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MieterMagazin |
Juli/August - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Eigenbedarfskündigung§§ 573 BGB Der Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters kann Eigenbedarf zumindest dann begründen, wenn ein besonders enger Kontakt besteht. BGH, Urteil vom 3.3.09 - VIII ZR 247/08 - |
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Duldung von Baumassnahmen§§ 242, 554 BGB a) Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach § 242 BGB dulden. b) Auch derartige Maßnahmen sind, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen handelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken. BGH, Urteil vom 4.3.09 - VIII ZR 110/08 - Aus der Pressemitteilung des BGH: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses der Klägerin. Im April 2005 stellte der Bezirksschornsteinfeger fest, dass die Gaseinzelöfen in den Wohnungen nicht die Abgasgrenzwerte einhielten. Das zuständige Umweltamt forderte die Klägerin auf, für Abhilfe zu sorgen und eine neue Heizungsanlage einzubauen. Die Klägerin entschloss sich zum Einbau einer Zentralheizungsanlage. Mit Ausnahme der Wohnung der Beklagten sowie der darunter und darüber gelegenen Wohnung sind mittlerweile sämtliche Wohnungen an die Zentralheizung angeschlossen. Die Beklagten lehnten die mit Schreiben vom 16. November 2005 für die Zeit vom 5. bis 9. Dezember 2005 angekündigten Arbeiten zum Anschluss ihrer Wohnung an die Heizungsanlage ab. Mit Schreiben vom 2. Juni 2006 erbat die Klägerin von den Beklagten vergeblich Zutritt zu deren Wohnung für die Verlegung der Heizungsrohre zum Anschluss der Wohnung im zweiten Obergeschoss an die Heizungsanlage im Erdgeschoss am 19. Juni 2006. Auch der schließlich im August 2006 geäußerten Bitte der Klägerin, einen ihnen genehmen Termins für den Einbau der Steigleitungen zu benennen, kamen die Beklagten nicht nach. Zwischenzeitlich hatte die Umweltbehörde der Klägerin einen Bußgeldbescheid für den Fall angedroht, dass der Anschluss der Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die Zentralheizung nicht unverzüglich erfolge. Das Amtsgericht hat der auf Duldung des Einbaus der Steigleitungen gerichteten Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund behördlicher Anordnung in der Mietwohnung durchzuführen hat, nicht unter die in § 554 Abs. 2 BGB aufgeführten Maßnahmen fallen und daher auch nicht den formellen Anforderungen der Mitteilungspflichten nach § 554 Abs. 3 BGB unterliegen. Eine Duldungspflicht des Mieters ergibt sich in solchen Fällen aus § 242 BGB. Die Anforderungen an die Ankündigung richten sich in einem solchen Fall nach den konkreten Umständen unter Berücksichtigung der Dringlichkeit und des Umfangs der Maßnahme, wobei auch der Mieter seinerseits verpflichtet ist, an einer zeitnahen Terminabstimmung mitzuwirken. Die Klägerin hatte den Beklagten hier einen Grundriss übersandt, aus dem sich die Lage der einzubauenden Steigleitungen genau ergab, und den Beklagten, nachdem diese den zunächst angesetzten Terminen widersprochen hatten, die Möglichkeit eingeräumt, selbst einen Termin zu benennen. Dem waren die Beklagten in dem Zeitraum von fast einem Jahr bis zur Klageerhebung nicht nachgekommen. Damit hatte die Klägerin alles ihr Mögliche getan, um die Belange der Beklagten zu wahren. |
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Kündigungssperrfrist nach Umwandlung§§ 573, 577 a, 554 BGB Die Kündigungsbeschränkung des §577 a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar. BGH, Urteil vom 11.3.09 - VIII ZR 127/08 - |
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Insolvenz des Genossenschaftsnutzers§§ 80, 109 InsO, § 66 GenG Der Insolvenzverwalter kann die Mitgliedschaft des Schuldners in einer Wohnungsgenossenschaft kündigen. Das insolvenzrechtliche Kündigungsverbot für gemieteten Wohnraum ist auf diesen Fall nicht entsprechend anwendbar. BGH, Urteil vom 19.3.09 - IX ZR 58/08 - Anmerkung: Anders noch die Vorinstanz, LG Berlin vom 29.11.07 - 51 S 253/07 - in MM 09, 165 |
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Sozialer Wohnungsbau§§ 305 c, 307 BGB, § 10 WoBindG, § 4 NMV a) Bei der Klausel "Gilt die Kostenmiete des öffentlich geförderten Wohnungsbaues, so ist der Vermieter befugt, bei Änderung der Kostenmiete diese ab Zulässigkeit vom Mieter auch rückwirkend zu verlangen, ohne dass es des Verfahrens nach § 10 WoBindG bedarf" handelt es sich nicht um eine Mietgleitklausel im Sinne von § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV, sondern um eine Regelung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete durch den Vermieter. b) Die Freistellung des Vermieters von dem Verfahren nach § 10 WoBindG (Halbsatz 2) ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; dasselbe gilt für die Vereinbarung der Zulässigkeit einer zeitlich unbegrenzten Rückwirkung der einseitigen Erhöhung der Kostenmiete (Halbsatz 1). BGH, Urteil vom 8.4.09 - VIII ZR 233/08 - |
