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MieterMagazin |
Juni 2007 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Betriebskostenabrechnung§ 556 BGB 1. Kosten für den Mattenreinigungsservice einer Dienstleistungsfirma sind im Rahmen der Betriebskosten zusätzlich zu den Kosten der Hausreinigung umlegbar, da die im Hausflur ausgelegten Fußmatten die Verschmutzung des Treppenhauses verringern. LG Berlin, Urteil vom 8.2.07 - 67 S 239/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Cornelius Krakau |
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Verschulden beim Zahlungsverzug§§ 286, 543 BGB Es kann an dem für einen Zahlungsverzug notwendigen Verschulden fehlen, wenn der Mieter wegen eines Rechtsirrtums die Miete nicht zahlt. LG Berlin, Urteil vom 22.2.07 - 62 S 277/05 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Gemäß § 286 Abs. 4 BGB kommt ein Mieter nicht in Verzug, solange die Zahlung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Insoweit war zu berücksichtigen, dass der Kläger sich in Anbetracht der Höhe der von ihm verauslagten Kosten für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden für berechtigt hielt, auch noch die Mieten für Juli, August und September 2004 einzubehalten. Das in früherer Zeit geltende Mieterschutzgesetz enthielt eine spezielle Regelung für den Fall des unverschuldeten Rechtsirrtums. Nach § 3 Abs. 2 MSchG war eine Mietaufhebung wegen Zahlungsverzugs ausdrücklich ausgeschlossen, "... wenn der Verzug auf Unkenntnis des Mieters über den Betrag oder den Zeitpunkt der Fälligkeit des Mietzinses oder auf irrige Annahme eines Aufrechnungs-, Minderungs-, oder Zurückbehaltungsrechts zurückzuführen ist, es sei denn, dass die Unkenntnis oder der Irrtum auf Fahrlässigkeit beruht." Diese Regelung ist nicht ins BGB übernommen worden. Gleichwohl ist sie im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu beachten, weil sie den allgemein anerkannten Grundsatz wiedergibt, dass mangels Verschulden kein Verzug vorliegt, wenn sich der Mieter in einem schuldlosen Irrtum über seine Zahlungspflicht befindet (zum Vorstehenden Schmidt-Futterer/Blank, § 543 BGB, Rz 100 - 102). Nach Auffassung von Blank (Schmidt-Futterer, a.a.O.) ist bei der Bestimmung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt zugunsten des Mieters ein großzügiger Maßstab anzulegen. Der aus dem Schadensrecht stammende Satz, dass das Risiko einer fehlerhaften Beurteilung der Rechts- oder Sachlage stets zu Lasten des Schuldners gehe, gilt im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nicht. Damit trifft den Kläger auch insoweit kein Verschulden, als die für die Ersatzvornahme erforderlichen Aufwendungen nicht den vom Zeugen K. in Rechnung gestellten Betrag erreichen. Der Kläger durfte hinsichtlich der Erforderlichkeit der Aufwendungen auf den Kostenvoranschlag und die Rechnung des Zeugen K. vertrauen. So ist für die Frage der Erstattungspflicht des Vermieters anerkannt, dass der Mieter ohne besondere Anhaltspunkte für eine überhöhte Rechnung des Handwerkers diese akzeptieren darf (Schmidt-Futter/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 a BGB, Rz 137). Für die Frage des Verschuldens im Rahmen des § 286 BGB aber kann kein anderer Maßstab gelten. ..." Mitgeteilt von RA Martin Kirsch |
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Fristlose Kündigung§ 543 BGB Das unbefugte Trocknen von Wäsche auf dem Geländer des Laubenganges berechtigt den Vermieter nicht zur fristlosen Kündigung. LG Berlin, Urteil vom 23.2.07 - 63 S 280/06 - Aus den Entscheidungsgründen: " ... Die Kündigungen sind nicht gemäß § 543 Abs. 1 BGB begründet. Die Beklagte hat nicht gegen ihr obliegende Vertragspflichten in einer Weise verstoßen, welche für die Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar erscheinen lässt. Denn ein etwa der Beklagten zur Last fallender Verstoß hat jedenfalls kein erhebliches Gewicht. Selbst wenn man zugunsten der Klägerin unterstellt, dass auch das kurzfristige Abstellen von Gegenständen auf dem Laubengang vor der Wohnung der Beklagten einen Vertragsverstoß darstellte, liegt eine Zuwiderhandlung der Beklagten in diesem Fall am untersten Rand des Erheblichen und erreicht gerade einmal die Grenze einer Vertragsverletzung. Das gilt auch, soweit die Beklagte mitunter Wäsche über das Geländer zum Trocknen ablegt. Die Kündigung ist das letzte Mittel, wenn aufgrund der Schwere des Vertragsverstoßes für den anderen Vertragpartner eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Davon kann bei geringfügigen Vertragsverletzungen nur in Ausnahmefällen ausgegangen werden. Hierfür sind im vorliegenden Fall keine Anhaltspunkte vorhanden. Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin auf die Gefahr einer Substanzschädigung des Hauses. Das Geländer des Laubengangs, auf dem die Beklagte ihre Wäsche trocknet, befindet sich im Außenbereich, der sowieso der Witterung ausgesetzt ist. Die Gefahr von Substanzschäden aufgrund der Feuchtigkeit der nassen Wäsche ist unter diesen Umständen nicht ohne weiteres nachzuvollziehen. ..." Mitgeteilt von RAin Antje Eichler |
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Berliner Mietspiegel§§ 558 ff. BGB Das Sondermerkmal "Modernes Bad" des Berliner Mietspiegels 2005 kann auch dann gegeben sein, wenn die Grundfläche des Bades relativ klein ist. LG Berlin, Beschluss vom 13.3.07 - 67 S 465/06 - Aus den Gründen: ... Entsprechend der zutreffenden Ansicht des Amtsgerichts ist bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des Berliner Mietspiegels 2005 auch das Sondermerkmal "modernes Bad" mit einem Betrag von 0,37 Euro pro Quadratmeter zu berücksichtigen. Dieses Merkmal ist dem Mietspiegel zufolge erfüllt, wenn die Wände des Bades türhoch mit Fliesen versehen sind, auf dem Boden Fliesen vorhanden sind und das Bad mit einer Einbauwanne oder Einbaudusche ausgestattet ist. Zudem müssen die Ausstattungsmerkmale neuzeitlichem Standard entsprechen. Es ist unstreitig, dass das Bad in der Wohnung des Beklagten im Rahmen von Modernisierungsarbeiten in den Jahren 1999 und 2000 mit dieser Ausstattung versehen wurde. Der Beklagte kann sich nicht darauf berufen, dass dieses Merkmal nicht gelten würde, weil die Grundfläche des Bades mit 3,36 Quadratmetern relativ klein sei. Der von ihm eingereichten Zeichnung zufolge befindet sich vor der der Tür gegenüberliegenden Wandseite die Badewanne. An der rechten Wandseite befindet sich direkt daneben das Waschbecken und gegenüber an der linken Wandseite die Toilette. Daneben ist ein Standort für eine Waschmaschine vorgesehen. Die Breite des Bades beträgt 1,60 Meter und die Länge 2,10 Meter. Ferner ist in dem Bad ein Fenster nicht vorhanden. Was im Sinne der Orientierungshilfe unter einem "Modernen Bad" zu verstehen ist, wird im Mietspiegel definiert. Eine bestimmte Mindestgröße ist dabei nicht Voraussetzung. Dies kommt schon darin zum Ausdruck, dass auch bei Badräumen, die nur mit einer Einbaudusche ausgestattet sind, das Sondermerkmal "Modernes Bad" gegeben sein kann. In der Regel sind Räume, in denen sich nur Duschen befinden, kleiner als solche, die mit einer Badewanne ausgestattet sind. Der Zuschlag von 0,37 Euro pro Quadratmeter beruht auf statistischen Erhebungen, die das mit der Erstellung des Datenmaterials des Berliner Mietspiegels beauftragte GEWOS-Institut vorgenommen hat. In dieses Datenmaterial sind alle Bad- und Duschräume eingeflossen, die die dargestellten Kriterien erfüllen. Dabei ist nicht nach der Größe der Badräume unterschieden worden. Denn sonst wären alle Bad- und Duschräume bei Auswertung des Datenmaterials nicht berücksichtigt worden, die nicht über eine bestimmte Mindestgröße verfügen. Daraus folgt, dass auch solche Bäder berücksichtigt worden sind, die relativ klein sind. Wie der Beklagte selbst vorträgt, handelt es sich um einen Badraum, der dem für sogenannte Plattenbauten üblichen DDR-Standard entsprach. Die in den letzten Jahren vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen kamen auch in einem verstärkten Maße den sogenannten Plattenbauten zugute, um deren langfristige Vermietbarkeit zu sichern. Es ist nachvollziehbar, dass auch solche relativ kleinen Badräume