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MieterMagazin |
Oktober 2010 - Mietrecht |
Mietrecht
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Sie finden hier Leitsätze sowie Kommentare zur Rechtsprechung
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Fristlose Kündigung wegen ZahlungsverzugesEs genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 – VIII ZB 94/ 03, NJW 2004, 850). BGH vom 12.5.2010 – VIII ZR 96/09 – Langfassung: Es ging bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs um die Begründungsanforderungen des § 569 Absatz 4 BGB. Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun für Fallgestaltungen weiterentwickelt, in denen der Vermieter die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genüge es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen könne, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen, müssten jedenfalls dann nicht in dem Kündigungsschreiben erwähnt werden, wenn sie dem Mieter bereits bekannt sind. |
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FachhandwerkerklauselEine in Formularmietverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann. BGH vom 9.6.2010 – VIII ZR 294/09 – Langfassung: Es ging um folgende Formularklausel: „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie zum Beispiel das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen (…).“ Der BGH entschied, dass die Klausel aufgrund ihres Wortlauts jedenfalls auch dahin verstanden werden könne, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen müsse. In der maßgeblichen – „kundenfeindlichsten“ – Auslegung halte die Klausel einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 Absatz 1 BGB deshalb nicht stand. Denn die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei auch dadurch geprägt, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen könne. Werde dem Mieter die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung – gegebenenfalls durch Hinzuziehung von Verwandten und Bekannten – genommen, stelle die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen seien – gleich ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Das setze aber nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus. |
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Mehrwertsteuer und QuotenklauselHaben die Mietvertragsparteien vereinbart, dass der Mieter die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen hat, so schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer. BGH vom 16.6.2010 – VIII ZR 280/09 – Langfassung: Das Problem stellt sich wegen Unwirksamkeit der meisten formularvertraglichen Quotenklauseln nur noch selten. Im entschiedenen Fall lag eine individualvertraglich vereinbarte wirksame Quotenklausel vor. |
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WohnflächenabweichungZur Frage des Zustandekommens einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung bei Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags unter Verwendung eines Vertragsformulars, das Angaben zur Größe der Wohnfläche nicht vorsieht. BGH vom 23.6.2010 – VIII ZR 256/09 – Langfassung: Enthält der Mietvertrag keine Flächenangabe, stellt sich die Frage, ob auch Angaben oder Absprachen im Vorfeld des Mietvertragsschlusses zur Grundlage einer Vereinbarung gemacht werden können. Die Angabe in einer – von einem Makler geschalteten – Zeitungsanzeige haben Gerichte bislang nicht als ausreichend angesehen (LG Mannheim mit zustimmender Besprechung Börstinghaus in WuM 2007, 561; AG Menden WuM 2006, 248). Dies hat der BGH nunmehr gegenteilig entschieden: „Es kann angesichts der Geschehnisse bis zur Unterzeichnung des Mietvertrages alleine dem Fehlen von Angaben zur Wohnungsgröße in dem Vertragstext, die dort auch nicht vorgesehen waren, nicht entnommen werden, dass sich die Parteien bei Abschluss des Vertrages bezüglich der Wohnfläche nicht vertraglich binden wollten.“ Das Verhalten des von ihm beauftragten Maklers müsse der Vermieter sich zurechnen lassen. |
