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MieterMagazin |
April 2010 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Betriebskostenabrechnung§§ 259, 556, 560 BGB Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforderlich, sondern bleibt einer auf Verlangen des Mieters zu gewährenden Belegeinsicht vorbehalten. BGH, Urteil vom 25.11.09 - VIII ZR 322/08 - |
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Schönheitsreparaturen§ 307 BGB, § 28 II. BV a) Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BVOM. b) Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286). BGH, Urteil vom 13.1.10 - VIII ZR 48/09 - |
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Maisonettewohnung§ 536 BGB Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 Metern aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421). BGH, Urteil vom 16.12.09 - VIII ZR 39/09 - |
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Schadensersatz nach Eigenbedarf§§ 249, 251, 275 536 BGB Einer Schadensersatzklage des Mieters gegen den Vermieter auf Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der ehemaligen Wohnung, die der Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters geräumt hat, kann nach Veräußerung der Wohnung durch den Vermieter nicht stattgegeben werden, ohne dass geklärt wird, ob dem Vermieter die Wiedereinräumung dieser Rechte noch möglich ist. BGH, Urteil vom 16.12.09 - VIII ZR 313/08 - |
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Schönheitsreparaturen§ 256 ZPO Zur Frage des Feststellungsinteresses des Mieters hinsichtlich der Unwirksamkeit einer im Mietvertrag enthaltenen Formularklausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. BGH, Urteil vom 13.1.10 - VIII ZR 351/08 - |
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Sozialer Wohnungsbau§ 20 NMV Zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten bedarf es nicht. BGH, Urteil vom 13.1.10 - VIII ZR 137/09 - |
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Touristische Nutzung einer Eigentumswohnung§§ 13, 14, 15 WEG Wenn die Teilungsklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. BGH, Urteil vom 15.1.10 - V ZR 72/09 - |
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Mieterhöhung§§ 558, 558 b BGB Bei Erhöhung einer Brutto- oder Teilinklusivmiete kann der Vermieter die erforderlichen Angaben zu den in der Miete enthaltenen Betriebskosten im Prozess über die Mieterhöhung nachholen. Für eine solche Nachbesserung oder Nachholung des Mieterhöhungsverlangens gilt die Sperrfrist im Hinblick auf eine vorangegangene Mieterhöhung, die infolge einer Teilzustimmung des Mieters zum ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen wirksam geworden ist, nicht. BGH, Urteil vom 20.1.10 - VIII ZR 141/09 - |
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Betriebskostenabrechnung bei Gewerberaum§§ 556, 578 BGB a) Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. b) Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar. c) Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierfür weiterer Anhaltspunkte. BGH, Urteil vom 27.1.10 - XII ZR 22/07 - |
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Schönheitsreparaturen§ 307 BGB Bei formularmäßiger Übertragung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wird der Mieter durch die Vorgabe, Fenster und Türen "nur weiß" zu streichen, unangemessen benachteiligt. Dies führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt. BGH, Urteil vom 20.1.10 - VIII ZR 50/09 - |
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Eigenbedarfskündigung§ 573 BGB Leibliche Nichten und Neffen des Vermieters sind kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses zum Vermieter Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9.7.2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604). BGH, Urteil vom 27.1.10 - VIII ZR 159/09 - |
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Fristlose Kündigung§ 543 BGB Sticht der Mieter auf einen Angestellten der Hausverwaltung mit dem Messer ein, berechtigt dieses Verhalten den Vermieter auch dann zu einer fristlosen Kündigung, wenn der Mieter die wahnhafte Vorstellung hatte, zur Notwehr berechtigt gewesen zu sein. LG Berlin, Beschluss vom 9.6.09 - 65 S 18/09 - Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher Aus den Entscheidungsgründen: ... Die Frage, ob eine straffreie Überschreitung der Notwehr durch den Beklagten im Sinne von § 33 StGB vorgelegen hat, ist für die hier zu treffende Rechtsfrage ohne Bedeutung. Denn auch im Falle einer möglicherweise strafrechtlich konsequenzlosen Vertragsverletzung seitens des Beklagten ist die fristlose Kündigung zumindest gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB wirksam, weil angesichts der schwerwiegenden Gefährdung von Menschen und darüber hinaus gehend der sehr schweren Verletzung durch mehrere Messerstiche in den Leib der Frau T., sowohl in den Brustbereich als auch in die Leber, durch den Beklagten die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Klägerin nicht zumutbar ist. Denn sein Verhalten hat gezeigt, dass er mit potenziell für andere lebensbedrohlicher Energie reagierte. ... Der Klägerin ist es nicht zuzumuten, dass die Beklagten in der Wohnung weiter wohnen, denn die äußerst aggressive Reaktion des Beklagten, auch wenn sie möglicherweise Folge der von den Beklagten selbst dargelegten erheblichen Persönlichkeitsstörungen des Beklagten wäre, lässt eine fortbestehende Gefahr für Bewohner und Besucher des Wohnhauses befürchten. ... |
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Schadensersatz wegen Schönheitsreparaturen§§ 280, 281 BGB Der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unsachgemäß vorgenommener Schönheitsreparaturen setzt das Vorliegen eines Schadens voraus. Daran fehlt es zumeist, wenn der Mieter mietvertraglich nicht zur Renovierung verpflichtet war. LG Berlin, Urteil vom 11.1.10 - 67 S 179/09 - Mitgeteilt von RA Matthias Tüxen Aus den Entscheidungsgründen: ... Nach Behauptung der Klägerin im zweiten Rechtszug waren die Wände in der Wohnung, als sie der Beklagten übergeben worden ist, tapeziert. Die Beklagte habe die Tapete entfernt und in sachwidriger Weise mit flüssiger Raufasertapete versehen. Sodann habe sie neue Raufasertapete unfachgerecht verklebt. Deswegen sei die Beklagte auf jeden Fall zum Schadensersatz verpflichtet. Bei dieser Argumentation wird übersehen, dass der Klägerin durch die sachwidrige Tapezierung angesichts des Umstandes, dass sie selbst von der Beklagten keine Schönheitsreparaturen verlangen konnte, kein Schaden entstanden ist. Hätte die Beklagte nämlich damals die Tapeten nicht entfernt und auch keine flüssige Raufasertapete aufgebracht, sondern die Tapete nur überstrichen, so hätte die Klägerin, um die Wohnung weitervermieten zu können, selbst die ursprünglich noch vorhandenen Tapeten entfernen, neue Tapete verkleben und diese anschließend anstreichen lassen müssen. Es wäre ihr derselbe Aufwand entstanden, der jetzt entstanden ist. Der Rechnung des Malermeisters ist nicht zu entnehmen, dass die Entfernung der flüssigen Raufasertapete einen zusätzlichen Arbeitsaufwand verursacht hat. Da die Beklagte überhaupt nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war, kommt ein Schadensersatzanspruch der Klägerin aus den §§ 280 I, III, 281 BGB auf Erstattung der durch die Nacharbeiten erforderlichen Kosten nicht in Betracht. Insofern war sie auch nicht zur Aufrechnung gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution berechtigt. ... |
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Schönheitsreparaturen durch Vermieter§§ 242, 536 a BGB 1. Sind die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt, ist der Vermieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung des Mieters durchzuführen. Der Vermieter ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die vermietete Sache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Schäden, die durch normale Abnutzung entstehen, zu beseitigen hat. Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts einschließlich der Schönheitsreparaturen sind seine Sache. 2. Schönheitsreparaturen sind fällig, wenn die Räume unansehnlich geworden sind, dass heißt wenn Tapeten und Anstriche verschossen, verschmutzt, beschädigt oder rissig, Lackfarben vergilbt oder nicht unerheblich abgestoßen sind. 3. Da die üblichen Fristenpläne eine Vermutung für einen Renovierungsbedarf darstellen, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass trotz Überschreitung der üblichen Fristen ein Renovierungsbedarf nicht gegeben ist. 4. Der Mieter ist gemäß § 536 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt, den Mangel selbst zu beseitigen, wenn sich der Vermieter mit der Vornahme der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet. 5. Der Mieter, der berechtigt ist, den Mangel selbst zu beseitigen, kann vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten verlangen. AG Charlottenburg, Urteil vom 26.1.10 - 219 C 200/09 - Mitgeteilt von RA Reinhard Lebek Lesen Sie die |
