|
MieterMagazin |
September 2006 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
|
Durchblättern Sie |
|
Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
||
|
|
||
|
|
||
|
|
||
|
Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
||
|
|
||
|
|
||
Wärmecontracting§§ 1, 7 HeizkostenVO Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten BerechnungsVO zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), dann nicht die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO (hier: Fassung vom 5. April 1984) eine Umlegung der Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich nicht vorsah (Anschluss an Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, NJW 2005, 1776). BGH, Urteil vom 22.2.06 - VIII ZR 362/04 - |
||
|
|
||
Makler und Mietgarantie§ 2 WoVermG, § 652 BGB Eine Provisionszusage des Mieters an den Wohnungsvermittler ist nicht schon deshalb unwirksam, weil dieser gegenüber dem Eigentümer oder Vermieter eine Mietgarantie übernommen hatte. BGH, Urteil vom 9.3.06 - III ZR 151/05 - |
||
|
|
||
Makler und Vormieter§ 2 WoVermG, § 652 BGB Dem Wohnungsvermittler steht ein Anspruch auf Provision auch dann nicht zu, wenn für ihn beim Nachweis oder der Vermittlung des Mietvertrages an den Wohnungssuchenden als Mitarbeiter oder Gehilfe der bisherige Mieter der Wohnung tätig wird, der einen Nachmieter sucht. BGH, Urteil vom 9.3.06 - III ZR 235/05 - |
||
|
|
||
Verjährungsbeginn§§ 200, 548 BGB Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (im Anschluss an Senat, BGHZ 162, 30). Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet. BGH, Urteil vom 15.3.06 - VIII ZR 123/05 - Anmerkung aus dem Informationsdienst Recht des Deutschen Mieterbundes vom Juni 2006: Der Bundesgerichtshof hat mit der Entscheidung vom 15. März 2006 - Az: VIII ZR 123/05 den Grundsatz bestätigt, dass die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet. Damit schließt der Bundesgerichtshof an eine Rechtsprechung aus dem Jahre 2005 an (VIII ZR 93/04). In dem nun vom BGH entschiedenen Fall wurde um Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gestritten. Das Berufungsgericht (GE 2005, 673) vertrat die Auffassung, die Verjährungsfrist beginne nicht mit der Rückgabe der Mietsache, sondern erst mit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses, da ein früherer Fristbeginn dem Zweck des Gesetzes widerspreche. Der Gesetzgeber habe zwar mit der Neuschaffung des § 200 BGB klarstellen wollen, dass die Verjährung mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen beginne und dabei den Normalfall berücksichtigt, wonach die Rückgabe mit dem Ende des Mietverhältnisses zeitlich zusammenfalle. Eine vorzeitige Rückgabe vor Mietvertragsende setze den Lauf der Verjährungsfrist nicht in Gang, denn sonst hätte der Vermieter unter Umständen keine Möglichkeit, seinen Schadenersatzanspruch zum Entstehen zu bringen, weil dieser mit der kurzen Frist von sechs Monaten bereits vor dem vertraglichen Ende des Mietverhältnisses verjähren könne - beispielsweise bei der Rückgabe der Wohnung sieben Monate vor Vertragsende. Dem ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt. Das Gericht bleibt dabei, dass die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB (anders als früher gemäß §§ 558 Abs. 2, 198 Satz 1 BGB a.F.) auch dann in Gang gesetzt wird, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Das gilt auch dann, wenn seine Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Die gesetzliche Regelung des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eine Regelung im Sinne des § 200 Satz 1 BGB, mit der "ein anderer Verjährungsbeginn" als der der Entstehung des Anspruchs bestimmt worden ist (so BGH VIII ZR 93/04). Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung noch nicht beendet ist. Der BGH betont, dass in den eher seltenen Ausnahmefällen, in denen die Rückgabe der Wohnung mehr als sechs Monate vor Ende des Mietvertrages stattfindet, der Vermieter seine Interessen anderweitig sichern kann, und verweist hierzu auf denkbare Schadenersatzansprüche während des laufenden Mietverhältnisses wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen (vgl. BGHZ 111, 301). Auch hinsichtlich der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen könne der Vermieter bereits vor Vertragsende eine Leistungsklage erheben, welche nach §§ 204 Abs. 1 Nr. 1, 213 BGB die Verjährung des Schadenersatzanspruches des Vermieters hemmt. Für den Fall der Endrenovierung könne der Vermieter gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB die Hemmung der Verjährung nach § 213 auch für den Schadenersatzanspruch herbeiführen, indem er noch vor der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 256 ZPO Feststellungsklage dahingehend erhebt, dass der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist. Das dafür erforderliche Feststellungsinteresse besteht wegen der drohenden Verjährung (vgl. BGH X ZR 77/89). Letztendlich hätte der Vermieter die Möglichkeit, durch nachträgliche Vereinbarung mit dem Mieter die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB vertraglich auszudehnen (vgl. § 202 Abs. 2 BGB). |
