|
MieterMagazin |
September 2010 - Mietrecht |
Mietrecht
|
Durchblättern Sie |
|
Sie finden hier Leitsätze sowie Kommentare zur Rechtsprechung
|
||
|
Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
||
|
|
||
|
|
||
Wegfall der GeschäftsgrundlageZur Anpassung eines Wohnraummietvertrages wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage, wenn sich die vom Vermieter einseitig nach §§ 10, 8a WoBindG vorgenommenen Mieterhöhungen nach langjähriger Mietdauer deswegen als unwirksam erweisen, weil die Wohnung entgegen der übereinstimmenden Vorstellung der Parteien bei Vertragsschluss mangels Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen (hier: § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) nicht der Preisbindung unterliegt. BGH vom 24.3.2010 – VIII ZR 160/09 – Langfassung: Der Altbau, in dem die Mieterin seit 1981 wohnte, wurde Ende der 1970er Jahre von der Wohnungsbaugesellschaft mit öffentlichen Mitteln saniert. Die Mietvertragsparteien gingen davon aus, dass es sich um preisgebundenen Wohnraum nach § 17 II. WoBauG handele. Jahrelang wurden Mieterhöhungen nach § 10 WoBindG vorgenommen und von der Mieterin bezahlt. Als herauskam, dass die Voraussetzungen des § 17 II. WoBauG nicht vorlagen und es sich bei der Wohnung tatsächlich um eine preisfreie Wohnung handele, verlangte die Mieterin Rückzahlung der von ihr in den Jahren 2004 bis 2007 gezahlten Mieten, soweit die Zahlungen über einen Betrag von monatlich 194,11 Euro, dem Ausgangsmietzins bei Vertragsbeginn, hinausgegangen sind – insgesamt rund 12 600 Euro. Darüber hinaus begehrte sie die Feststellung, dass die Grundmiete ab 1. Januar 2008 194,11 Euro nicht übersteige. Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäftsgrundlage des Mietvertrags geworden und der Vermieterin bei Fehlen dieser Geschäftsgrundlage ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten sei. Denn die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete betrage nur 40 Prozent der von der Vermieterin zuletzt verlangten Kostenmiete und nur etwa 44 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2007. Die Vermieterin könne Mieterhöhungen nach der für nicht preisgebundenen Wohnraum geltenden Vorschrift des § 558 BGB für die Vergangenheit nicht mehr nachholen und den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die in § 558 BGB enthaltenen zeitlichen und prozentualen Beschränkungen auf absehbare Zeit nicht erreichen. Ohne eine Vertragsanpassung bestünde daher ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Obergrenze für eine Vertragsanpassung sei aber die ortsübliche Vergleichsmiete, die im konkreten Fall rund 45 Euro unter der letzten von der Vermieterin geforderten Miete lag. |
||
|
|
||
Mängelbeseitigung (1)Der Mieter hat keinen Anspruch auf Kostenvorschuss für Maßnahmen, die zur nachhaltigen Mängelbeseitigung ungeeignet sind. BGH vom 21.4.2010 – VIII ZR 131/09 – Langfassung: Der Mieter hat keinen Anspruch auf Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung nach § 536 a Absatz 2 BGB, wenn die Maßnahmen, die er mit diesem Geld durchführen will, zwecklos sind. Im vorliegenden Fall wollte der Mieter Setzrisse seines gemieteten Einfamilienhauses beseitigen lassen ohne zuvor Untersuchungen zu den Rissursachen veranlasst zu haben, um Klarheit insbesondere hinsichtlich der Art und des Umfangs der Sanierung des Gebäudes zu erhalten. Wie sich aus einem Gutachten ergab, wären zur Behebung der Rissursache Sanierungsmaßnahmen im Baugrund erforderlich gewesen. Da der Mieter nur Anspruch auf Vorschuss für solche Maßnahmen hat, die zu einer nachhaltigen Mängelbeseitigung geeignet sind, muss er die Mängelursache selbst feststellen lassen, wenn die Eignung der von ihm beabsichtigten Maßnahmen von der Ursache des Mangels abhängt. |
||
|
|
||