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Aufhebung der Zwangsverwaltung§ 148, 152 ZVG Ein Zwangsverwalter, der auf Abrechnung über die Nebenkosten klageweise in Anspruch genommen wird, ist zur Führung des Prozesses jedenfalls dann nicht mehr befugt, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist. In diesem Fall ist die Klage mangels Prozessführungsbefugnis des als Zwangsverwalter in Anspruch genommenen Beklagten als unzulässig abzuweisen. AG Lichtenberg, Urteil vom 14.10.09 - 118 C 115/09 - Mitgeteilt von RA Norbert Wilke Aus den Entscheidungsgründen: Die Klage ist unzulässig. ... Es fehlt der Beklagten an der nach § 51 Abs. 1 ZPO erforderlichen Prozessführungsbefugnis. Bei der Prozessführungsbefugnis handelt es sich um das Recht, einen Prozess als die richtige Partei im eigenen Namen führen zu dürfen. Sie stellt eine Prozessvoraussetzung dar, die in jeder Lage des Verfahrens von Amts wegen zu prüfen ist (BGH NJW-RR 2006, 138). Im Falle der Zwangsverwaltung nach § 152 ZVG hat der Zwangsverwalter das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Im Rahmen dieser Befugnisse kann der Zwangsverwalter als gesetzlicher Prozessstandschafter des Zwangsverwaltungsschuldners auch in eigenem Namen die materiellen Rechte des Schuldners geltend machen und im Interesse des von ihm verwalteten Teils des Schuldnervermögens Prozesse führen (BGH, VIII ZR 301/03, Seite 4). Gemäß §152 Abs. 2 ZVG tritt der Zwangsverwalter auch in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein. Dies erfolgt vor dem Hintergrund, dass der eigentliche Vermieter, der Eigentümer, auf Grund der Zwangsverwaltung die Aufgaben aus dem Mietvertrag nicht mehr erfüllen kann, da ihm die Verwaltung des Grundstücks nach § 148 Abs. 2 ZVG entzogen wurde (vgl. BGH, VIII ZR 330/03, Seite 7). Mit der Bestellung der Beklagten zur Zwangsverwalterin über das streitgegenständliche Mietobjekt am 6. Dezember 2006 trat diese in die Rechte und Pflichten des vormaligen Eigentümers und Vermieters aus dem Mietverhältnis mit der Klägerin ein. Folglich war die Beklagte bis zum Ablauf des Jahres 2007, in dem sie die Zwangsverwaltung für das Grundstück führte, zur Erstellung der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2006 verpflichtet. Mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung im Januar 2008 endeten jedoch die Befugnisse und Verpflichtungen der Zwangsverwalterin in Ansehung des mit der Klägerin bestehenden Mietverhältnisses. Mithin ist sie für Prozesse, die nach Aufhebung der Zwangsverwaltung rechtshängig gemacht worden sind, auch nicht mehr prozessführungsbefugt (vgl. BGH, VIII ZR 301/03). Nach Beendigung der Zwangsverwaltung erhält der Eigentümer seine volle Verfügungsbefugnis über das Grundstück zurück, tritt also wieder in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Die Beklagte ist nach Ende der Zwangsverwaltung lediglich zur ordnungsgemäßen Abwicklung derselben verpflichtet, so zum Beispiel zur Herausgabe etwaiger Unterlagen aus der Zwangsverwaltung an den Eigentümer. Demgegenüber verliert sie die ihr kraft hoheitlichen Amtes übertragenen Befugnisse und ist nicht noch nachwirkend als Partei kraft Amtes anzusehen (BGH, VIII ZR 301/03, Seite 6). Folglich kann sie offene Forderungen weder einziehen noch einklagen und demzufolge auch nicht verpflichtet sein, eine etwa während der ehemaligen Zwangsverwaltung bestehende Pflicht zur Abrechnung von Betriebskosten zu erfüllen. Die Klägerin wird dadurch nicht in ihren Rechten beeinträchtigt, weil ihr der Abrechnungsanspruch nunmehr wieder gegen ihren Vermieter zusteht. ... |
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Aufzugskosten§§ 259, 556 BGB Bei einem Vollwartungsvertrag für einen Aufzug können nur 50 Prozent der Kosten als Betriebskosten anerkannt werden, wenn der Vermieter nicht darlegt, welcher Anteil des Wartungsprogramms als Instandhaltung anzusehen ist. AG Spandau, Urteil vom 10.9.09 - 14 C 31/09 - Mitgeteilt von RA Peter-Leonhard Bonin Aus den Entscheidungsgründen: ... Nur Wartungskosten für die Aufzugsanlage sind als Betriebskosten anzusehen, die ausweislich des Mietvertrags von den Beklagten als Mietern zu tragen sind. Die Klägerin hat unstreitig einen Vollwartungsvertrag mit dem Aufzugsunternehmen K. geschlossen, der sowohl umlagefähige Wartungsarbeiten als auch Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten enthält, die nicht von den Mietern zu tragen sind. Dies haben die Beklagten im Prozess zu Recht gerügt. Unter Berücksichtigung der von der Klägerin eingereichten Service-Reports des Aufzugsunternehmens schätzt das Gericht gemäß § 287 Abs. 2 ZPO in Ermangelung weiterer Erkenntnisquellen das Verhältnis von Wartungs- zu Instandhaltungskosten als hälftig ein, so dass nur 74,91 Euro von den Beklagten zu tragen sind und ein gleicher Betrag bei der Klägerin verbleibt, um den sich der mit der Klage geltend gemachte Abrechnungssaldo verringert. ... |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 25.11.09 - VIII ZR 322/08 -
