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MieterMagazin |
Juni/Juli 2005 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Ordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug§§ 543, 569, 573 BGB Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen. BGH, Urteil vom 16.2.05 - VIII ZR 6/04 - Aus den Urteilsgründen: "... Während der Mieter beim Zahlungsverzug für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat und sich nicht deswegen auf § 286 Abs. 4 BGB beziehungsweise § 285 BGB a.F. berufen kann ..., entlastet ihn im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit. ... Damit begünstigt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB den Mieter bei einer ordentlichen Kündigung und eröffnet ihm im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges die Möglichkeit, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Im Rahmen des Verschuldens kann zudem eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten berücksichtigt werden, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt. ... Auch wenn der Mieter wegen der Regelung des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht die Möglichkeit hat, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574 Abs. 1 Satz 1, 574 a BGB zu verlangen, so sind seine Interessen auf Grund der obigen Erwägungen hinreichend geschützt, ohne dass es eines Rückgriffs auf die Schonfristklausel des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB oder des vom Berufungsgericht für diese Fälle zusätzlich herangezogenen Gesichtspunktes von Treu und Glauben bedarf. ... Wird ... der Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlass genommen, fristlos und hilfsweise fristgemäß zu kündigen, so ist auch die ordentliche Kündigung unbedingt erklärt mit der Einschränkung, dass die Wirksamkeit dieser Kündigung erst nachrangig zu prüfen ist. ..." |
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ParabolantenneArt. 5, 15 GG, §§ 535, 541 BGB Hat der ausländische Mieter die Möglichkeit, durch Installation eines zusätzlichen Decoders an dem vorhandenen Kabelanschluss der Wohnung fünf Programme seiner Heimat zu empfangen, geht das Recht des vermietenden Gebäudeeigentümers, die Fassade von einer Parabolantenne des Mieters freizuhalten, dem über eine Parabolantenne zu befriedigenden Informationsbedürfnis des Mieters vor [nichtamtlicher Leitsatz aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht]. BGH, Urteil vom 2.3.05 - VIII ZR 118/04 - |
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"Unverzügliche" Schönheitsreparaturen§ 307 BGB Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in nach der Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahin auszulegen, dass die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. BGH, Urteil vom 9.3.05 - VIII ZR 17/04 - |
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Rückforderung von Betriebskostenvorschüssen§ 556 BGB Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen. BGH, Urteil vom 9.3.05 - VIII ZR 57/04 - |
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Formularmäßiger Kündigungsausschluss§ 307 BGB In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. BGH, Urteil vom 6.4.05 - VIII ZR 27/04 - Anmerkung: Der Bundesgerichtshof hat eine Vertragsklausel für unwirksam erklärt, nach der Mieter und Vermieter "wechselseitig für die Dauer von fünf Jahren auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages verzichten." |
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Sonnabend ist Werktag§§ 193, 573 c BGB Der Sonnabend ist bei der Berechnung der so genannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrags zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, mitzuzählen, weil er ein Werktag im Sinne der gesetzlichen Regelung ist. BGH, Urteil vom 27.4.05 - VIII ZR 206/04 - |
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Kündigungsfrist nach der Schuldrechtsreform§ 307 BGB Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist § 573 c Abs. 4 BGB auf vor dem 1. September 2001 geschlossene Mietverträge auch dann nicht anzuwenden, wenn die Kündigung nach dem 31. Dezember 2002 erklärt worden ist. Diese Übergangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz wird nicht mit Wirkung ab 1. Januar 2003 durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB verdrängt. BGH, Urteil vom 6.4.05 - VIII ZR 155/04 - Anmerkung: Die gesetzliche Übergangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz, nach der die kurzen, dreimonatigen Kündigungsfristen nicht anwendbar sind, wenn in Altmietverträgen lange, gestaffelte Kündigungsfristen vereinbart sind, gilt. Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine zum 1. Januar 2003 beschlossene Übergangsvorschrift zum so genannten Schuldrechtsmodernisierungsgesetz keinen Vorrang hat und die mietrechtliche Übergangsregelung nicht - wie von einigen Gerichten geurteilt - verdrängt. |
