugrunde gelegt und die begehrte Nettokaltmiete dementsprechend auf 4,77 Euro pro Quadratmeter beziffert. Zur Begründung hat die Klägerin auf den Berliner Mietspiegel 2003 (westliche Bezirke), der Nettokaltmieten als ortsübliche Vergleichsmieten ausweist, Bezug genommen. Der Beklagte hat auch dieses Erhöhungsverlangen zurückgewiesen. ..." Aus den Entscheidungsgründen: "... Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Klägerin gegen den Beklagten ein Anspruch aus §§ 558, 558 b Abs. 1 und 3 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete auf monatlich 757,68 Euro mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2004 nicht zugebilligt werden. 1. Das Berufungsgericht hat allerdings mit Recht angenommen, dass das in der Klageschrift enthaltene erneute Erhöhungsverlangen der Klägerin (§§ 558 b Abs. 3 Satz 1, 1. Alt. BGB) nicht aus formellen Gründen zu beanstanden ist. a) Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass die als Hausverwalterin tätige geschäftsführende Gesellschafterin der Klägerin wirksam bevollmächtigt war, das Erhöhungsverlangen für die Klägerin geltend zu machen. Dies wird von der Revision nicht angegriffen und lässt auch keinen Rechtsfehler erkennen. b) Das Erhöhungsverlangen der Klägerin enthält auch eine den formellen Anforderungen des § 558 a Abs. 1 BGB genügende Begründung. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 unter II 1 a m.w. Nachw.). Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, sind mit dem im Erhöhungsverlangen der Klägerin angegebenen pauschalen Betriebskostenanteil von 1,17 Euro pro Quadratmeter die durchschnittlichen Betriebskosten gemeint, die im Rahmen der Erhebungen zum Berliner Mietspiegel ermittelt und veröffentlicht worden sind; das ergibt sich aus der als Anlage zur Klageschrift beigefügten Tabelle über durchschnittliche "kalte" Betriebskosten. Die Revision meint, die Angabe eines pauschalen (durchschnittlichen) Betriebskostenanteils im Erhöhungsverlangen der Klägerin habe dessen Unwirksamkeit bereits aus formellen Gründen zur Folge. Dies trifft nicht zu. Der Beklagte wurde durch diese Angabe in die Lage versetzt, das Erhöhungsverlangen auf seine Richtigkeit zu überprüfen. Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO m.w. Nachw.). 2. Zu Recht rügt die Revision dagegen, dass das Berufungsgericht der Prüfung der materiellen Berechtigung des Erhöhungsverlangens (§ 558 Abs. 1 BGB) die Durchschnittswerte des Berliner Mietspiegels für Betriebskosten zugrunde gelegt hat. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, ist der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, unter II 1). An entsprechenden Angaben fehlt es in dem Erhöhungsverlangen der Klägerin. Die Klägerin hat in ihrer Klageschrift unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel vorgetragen, sie lege ihrem Verlangen nach Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete auf 757,68 Euro (5,94 Euro pro Quadratmeter) einen pauschalen Betriebskostenanteil von 1,17 Euro pro Quadratmeter zugrunde; die verlangte Kaltmiete ohne Betriebskosten betrage daher 4,77 Euro pro Quadratmeter. Hierdurch hat sie die Höhe des in der verlangten Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteils nicht schlüssig dargelegt. Ihrem Erhöhungsverlangen ist nicht zu entnehmen, welchen Anteil an der Bruttokaltmiete die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten tatsächlich haben; dieser Anteil entspricht nicht ohne weiteres den statistischen Durchschnittswerten des Mietspiegels (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, unter II 1 b bb (2)), auf den die Klägerin Bezug genommen hat. ..." |
