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MieterMagazin |
Oktober 2005 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Abwälzung der Instandsetzung§§ 307, 535, 536 BGB Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG/§ 307 Abs. 1, 2 BGB. BGH, Urteil vom 6.4.05 - XII ZR 158/01 - Es ging um einen Mietvertrag über Gewerberäume in einem Einkaufszentrum. Der BGH führt aus: "... Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung kann nach hiesiger Meinung in Rechtsprechung und Literatur bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind ... Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Damit werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Ihm werden dadurch, dass er die gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen in dem bei Mietbeginn bestehenden, in der Regel gebrauchten Zustand vorfindet, die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel beziehungsweise bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet, deren Höhe für ihn nicht überschaubar ist. Darüber hinaus werden ihm Kosten für Schäden auferlegt, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt, so dass auch insoweit ihm nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorhersehbare Kosten auf ihn übertragen werden. Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages benachteiligen den Mieter unangemessen ... Die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ist allenfalls wirksam, wenn sie in einem bestimmten, zumutbaren Rahmen erfolgt. In der Literatur und Rechtsprechung wird hierzu beispielsweise eine Kostenbegrenzung auf einen festen Prozentsatz der Jahresmiete vorgeschlagen ..." |
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Umdeutung einer Kündigung§§ 140, 543, 569 BGB Zur Umdeutung einer ordentlichen in eine außerordentliche Kündigung. BGH, Urteil vom 22.6.05 - VIII ZR 326/04 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Die Kündigung der Beklagten vom 26. Juli 2003 ist auch nicht als außerordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2003 wirksam geworden. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, dass eine Umdeutung der ordentlichen Kündigung in eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB) nicht in Betracht kommt. Zwar ist die Umdeutung einer Kündigung - wie der Bundesgerichtshof für den Fall einer unwirksamen außerordentlichen Kündigung entschieden hat (Senat, Urteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976 = WM 1981, 253, unter II 1 e aa; BGH, Urteil vom 2. März 2004 - XI ZR 288/02, NJW-RR 2004, 873 = WM 2004, 828, unter II 3) - im Einzelfall nicht ausgeschlossen (ablehnend für den hier vorliegenden Fall der Umdeutung einer unwirksamen ordentlichen Kündigung in eine außerordentliche fristlose Kündigung Staudinger/Rolfs, BGB (2003), § 542 Rdnr. 101; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 542 Rdnr. 22; vgl. auch OLG Celle, ZMR 1995, 298, 299). Um eine solche Umdeutung vornehmen zu können, muss der Wille, den Vertrag auf jeden Fall zu beenden, für den Vertragsteil, für den die Kündigung bestimmt ist, bei Abgabe der Kündigungserklärung zweifelsfrei erkennbar sein (Senat, Urteil vom 12. Januar 1981, a.a.O.). Dass die Beklagten das Mietverhältnis nicht fristlos kündigen wollten (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB), hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei angenommen. Hierfür spricht bereits die Angabe eines drei Monate in der Zukunft liegenden Kündigungstermins, der der für ordentliche Kündigungen einzuhaltenden Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB entspricht. ..." |
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Spannbreite der Ortsüblichkeit§ 558 BGB Ein Mieterhöhungsverlangen nach §558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet. BGH, Urteil vom 6.7.05 - VIII ZR 322/04 - veröffentlicht in MM 05, 262 Anmerkung Für Berliner Rechtsanwender vielleicht eine überraschende Entscheidung: Sowohl die zurzeit des Zugangs der Mieterhöhung geschuldete Miete wie auch die vom Vermieter durch Erhöhung verlangte Miete können ortsüblich sein! Dies deshalb, weil die durch einen gerichtlichen Sachverständigen mit Gutachten ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung auch in Gestalt einer Bandbreite vorliegen kann (Hier: Der Sachverständige der 1. Instanz hatte eine Bandbreite von 5,75 bis 6,23 Euro pro Quadratmeter ermittelt. Der Mieter zahlte bislang 5,90 Euro pro Quadratmeter. Der Vermieter fordert mit der Mieterhöhung 6,22 Euro pro Quadratmeter). Fazit: Für das Erfordernis des Nichtüberschreitens der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB ist die Höhe der Ausgangsmiete ohne Belang. Entscheidend ist allein, ob die mit der Erhöhung verlangte Miete noch innerhalb der Bandbreite der Ortsüblichkeit liegt. In Gemeinden mit einem qualifizierten Mietspiegel (wie Berlin), der über eine Spanneneinordnung die Ermittlung eines punktgenauen ortsüblichen Vergleichsmietzinses zulässt, stellt sich die vom BGH hier entschiedene Problematik nicht.
