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MieterMagazin |
Juni 2008 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Betriebskostenabrechnung§§ 242, 556 BGB Auch wenn der Vermieter 20 Jahre lang nicht über Betriebskosten abrechnet, kann der Mieter ohne Weiteres nicht darauf vertrauen, künftig keine Abrechnung zu erhalten. [nicht amtl. LS] BGH, Urteil vom 13.2.08 - VIII ZR 14/06 - Sachverhalt Im Mietvertrag, der 1982 abgeschlossen wurde, verpflichteten sich die Mieter, neben der Grundmiete anteilige Betriebskosten zu tragen und dafür monatliche Vorauszahlungen (im Mietvertrag "Vorauspauschale" genannt) in Höhe von umgerechnet 20,45 Euro zu leisten, über die abzurechnen war. Allerdings wurde für die Jahre 1982 bis 2002 keine Abrechnung erteilt. Im Februar 2004 trat der Sohn der Vermieterin anstelle seiner Mutter als Eigentümer in den Mietvertrag ein und erstellte im Oktober 2004 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003; diese ergab eine Nachforderung in Höhe von 946,85 Euro. Die Mieter verweigerten die Zahlung. Aus den Entscheidungsgründen: ... 1. Das Landgericht hat den schriftlichen Mietvertrag dahin ausgelegt, dass es sich bei der monatlich auf die Betriebskosten zu zahlenden "Vorauspauschale" nicht um eine Pauschale, sondern um eine Vorauszahlung handelt, über die jährlich abzurechnen ist. Dies lässt keinen Rechtsfehler erkennen und wird von der Revision hingenommen. 2. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die schriftlich vereinbarte Regelung betreffend die Abrechnung der Betriebskosten nicht dadurch konkludent in eine Pauschalabgeltungsregelung abgeändert worden ist, dass die ursprüngliche Vermieterin zu keiner Zeit Betriebskosten abgerechnet hat. Wie auch die Revision nicht verkennt, unterliegt die tatrichterliche Beurteilung der Frage, ob Vertragsparteien eine ursprüngliche vertragliche Regelung durch eine - ausdrückliche oder konkludente - Individualvereinbarung abgeändert haben, in der Revisionsinstanz nur einer eingeschränkten Nachprüfung darauf, ob das Berufungsgericht gegen gesetzliche Auslegungsregeln, Denk- oder Erfahrungsgesetze verstoßen oder die Tatsachengrundlage der Auslegung verfahrensfehlerhaft festgestellt hat. Dieser Nachprüfung hält die Beurteilung des Verhaltens der ursprünglichen Mietvertragsparteien durch das Berufungsgericht stand. ... Allerdings kann ein die Umlage der Betriebskosten betreffender Änderungsvertrag, wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen (Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283, Tz. 18, m.w.N.). Erforderlich ist dafür aber ein Verhalten der einen Vertragspartei, das aus der Sicht der anderen Partei einen entsprechenden Vertragsänderungswillen erkennen lässt. Wie der Senat für den umgekehrten Fall einer konkludenten Erweiterung der Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten entschieden hat, lässt sich aus der Sicht des Mieters der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände der Wille des Vermieters entnehmen, eine Änderung des Mietvertrags herbeizuführen (Senat, aaO, Tz. 19, m.w.N.). Das gilt auch für die hier in Rede stehende Einschränkung der Umlagevereinbarung und erst recht dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - das unter dem Blickwinkel eines konkludenten Änderungsangebots zu beurteilende Verhalten in einem bloßen Untätigbleiben besteht. Besondere Umstände, die aus der Sicht der Beklagten für die Annahme hätten sprechen können, die damalige Vermieterin wolle durch das Unterlassen der jährlichen Betriebskostenabrechnung den Mietvertrag zu ihrem Nachteil dahin abändern, dass die vereinbarte Abrechnung für die Zukunft ausgeschlossen sein solle, sind von den Beklagten nicht vorgetragen worden und auch nicht ersichtlich. Die von der Revision aufgezeigten Fälle, in denen die Rechtsprechung dem Schweigen oder Untätigbleiben in bestimmten Situationen einen Erklärungsgehalt beigelegt hat (BGHZ 152, 63; 109, 171 und 91, 324), weisen in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Besonderheiten auf, mit denen der vorliegende Fall nicht vergleichbar ist. 3. Ohne Erfolg rügt die Revision, der Forderung des Klägers stehe der Gesichtspunkt der Verwirkung (§ 242 BGB) entgegen. Dies hat das Berufungsgericht zutreffend verneint. Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es über längere Zeit nicht geltend macht und sich der Verpflichtete darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde, wobei der Verstoß gegen Treu und Glauben in der illoyalen Verspätung der Rechtsausübung liegt. Eine Verwirkung kommt nur dann in Betracht, wenn - abgesehen vom bloßen Zeitablauf - Umstände vorliegen, die für den Schuldner einen Vertrauenstatbestand schaffen und die spätere Geltendmachung des Rechts als treuwidrig erscheinen lassen (st. Rspr., vgl. nur Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 199/04, NJW-RR 2005, 1464, unter II 4 m.w.N.). Solche vertrauensbildenden Umstände sind hier weder dargetan noch ersichtlich. |
