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MieterMagazin |
Mai 2007 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Vereinbarung der Kostenmiete§§ 557, 558 BGB Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll. BGH, Urteil vom 7.2.07 - VIII ZR 122/05 - |
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Prüfung der Betriebssicherheit als Betriebskosten§ 556 BGB, §§ 1, 2 BetrKV Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als "sonstige Betriebskosten" im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (beziehungsweise Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) auf den Mieter umgelegt werden können. BGH, Urteil vom 14.2.07 - VIII ZR 123/06 - |
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Gesamtkosten in der Betriebskostenabrechnung§ 556 BGB Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. BGH, Urteil vom 14.2.07 - VIII ZR 1/06 - Aus den Entscheidungsgründen: ... Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten für das Jahr 2002. Ihre Nachforderung in Höhe von 129,33 Euro ist durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. a) Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194). Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; lediglich inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 = WuM 2005, 61, unter II 1 a, m.w.Nachw.). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr. des Senats; Urteil vom 17. November 2004, aaO; Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 = WuM 2005, 579, unter II 2; Urteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 = WuM 2003, 216, unter III 1; Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 = WuM 1982, 207, unter I 2 a aa). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung der Klägerin im Hinblick auf die Zusammenstellung der Gesamtkosten nicht in vollem Umfang gerecht. b) Die dem Beklagten erteilte Abrechnung war insofern fehlerhaft, als die Klägerin nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die ihr entstandenen Gesamtkosten zum Teil, nämlich im Hinblick auf die Posten "Grundsteuer", "Wassergeld/Entwässerung" sowie "Hauswart", vorab um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat, ohne dies in der Abrechnung vollständig mitzuteilen. Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 337; Langenberg, WuM 2003, 670, 672 und NZM 2006, 641, 642 f.; Schneider in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: November 2006, § 556 Rdnr. 338; MünchKommBGB/ Schmid, 4. Aufl., § 556 Rdnr. 70; Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/ Stellmann, Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 11 Rdnr. 127). c) Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 465; Langenberg, WuM 2003, 670, 672 und NZM 2006, 640, 643; Kinne, GE 2004, 1572, 1574; ders., in Kinne/ Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 556 Rdnr. 76, 85; Schneider, aaO; Beyerle, aaO; a.A. Lützenkirchen, NZM 2005, 8, 9). Zieht sich der Fehler durchgängig durch die Abrechnung, ist sie insgesamt nicht formell ordnungsgemäß. Soweit ein gebotener Vorwegabzug nur im Hinblick auf einzelne Ansätze unterblieben ist, bleibt die Abrechnung im Übrigen zwar unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen - wie hier - unschwer herausgerechnet werden können (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 467; Langenberg, NZM 2006, 640, 643; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3329; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 121; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeier, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 74; Schneider, aaO, §556 Rdnr. 369; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 806; vgl. auch LG Berlin, GE 1997, 687, 688; LG Köln, WuM 2001, 496). Das verhilft der Klage jedoch nicht zum Erfolg. Denn das Berufungsgericht hat zutreffend und insoweit unangegriffen festgestellt, dass nach Abzug der betroffenen Ansätze für "Grundsteuer", "Wassergeld/Entwässerung" sowie "Hauswart" kein Nachzahlungsanspruch der Klägerin verbleibt, weil diese Positionen die Klageforderung übersteigen. d) Eine Fehlerkorrektur hätte sich nur innerhalb der - hier am 31. Dezember 2003 abgelaufenen - Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zugunsten des Vermieters auswirken können. Das gebieten Wortlaut und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch dann, wenn erforderliche Vorwegabzüge nicht mitgeteilt worden sind. Die Abrechnungsfrist und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden (Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucksache 14/4553, Seite 37). Wie der Senat bereits entschieden hat, gewährleistet dies eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (zuletzt Urteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/ 05, NJW 2006, 3350 = WuM 2006, 516, unter II 2 b aa, m.w.Nachw.). Dieses Ziel wird verfehlt, wenn der Mieter nicht über einen Vorwegabzug informiert wird, weil auch diese Mitteilung den Mieter in die Lage versetzen soll, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Daran ändert der Umstand nichts, dass der Mieter nach Fristablauf nicht mehr mit einer Nachforderung rechnen muss, wenn der Vermieter einen gebotenen Vorwegabzug nicht mitteilt. Der Mieter kann die Abrechnung nämlich auch nicht daraufhin überprüfen, ob ihm ein Guthaben zusteht, wenn ihm nicht mitgeteilt wird, ob und in welcher Höhe ein gebotener Vorwegabzug vorgenommen worden ist. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, haben der Schriftsatz der Klägerin vom 3. Februar 2005 ebenso wie das vorprozessuale Schreiben der Klägerin vom 21. Mai 2004, auf welches die Revision abstellen will, den Mangel nicht geheilt, weil die Abrechnungsfrist bereits verstrichen war. Dem Interesse des Vermieters wird nach §556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB nur dann der Vorrang eingeräumt, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Dazu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen; übergangenen Sachvortrag der Klägerin zeigt die Revision nicht auf. ..." |
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Maklerprovision§ 2 WoVermG Gemeinsames Büro, Telefonanschluss und E-Mail-Adresse von Makler und Vermieter sprechen für eine die Maklerprovision ausschließende Verflechtung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermG. LG Berlin, Urteil gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 ZPO vom 9.1.07 - 51 S 242/06 - Mitgeteilt von RA Nikolaus Krehnke Aus den Entscheidungsgründen: "... Einem Provisionsanspruch des Klägers steht § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermG entgegen. Hiernach ist ein Provisionsanspruch dann ausgeschlossen, wenn eine Verflechtung zwischen Makler und Gegenpartei besteht. Die Norm zählt häufige und typische Fälle einer Verflechtung auf, ohne eine erschöpfende Regelung zu treffen. Nach dem Normzweck des WoVermG sollen die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, die sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben. Außerdem soll die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden. § 2 Abs. 2 WoVermG soll verhindern, dass Wohnungsvermittler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt (BGH NJW 2003, 1393; NJW 2004, 286). Maßgebend ist die Möglichkeit eines Interessenkonflikts, unabhängig davon, ob dieser im Einzelfall auch eintritt. § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermG gilt insbesondere bei rechtlicher oder wirtschaftlicher Beteiligung des Vermittlers mit dem Vermieter. Die vom Gesetzgeber im Interesse der Wohnungssuchenden und der Transparenz angestrebte Trennung von Wohnungsvermittlung und Verwaltung wird aber nur dann zuverlässig erreicht, wenn nicht durch die Verwaltung Aufgaben des Vermittlers wahrgenommen werden oder durch den Vermittler Aufgaben der Verwaltung. Ein solches war jedoch nach dem unstreitigen Sachverhalt der Fall. Der Kläger unterhält ein Büro in Bürogemeinschaft mit der Vermieterin. Es wird derselbe Telefonanschluss genutzt. Auch die E-Mail-Adresse ist von der Vermieterin zur Verfügung gestellt. Der auf der Homepage der Vermieterin als Mitarbeiter aufgeführte Herr M. hat in der Abwesenheit des Klägers die Korrespondenz mit dem Beklagten geführt. Der Geschäftsführer der Vermieterin hat bei der Wohnungsübergabe den Vorschlag unterbreitet, die Provision auf 800 Euro zu senken. Hierbei ist es unerheblich, ob der Geschäftsführer H. eine Auseinandersetzung über die Provision zwischen Kläger und Beklagten verhindern wollte und der Kläger dem später zugestimmt hat. Die Provisionszahlung betrifft allein das Verhältnis zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits, so dass der Geschäftsführer der Vermieterin durch den gemachten Vorschlag die Aufgaben des Vermittlers wahrgenommen hat. Gleiches gilt für das Telefonat der Mitarbeiterin der Vermieterin, Frau T.. Diese hat sich beim Beklagten auf ein Schreiben an den Kläger gemeldet und auch nach dem Vortrag des Klägers versucht, eine Auseinandersetzung über die Provision zu vermeiden. Eine vom Gesetz angestrebte Trennung zwischen Vermittlung und Verwaltung ist daher vorliegend nicht gegeben und ein Interessenkonflikt durchaus möglich. ..." |
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Wärmecontracting§ 7 HeizkostenVO 1. Bei einer ohne Zustimmung des Mieters vorgenommenen Umstellung auf Wärmecontracting dürfen weiterhin nur die Heizkosten auf den Mieter umgelegt werden, die auch bislang aufgrund des Mietvertrags umlagefähig waren. Der Vermieter muss die nicht umlagefähigen Kosten (zum Beispiel Investitionskosten) gesondert ausweisen und aus der Heizkostenabrechnung herausnehmen. 2. Kann der Vermieter die genaue Zusammensetzung des Grundpreises seines Wärmecontractors nicht aufschlüsseln, stehen ihm Nachzahlungen aus der Heizkostenabrechnung nicht zu. 3. Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter die Umstellung der Sammelheizung auf Fernheizung zu dulden habe, ist etwas anders als die Umstellung auf Wärmecontracting. LG Berlin, Urteil vom 21.12.06 - 62 S 256/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher |
