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MieterMagazin |
August 2005 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Kautionsrückzahlung durch den Zwangsverwalter (1)§ 566 a BGB, §§ 148, 152 ZVG Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, dass der Zwangsverwalter einer Mietwohnung dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution verpflichtet ist, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (im Anschluss an Senat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03 -, NJW 03, 3342). BGH, Urteil vom 9.3.05 - VIII ZR 330/03 - |
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Kautionsrückzahlung durch den Zwangsverwalter (2)§§ 551, 566 a BGB, § 572 BGB a.F. 1. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung hat dem Mieter eine von diesem an den Vermieter geleistete Kaution nur dann herauszugeben, wenn eine derartige Verpflichtung auch den Zwangsvollstreckungsschuldner selbst, der das vermietete Grundstück erworben hat, getroffen hätte. 2. Hat ein Käufer ein vermietetes Grundstück vor dem 1. September 2001 erworben, so ist er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution nur verpflichtet, wenn dem Erwerber die Kaution ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt (§ 572 Satz 2 BGB a.F.). Die Vorschrift des § 556 a Satz 1 BGB findet auf Veräußerungsgeschäfte, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind, keine Anwendung. BGH, Urteil vom 9.3.05 - VIII ZR 381/03 - Anmerkung: |
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Conciergedienst als sonstige Betriebskosten§ 556 BGB Die Frage, wann die Kosten für einen Concierge-Dienst als sonstige Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Nr. 17 II. BV umlagefähig sind, ist nur auf Grund der jeweiligen Umstände des Einzelfalles zu beantworten. Eine Umlage kann ausnahmsweise nur in Frage kommen, wenn die Einführung des Concierge-Dienstes auf Grund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten ist. Allein der abstrakte Hinweis auf die Größe der Wohnanlage, das Bedürfnis nach Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie insbesondere auf die Bedürfnisse älterer Mieter reicht nicht aus. BGH, Beschluss vom 5.4.05 - VIII ZR 78/04 - Anmerkung: |
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Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis§§ 281, 535 BGB 1. Hat der Mieter von Wohnraum im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, so wird der entsprechende Anspruch des Vermieters - sofern kein Fristenplan vereinbart ist - fällig, sobald aus der Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht; darauf, ob bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist, kommt es nicht an. 2. Gerät der Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, kann der Vermieter von ihm einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 111, 301 [= WM 90, 494]). BGH, Urteil vom 6.4.05 - VIII ZR 192/04 - Anmerkung: |
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Mietpreisüberhöhung§ 5 WiStG Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet. Das Tatbestandsmerkmal des "geringen Angebotes" ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist. BGH, Urteil vom 13.4.05 - VIII ZR 44/04 - |
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Schriftform für Mietsenkung§§ 126, 550 BGB Auch bei einem für längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag bedarf die nachträgliche Vereinbarung der - auch unbefristeten - Herabsetzung des Mietzinses nicht der Schriftform, wenn der Vermieter sie jederzeit zumindest mit Wirkung für die Zukunft widerrufen darf. BGH, Urteil vom 20.4.05 - XII ZR 192/01 - Anmerkung: |
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Zwangsverwaltung und Kaution§ 150 ZVG, § 883 ZPO Der Zwangsverwalter ist befugt, von dem Schuldner (Grundstückeigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts geleisteten Mietkaution zu verlangen. Der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung stellt zusammen mit der Ermächtigung des Zwangsverwalters zur Besitzergreifung einen Vollstreckungstitel dar, auf Grund dessen wegen dieses Anspruchs nach § 883 ZPO vollstreckt werden kann. BGH, Beschluss vom 14.4.05 - V ZB 6/05 - Anmerkung: |
