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MieterMagazin |
Oktober 2007 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Beseitigungsanspruch§§ 541, 1004 BGB Im Wohnraummietverhältnis kann ein Beseitigungsanspruch nicht auf § 1004 BGB, sondern allein auf § 541 BGB gestützt werden. BGH, Beschluss vom 17.4.07 - VIII ZB 93/06 - |
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Betriebsbedarf§ 573 BGB a) Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als "Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht. BGH, Urteil vom 23.5.07 - VIII ZR 122/06 - |
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Gaspreiskontrolle§ 315 BGB a) Einseitige Tariferhöhungen eines Gasversorgers gemäß § 4 Abs. 1 und 2 AVBGasV unterliegen der gerichtlichen Billigkeitskontrolle nach § 315 Abs. 3 BGB. BGH, Urteil vom 13.6.07 - VIII ZR 36/06 - |
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Verlängerungsklausel im Altvertrag§ 565 a BGB a.F. Ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31. August 2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden. BGH, Urteil vom 20.6.2007 - VIII ZR 257/06 - |
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Mieterhöhung§ 558 BGB Einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Ausgangsmiete unter der - seit Vertragsbeginn unveränderten - ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Fortführung von BGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2521). BGH, Urteil vom 20.6.07 - VIII ZR 303/06 - |
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Vorkaufsrecht§ 577 BGB a) Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann nur bei dem ersten Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehen (Bestätigung von BGHZ 167, 58, 61 ff.). BGH, Urteil vom 22.6.07 - V ZR 269/06 - |
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Eigenbedarf§ 573 BGB Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war. BGH, Urteil vom 27.6.07 - VIII ZR 271/06 - |
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Garagenmietvertrag§§ 3, 12 SchuldRAnpG Ein Mietvertrag, der nach dem Beitritt zu teilweise anderen Bedingungen und auch nicht mehr zwischen denselben Vertragsparteien, jedoch über denselben Mietgegenstand abgeschlossen wurde wie der vor dem Beitritt vereinbarte Nutzungsvertrag, unterliegt nicht dem zeitlichen und sachlichen Anwendungsbereich des Schuldrechtsanpassungsgesetzes. BGH, Urteil vom 11.7.07 - XII ZR 113/05 - |
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Jahressperrfrist§ 558 BGB Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088). BGH, Urteil vom 18.7.07 - VIII ZR 285/06 - |
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Mieterhöhung§ 558 BGB Bei öffentlichen Mitteln, die zur Modernisierung von Sozialwohnungen gewährt wurden, handelt es sich nicht um Drittmittel im Sinne von § 558 Absatz 5 BGB. Deshalb brauchen diese Fördermittel nach Auslaufen der Preisbindung in der Mieterhöhungserklärung nicht mehr angegeben zu werden. LG Berlin, Urteil vom 29.5.07 - 63 S 435/06 - Mitgeteilt von RA Jan General Aus den Entscheidungsgründen: ... Das Verlangen der Mieterhöhung ist nicht formell unwirksam, weil es Kürzungsbeträge aufgrund einer Inanspruchnahme staatlicher Förderungsmittel unberücksichtigt lässt. Bei öffentlichen Mitteln, die zur Modernisierung des preisgebundenen, also sozialen Wohnungsbaus gestattet werden, handelt es sich nicht um Drittmittel im Sinne von § 559 a BGB. Inhaltlich hat sich bei der Anrechnung von Kürzungsbeträgen/Drittmitteln nach der Mietrechtsreform im Verhältnis zu § 2 und § 3 MHG nichts geändert (vgl. dazu: Schach GE 2004, Seite 278). Das wird auch in der Regierungsbegründung festgehalten (BT-Drucksache 14/4553; vgl. Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, Seite 153). Auch die Systematik der §§ 558 ff. BGB verdeutlicht, dass die Verweisungsform des § 558 Abs. 5 BGB eine Rechtsgrundverweisung auf § 559 a BGB ist, der im Zusammenhang mit § 559 BGB nur auf Fördermittel für Modernisierungen während eines preisfreien Mietverhältnisses anwendbar ist (vgl. dazu: BGH NJW 1998, 445, 448; Landgericht Berlin GE 2002, 862; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdz 215 m.w.N.). Bei einer Modernisierung wie der vorliegenden im Jahr 1996 während eines preisgebundenen Mietverhältnisses findet die Förderung schon dadurch Berücksichtigung, dass die Kostenmiete im Rahmen des Drittmitteleinsatzes nicht steigt. Die Vorteile des § 559 BGB konnten daher nicht in Anspruch genommen werden und auch die Nachteile der §§ 559 a BGB müssen daher nicht in Kauf genommen werden, auf den § 558 Abs. 5 BGB für die Mieterhöhung ausdrücklich verweist. Da die Fördermittel nicht zur Kürzung einer etwaigen Mieterhöhung nach § 558 Abs. 5 BGB führen können, mussten sie im Mieterhöhungsverlangen nicht angegeben werden. Die Begründung der Mieterhöhungserklärung soll dem Mieter die Option einräumen, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Daher braucht sie auch keine Bestandteile zu beinhalten, die für die Berechtigung unwichtig sind (BGH, Urteil vom 25.2.2004 - VIII ZR 116/03 -, GE 2004, 687). ... |