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Anforderungen an den SchallschutzOhne eine dahingehende vertragliche Regelung hat ein Wohnraummieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz (Bestätigung des Senatsurteils vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218). BGH vom 7. 7. 2010 – VIII ZR 85/09 – Langfassung: Der Bundesgerichtshofs hat einen Mangel der Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung verneint. Mehr als die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 zum Schallschutz könne der Mieter mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarungen nicht erwarten. Die DIN 4109 von 1989 regelt allerdings – anders als beispielsweise die VDI-Richtlinie 4100 mit drei Schallschutzstufen – lediglich Mindestanforderungen zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen, die im vorliegenden Fall eingehalten waren. Die Entscheidung des für das Werkvertragsrecht zuständigen VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (vom 14.6. 2007 – VII ZR 45/06), nach der für eine im Jahr 1997 fertiggestellte Doppelhaushälfte der hierfür geltende Teil der Normen der DIN 4109 nach dem Stand von 1989 nicht (mehr) den anerkannten Regeln der Technik entspreche, lasse sich nicht auf das Wohnraummietrecht übertragen, entschied der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des BGH. Im Mietverhältnis seien in erster Linie die konkreten vertraglichen Vereinbarungen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Wohnung maßgeblich, die vom Vermieter bei Übergabe einzuhalten und über die ganze Mietzeit aufrechtzuerhalten ist, und nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen bei Übergabe wie bei einem Bauwerk. Darüber hinaus habe der Vermieter – anders als der Bauunternehmer – während der gesamten Zeit des Mietverhältnisses für Sachmängel Gewähr zu leisten, ohne dass er in der Regel auf die tatsächliche bauliche Beschaffenheit Einfluss hat. |
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VerlängerungsklauselIn einem vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen, auf ursprünglich fünf Jahre befristeten Mietvertrag hält eine formularmäßige Verlängerungsklausel folgenden Inhalts der Inhaltskontrolle nach § 307 Absatz 1, Absatz 2 BGB stand: „Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um 5 Jahre.“ BGH vom 23.6.2010 – VIII ZR 230/09 – Langfassung: Bei Mietvertragsabschlüssen vor dem 1. 9. 2001 ist nach der Übergangsregelung des Artikels 229 § 3 Absatz 3 EGBGB die bis dahin geltende Bestimmung des § 565 a Absatz 1 BGB aF weiterhin anzuwenden, welcher Verlängerungsklauseln für wirksam erklärte. Die „Vier-Jahres-Höchstgrenze“ für Kündigungsausschlüsse gilt bei solchen Altverträgen mit Verlängerungsklausel nicht. |
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Mieterhöhung einer TeilinklusivmieteZur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, mit dem der Vermieter die „Erhöhung einer Nettokaltmiete“ begehrt, obwohl einzelne Betriebskosten in der Miete enthalten sind („Teilinklusivmiete“). BGH vom 7.7.2010 – VIII ZR 321/09 – Langfassung: In der Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird allgemein angenommen, dass ein Mieterhöhungsverlangen wegen eines formellen Mangels unwirksam ist, wenn es inhaltlich untrennbar mit einem Angebot zur Änderung der Mietstruktur („Betriebskostenumstellung“) verbunden ist und der Mieter nicht erkennen kann, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die begehrte Änderung der Mietstruktur gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt. Der BGH lässt die Entscheidung zu dieser Frage offen, weil in vorliegendem Fall kein Angebot auf Mietstrukturänderung vorlag, da der Vermieter irrig davon ausging, dass diese schon vor Jahren erfolgt sei. In einem solchen Fall müsse der Mieter auf Grundlage der tatsächlich vereinbarten Mietstruktur die Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen prüfen. |
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Mieterhöhung durch juristische PersonBei der von einer juristischen Person nach § 10 Absatz 1 Satz 5 WoBindG abgegebenen „Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen“ genügt die Angabe des Namens der juristischen Person; der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht. BGH vom 7.7.2010 – VIII ZR 321/09 – Langfassung: Die Entscheidung hat nicht nur Bedeutung für den Sozialen Wohnungsbau. Aus der Entscheidung ergibt sich noch Weitreichenderes: Auch Erklärungen in Textform zum Beispiel die Mieterhöhungen nach § 558 BGB bedürfen bei juristischen Personen nicht mehr der Benennung einer natürlichen Person. Es reicht aus, wenn es heißt „mit freundlichen Grüßen ... Rendita GmbH“. Und weiter: Ist (nur) Textform erforderlich, scheidet bei juristischen Personen faktisch auch die Anwendung des § 174 BGB (unverzügliche Zurückweisung wegen fehlender Vollmacht) aus. |