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Aufzugskosten§§ 307, 556 BGB Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 20. September 2006 - VIII ZR 103/ 06, NJW 2006, 3557). BGH, Urteil vom 8.4.09 - VIII ZR 128/08 - |
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Wohnflächenberechnung§ 4 WohnflächenVO; § 44 II. BV a) Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche richtet sich - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist - nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgeblichen Bestimmungen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13). b) Sind hiernach für die Flächenermittlungen die Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung maßgeblich, können Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden. BGH, Urteil vom 22.4.09 - VIII ZR 86/08 - |
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Wohnflächenabweichung§ 543 BGB Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt (hier: fristlose Kündigung wegen Wohnflächenabweichung). BGH, Urteil vom 29.4.09 - VIII ZR 142/08 - |
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Versorgungssperre bei Gewerberaum§§ 858, 861, 862 BGB a) Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet. b) Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht. c) Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume. BGH, Urteil vom 6.5.09 - XII ZR 137/07 - |
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Rechtsirrtum§ 573 BGB Eine ordentliche Kündigung nach §573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzuges scheidet aus, wenn der Mieter sich im Hinblick auf den geminderten Mietzins in einem unvermeidbaren Rechtsirrtum befindet. LG Berlin, Urteil vom 17.3.09 - 65 S 54/08 - Mitgeteilt von RA Bernd Schütze Aus den Entscheidungsgründen: ... Die ordentlichen Kündigungen der Klägerin sind aber im Übrigen ebenfalls unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 573 BGB nicht vorliegen. Danach ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich, das insbesondere dann vorliegt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dies ist hier nicht der Fall. Insbesondere ist nicht davon auszugehen, dass die Beklagte ihren Mietzahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen ist. Dies gilt auch im Hinblick darauf, dass die von der Beklagten geltend gemachte Minderungsquote zu hoch bemessen war. Denn insoweit befand sich die Beklagte zumindest in einem unvermeidbaren Rechtsirrtum. Zwar sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erforderlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten. Dabei ist er auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich (vgl. statt aller BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06 - m.w.N.). Legt man diese Maßstäbe zugrunde, so ist bei einer schwierigen und unübersichtlichen Rechtslage aber regelmäßig ein unvermeidbarer Rechtsirrtum anzunehmen (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., 2007, § 543 Rn 102 m.w.N.), weil sich insoweit nicht eindeutig vorhersehen lässt, wie die entsprechenden Gerichte entscheiden werden. So liegt der Fall hier [Anmerkung der Redaktion: Es ging um die Minderung wegen fehlerhaft verlegten Laminat-Fußbodens]. Bereits aus den abweichenden Entscheidungen des Amtsgerichts im Vorprozess und im hiesigen Verfahren wird deutlich, dass eine schwierige und unübersichtliche Rechtslage vorliegt. Auch ist nicht in jedem Einzelfall vorhersehbar, wie hoch die Gerichte die Minderungsquote bemessen werden. Die Beklagte befand sich insoweit hier folglich in einem entschuldbaren Rechtsirrtum. ... |
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Berliner Mietspiegel§§ 558 ff. BGB Eine mit einer leicht demontierbaren Verblendung verkleidete Badewanne (Schürzenwanne) ist keine Einbauwanne im Sinne des Mietspiegels. AG Lichtenberg, Urteil vom 27.1.09 - 6 C 397/08 - Mitgeteilt von RA Uwe Thieß Aus den Entscheidungsgründen: ... Entgegen der Ansicht der Klägerin ist kein Zuschlag von 0,37 Euro pro Quadratmeter für das Sondermerkmal modernes Bad hinzuzurechnen. Dies setzt entsprechend den Erläuterungen des Berliner Mietspiegel 2007 voraus, dass das Bad mit einer Einbaubadewanne oder Einbaudusche ausgestattet ist. Diese müssen neu-zeitlichem Standard entsprechen. Eine mit einer demontierbaren Verblendung oder Schürze verkleidete Badewanne ist keine solche Einbauwanne. Insbesondere die Möglichkeit, dass Wasser hinter die Verblendung ge-raten kann, stellt eine Einschränkung gegenüber einer Verfliesung mit fest installierter Vorwand dar. Denn die Trocknungsmöglichkeiten sind durch die davor sitzende Verblendung eingeschränkt. Wasser kann hinter die Verblendung geraten, so dass die Gefahr von Schimmelbefall besteht (LG Berlin GE 07, 1191). ... |