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Quotenklausel§§ 306, 307 BGB a) Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet, "angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen", ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. b) Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (Bestätigung von BGHZ 132, 6, 12). BGH, Urteil vom 5.3.08 - VIII ZR 95/07 - |
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Wasseruhr§ 556 a BGB a) Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind. b) Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung gemäß § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche um, genügen Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs nicht, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen. BGH, Urteil vom 12.3.08 - VIII ZR 188/07 - Tatbestand: Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin, Ortsteil Prenzlauer Berg. Das Mietverhältnis beruht auf einem Mietvertrag vom 28. Oktober 1969. Durch Schreiben vom 29. Juli 1991 teilte die Klägerin den Beklagten mit, dass sie die Miete nunmehr auf Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlungen umstellen werde. In der Folgezeit rechnete die Klägerin die Betriebskosten, einschließlich der Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, flächenbezogen ab. Seit März 2003 sind - mit einer Ausnahme - alle Wohnungen des Gebäudes mit einem Kaltwasserzähler ausgestattet, auch die Wohnung der Beklagten. In der Betriebskostenabrechnung vom 14. November 2005 für den Abrechnungszeitraum 2004 legte die Klägerin die Wasserkosten nach wie vor nach dem Verhältnis der Wohnflächen um. Dabei ergab sich zu Lasten der Beklagten ein Betrag von 557,06 Euro. Die daraus resultierende Nachzahlung in Höhe von 99,60 Euro beglichen die Beklagten nicht. Sie machten geltend, dass die Klägerin verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen; unter Berücksichtigung der von der Wasseruhr abgelesenen Werte ergebe sich ein Betrag von nur 227,47 Euro und dementsprechend zu ihren Gunsten ein Guthaben von 229,99 Euro. Diesen Betrag brachten sie von der Miete für Januar 2006 in Abzug. Mit der Klage hat die Klägerin die von ihr errechnete Betriebskostennachforderung, restliche Miete für Januar 2006 sowie Erstattung vorprozessualer Anwaltskosten verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr auf Klageabweisung gerichtetes Begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg, sodass das Rechtsmittel trotz der Säumnis der Klägerin durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen ist (BGH, Urteil vom 14. Juli 1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin könne den Saldo aus der Betriebskostenabrechnung 2004 und restliche Miete für Januar 2006 gemäß § 535 Abs. 2 BGB beanspruchen. Sie habe die Kosten der Be- und Entwässerung nach dem Flächenmaßstab umlegen dürfen. Die Beklagten hätten es versäumt, von der Klägerin rechtzeitig vor Beginn des Abrechnungszeitraums 2004 Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Umlage der Wasserkosten zu verlangen. Der bisher von der Klägerin praktizierte Umlagemaßstab sei gemäß § 14 Abs. 1 Satz 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) als vereinbart anzusehen. Nach dieser Vorschrift seien Vermieter berechtigt gewesen, die Miete bei vor dem 3. Oktober 1990 in der ehemaligen DDR geschlossenen Mietverträgen bis zum 31. Dezember 1997 durch einseitige Erklärung auf Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlungen umzustellen. Davon habe die Klägerin durch Schreiben vom 27. Juli 1991 Gebrauch gemacht. Dies habe die Wirkung einer vertraglichen Vereinbarung, die sich auch auf den vom Vermieter gewählten Abrechnungsmaßstab erstrecke. An den - nicht schlechthin unbilligen - Flächenmaßstab blieben die Parteien grundsätzlich gebunden. Eine Vertragsänderung, die der Zustimmung beider Parteien bedürfe, sei nur für die Zukunft zulässig. Einwände nach Ablauf der Abrechnungsperiode seien den Beklagten verwehrt. Damit bleibe ihre Berufung auch dann erfolglos, wenn ihnen ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zukunft grundsätzlich zustehen sollte. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Der geltend gemachte Anspruch auf restliche Miete für den Monat Januar 2006 (§ 535 Abs. 2 BGB) sowie Nachzahlung von Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 2004 steht der Klägerin zu. Sie war berechtigt, an der Wohnfläche als Umlageschlüssel für die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung festzuhalten. 1. Es bedarf keiner Entscheidung, ob - wie das Berufungsgericht gemeint hat - ein vom Vermieter gewählter Umlageschlüssel im Anwendungsbereich von § 14 Abs. 1 Satz 2 MHG, der durch das Mietüberleitungsgesetz vom 6. Juni 1995 (BGBl. I S. 748) als Ersatz der bis dahin in den neuen Ländern geltenden Betriebskostenumlageverordnung vom 17. Juni 1991 (BGBl. I S. 1270) eingeführt wurde, als vereinbart gilt. Es kommt darüber hinaus auch nicht darauf an, ob die Parteien durch eine jahrelang einvernehmlich praktizierte Art und Weise der Abrechnung stillschweigend vereinbart haben, dass die Wasserkosten nach dem Anteil der Fläche der Mietwohnung an der Gesamtwohnfläche umzulegen sind (vgl. Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771, Tz. 7). Denn zugunsten der Beklagten kann unterstellt werden, dass die Parteien, wie die Revision geltend macht, einen solchen Abrechnungsmaßstab für die Wasserkosten nicht vereinbart haben. Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten bereits nach dem gesetzlichen Abrechnungsmaßstab des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB - vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften, die im vorliegenden Fall keine Bedeutung haben - nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Entgegen der Ansicht der Revision haben die Parteien durch den Einbau eines Kaltwasserzählers in der Wohnung der Beklagten nicht stillschweigend vereinbart, dass die Wasserkosten nunmehr verbrauchsabhängig abzurechnen seien. Es mag sein, dass der Einbau eines Wasserzählers durch den Vermieter eine einseitige Erwartung des Mieters wecken kann, nunmehr für den tatsächlichen Wasserverbrauch in Anspruch genommen zu werden, auch wenn ein Wasserzähler nicht in allen anderen Wohnungen vorhanden ist (vgl. LG Berlin, GE 1999, 1052, 1053). Ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert im Sinne einer dahingehenden Verpflichtung des Vermieters kommt der bloßen Installation eines Wasserzählers jedoch nicht zu. Besondere Umstände, aus denen sich etwas anderes ergeben könnte, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. 2. Aus § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB folgt nicht, dass die Klägerin nach dem Einbau des Wasserzählers in der Wohnung der Beklagten für den Abrechnungszeitraum 2004 von dem Verhältnis der Wohnflächen als Abrechnungsmaßstab für die Wasser- und Abwasserkosten abgehen musste. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach dieser Vorschrift nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Wie auch die Revision nicht verkennt, setzt dies voraus, dass eine Verbrauchserfassung für alle Mieter stattfindet (Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 a Rdnr. 15; MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 a Rdnr. 31; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 556 a Rdnr. 4; Langenberg, NZM 2001, 783, 790). Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift, wonach es auf "die Mieter" ankommt. Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind. Das ist entgegen der Auffassung der Revision auch dann nicht anders, wenn - wie hier im Abrechnungszeitraum 2004 - der Wasserverbrauch lediglich in einer Wohnung nicht erfasst werden kann, weil deren Mieter den Einbau einer Wasseruhr verweigert hat. Der Umlage der Wasserkosten nach Wohnfläche steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin zwar den (geringen) Wasserverbrauch eines Optiker-Geschäfts zusammen mit den vermieteten Wohnungen abgerechnet hat, während sie den Wasserverbrauch des im Gebäude befindlichen China-Restaurants verbrauchsabhängig erfasst hat. Der Vermieter nimmt einen gebotenen, jedenfalls aber zulässigen Vorwegabzug der Kosten für Gewerbeflächen in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten vor, wenn die auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (vgl. Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419, Tz. 16, und vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211, Tz. 12 ff.). So ist es hier. Die Klägerin bezweckt ersichtlich, eine Mehrbelastung der Wohnraummieter zu vermeiden, die ohne Vorwegabzug durch den nicht unbeträchtlichen Wasserverbrauch beim Betrieb des Restaurants entstünde. 3. Entgegen der Auffassung der Revision genügen bloße Zweifel an der Billigkeit des Umlagemaßstabs nicht, um ein auf Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels gerichtetes Verlangen des Mieters zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel entstehen kann. So soll der Mieter "auch zukünftig einen Anspruch auf Umstellung des Umlagemaßstabs" haben, "soweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt" (BT-Drs. 14/ 4553, S. 51; vgl. Senatsurteile vom 31. Mai 2006 - aaO, Tz. 15 und vom 20. September 2006 - VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557, Tz. 21). Die so umschriebene Voraussetzung für einen Änderungsanspruch ist hier jedoch nicht erfüllt. |
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Verlängerungsklausel; Schriftform§§ 550, 573 c BGB, Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB a) Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an §565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573 c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach §573 c Abs. 4 BGB eine von § 573 c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" unwirksam ist. b) Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum ("… 1 Keller …") vermietet, so unterliegt eine mündliche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehreren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. c) Das Revisionsgericht hat bei der Entscheidung über eine Klage auf Räumung und Herausgabe von Mieträumen, die auf eine Kündigung des Mietverhältnisses gestützt wird, den während des Revisionsverfahrens eingetretenen Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen. BGH, Urteil vom 12.3.08 - VIII ZR 71/07 - | ||
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Urteil vom 13.2.08 - VIII ZR 14/06 -