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Mietspiegel1. Einer Dusche fehlt die Eigenschaft als Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2009, wenn der Raum, in dem diese untergebracht ist, es aufgrund seiner Platzverhältnisse nicht zulässt, dass ein Durchschnittsmieter sich dort unter Zugrundelegung gewöhnlicher Maßstäbe abtrocknen kann. 2. Es ist für das Vorhandensein eines Bades im Sinne des Berliner Mietspiegels 2009 nicht erforderlich, dass sich in dem Raum zusätzlich zur Dusche oder Badewanne ein gesondertes Waschbecken befindet, da in der Definition des Mietspiegels hiervon nicht die Rede ist. LG Berlin vom 22.6.2010 – 65 S 34/10 –, Bei der Einordnung der Wohnung in den Berliner Mietspiegel 2009 streiten die Parteien darüber, ob die Wohnung mit einem „Bad“ ausgestattet ist. Unstreitig ist, dass der Raum – eine ehemalige Speisekammer –, in dem sich die Dusche befindet, eine Grundfläche von 120 mal 85 Zentimeter hat. Neben der mit 77 mal 77 Zentimeter bemessenen Duschtasche verbleibt ein 85 mal 40 Zentimeter breiter Streifen, der noch zusätzlich durch den in diesem Bereich installierten Heizkörper verengt wird. Die Deckenhöhe beträgt 2 Meter, so dass die Duschstange lediglich 7 Zentimeter den Kopf des Mieters überragt. Das Landgericht kam zu dem Ergebnis, dass vorliegend kein „Bad“ im Sinne des Mietspiegels vorhanden ist und wies die Zustimmungsklage des Vermieters wegen Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete ab. Zwar scheitere das Vorhandensein des Bades nicht am Fehlen eines Handwaschbeckens. Denn die Orien-tierungshilfe für die Spanneneinordnung zeige, dass ein Bad nicht zwingend ein Handwaschbecken benötigt, weil es in der „Merkmalgruppe 1: Bad/WC“ das wohnwertmindernde Merkmal „kein oder nur ein kleines Handwaschbecken“ gibt. Jedoch könne ein Bad nur dann als solches bezeichnet werden, wenn es auch zweckentsprechend genutzt werden kann. Die typische Nutzung eines Badezimmers bestünde darin, sich in dieser Einrichtung seinen Körper mit Wasser zu säubern. Zu diesem einheitlichen Vorgang gehöre es auch, dass anschließend das Wasser vom Körper wieder abgetrocknet wird. Biete der als Bad vorgesehene Raum nicht genug Platz, um diese den Abschluss des Reinigungsvorganges bildende Abtrocknung an Ort und Stelle vorzunehmen, so erfülle er seine Funktion nur unvollständig. Von einem Bad könne daher keine Rede sein, wenn zum Abtrocknen des Körpers das Aufsuchen eines anderen Raumes erforderlich ist. |
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BetriebskostenabrechnungBei Vorhandensein einer Gaststätte im Hause darf der Mieter den Vorwegabzug für Wasser und Müll verlangen, ohne dass er nähere Angaben zur Fläche, Anzahl der Plätze für die Gäste, durchschnittliche Zahl der Gäste am Tag, Öffnungszeiten und so weiter macht. Es gibt eine allgemeine Erfahrung, dass ein Restaurant oder eine Kneipe einen Mehrverbrauch von Wasser und Müll verursacht. LG Berlin vom 23.8.2010 – 67 S 602/09 –, Langfassung: Der Mieter hatte die Positionen „Müll“ und „Wasser“ aus der Betriebskostenabrechnung herausgerechnet, weil der Vermieter keinen Abzug hinsichtlich der unstreitig im Hause befindlichen Berliner Eckkneipe vorgenommen hatte. Der Vermieter hielt den Hinweis auf die Gaststätte im Hause für nicht ausreichend und verwies auf ein Urteil des BGH vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 251/05 –, [MM 07, 37], wonach der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die zum Vorwegabzug führenden Tatsachen trägt. Das Landgericht hielt den Hinweis des Mieters auf die Eck-Kneipe jedoch für ausreichend. Es sei unstreitig, dass eine Kneipe vorhanden sei. Mehr könne an Vortrag vom Mieter nicht erwartet werden. Die Größe des Betriebs (Fläche, Anzahl der Plätze für die Gäste, durchschnittliche Zahl der Gäste am Tag) oder der Zweck laut Mietvertrag sowie die Öffnungszeiten und so weiter seien keine unmittelbar mit den Betriebskosten im Zusammenhang stehenden Umstände, die der Mieter durch Belegeinsicht ermitteln könnte. Ein gastronomischer Betrieb wie eine Kneipe sei gerade das Standardbeispiel für einen Mehrverbrauch bei Wasser und Müll. Ein Mehrverbrauch von Wasser entstehe vor allem durch die Anfertigung von Speisen, das ständige Spülen von Geschirr und die Toilettenbenutzung der Gäste. Gleiches gelte für den Müll. Es sei mit einem erheblichen Anfall von Speiseresten, Verpackungen und Einwegflaschen zur rechnen. |