bei der Datenerhebung berücksichtigt wurden. Der Wert von 0,37 Euro pro Quadratmeter ist ein statistischer Durchschnittswert, der auf dem Vorhandensein von großen, mittleren und kleinen Badräumen beruht. Es kommt nicht darauf an, ob nach heutigen Maßstäben bei der Errichtung eines Gebäudes noch Bäder mit einer relativ kleinen Fläche gebaut werden würden. Soweit in dem Mietspiegel davon die Rede ist, dass das Bad neuzeitlichem Standard entsprechen müsse, bezieht sich dies entgegen der Auffassung des Beklagten in seiner Stellungnahme vom 8. März 2007 nicht auf die Größe des Bades, sondern auf die Ausstattungsmerkmale. Damit sind die Toilette, das Waschbecken, die Badewanne beziehungsweise die Duschtasse, die Armaturen und die Fliesen gemeint. Die Größe eines Badraumes ist aber in diesem Sinne kein Ausstattungsmerkmal. ... Mitgeteilt von RAin Birgit Zychlinski |
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Modernisierungsankündigung durch Erwerber§§ 185, 554 BGB 1. Der noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerber kann vom Verkäufer und Vermieter wirksam ermächtigt werden, im eigenen Namen Modernisierungsmaßnahmen anzukündigen und durchzuführen. Die tragenden Gründe der Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 10.12.1997 - XII ZR 119/96 -, GE 98, 176; WuM 98, 99; NZM 98, 146; NJW 98, 896) zur Kündigung sind auch auf die Modernisierungsankündigung anzuwenden. LG Berlin, Urteil vom 27.3.07 - 63 S 313/06 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Die Kläger sind als noch nicht im Grundbuch eingetragene Erwerber von der Verkäuferin und Vermieterin wirksam ermächtigt, im eigenen Namen Modernisierungsmaßnahmen anzukündigen und durchzuführen. Zwar ist für die Auffassung des Amtsgerichts zunächst der Wortlaut des § 554 BGB "Vermieter" zu berücksichtigen und soll nach dem Sinn des Gesetzes der Vermieter grundsätzlich der Bauherr der Modernisierungsmaßnahmen sein, ebenso wie bei einer Kündigung, die nach dem Gesetz auch nur vom Vermieter auszusprechen ist, kann jedoch ausnahmsweise ein Erwerber zur Ausübung des Gestaltungsrechts ermächtigt werden. Die tragenden Gründe der Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 10.12.1997 - XII ZR 119/ 96 -, NJW 1998, 896) zur Kündigung sind auch auf die Modernisierungsankündigung anzuwenden. Die Vollmachtserteilung wäre in beiden Fällen möglich und nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist eine Ermächtigung der Vollmacht funktionell verwandt, so dass Erwerbern auch bei Gestaltungsrechten Ermächtigungen erteilt werden dürfen. Die Bedenken des Amtgerichts zur Gefahr des Baustillstands teilt die Kammer nicht. Die Gefahr einer Nichtweiterführung von Bauarbeiten aufgrund finanzieller Probleme besteht grundsätzlich auch, wenn der Vertragspartner selbst die Maßnahme ankündigt, und sie ist nicht höher, als wenn der Erwerber nach Bevollmächtigung im Namen des Vermieters die Modernisierungsankündigung abgegeben hätte. Ein Vermieter ist stets verpflichtet, solche Arbeiten weiterzuführen, egal, ob er einem Erwerber die Ermächtigung erteilt hat, Modernisierungsankündigungen auszusprechen und Modernisierungen durchzuführen oder ob er nur eine Vollmacht erteilt hat und die Ankündigung in seinem Namen erfolgte. Selbst wenn man berücksichtigt, dass ein Vermieter, der nicht Bauherr ist, im Falle von Vertragsstörungen oder ähnlichem Bauverträge neu schließen müsste, so stehen doch den Mietern im Ausnahmefall einer solchen Bauzeitverlängerung Minderungsansprüche et cetera gegebenenfalls zu. Wenn schon zur einschneidensten Maßnahme der Kündigung im Erwerbsfall ermächtigt werden kann, so muss dies erst recht für die Modernisierungsankündigung gelten. ... Die Revision war, soweit die Beklagten zur Duldung verurteilt sind, zuzulassen zur Fortbildung des Rechts, § 543 Abs. 2 Ziff. 2 ZPO. Es ist bisher nicht höchstrichterlich entschieden, ob entsprechend dem Kündigungsrecht auch das Recht auf Duldung von Modernisierung nach Ermächtigung von dem Erwerber der Mietsache ausgeübt werden kann." Mitgeteilt von RA Christoph Müller |