Mängelbeseitigung (2)Zum Ausschluss des Mängelbeseitigungsanspruchs des Mieters wegen Überschreitens der „Opfergrenze“ für den Vermieter (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 342/03, NJW 2005, 3284). BGH vom 21.4.2010 – VIII ZR 131/09 – Langfassung: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs endet die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die sogenannte „Opfergrenze“ (vgl. § 275 Absatz 2 BGB) überschreitet. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall wertend ermittelt werden. Eine Überschreitung der „Opfergrenze“ lässt sich nicht aus einer bloßen Gegenüberstellung zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert herleiten. Erforderlich ist vielmehr eine Würdigung aller Umstände. Es darf kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits. Das Landgericht hatte im vorliegenden Fall in diesem Zusammenhang unterstellt, dass einem aktuellen Verkehrswert des Hauses von 28 000 Euro Sanierungskosten in Höhe von mindestens 95000 Euro gegenüber stehen und damit jedenfalls rechnerisch ein grobes Missverhältnis zwischen dem behaupteten Verkehrswert und der behaupteten Höhe der Sanierungskosten vorliegt. Es hat jedoch angenommen, dass die Vermieterin sich aufgrund der Umstände des Falles – hier: jahrelang unterlassene Instandsetzung („Instandsetzungsstau“) – auf das Missverhältnis nach Treu und Glauben nicht berufen könne. Der Bundesgerichtshof kam jedoch zu einer anderen Beurteilung und verwies die Sache an das Landgericht zu erneuter Entscheidung zurück. Festzuhalten bleibt: Je ungünstiger sich das Verhältnis zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert darstellt, desto gewichtiger müssen die entgegenstehenden Umstände sein, die es dem Vermieter trotz bestehenden Missverhältnisses zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert verwehren sollen, sich auf den Einwand der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit (§ 275 Abs. 2 BGB) zu berufen. Ein auffälliges Missverhältnis indiziert eine Überschreitung der Zumutbarkeitsgrenze. |
||
|
|
||
Mieterhöhung durch GutachtenZur Erfüllung der formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genügt auch die Beifügung eines sogenannten „Typengutachtens“. BGH vom 19.5.2010 – VIII ZR 122/09 – Langfassung: Die Vermieterin verlangte Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 54,65 Euro ab dem 1. April 2008. Dem Mieterhöhungsverlangen war ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigefügt. Es handelt sich um ein „Typengutachten”. Das heißt, das Gutachten bezieht sich nicht unmittelbar auf die Wohnung der beklagten Mieterin, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen. Die Mieterin stimmte der beabsichtigen Mieterhöhung nicht zu. Sie meinte, das zur Begründung herangezogene Sachverständigengutachten sei mangelhaft. Dies führe zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Dem folgte der Bundesgerichtshof nicht. Er entschied, dass das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin die formellen Anforderungen des § 558 a BGB erfülle. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens sei die Begründungspflicht nach § 558 a BGB erfüllt, wenn der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnet. Auch ein so genanntes Typengutachten versetzte den Mieter in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise zu überprüfen. Die zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen können auch aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen. |
||
|
|
||