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MietspiegelZum Wohnwertmerkmal „Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar“ des Berliner Mietspiegels 2009. AG Mitte vom 8.7.2010 – 6 C 29/10 –, „Nicht anschließbar“ im Sinne der Merkmalgruppe 3 ist eine Waschmaschine nach Auffassung des Gerichts auch dann, wenn es an einer Anschlussmöglichkeit für den Wasserablauf fehlt. Denn bei einem in die Badewanne eingehängten Abwasserschlauch bedürfe der Waschvorgang ständiger Überwachung und berge, wie aus der miet- und versicherungsrechtlichen Praxis bekannt sei, ein deutlich erhöhtes Risiko, dass es zu Wasserschäden kommen kann. Das Fehlen dieses üblichen Komforts rechtfertige es, ein wohnwertminderndes Merkmal anzunehmen. |
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BetriebskostenvorschussDer Vermieter ist bei einer Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen nach § 560 Absatz 4 BGB nicht berechtigt, einen „Sicherheitszuschlag“ bis zu 10 Prozent festzusetzen. AG Schöneberg vom 14.10.2009 – 12 C 314/09 –, Langfassung: Der Vermieter (beziehungsweise der Mieter) hat nach § 560 Absatz 4 BGB einen Anspruch auf eine angemessene Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen. Als angemessen ist eine Anpassung dann anzusehen, wenn die Nachforderung beziehungsweise das Guthaben aus der jährlichen Abrechnung geteilt wird durch zwölf, so dass sich die monatlichen Vorauszahlungen entsprechend dem Ergebnis der Abrechnung erhöhen oder ermäßigen. Ob der Vermieter darüber hinaus einen sogenannten „Sicherheitszuschlag“ im Hinblick auf etwaige Preissteigerungen verlangen darf, ist in der mietrechtlichen Literatur umstritten. Das Amtsgericht Schöneberg hält dies für nicht angemessen. Es sei keineswegs selbstverständlich, dass die Betriebskosten des nächsten Jahres höher ausfallen als die gerade abgerechneten. Das Landgericht Berlin hat am 10.8. 2010 die Berufung gegen das Urteil des AG Schöneberg zurückgewiesen (Az: – 63 S 622/09 –). |
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MieterhöhungWird ein Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB hilfsweise für den Fall ausgesprochen, dass eine vorangegangene Modernisierungs-Mieterhöhung nach § 559 BGB unwirksam sein sollte, ist es formell unwirksam. AG Schöneberg vom 16.6.2010 – 104 C 123/10 – Langfassung: Nach einer vom Vermieter durchgeführten Modernisierung gab es Streit um die Mieterhöhung nach § 559 BGB, mit der der Vermieter den 11- prozentigen Modernisierungszuschlag geltend machte. Es kam zum Prozess. Da der Vermieter nicht sicher war, ob er den Prozess gewinnen würde, gab er zwischenzeitlich ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ab und verlangte vom Mieter Zustimmung zu einer höheren Miete. In dem Schreiben hieß es: „Dieses Mieterhöhungsverlangen wird lediglich hilfsweise ausgesprochen für den Fall, dass die Modernisierungs- Mieterhöhungserklärung vom 19.12. 2008 rechtlich unwirksam sein sollte.“ Der Mieter verweigerte die Zustimmung, worauf der Vermieter ihn hierauf verklagte. Das Amtsgericht wies die Zustimmungsklage des Vermieters ab, da eine Mieterhöhung, die unter einer Bedingung abgegeben wird, unwirksam sei. Zulässig seien nur sogenannte Rechtsbedingungen und Potestativbedingungen. Eine Potestativbedingung knüpft Wirkungen an ein Verhalten des Vertragspartners, das dieser willkürlich selbst bestimmen kann. Das treffe hier nicht zu. Rechtsbedingungen wiederholen lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen für die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts. Darum handele es sich hier auch nicht. |
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NutzerwechselgebührDie formularmäßige Überwälzung der Kosten der Ermittlung der verbrauchsabhängigen Heizkosten bei Nutzerwechsel auf den Mieter ist wirksam. AG Schöneberg vom 7. 7. 2010 – 103 C 59/10 –, Langfassung: Bei den Kosten der Verbrauchserfassung, die wegen des Auszugs eines Mieters entstehen, handelt es sich nach der Entscheidung des BGH vom 14.11.2007 – VIII ZR 19/07 –, MM 08, 73 um Verwaltungskosten, die mangels anderweitiger vertraglicher Regelungen dem Vermieter zur Last fallen. Im vorliegenden Fall war im Mietvertrag jedoch geregelt, dass der Mieter die zusätzlichen Kosten der Heizkostenabrechnung zu tragen hat, die infolge des Mieterwechsels entstehen. Die entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag ist nach Ansicht des Amtsgerichts wirksam und verstößt nicht gegen § 307 BGB. |
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Die kompletten Entscheidungen sowie die Langfassungen der Beiträge erreichen Sie durch Anklicken der Links ( 
) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH vom 12.5.2010 – VIII ZR 96/09 –