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Verzugszinsen nach Zustimmungsurteil§§ 286, 288, 558 BGB Der Mieter gerät nicht rückwirkend mit der Zahlung von Mieterhöhungsbeträgen in Verzug, wenn er dazu verurteilt wird, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters für Zeiträume zuzustimmen, die vor Rechtskraft des Zustimmungsurteils liegen. BGH, Urteil vom 4.5.05 - VIII ZR 94/04 - Aus der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes: Zwar hat der Mieter, der dazu verurteilt wird, einer vom Vermieter verlangten Mieterhöhung zuzustimmen, die Erhöhungsbeträge gemäß § 558 b Abs. 1 BGB für die Zeit ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zu zahlen. Jedoch wird diese Schuld erst in dem Zeitpunkt fällig, in dem das Zustimmungsurteil rechtskräftig wird. Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete setzt nach dem Willen des Gesetzgebers eine entsprechende Änderung des Mietvertrags voraus. Diese tritt - wenn der Mieter der Änderung nicht freiwillig zustimmt - erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils ein, infolge derer sein Einverständnis mit der Vertragsänderung gemäß § 894 ZPO als erklärt gilt. Der Gesetzgeber hat keine Rückwirkung der Änderung auf den Beginn des Zeitraums angeordnet, für den der Mieter die erhöhte Miete schuldet. Deshalb kann der Mieter auch nicht rückwirkend mit der Zahlung der Erhöhungsbeträge in Verzug geraten und der Vermieter nicht rückwirkend gemäß § 288 BGB Verzugszinsen aus den Erhöhungsbeträgen verlangen. |
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Minderung von der Warmmiete§ 536 BGB Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden. BGH, Urteil vom 6.4.05 - XII ZR 225/03 - Anmerkung: Von welchem Betrag bei der Errechnung der Minderung auszugehen ist, war in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Der BGH schließt sich der für die Mieter günstigsten Auffassung an. |
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Ermächtung zur Verwertungskündigung§§ 185, 573 BGB 1. Es unterliegt keinem Zweifel, dass ein Vermieter von Wohnraum den Erwerber des vermieteten Grundstücks grundsätzlich ermächtigen kann, ein ihm zustehendes Kündigungsrecht im eigenen Namen wahrzunehmen. LG Berlin, Urteil vom 24.1.05 - 67 S 301/04 - Lesen Sie die mitgeteilt von RAin Petra Petersen |
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Zahlungsverzug§§ 286, 543 BGB Der Mieter gerät gemäß § 286 Abs. 4 BGB nicht in Zahlungsverzug, wenn er zwei aufeinander folgende Monatsmieten auf ein Konto mit einer vom Vermieter irrtümlich falsch angegebenen Kontonummer überweist und er von diesem Irrtum bei Leistung der Zahlung keine Kenntnis hat. LG Berlin, Urteil vom 7.3.05 - 62 S 375/04 - Lesen Sie die mitgeteilt von RAin Monika Sadowski |
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Balkonanbau als Modernisierung§ 554 BGB 1. Der Anbau eines weiteren Balkon stellt keine Modernisierungsmaßnahme dar. AG Schöneberg, Urteil vom 9.2.05 - 6 C 168/04 - Lesen Sie die mitgeteilt von RAin Elfie Epperlein |
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Betriebskostenabrechnung§ 556 BGB 1. Die Abrechnung ist hinsichtlich der Hauswartskosten nicht fällig, wenn als Erläuterung lediglich angegeben ist, dass Kosten der Instandhaltung und Verwaltung nicht in Ansatz gebracht worden seien, aber aus der Abrechnung nicht ersichtlich ist, in welchem Umfang von den insgesamt angefallenen Hauswartskosten Kosten für nicht umlagefähige Tätigkeiten in Abzug gebracht worden sind AG Tiergarten, Urteil vom 1.11.04 - 8a C 189/04 - Lesen Sie die mitgeteilt von RAin Isabell D. Pohl |
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Kaution und Vermieterwechsel§§ 551, 566, 566 a BGB Zwar hat der Mieter gemäß §§ 566, 566 a BGB bei einem Verkauf des Mietobjekts zunächst den Erwerber auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch zu nehmen; das gilt aber nur, wenn der Erwerber tatsächlich während der Mietzeit in den Mietvertrag eingetreten ist. Erfolgt die Grundbucheintragung des Erwerbers erst nach Ende des Mietverhältnisses, hat der Veräußerer und vormalige Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzugewähren. AG Wedding, Urteil vom 27.9.04 - 21b C 149/04 - Lesen Sie die mitgeteilt von RAin Barbara Dubick |
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Betriebskostenabrechnung und Leerstand§§ 556, 556 a BGB Leer stehende Wohnungen dürfen bei der Umlage der Betriebskosten weder bei den verbrauchsabhängigen (Wasser, Entwässerung) noch bei den verbrauchsunabhängigen Kosten aus der Abrechnung herausgenommen werden, wenn als Umlagemaßstab die Wohnfläche vereinbart ist oder nach § 556 a Absatz 1 Satz 1 BGB von Gesetzes wegen gilt. AG Wedding, Urteil vom 11.11.04 - 9 C 339/04 - Lesen Sie die mitgeteilt von RAin Antje Eichler |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 16.2.05 - VIII ZR 6/04 -