Stillschweigende VerlängerungEin bereits mit der Kündigung erklärter Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung ist wirksam; eines zeitlichen Zusammenhangs mit der Vertragsbeendigung bedarf es nicht (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 9. April 1986 – VIII ZR 100/85, NJW-RR 1986, 1020). BGH vom 21.4.2010 – VIII ZR 184/09 – Langfassung: Nach § 545 Satz 1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fortsetzt und keine der Parteien ihren entgegenstehenden Willen binnen zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Den Widerspruch kann der Vermieter auch schon vor Beginn dieser Zweiwochenfrist erheben, zum Beispiel in der Kündigung. Ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Widerspruch und Beendigung des Mietverhältnisses muss nicht bestehen; das gilt jedenfalls dann, wenn der Widerspruch zusammen mit der Kündigung erklärt wird. Es schadet daher nicht, wenn zwischen Kündigung nebst Widerspruch und Ende des Mietverhältnisses mehrere Monate liegen. Der Vermieter muss in diesem Fall seinen Widerspruch nicht „erneuern“, wenn er erfährt, dass der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist tatsächlich weiter nutzt. |
||
|
|
||
EinwendungsausschlussfristMateriell-rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte. BGH vom 12.5.2010 – VIII ZR 185/09 – Langfassung: Der Vermieter forderte im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Zahlung anteiliger Grundsteuern von seinem Mieter. Hierzu war der Mieter aber nicht verpflichtet, weil eine entsprechende mietvertragliche Regelung zwischen ihm und dem Vermieter nie getroffen wurde. Für die Abrechnungsjahre 2003 und 2004 reklamierte er diesen Fehler mit der Konsequenz, dass er keine anteiligen Grundsteuerbeträge zahlen musste. Für 2005 unterließ er die Reklamation, weil er meinte, seine Einwendungen aus den Jahren 2003 und 2004 genügten. Im Zahlungsprozess wies der Vermieter darauf hin, dass diesmal die Einwendungsausschlussfrist nach § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB verstrichen und deshalb die Nachforderung zu entrichten sei. Im Revisionsverfahren gab der BGH dem Vermieter recht. Einwendungen zu vorangegangen Abrechnungsperioden gelten für die aktuelle Abrechnung nicht. Unterlässt der Mieter die Reklamation innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung, kann der Vermieter auch Forderungen durchsetzen, auf die er an sich keinen Anspruch hat. |
||
|
|
||
BetriebskostenabrechnungDer Vermieter ist nicht daran gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mietern gegenüber vorzunehmen und lediglich diesen auf Ausgleich des sich hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen. BGH vom 28.4.2010 – VIII ZR 263/09 – Langfassung: Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, haften sie grundsätzlich für die Mietforderungen einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner. Der Vermieter ist daher berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen (§ 421 Satz 1 BGB). Die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter dient dazu, die Fälligkeit des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos herbeizuführen. Diese Fälligstellung ist kein Umstand, der einheitlich gegenüber allen Gesamtschuldnern erfolgen muss. |
||
|
|
||
Einbau von HeizkostenverteilernBeabsichtigt der Gebäudeeigentümer, eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgerätes zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach § 4 Absatz 2 Halbsatz 2 HeizkostenVO zu dulden. BGH vom 12.05.2010 – VIII ZR 170/09 – Langfassung: Der Vermieter wollte in der Wohnung einen zusätzlichen Heizkostenverteiler einbauen lassen, der die vom Fallrohr des Heizungsstrangs abgegebene Wärme messen soll. Diese Wärme wurde bisher nicht erfasst. Außerdem wollte er die bereits vorhandenen Heizkostenverteiler umprogrammieren lassen, so dass die Ablesung künftig per Funk erfolgen kann. Der Mieter ließ den beauftragten Handwerker nicht in die Wohnung. Er meinte, er müsse nur Zutritt gewähren, wenn erstmals Heizkostenverteiler angebracht werden beziehungsweise defekte Geräte ausgetauscht werden sollen. Dem folgte der Bundesgerichtshof nicht. Der Zweck des neuen, zusätzlichen Geräts bestehe darin, eine bisher vorhandene Lücke in der Verbrauchserfassung zu schließen und erstmals den gesamten Wärmeverbrauch in der Wohnung zu erfassen. Hierfür bestehe eine Duldungspflicht des Mieter aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenVO. Gleiches gelte für die Umprogrammierung des bereits in der Wohnung befindlichen Geräts. Diese Maßnahme liege zudem im Interesse beider Vertragsparteien, da danach für die Übermittlung der gemessenen Werte ein Betreten der Wohnung nicht mehr erforderlich sein wird. | ||