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Berliner Mietspiegel 2003 und Spanneneinordnung§§ 558, 558 d BGB, § 287 ZPO 1. Zur Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens, wenn zur Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zur Verfügung steht. 2. Bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels ist in der Regel ein Sachverständigengutachten zur Spanneneinordnung nicht einzuholen. [nichtamtlicher Leitsatz] 3. Auch wenn der Orientierungshilfe die Vermutungswirkung nach § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage des § 287 ZPO nicht. [nichtamtlicher Leitsatz] BGH, Urteil vom 20.4.05 - VIII ZR 110/04 - Aus den Entscheidungsgründen: Die Verwendung eines qualifizierten Mietspiegels nebst Schätzung der Spanneneinordnung durch das Gericht gemäß § 287 ZPO garantiert im Interesse beider Parteien eine rasche Entscheidung und vermindert die Entstehung von Gutachterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar aufzehren können. ... Die gerichtliche Verwendung eines geeigneten Mietspiegels ohne Heranziehung eines Sachverständigen ist verfassungsrechtlich unbedenklich. Der Vorzug von Mietspiegeln besteht vor allem darin, dass ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis stünde. ..." |
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Betreutes Wohnen§§ 543, 569 BGB, § 8 HeimG Zur Frage, ob die Parteien eines Vertrages, der das "Betreute Wohnen" zum Gegenstand hat, Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters vereinbaren können, die sich tatbestandlich an die Bestimmungen des Heimgesetzes anlehnen (hier: beabsichtigte Aufgabe eines Senioren-Wohnsitzes). BGH, Beschluss vom 21.4.05 - III ZR 293/04 - Anmerkung: |
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Maklerprovision durch Hausverwalter§ 652 BGB, § 2 WoVermG Ein Fall "unechter Verflechtung" auf Grund eines institutionalisierten Interessenkonfliktes liegt beim (Käufer-) Makler, der zugleich Haus- beziehungsweise Wohnungsverwalter des Grundstücks-(Wohnungs-)Verkäufers ist, ohne weitere Anhaltspunkte nicht vor. BGH, Beschluss vom 28.4.05 - III ZR 387/04 - Aus den Entscheidungsgründen: |
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Zwangsräumung trotz Suizidgefahr§ 765 a ZPO 1. Besteht im Fall einer Zwangsräumung bei einem nahen Angehörigen des Schuldners eine Suizidgefahr, ist diese bei der Anwendung des § 765 a ZPO in gleicher Weise wie eine beim Schuldner selbst bestehende Gefahr zu berücksichtigen. 2. Selbst dann, wenn mit einer Zwangsvollstreckung eine konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit des Schuldners oder eines nahen Angehörigen verbunden ist, kann eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung nicht ohne weiteres einstweilen eingestellt werden. Erforderlich ist stets die Abwägung der - in solchen Fällen ganz besonders gewichtigen - Interessen der Betroffenen mit den Vollstreckungsinteressen des Gläubigers. Es ist deshalb auch dann, wenn bei einer Räumungsvollstreckung eine konkrete Suizidgefahr für einen Betroffenen besteht, sorgfältig zu prüfen, ob dieser Gefahr nicht auch auf andere Weise als durch Einstellung der Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann. Auch der Gefährdete selbst ist gehalten, das ihm Zumutbare zu tun, um die Risiken, die für ihn im Fall der Vollstreckung bestehen, zu verringern. BGH, Beschluss vom 4.5.05 - I ZB 10/05 - |
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Kautionsklage gegen Zwangsverwalter§§ 152, 161 ZVG, § 51 ZPO Ein Zwangsverwalter, der auf Rückgabe einer Mietsicherheit klageweise in Anspruch genommen wird, ist zur Führung des Prozesses jedenfalls dann nicht mehr befugt, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist. In diesem Fall ist die Klage mangels Prozessführungsbefugnis des als Zwangsverwalter in Anspruch genommenen Beklagten als unzulässig abzuweisen. BGH, Urteil vom 25.5.05 - VIII ZR 301/03 - | ||
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Urteil vom 9.3.05 - VIII ZR 330/03 -