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Mietvertragseintritt des Ehegatten§ 157 BGB 1. Zum konkludenten Eintritt eines Ehegatten als weiterer Mieter in den von seinem Ehepartner und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag. 2. Trotz fehlenden Erklärungsbewusstseins (Rechtsbindungswillens, Geschäftswillens) liegt eine Willenserklärung vor, wenn der Erklärende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, dass seine Äußerung nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefasst werden durfte, und wenn der Empfänger sie auch tatsächlich so verstanden hat (BGHZ 91, 324, 327 ff.; 109, 171, 177 f m.w.Nachw.). BGH, Urteil vom 13.7.05 - VIII ZR 255/04 - Anmerkung: Aus der Entscheidung ergibt sich, dass ein Eintritt in den Mietvertrag durch schlüssiges Verhalten insbesondere dann vorliegt, wenn der Ehegatte im eigenen Namen Willenserklärungen gegenüber dem Vermieter abgibt und den Schriftverkehr im eigenen Namen führt, die Wohnung jahrelang alleine nutzt, Mietzahlungen leistet, Schönheitsreparaturen ausführt, die Kündigungen erklärt und Mietkautionen, die der Ehegatte gezahlt hatte, vom Vermieter zurückfordert. |
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Rückkanalfähiges Kabelfernsehen§ 554 BGB Der vom Vermieter beabsichtigte Anschluss einer Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz stellt auch im Empfangsbereich des in Berlin zu empfangenden terrestrischen Digitalfernsehens (DVB-T) weiterhin eine Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB dar. Die dafür erforderlichen Arbeiten sind deshalb vom Mieter zu dulden. [nicht amtliche Leitsätze] BGH, Urteil vom 20.7.05 - VIII ZR 253/04 - Aus der Presseerklärung des Bundesgerichtshofes: Die Klägerin beabsichtigt den Anschluss der gesamten Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz. Sie erbat die Zustimmung der Mieter zur Durchführung der dafür erforderlichen Arbeiten. Die Beklagte verweigerte ihre Zustimmung mit der Begründung, dass seit Einführung des Digitalfernsehens in Berlin der Fernsehempfang hier in gleicher Qualität, jedoch preiswerter mit einer Set-Top-Box möglich sei. Die Klägerin hat daraufhin die Verurteilung der Beklagten zur Duldung der für den Kabelanschluss in der Wohnung der Beklagten erforderlichen Arbeiten begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Der Auffassung des Berufungsgerichts, dass im Hinblick auf das in Berlin mit entsprechender Antenne und Set-Top-Box frei empfangbare Digitalfernsehen eine Wohnwertverbesserung durch einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss - noch nicht - gegeben sei, weil nach der Verkehrsanschauung nicht angenommen werden könne, dass die weitergehenden Nutzungsmöglichkeiten, die das Breitbandkabelnetz gegenüber dem Digitalfernsehen biete, bereits einen durchschnittlichen Standard darstellten oder von einer ins Gewicht fallenden Zahl von Mietern nachgefragt würden, ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt. Er hat hierzu ausgeführt, dass der Vermieter, der eine Modernisierung beabsichtigt, nicht darauf beschränkt ist, die Wohnung nur auf den durchschnittlichen Standard des gegenwärtigen Wohnungsmarkts anzuheben. Ein Vermieter darf die Attraktivität seiner Wohnungen auch durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöhen, selbst wenn die Nachfrage danach noch verhältnismäßig gering sein mag. Eine nicht gegen den Willen des Mieters durchsetzbare "Luxusmodernisierung" liegt bei einem Kabelanschluss jedenfalls nicht vor. Soweit das Berufungsgericht gemeint hat, dass die weitergehenden Nutzungsmöglichkeiten des Breitbandkabelnetzes gegenüber dem terrestrischen Digitalfernsehen nicht von einer ins Gewicht fallenden Anzahl von Mietern nachgefragt würden, hat es bei dem von ihm angestellten Vergleich wesentliche Umstände nicht berücksichtigt. Nach dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt sind nach dem gegenwärtigen Entwicklungsstand über das Breitbandkabelnetz - im Gegensatz zum Digitalfernsehen - zusätzlich etwa 30 Hörfunkprogramme in Stereoqualität zu empfangen. Hinzu kommen zu den 34 analogen Fernsehprogrammen des Kabelnetzes, denen 27 Fernsehprogramme des Digitalfernsehens gegenüberstehen, etwa 60 weitere über das Kabelnetz mit Hilfe eines Decoders digital zu empfangende in- und ausländische Fernsehprogramme sowie die zukünftige Möglichkeit interaktiver Mediennutzung. Insoweit hat das Berufungsgericht insbesondere nicht berücksichtigt, dass zu den 60 digitalen Zusatzprogrammen des Kabelnetzes zahlreiche ausländische Fernsehprogramme gehören. Angesichts des Ausländeranteils in der Berliner Bevölkerung und der darauf beruhenden Nachfrage nach ausländischen Fernsehprogrammen, die auch in zahlreichen Rechtsstreitigkeiten über die Aufstellung von Parabolantennen zum Empfang ausländischer Fernsehprogramme zum Ausdruck kommt, hat der Senat die Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu teilen vermocht, dass der Anschluss an das Breitbandkabelnetz, das ausländische Programme in erheblicher Anzahl zur Verfügung stellt und insoweit die zusätzliche Aufstellung von Parabolantennen entbehrlich macht, gegenüber dem Digitalfernsehen, das diese Möglichkeit zurzeit nicht bietet, nicht von wesentlichem Vorteil sei. Da somit der von der Klägerin beabsichtigte Anschluss der Wohnanlage an das rückkanalfähige Breitbandkabelnetz nach dem gegenwärtigen Stand der technischen Entwicklung als Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache anzusehen ist, erstreckt sich die grundsätzlich bestehende Duldungspflicht der Beklagten nicht nur auf die Arbeiten, die für den Anschluss der von ihr gemieteten Wohnung an das Breitbandkabelnetz erforderlich sind, sondern ebenso auf die Verlegung der Kabel durch die Wohnung der Beklagten in die darüber liegende Wohnung, um deren Anschluss an das Breitbandkabelnetz zu ermöglichen. Der Senat hat jedoch den Rechtsstreit nicht abschließend entschieden, sondern an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bislang nicht geprüft hat, ob die Duldungspflicht der Beklagten auf Grund der Härteklausel des § 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB ausnahmsweise ausgeschlossen ist. |
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Mietminderung von der Warmmiete; Kaution bei Minderung§§ 536, 551 BGB 1. Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 Prozent beruht. 2. Ist die Miete auf Grund eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Abs. 1 BGB ist jedoch dann die auf Grund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt. BGH, Urteil vom 20.7.05 - VIII ZR 347/04 - |
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Stillschweigende Zustimmung zur Mieterhöhung (1)§ 557 BGB Dem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters kann der Mieter konkludent zustimmen (hier: Mieter zahlte 9 1/2 Jahre lang erhöhte Miete). Dies gilt auch im Falle eines unwirksamen Zustimmungsverlangens zur Mieterhöhung. Das Zustandekommen der Mieterhöhungsvereinbarung stellt der Tatrichter fest. BGH, Urteil vom 29.6.05 - VIII ZR 182/04 - |
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Stillschweigende Zustimmung zur Mieterhöhung (2)§ 557 BGB 1. Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser - nach § 557 Abs. 4 BGB - unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten Miete seitens der Mieter eine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht gesehen werden (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04 -). 2. Der Vermieter kann das Risiko, das sich aus der Rechtsunwirksamkeit von Mieterhöhungen für ihn ergibt, nicht über § 818 Abs. 3 BGB auf den Mieter abwälzen. Unterlässt er im Vertrauen auf die von ihm - unwirksam - erklärten Mieterhöhungen wirksame Mieterhöhungserklärungen, so entfällt damit nicht seine Bereicherung im Sinne des §818 Abs. 3 BGB. [nicht amtlicher Leitsatz] BGH, Urteil vom 20.7.05 - VIII ZR 199/04 - |
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Mietminderung und Mängelbeseitigung§§ 535, 536 BGB 1. Ein zu geringer Wasserdruck in der Wohnung begründet bei erheblichen Beeinträchtigungen eine Minderungsquote von 20 Prozent der Brutto-Warmmiete (hier: Die Toilette musste mit einem Eimer nachgespült werden und die Füllung einer Badewanne dauerte 45 Minuten). 2. Allein aus dem Umstand, dass einzelne Heizkörper in einer Wohnung nicht erwärmt werden können, folgt noch keine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung. Der Mieter muss vielmehr die in den betroffenen Räumen erzielbaren Temperaturen in Abhängigkeit von den jeweiligen Außentemperaturen vortragen. 3. Der Mieter kommt bei Instandsetzungsarbeiten nicht in Annahmeverzug, wenn er bestimmte Arbeiten lediglich als Modernisierung ablehnt. 4. Der Mieter muss in angemessener Zeit rechtliche Folgen aus einem erklärten Vorbehalt herleiten. Ein Zeitraum von vier Jahren ist nicht mehr angemessen. 5. Hat der Mieter das Recht zur Mietminderung verwirkt, lebt es auch nach einer Mieterhöhung nicht vollständig auf. Vielmehr ist im Falle der Mieterhöhung die Minderung auf den Erhöhungsbetrag anteilig beschränkt. LG Berlin, Urteil vom 26.8.05 - 63 S 98/05 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Berndt Hintzelmann |
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Berliner Mietspiegel§§ 558 ff. BGB Ein Balkon kann auch dann wegen der Belästigung durch Straßenlärm als "nicht nutzbar" im Sinne des Mietspiegels bewertet werden, wenn zusätzlich das den Wohnwert mindernde Merkmal der "Lage der Wohnung an einer Straße mit hoher Lärmbelastung" vorliegt. LG Berlin, Hinweis des Gerichts vom 29.8.05 - 67 S 247/05 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Sebastian Leonhard |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 6.4.05 - XII ZR 158/01 -