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Mieterhöhung nach Modernisierung§§ 559 ff. BGB 1. Nach einer Mieterhöhungserklärung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter - auf Verlangen des Mieters - verpflichtet, dem Mieter Einsicht in die Rechnungen und sonstigen Belege zu gewähren. Einen Anspruch auf Zusendung von Kopien dieser Unterlagen hat der Mieter aber grundsätzlich nicht. 2. Bei der Modernisierung der Wohnung durch den Einbau einer Gasetagenheizung gehören die Kosten eines zur "Baubetreuung" beauftragten Architekten nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten im Sinne der §§ 559 ff. BGB. LG Berlin, Schlussurteil vom 15.1.07 - 67 S 85/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Matthias Tüxen |
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Berliner Mietspiegel§§ 558 ff. BGB Eine Forsterheizung stellt keine Sammelheizung im Sinne des Berliner Mietspiegels dar. LG Berlin, Urteil vom 15.1.07 - 67 S 305/06 -. Mitgeteilt von RAin Karin Karg Aus den Entscheidungsgründen: "... Eine Etagenheizung oder Wohnungsheizung, bei der zwar sämtliche Wohnräume mit Hilfe von Heizkörpern, Heizrohren und zirkulierendem Heizwasser erwärmt werden, die Erwärmung des Wassers aber durch einen Kohlenkessel geschieht, erfüllt nicht die Anforderungen einer Sammelheizung im Sinne des Mietspiegels. Denn bei einer Wohnungsheizung muss die Erwärmung entweder durch Gas, Öl oder Elektroenergie erfolgen. Der Grund, weshalb eine sogenannte Forsterheizung nicht den beschriebenen Anforderungen genügt, liegt darin, dass der Mieter der Wohnung sich mit der Versorgung des Kessels mit Kohlen und der Entsorgung der Asche befassen muss. Diese Tätigkeiten sind bei den anderen im Mietspiegel ausdrücklich genannten Energieträgern nicht erforderlich. Eine Forsterheizung macht dem Mieter mehr Arbeit als eine Gasetagenheizung. Deshalb kann sie trotz der Vorteile, die sie gegenüber der reinen Beheizung einer Wohnung mit Einzelöfen bietet, nicht als Sammelheizung im Sinne des Mietspiegels angesehen werden. Offenbar ist der Anteil von Kohlenetagenheizungen derart gering, dass ein repräsentativer Anteil von ihnen bei der Erhebung des Datenmaterials des Berliner Mietspiegels 2005 nicht festgestellt werden kann, so dass es sich schon deswegen verbietet, die Mietdateien, die bei Wohnungen mit Sammelheizungen auf der Basis der üblichen Energieträger festgestellt werden konnten, auf eine Wohnung mit einer Forsterheizung zu übertragen. Der anders lautenden Auffassung des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 61 - in dem Urteil vom 19. April 1990 (GE 90, 609) vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Bei dieser Entscheidung ist zudem zu berücksichtigen, dass der Kessel mit Koks befeuert werden konnte. Bei der ehemaligen Forsterheizung hatte die Befeuerung mit Braunkohle zu erfolgen. Dies haben die Beklagten nachvollziehbar vorgetragen. In den von ihnen vorgelegten Einbau-, Bedienungs- und Wartungsvorschriften des VEB Technische Gebäudeausrüstung Forst ist von einer Befeuerung mit Braunkohlenbriketts die Rede. Braunkohle war in der DDR der übliche Brennstoff. Braunkohle hat einen geringeren Heizwert als Koks. Die Brennstoffaufgabe hatte nach den herrschenden Außentemperaturen zu erfolgen. Es war darauf zu achten, dass der Brennstoffraum nur mit einer ausreichenden Menge an Brennstoff gefüllt war, die notwendig war, um die erforderliche Nennheizleistung zu erreichen. Die Anlage erforderte einen gewissen Bedienungsaufwand. Nach den genannten Vorschriften war es erforderlich, die Vorlauftemperatur zu kontrollieren. Sie durfte einen Wert von 90 Grad Celsius nicht übersteigen. Trotz der Vorteile, die eine solche Anlage gegenüber der Beheizung mit Einzelöfen geboten hat, ist sie wegen ihres Befeuerungs- und Bedienungsaufwandes mit einer wartungsarmen, weitgehend automatisch arbeitenden Gasetagenheizung moderner Prägung nicht zu vergleichen. Es kommt nicht darauf an, ob in letzter Zeit wegen der Verteuerungen auf dem Energiesektor wieder mehr andere Brennstoffe wie Holz oder Kohle verwendet werden. Diese Erscheinungen schlagen sich jedenfalls noch nicht in den vor der Erstellung des Mietspiegels erhobenen Daten nieder. ..." |
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Betriebskostenabrechnung§ 556 BGB Durch die mietvertragliche Betriebskostenvereinbarung der Position "Pförtner" wird keine Vereinbarung über die Umlagefähigkeit von Wachschutzkosten getroffen. AG Charlottenburg, Urteil vom 30.1.07 - 224 C 276/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Thomas Wetzel |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Urteil vom 7.2.07 - VIII ZR 122/05 -