||
|
|
||
Starre Fristen und Tapetenentfernung§§ 307, 538 BGB 1. Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (zum Beispiel Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)." enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam. 2. Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. BGH, Urteil vom 5.4.06 - VIII ZR 152/05 - |
||
|
|
||
Individualvereinbarung zu Schönheitsreparaturen§ 307 BGB Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender so genannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier - jeweils für sich genommen - unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist (Bestätigung von VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532). BGH, Urteil vom 5.4.06 - VIII ZR 163/05 - |
||
|
|
||
Vollstreckung der Betriebskostenabrechnung§§ 887, 888 ZPO Die Verurteilung eines Vermieters, eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen, ist als Verurteilung zu einer nicht vertretbaren Handlung zu vollstrecken. BGH, Beschluss vom 11.5.06 - I ZB 94/05 - Aus der Presseerklärung des BGH: Der Bundesgerichtshof hatte über die Frage zu entscheiden, wie ein Urteil vollstreckt werden kann, das den Vermieter einer Mietwohnung verpflichtet, ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnungen für abgelaufene Abrechnungsperioden zu erteilen. Diese Frage ist von den Gerichten bisher unterschiedlich beantwortet worden: Teilweise wird die Ansicht vertreten, der Mieter, der das Urteil erwirkt habe, müsse sich gerichtlich ermächtigen lassen, die Betriebskostenabrechnungen im Wege der Ersatzvornahme durch einen Dritten (zum Beispiel einen Sachverständigen) erstellen zu lassen (§ 887 ZPO). Nach anderer Ansicht kommt eine Zwangsvollstreckung in dieser Weise grundsätzlich nicht in Betracht. Die Verurteilung zur Erteilung einer Betriebskostenabrechnung betreffe eine Handlung, deren Vornahme ausschließlich vom Willen des verurteilten Vermieters abhänge (so genannte nicht vertretbare Handlung im Sinne des § 888 ZPO). Sie sei deshalb so durchzusetzen, dass der Vermieter auf Antrag des Mieters durch Zwangsgeld und - falls dieses nicht beigetrieben werden könne - durch Zwangshaft dazu anzuhalten sei, seiner Verpflichtung nachzukommen. Der BGH hat dieser zweiten Ansicht zugestimmt. Bei der Verurteilung des Vermieters, eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen, gehe es nicht nur um dessen Verpflichtung, das reine Rechenwerk zu erstellen. Bei dieser Abrechnung habe der Vermieter vielmehr auf Grund seiner besonderen Kenntnisse verbindlich zu erklären, welche Kosten im Einzelnen angefallen seien. Eine solche Rechnungslegung sei nur ihm möglich. Aus den Gründen: "... Der Gläubiger hat zu Recht beantragt, die Zwangsvollstreckung aus dem vorläufig vollstreckbaren Versäumnisurteil gemäß § 888 ZPO durchzuführen. 1. Die Schuldnerin ist durch das Versäumnisurteil verurteilt worden, dem Gläubiger für dessen Mietwohnung Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungsperioden 1999, 2000, 2001 und 2002 zu erteilen. Danach ist Inhalt des Titels - entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts - nicht nur die Erstellung einer Abrechnung, sondern eine Rechnungslegung im Sinne des § 259 BGB. 2. Der Titel betrifft keine vertretbare Handlung, deren Vornahme im Wege der Zwangsvollstreckung gemäß § 887 ZPO zu erzwingen wäre, sondern eine nicht vertretbare Handlung im Sinne des § 888 ZPO (zum Meinungsstand hinsichtlich der in Rechtsprechung und Literatur umstrittenen Frage, wie eine Verurteilung zur Erteilung einer Betriebskosten- oder Nebenkostenabrechnung zu vollstrecken ist, vgl. Stein/Jonas/Brehm, ZPO, 22. Aufl., § 887 Rdn. 14, § 888 Rdn. 5; Zöller/Stöber, ZPO, 25. Aufl., § 887 Rdn. 3, § 888 Rdn. 3; Walker in Schuschke/Walker, Vollstreckung und Vorläufiger Rechtsschutz, Bd. I, 3. Aufl., § 887 ZPO Rdn. 7; MünchKomm. ZPO/Schilken, 2. Aufl., § 887 Rdn. 7, § 888 Rdn. 4; Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 BGB Rdn. 286; Gies in Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 36 Rdn. 88; Schmidt/ Gohrke, WuM 2002, 593 f., jeweils m.w.N.). a) Ein Titel hat eine nicht vertretbare Handlung zum Inhalt, wenn der zu vollstreckende Anspruch zu einer Handlung verpflichtet, die nicht durch einen Dritten vorgenommen werden kann, sondern ausschließlich vom Willen des Schuldners abhängig ist, jedoch nicht in der Abgabe einer Willenserklärung (§ 894 ZPO) besteht (vgl. Zöller/Stöber aaO § 888 Rdn. 2 m.w.N.). Von einer nicht vertretbaren Handlung ist auch dann auszugehen, wenn Teile der Handlung auch von einem Dritten vorgenommen werden könnten (vgl. OLG Köln WuM 1997, 245, 246). b) Anders als die Erstellung einer Abrechnung auf Grund vorhandener Unterlagen, die eine vertretbare Handlung wäre, ist die Erteilung einer Betriebskostenabrechnung eine nicht vertretbare Handlung. Grundlage für diese Abrechnung ist die Rechnungslegung des Schuldners über die Betriebskosten in den betreffenden Abrechnungsperioden. Diese Rechnungslegung setzt verbindliche Erklärungen des Schuldners auf Grund seiner besonderen Kenntnisse voraus, die dementsprechend nur von ihm abgegeben werden können (vgl. Stein/Jonas/ Brehm aaO § 887 Rdn. 14; Walker in Schuschke/Walker aaO § 887 ZPO Rdn. 7; Musielak/Lackmann, ZPO, 4. Aufl., § 887 Rdn. 15). 