|
|
||
MietspiegelBei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein Mietspiegel grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, dessen Erhebungsstichtag nach dem Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens liegt. Kammergericht vom 12.11.2009 – 8 U 106/09 – Langfassung: Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der Vergleichsmiete ist der Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Maßgeblich ist die am Tag des Zugangs aktuellste Datenerhebung. Unerheblich ist, ob der einschlägige Mietspiegel am Tag des Zugangs schon veröffentlicht war oder nicht. |
||
|
|
||
WirtschaftlichkeitsgebotZum Anspruch des Mieters gegen den Vermieter, dass dieser in Verfolgung des Wirtschaftlichkeitsgebots den Wärmelieferungsvertrag für das Mietobjekt kündigt oder eine Kulanzregelung mit dem Wärmelieferer trifft. Kammergericht vom 19.4.2010 – 20 U 247/08 – Langfassung: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen Wärmeversorgungsvertrag laufend darauf zu überprüfen, ob er möglicherweise günstigere Konditionen erzielen kann. Er muss auch nicht versuchen, mit dem Versorger eine Kulanzregelung über niedrigere Preise zu erzielen. Die laufenden Verträge muss der Vermieter erst dann überprüfen und gegebenenfalls eine Änderungskündigung aussprechen, um bessere Konditionen zu erreichen, wenn sich zum Beispiel die Tarifstruktur ändert und sich die Frage stellt, welcher Tarif am günstigsten ist; ebenso, wenn sich die Kosten signifikant erhöhen und dies nicht auf Preiserhöhungen oder die Witterungsverhältnisse zurückzuführen ist. |
||
|
|
||
BetriebskostenvereinbarungEine jahrelange anstandslose Zahlung von Betriebskostenabrechnungen führt nur ausnahmsweise zu einer Vereinbarung über zusätzlich umlegbare Betriebskosten. AG Schöneberg vom 31.3.2010 – 103 C 384/07 –, Langfassung: Der Mietvertrag enthielt keine wirksame Vereinbarung darüber, dass der Mieter Nebenkosten zu tragen hat. Während des Mietverhältnisses hat die Vermieterin zwar Abrechnungen über die Betriebskosten erstellt und der Mieter hat auf diese Abrechnungen auch Zahlungen geleistet. Eine nachträgliche Betriebskostenvereinbarung sei aber nicht getroffen worden, urteilte das Amtsgericht. Zwar sei eine stillschweigende Vertragsänderung durch die Mietvertragsparteien grundsätzlich möglich. Erforderlich sei in diesem Zusammenhang aber, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage der Betriebskosten zustimmt. Es reiche nicht aus, wenn der Mieter Zahlungen auf die Abrechnungen erbringe. Darin komme im Zweifel nur die Vorstellung des Mieters zum Ausdruck, zur Zahlung des Nachforderungsbetrages verpflichtet zu sein (vgl. BGH NJW 2008, 283). Die Zahlungen des Mieters auf die Betriebskostenabrechnungen der Vermieterin seien unter diesen Umständen auch nicht als Anerkenntnis anzusehen. Eine Zahlung enthalte ein deklaratorisches Anerkenntnis nur hinsichtlich solcher Einwendungen, die dem Mieter zum Zeitpunkt der Zahlung bekannt waren. Dem Mieter war zum Zeitpunkt der Zahlung jedoch nicht bekannt, dass er zur Zahlung von Betriebskosten nach dem Mietvertrag nicht verpflichtet sei. |
||
|
|
||