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Zählerzentralisation§§ 535, 858, 861 BGB Die Platzierung des Stromzählers in der Wohnung bei Abschluss des Mietvertrags gehört zur Beschaffenheit der Wohnung, die vom Vermieter zu erhalten ist. Der Vermieter ist ohne Zustimmung des Mieters nicht befugt, den Stromzähler in den Keller zu verlegen. AG Charlottenburg, Urteil vom 18.1.07 - 218 C 441/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Gerald Hohmann |
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Instandsetzungskosten bei Modernisierung§§ 559, 559 b BGB Der Abzug wegen ersparter Instandsetzungen bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung muss erläutert und berechnet werden. AG Charlottenburg, Urteil vom 27.2.07 - 224 C 295/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Falko Kalisch |
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Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück§ 536 BGB Bauarbeiten an dem Shopping- und Freizeitcenter Alexa berechtigen Mieter des gegenüberliegenden Hauses zu einer Mietminderung von 15 Prozent und nachdem die Bauarbeiten auch des Nachts fortgeführt wurden, zu einer Mietminderung in Höhe von 30 Prozent. [n.rkr.] AG Mitte, Urteil vom 11.1.07 - 7 C 147/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Uwe Thieß |
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Modernisierungsankündigung für Nachbarwohnung§ 554 BGB 1. Zum Erlass einer einstweiligen Verfügung wegen Modernisierungsmaßnahmen in Nachbarwohnungen. AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 15.2.07 - 3 C 1014/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Sebastian Leonhard |
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Kaution§ 551 BGB Die Kaution dient dem mietvertraglich vereinbarten Zweck, dass sich der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses daraus bedient, soweit er noch offene Ansprüche gegen den Mieter hat. Gibt er jedoch die Kaution vorbehaltlos frei, gibt er damit konkludent zu erkennen, dass er keine Ansprüche mehr gegen den Mieter hat beziehungsweise auf etwaig bestehende Ansprüche verzichtet. AG Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 18.1.06 - 5 C 194/05 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Der Klägerin stehen des Weiteren Nachzahlungsansprüche aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 sowie die Restmiete für den Monat Juli 2003 nicht zu. Dabei kann vorliegend dahingestellt bleiben, ob diese Abrechnungen ordnungsgemäß erstellt worden sind, denn entscheidend ist, dass in der Freigabe der Kaution am 8. Juli 2004 ein negatives Schuldanerkenntnis (§ 397 BGB) zu sehen ist, so dass Mietrückstände nicht mehr geltend gemacht werden können. Die Kaution dient dem mietvertraglich vereinbarten Zweck, dass sich der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses daraus bedient, soweit er noch offene Ansprüche gegen den Mieter hat. Gibt er jedoch die Kaution vorbehaltlos frei, gibt er damit konkludent zu erkennen, dass er keine Ansprüche mehr gegen den Mieter hat beziehungsweise auf etwaig bestehende Ansprüche verzichtet (OLG Düsseldorf in NZM 2001, Seite 893; OLG München in NJW-RR 1990, Seite 20). Ein Forderungsverzicht gemäß § 397 Absatz 2 BGB ist hier insbesondere deshalb gegeben, da die Klägerin letztmalig mit Schreiben vom 8. Juni 2004 Zahlung der streitgegenständlichen Positionen verlangte und danach die Kaution freigab. Dieses Verhalten der Klägerin war daher als Erklärung dahingehend aufzufassen, dass sie Ansprüche aufgrund zurückliegender Zeiträume nicht mehr erheben würde. Das pauschale Vorbringen der Klägerin, in der Freigabe der Kaution sei ein Verzicht nicht zu sehen, reicht insofern nicht aus. Das negative Schuldanerkenntnis, das an keine Form gebunden ist, lässt daher die etwaig entstandenen Nachzahlungsansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen sowie den Anspruch auf Zahlung der Restmiete Juli 2003 erlöschen. ..." Mitgeteilt von RA Hans-Joachim Gellwitzki |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
LG Berlin, Urteil vom 8.2.07 - 67 S 239/06 -