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Verpfändung eines Sparbuchs als Kaution§ 551 BGB Das Zugriffsrecht des Vermieters auf das als Sicherheit verpfändete Sparbuch ohne Sperrvermerk ist zumindestens im laufenden Mietverhältnis auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen beschränkt. AG Charlottenburg, Urteil vom 20.12.06 - 207 C 1012/06 - Mitgeteilt von RAin Heike Schroelkamp Aus den Entscheidungsgründen: ... Bei der Verpfändung zahlt der Mieter einen bestimmten Betrag auf ein Sparbuch ein, das auf seinen Namen ausgestellt ist. Sodann wird das Recht auf die Sparforderung verpfändet, §§ 1273, 1274, 1205, 398, 145, 147 BGB und die Verpfändung dem Kreditinstitut angezeigt. Wenn - wie hier - die Verpfändung auf erstes Anfordern erfolgt, das heißt kein Sperrvermerk in das Sparbuch eingetragen wird, benötigt der Vermieter nicht die Zustimmung des Mieters zur Verfügung über die Sparforderung. ... Bei dem Pfandrecht handelt es sich wie bei der Bürgschaft um ein akzessorisches Sicherungsrecht. Dem Pfandschuldner muss es daher wie dem Bürgen möglich sein, Einwendungen gegen die zu sichernde Hauptforderung zu erheben. ... Eine Kautionsvereinbarung ist regelmäßig dahingehend auszulegen, dass sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses zur Befriedigung mietvertraglicher Forderungen nur dann aus der Kaution bedienen darf, wenn die Forderung rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder offensichtlich begründet ist (vgl. LG Mannheim WuM 1996, 269 f., Kraemer, NZM 2001, 737, 741 und Palandt, BGB, 66. Aufl., vor § 535 Rdn. 123; entgegen LG Berlin, GE 2003, 1161 und Blank in Schmidt-Futterer, MietR, 8. Aufl., § 551 Rdn. 16). Aus dem treuhänderischen Charakter und dem Sicherungszweck der Kaution folgt, dass der Vermieter aktiv wird und den Zugriff auf die Kaution rechtfertigt. Zudem erscheint es unter dem Gesichtspunkt des Mieterschutzes nicht gerechtfertigt, dem Mieter das Insolvenzrisiko des Vermieters im Falle des unberechtigten Zugriffs aufzuerlegen oder den Mieter auf einen Rückforderungsprozess zu verweisen. In diesem Zusammenhang ist darüber hinaus das Wesen der Verpfändung zu berücksichtigen. Gemäß § 1282 BGB ist der Pfandgläubiger zur Einziehung der Forderung nur berechtigt, wenn Pfandreife gemäß § 1228 Abs. 2 BGB eingetreten ist, wenn die gesicherte Forderung ganz oder zum Teil fällig ist. Der Pfandgläubiger muss im Prozess nicht nur das Bestehen des Pfandrechts, sondern auch die Pfandreife beweisen. Hier vereinbarten die Mietparteien zwar ein Pfandrecht auf erstes Anfordern, mit der Folge, dass die C.-Bank das Guthaben auch ohne Nachweis auszuzahlen hat. Daraus folgt aber nicht, dass die Einziehungsbefugnis des Vermieters nicht von der Pfandreife abhängen soll. Vielmehr darf er auch hier lediglich bei Vorliegen der Pfandreife einziehen. Deshalb wurde die C.-Bank verpflichtet, die Auszahlung des Guthabens an die Verfügungsbeklagte anzukündigen. Das eröffnet dem Mieter oder der Verfügungsklägerin die Möglichkeit, einem unzulässigen Zugriff auf die Mietkaution mittels Unterlassungsverfügung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes zu begegnen (vgl. hierzu LG Darmstadt, ZMR 2005, 193; LG Wuppertal, NZM 2004, 298; LG Mannheim, WuM 1996, 269 und Kluth/Grün, NZM 2002, 1015 m.w.N.). Überdies ist zu berücksichtigen, dass in der Praxis regelmäßig ein Sparbuch mit Sperrvermerk verpfändet wird, was zur Folge hat, dass der Vermieter im Fall des beabsichtigten Zugriffs der Zustimmung des Mieters bedarf und im Falle der Verweigerung auf Abgabe der Zustimmung klagen muss. Bei dem hier vereinbarten Pfandrecht auf erstes Anfordern bedarf der Vermieter dieser Zustimmung allerdings nicht, er kann ohne Mitwirkung des Mieters auf das Sparbuch zugreifen. Diese Zugriffsmöglichkeit ist deshalb unter dem Gesichtspunkt des Mieterschutzes einzuschränken auf unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen. Gerade im Falle des Zugriffs auf die Mietkaution im laufenden Mietverhältnis ist der Mieter nämlich grundsätzlich zum Auffüllen der Kaution verpflichtet. Der Vermieter darf daher in derartigen Fällen die Kaution nur dann einziehen, wenn er berechtigte Gegenforderungen hat. Wenn Ansprüche streitig sind, muss er das Bestehen der Forderung auf dem Rechtsweg klären lassen. Hierfür ist das einstweilige Verfügungsverfahren nicht geeignet. ... |