3. Der Gläubiger beantragt die Vollstreckung des Titels nach seinem vollen Inhalt. Es ist auch nichts dafür ersichtlich, dass dem Gläubiger die Unterlagen, die für die Erstellung der Betriebskostenabrechnungen erforderlich sind, bereits zugänglich sind. Auf die Frage, ob er sein Interesse an der Rückzahlung möglicherweise zu viel gezahlter Betriebskostenvorschüsse auch auf anderem Weg sichern könnte - etwa durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts hinsichtlich laufender Mietkostenvorschüsse, solange die Betriebskostenabrechnungen noch nicht erteilt wurden, oder durch Rückforderung der geleisteten Vorschüsse -, kommt es dabei, entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts, nicht an. ..." |
||
|
|
||
Betriebskosten bei Leerstand§ 556 a BGB Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen. BGH, Urteil vom 31.5.06 - VIII ZR 159/05 - Aus der Pressemitteilung des Deutschen Mieterbundes: Zumindest soweit die Betriebskosten nach der Wohnfläche verteilt werden, muss der Vermieter die Kostenanteile für leer stehende Wohnungen zahlen. Das gilt auch für verbrauchsabhängige Kosten wie Wasser, Entwässerung, Müllabfuhr, Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhl. Grundsätzlich hat der Vermieter die Kosten des Leerstandes zu tragen, wenn nach dem Verteilungsschlüssel Wohnfläche abgerechnet wird. Der Vermieter kann dann im Hinblick auf Wohnungsleerstand im Haus in der Regel auch keine Änderung des Verteilungsschlüssels, zum Beispiel nach vermieteter Fläche, verlangen oder vorgeben. Der Bundesgerichtshof erklärte, dass diese Grundsätze nicht nur für verbrauchsunabhängige Kosten gelten wie Grundsteuer, Versicherungskosten usw., sondern auch für verbrauchsabhängige Kosten, solange die Kosten nicht tatsächlich nach dem Verbrauch der einzelnen Mieter erfasst werden, zum Beispiel durch Wasseruhren in den Mietwohnungen. Ob und wann der Vermieter bei hohen Leerstandszahlen, bei Ausnahmefällen von krasser Unbilligkeit, eine Änderung des vertraglich vereinbarten Aufteilungsmaßstabes verlangen kann, ließ der Bundesgerichtshof offen. Nicht entschieden hat der Bundesgerichtshof die Frage, wie bei Heizkosten und bei Warmwasserkosten zu verfahren ist. Nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes gilt bei einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung auch hier, dass der Vermieter die Kosten für leer stehende Wohnungen übernehmen muss. Das gilt für den verbrauchsunabhängigen Teil der Heiz- und Warmwasserkosten, je nach Vertragsgestaltung zwischen 30 und 50 Prozent der abzurechnenden Heizkosten. Soweit die "kalten" Betriebskosten laut Mietvertrag nach Personenzahl abgerechnet werden müssen, muss auch hier der Vermieter letztlich für leer stehende Wohnungen mitzahlen. Eine leer stehende Wohnung wird so behandelt, als sei sie an eine Person vermietet worden. |
||
|
|
||
Kündigungsverzicht bei Staffelmietvereinbarung§ 557 a BGB Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbarten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557a Abs. 3 BGB zulässigen Zeitraum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557a Abs. 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeitraum überschreitet (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059). BGH, Urteil vom 14.6.06 - VIII ZR 257/04 - |
||
|
|
||
Vermieterwechsel und Zurückbehaltungsrecht§§ 566, 320 BGB Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zurückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsache, der vor der Veräußerung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an ist nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur die Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern. BGH, Urteil vom 19.6.06 - VIII ZR 284/05 - Anmerkung: Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mängeln endet gegenüber dem Vermieter mit der Eintragung eines neuen Eigentümers im Grundbuch. Die bis dahin einbehaltenen Beträge sind an den aus dem Mietverhältnis ausscheidenden alten Vermieter zurückzuzahlen. Gegenüber dem Erwerber und neuen Vermieter kann das Zurückbehaltungsrecht - bei Fortbestehen der Mängel - weiterhin ausgeübt werden, allerdings nur hinsichtlich der seit der Grundbucheintragung fällig gewordenen Mieten. Mieteransprüche auf Mietminderung bleiben von dieser Rechtsprechung des BGH völlig unberührt. |
||
|
||
Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
) erreichen Sie durch Anklicken der Links ( 
) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 22.2.06 - VIII ZR 362/04 -