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Kündigungssperrfrist nach Umwandlung§ 577 a BGB Für Wohnungen in den von der KündigungsschutzklauselVO vom 20. Juli 2004 geschützten Gebieten galt vor dem 1. September 2004 die zehnjährige Kündigungsschutzfrist nach der SozialklauselVO. AG Schöneberg, Urteil vom 20.4.06 - 9 C 322/05 - mitgeteilt von RA Daniel Friedrichs Aus den Entscheidungsgründen: "Der Beklagte ist nicht verpflichtet, die gemieteten Räume an den Kläger herauszugeben, da die Kündigung vom 31.8.2004 (und ebenso die zweite Kündigung vom 3.9.2004) den Mietvertrag mit dem Kläger nicht beendet hat. Die Kündigungserklärung fällt in die gemäß § 577 a Abs. 2 BGB bis zum 1.2.2011 geltende Sperrfrist und ist damit unwirksam. Es kann zunächst unterstellt werden, dass die Kündigung des in der mündlichen Verhandlung am 1.12.2005 vorgelegten Übergabeprotokolls dem Beklagten am 31.8.2004 zuging, ein späterer Zugang oder eine spätere Kündigung wären unwirksam nach §1 der KündigungsschutzklauselVO vom 20.7.2004, da die Wohnung im Bezirk Tempelhof-Schöneberg liegt und der Kläger erstmalig am 12.1.2001 als Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen wurde. ... Nach der Regelung des Art. 229 § 3 Abs. 6 EGBGB sind die am 31.8.2001 geltenden Regelungen über Beschränkungen der Kündigungsrechte des Vermieters wegen Eigenbedarfs bis zum 31.8.2004 weiter anzuwenden. Am 31.8.2001 galt für Berlin die aufgrund des Sozialklauselgesetzes vom 22.4.1993 erlassene Rechtsverordnung vom 11.5.1993 (so z.B. Schach in GE 02, 1379). Diese Verordnung ist verfassungsgemäß (LG Berlin GE 02, 1431), sie sieht eine zehnjährige Sperrfrist vor. Diese Frist ist bis zum 31.8.2004 weiterhin zu beachten (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 577 a RN 27). Zwar ist es richtig, dass das Oberverwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom 13.6.2002 (GE 02, 1128) die ZweckentfremdungsVO wegen einer seit August 2002 eingetretenen Entspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht mehr in Kraft sah. Das Oberverwaltungsgericht hat aber in diesem Urteil zur Rechtslage nach Eintritt der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt festgestellt, dass der Handlungsspielraum des Verordnungsgebers auch noch nach dem Zeitpunkt, zu dem sich eine Entspannung am Wohnungsmarkt bemerkbar gemacht habe, die Befugnis umfasste, auf diese Entspannung mit einer Aufrechterhaltung des Verbots der Verordnung zu reagieren. Dies hat der Verordnungsgeber tatsächlich mit der Kündigungsschutzklauselverordnung für den Bezirk Tempelhof-Schöneberg getan. Er hat im § 1 der Verordnung festgestellt, dass im Bezirk Tempelhof-Schöneberg die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei und im § 2 die Frist des § 577 a Abs. 1 BGB auf sieben Jahre festgesetzt. Demnach gab es aber in der Zeit von der Geltung des Sozialklauselgesetzes 1993 bis zum Inkrafttreten der Kündigungsschutzklauselverordnung vom 20.7.2004 keinen Zeitraum, in dem die Sperrfrist des § 577 a Abs. 1 BGB nur drei Jahre betragen hätte, der Verordnungsgeber ist vielmehr konstant weiter von einer nicht ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen im Bezirk Tempelhof-Schöneberg ausgegangen, eine Mangellage, die vor dem 31.8.2004 und nach dem 1.9.2004 bestand. Zu einer Regelsperrfrist von drei Jahren ist der Verordnungsgeber im genannten Gebiet nie zurückgekehrt, so dass die Eigenbedarfskündigungen vom 31.8.2004 und 3.9. 2004 unwirksam sind. ..." | ||
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Urteil vom 28.6.06 - VIII ZR 124/05 -