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Mietminderung§ 536 BGB Wird vom Vermieter auf der bei Anmietung der Wohnung vorhandenen Grünfläche ein Parkplatz angelegt, so berechtigt dies den Mieter einer in der 1. Etage gelegenen Wohnung mit Balkon zur Mietminderung (hier: 7,4 Prozent im Jahresdurchschnitt). AG Köpenick, Urteil vom 11.7.07 - 6 C 71/07 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Hans-Joachim Gellwitzki |
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Ausschlussfrist§§ 130, 242, 556 BGB Der Mieter muss sich gemäß § 242 BGB so behandeln lassen, als sei ihm die Betriebskostenabrechnung vor dem 31. Dezember zugegangen, wenn diese per Abhol-Einschreiben zugestellt und der Benachrichtigungszettel am 22. Dezember in den Briefkasten des Mieters geworfen wird, dieser aber urlaubsbedingt das Einschreiben erst am 8. Januar von der Post abholt. AG Köpenick, Urteil vom 31.7.07 - 9 C 88/07 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RAin Karin Karg |
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Fotokopien bei Belegeinsicht§ 259 BGB Der Mieter darf im Rahmen der Belegprüfung in den Geschäftsräumen des Vermieters zu den allgemeinen Geschäftszeiten mit eigener Technik Kopien oder Ablichtungen von den Hausreinigungs-, Gartenpflege- und Hauswartdienstverträgen fertigen, soweit diese einer ihm erteilten Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen. AG Mitte, Urteil vom 7.8.07 - 2 C 66/07 - Mitgeteilt von RA Norbert Wilke Aus den Entscheidungsgründen: Die Klage ist begründet; die Beklagte ist verpflichtet, den Klägern im Rahmen der Einsichtnahme in die konkret bezeichneten Unterlagen, die der Betriebskostenabrechnung für 2005 zugrunde liegen, die Anfertigung von Ablichtungen mit eigenen Kopiermitteln zu gestatten. Dieser Anspruch ergibt sich aus dem Mietvertrag und den daraus resultierenden Nebenpflichten. Zwar hat nach höchstrichterlicher Rechtsprechung der Mieter in der Regel keinen Anspruch mehr auf die Übersendung von Kopien, um beim Vermieter "den durch die Anfertigung von Kopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden", dies umfasst jedoch nicht das Recht des Mieters mit eigener Kopiertechnik und eigenem Aufwand Kopien in den Räumen des Vermieters selbst herzustellen. Dies ist als Ausübung des Einsichtnahmerechts bei umfangreichen und nicht auf den ersten Blick zu erfassenden Papieren angezeigt. Dazu braucht es keines besonderen Anspruchs, sondern das ergibt sich aus dem Recht der Einsichtnahme. Der vom Bundesgerichtshof (- VIII ZR 78/05 -) geforderte Effekt, Aufwand des Vermieters einzusparen, ist damit auch erfüllt. Der daneben gesehene Vorteil, "Unklarheiten im Gespräch sofort zu erläutern", kann neben den Kopiermaßnahmen dennoch wahrgenommen werden, da die Kläger im Büro anwesend sind, spielt im vorliegenden Fall jedoch nicht die entscheidende Rolle, da die Kläger sowohl vom Mieterverein als auch von ihrem Prozessbevollmächtigten vertreten werden und Erläuterungen ohnehin an diese weitergeben müssen. Angesichts des Alters der Kläger und des Umfang der Papiere steht ihnen nach Treu und Glauben ein Recht zu, die Kopien selbst anzufertigen. Interessen der Beklagten sind dadurch nicht betroffen. Zum einen spielen Datenschutzgesichtspunkte hinsichtlich der Verträge für die einzelnen Leistungen keine Rolle, da das Recht auf Einsichtnahme unbestritten ist. Gegebenenfalls könnten einzelne Zeilen auch für das Kopieren abgedeckt werden. Da jedoch die Beklagte berechtigt ist, die tatsächlich anfallenden Betriebskosten anteilig auf die Kläger umzulegen, besteht auch kein Anspruch, diese Einzelheiten der Verträge, sofern diese Kosten mitzutragen haben, vorzuenthalten. Erst durch einen Abgleich der im Vertrag vereinbarten einzelnen Leistungen und der daraus resultierenden Kosten ist eine sachgerechte Überprüfung der abgerechneten Betriebskosten möglich. ... |
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Verkehrslärm§ 536 BGB Der seit Mauerfall zunehmende Straßenverkehrslärm in der Neuköllner Sonnenallee ist kein zur Minderung berechtigender Mietmangel AG Neukölln, Urteil vom 6.6.07 - 19 C 105/07 - Lesen Sie die |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Beschluss vom 17.4.07 - VIII ZB 93/06 -