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Hausfriedensstörung§ 569 BGB Eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens ist dann unwirksam, wenn lediglich Mieter des Nachbarhauses von (behaupteten) Lärmbelästigungen beeinträchtigt werden. AG Lichtenberg, Urteil vom 15.4.09 - 11 C 476/08 - Mitgeteilt von RA Wilhelm Lodde Aus den Entscheidungsgründen: Die auf § 546 Abs. 1 BGB gestützte Klage ist unbegründet, weil die Klägerin das Mietverhältnis mit dem Beklagten durch das Schreiben vom 9. Dezember 2008 und auch nachfolgend nicht wirksam gekündigt hat. Der Kündigungsgrund nach § 569 Abs. 2 BGB liegt nicht vor, weil eine Störung des Hausfriedens durch den Beklagten nicht gegeben ist. Voraussetzung dazu wäre eine Beeinträchtigung der Mieter im Hause R.-Str. 28. Vorliegend sind jedoch Mieter im Hause R.-Str. 29 von den behaupteten Lärmbeeinträchtigungen betroffen. Eine derartige Beeinträchtigung unterfällt nicht § 569 Abs. 2 BGB, weil sie nicht das vom Beklagten bewohnte Miethaus, sondern ein anderes Miethaus betrifft. In derartigen Fällen ist die Anwendbarkeit der Norm nicht eröffnet (Schmidt-Futterer, Mietrecht 9. Aufl. § 569 Rz 19; KG ZMR 2004, 261). ... |
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Verjährungsfrist§§ 195 ff. BGB Zur Berechnung der Verjährungsfrist für den Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung. AG Schöneberg, Urteil vom 19.3.09 - 109 C 527/08 - Mitgeteilt von RAen Daniel Friedrichs & Axel Tolle Aus den Entscheidungsgründen: ... Der Anspruch auf Erteilung der Abrechnung war bei Zustellung der Klage am 9. Dezember 2008 noch nicht verjährt. Die einschlägige regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB) beginnt gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden war. Ein Anspruch ist dann als entstanden im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB anzusehen, sobald er erstmals im Wege der Klage geltend gemacht werden kann (vgl. Palandt/Heinrichs, 68. Aufl., § 199 BGB, Rn 3 m.w.N.). Ausweislich des Mietvertrages und § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB war der Beklagte berechtigt, über die Nebenkosten für 2003 bis zum Ablauf des 31. Dezember 2004 und über die Nebenkosten für 2004 bis zum Ablauf des 31. Dezember 2005 abzurechnen. Der Anspruch des Klägers auf Erteilung einer Abrechnung ist mithin erst am Folgetag nach Versäumung der Abrechnungsfrist fällig geworden. Vorliegend war daher der Anspruch auf Erteilung der Abrechnung für das Jahr 2003 mit Beginn des 1. Januar 2005 und der Anspruch auf Erteilung der Abrechnung für das Jahr 2004 mit Beginn des 1. Januar 2006 entstanden. Die Verjährungsfrist für den Anspruch auf Erteilung der Abrechnung für 2003 begann mit dem Schluss des Jahres 2005 zu laufen und wäre am 31. Dezember 2008 abgelaufen. Durch die noch im Jahre 2008 erfolgte Klageerhebung wurde die Verjährung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt. Für den Anspruch auf Erteilung der Abrechnung für das Jahr 2004 begann die dreijährige Verjährungsfrist mit Schluss des Jahres 2006 zu laufen und ist noch nicht abgelaufen. ... |
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Hauswartwohnung§§ 573, 576 BGB Zu den Voraussetzungen der Kündigung einer Hauswart-Wohnung. AG Schöneberg, Urteil vom 9.7.08 - 103 C 425/07 - Mitgeteilt von RA Dr. Dilip D. Maitra Aus den Entscheidungsgründen: ... Bei der Mietwohnung eines Hauswartes handelt es sich um eine funktionelle Werkmietwohnung im Sinne von § 576 Abs. 2 Ziffer 2 BGB, weil das Hauswartverhältnis seiner Art nach die Überlassung des Wohnraums in unmittelbarer Nähe zum fraglichen Objekt als Stätte der Dienstleistung erfordert. Es kommt in diesem Zusammenhang nicht darauf an, auf welche Art und Weise der Mietvertrag und der Hauswart-Dienstvertrag abgeschlossen wurden und ob über diese Verträge zwei Vertragsurkunden oder eine einheitliche Vertragsurkunde erstellt wurden. Bei einer Kündigung nach § 576 BGB handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, die nach § 573 Abs. 3 BGB begründet werden muss (vgl. LG Berlin GE 94, 287). ... Diese ist auch nicht deswegen entbehrlich, weil im Hauswartdienstvertrag bereits festgelegt ist, dass die Beendigung des Dienstverhältnisses die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge hat. Durch eine derartige Regelung kann der Betriebsbedarf für die konkrete Wohnung nicht im Voraus geregelt werden. Vielmehr muss im Falle einer Kündigung begründet werden, dass die Wohnung weiterhin für einen neuen Hauswart benötigt wird. ... |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Urteil vom 3.3.09 - VIII ZR 247/08 -