KatzenspurenHaftet der Mieter auf Schadensersatz, wenn seine Katze am Treppengeländer des Hausflures Kratzspuren hinterlässt? AG Schöneberg vom 4.3.2010 – 9 C 308/09 – Langfassung: 2918,71 Euro Schadensersatz verlangte der Vermieter von der Mieterin, weil deren Katze den Handlauf des Geländers im Treppenhaus stark zerkratzt hatte. Wie die Beweisaufnahme ergab, wies der Handlauf starke Kratzspuren mit bis zu 2,5 Millimeter Tiefe auf. Ein Mieter des Hauses trat als Zeuge auf und bestätigte glaubhaft, die Katze der Mieterin dabei beobachtet zu haben, wie diese auf dem Handlauf balancierte. Das Gericht sprach daraufhin dem Vermieter den geforderten Betrag zu, der sich aus den Reparaturkosten unter Berücksichtigung eines Abzuges neu für alt in Höhe von 30 Prozent ergab. Die Mieterin hafte nach § 833 Satz 1 BGB. Durch die Beschädigung des Handlaufs habe sich die typische Tiergefahr einer Katze realisiert. Die Rechtsgutverletzung müsse durch ein der tierischen Natur entsprechendes, unberechenbares und selbsttätiges Verhalten des Tieres verursacht worden sein (BGH NJW 199, 3119). Das Kratzen an Gegenständen und das Klettern sei ein solches natürliches Verhalten von Katzen. Durch die Krallen entstünden dabei auch regelmäßig Kratzspuren. Die Mieterin sei als Tierhalterin der Katze hierfür verantwortlich. Ein Verschulden der Mieterin zur Verwirklichung des gesetzlichen Anspruchs sei nicht notwendig, da § 833 Satz 1 BGB eine Gefährdungshaftung vorsehe. |
||
|
|
||
Haftung des Mieters für DritteDie Erweiterung der Haftung des Wohnungsmieters für Schäden durch Dritte an der Mietsache oder dem Mietgrundstück durch Formularmietvertrag über die gesetzlich vorgesehenen Fälle hinaus verschuldensunabhängig ist unwirksam. AG Düren vom 28.4.2010 – 47 C 43/10 – Langfassung: Es ging um die Haftung für Schäden im Treppenhaus, die „ungebetene“ Party-Gäste des Mieters nach einem Rauswurf durch den Mieter verursacht hatten. Der Vermieter berief sich auf eine entsprechende mietvertragliche Formularklausel. Die Klausel begründete eine Haftung des Mieters „für Schäden, die durch seine Angehörigen, Untermieter, Besucher, Lieferanten, Arbeitnehmer, Handwerker usw. verursacht worden sind.“ Das Gericht hielt die Klausel gemäß § 307 BGB wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters für unwirksam. Die Haftung des Mieters werde damit über die gesetzlich vorgesehenen Fälle (§§ 278, 831, 89, 31 BGB) verschuldensunabhängig ausgedehnt. Nach dem Regelungsgehalt der Klausel hafte der Mieter auch für Besucher, die ohne oder gegen seinen Willen mit der Mietsache in Berührung kommen. Hierin liege eine unangemessene Benachteiligung, da eine Haftung für Dritte nur dann angemessen und nach den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen vorgesehen sei, wenn der Schuldner sich des Dritten bedient oder er seinem Geschäfts- oder Gefahrenkreis entstammt. Die Begründung einer Haftung für Dritte, die dem Einflussbereich des Mieters entzogen seien, sei mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren und daher unwirksam. |
||
|
|
||
MaterialermüdungWer haftet, wenn der Briefkastenschlüssel abbricht? AG Halle vom 17. 3.2009 – 93 C 4044/08 – Langfassung: Dem Mieter brach der Briefkastenschlüssel ab. Es wurde eine Auswechslung des Briefkastenschlosses erforderlich. Hierfür entstanden dem Vermieter Kosten in Höhe von 75,45 Euro. Diesen Betrag verlangte er vom Mieter erstattet. Der Mieter zahlte nicht. Es kam zum Prozess. Das Amtsgericht Halle wies die Klage des Vermieters mit folgender Begründung ab: Der Vermieter habe keine Pflichtverletzung des Mieters vorgetragen, die einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Absatz 1 BGB begründen könnte. Denn dass der Mieter den Briefkastenschlüssel vorsätzlich abbrach, werde vom Vermieter nicht behauptet und ist auch kaum anzunehmen. Es sei auch nicht erkennbar, dass der Mieter fahrlässig handelte, denn es ist weder vorgetragen noch sonst nachzuvollziehen, welche Sorgfaltspflicht der Mieter verletzt haben soll. Es entspreche der Lebenserfahrung, dass Schlüssel meist nicht wegen unsachgemäßer Handhabung, sondern wegen – nicht vom Mieter zu vertretender – Materialermüdung abbrechen. Somit handelte der Mieter nicht schuldhaft und sei daher nicht schadensersatzpflichtig. |
||
|
||
Die kompletten Entscheidungen sowie die Langfassungen der Beiträge erreichen Sie durch Anklicken der Links ( 
) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH vom 24.3.2010 – VIII ZR 160/09 –
