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MieterMagazin |
April 2009 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Nachschusspflicht bei der Wohnungsbaugenossenschaft§ 73 GenG 1. Für die Feststellung und Berechnung einer Nachschusspflicht eines ausgeschiedenen Genossenschaftsmitglieds nach § 73 Abs. 2 Satz 3 GenG a.F. (beziehungsweise § 73 Abs. 2 Satz 4 GenG n.F.) ist die Handelsbilanz maßgeblich (vgl. Sen. Urteil vom 26.5.2003 - II ZR 169/02, ZIP 2003, 1498). 2. Die Nachschusspflicht eines ausgeschiedenen Mitglieds einer Genossenschaft nach § 73 Abs. 2 Satz 3 GenG a.F. (beziehungsweise § 73 Abs. 2 Satz 4 n.F.) setzt keine Überschuldung der Genossenschaft im insolvenzrechtlichen Sinn voraus; bei dem vorzunehmenden Vergleich des Vermögens der Genossenschaft mit den vorhandenen Schulden bleiben die stillen Reserven außer Betracht. BGH, Urteil vom 13.10.08 - II ZR 229/07 - |
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Mietminderung§ 536 BGB Zur Frage, wann Art und Umfang des Publikumsverkehrs eines gewerblichen Mitmieters (hier: Arbeitsgemeinschaft der Bundesagentur für Arbeit und des Landkreises) in einem vor Vertragsschluss als exklusiv angepriesenen Bürohochhaus als Mangel der Mietsache anzusehen sind. BGH, Urteil vom 15.10.08 - XII ZR 1/07 - |
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Vorkaufsrecht§ 577 BGB, § 152 ZVG Tritt der Mieter in Ausübung seines Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 BGB) in den vom Vermieter geschlossenen Kaufvertrag über ein unter Zwangsverwaltung stehendes Mietobjekt ein, so richtet sich der Eigentumsverschaffungsanspruch des Mieters aus diesem Kaufvertrag gegen den Vermieter und nicht gegen den Zwangsverwalter. Dem Mieter steht in einem solchen Fall gegenüber dem Anspruch des Zwangsverwalters auf Zahlung der Miete (§ 535 BGB, § 152 ZVG) ein Zurückbehaltungsrecht wegen des gegen den Vermieter gerichteten Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an der Mietwohnung nicht zu. BGH, Urteil vom 17.12.08 - VIII ZR 13/08 - |
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Modernisierungskosten§ 559 BGB Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm auf-gewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen. BGH, Urteil vom 17.12.08 - VIII ZR 41/08 (VIII ZR 84/08) - |
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Gaspreiserhöhung§ 307 BGB, § 4 AVBGasV In dem formularmäßigen Erdgassondervertrag eines Gasversorgungsunternehmens mit seinen Kunden ist die Preisanpassungsklausel "Der vorstehende Gaspreis ändert sich, wenn eine Änderung der allgemeinen Tarifpreise eintritt." gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB unwirksam, weil sie hinsichtlich des Umfangs der Preisänderung nicht klar und verständlich ist und die Kunden deswegen unangemessen benachteiligt. BGH, Urteil vom 17.12.08 - VIII ZR 274/06 - |
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Staffelmiete§§ 139, 557 a BGB, § 10 MHG Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht. BGH, Urteil vom 17.12.08 - VIII ZR 23/08 - |
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Wärmelieferung; Leasingkosten§§ 1, 7 Heizkostenverordnung a) Zur Frage der Abgrenzung zwischen dem Betrieb einer zentralen Heizungsanlage (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizkV) und der Wärmelieferung (§1 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 HeizkV). b) § 7 Abs. 2 HeizkV regelt abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HeizkV umlagefähig sind. Dazu gehören Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen nicht. BGH, Urteil vom 17.12.08 - VIII ZR 92/08 - |
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Endrenovierungsklausel§§ 139, 306, 307 BGB Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß §139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116). BGH, Urteil vom 14.1.09 - VIII ZR 71/08 - |
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Eigenbedarfskündigung§§ 242, 573 BGB a) Die Rechtskraft eines Urteils, mit dem eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Vermieters mit der Begründung abgewiesen wird, die Kündigung sei im Hinblick darauf, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht auf den bereits absehbaren Eigenbedarf hingewiesen worden sei, "jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt rechtsmissbräuchlich", steht einer erneuten Eigenbedarfskündigung nicht entgegen. b) Weist der Vermieter anlässlich der Novation eines langjährigen Mietvertrags nicht auf einen möglichen Eigenbedarf für seine heranwachsende Tochter hin, steht einer Kündigung des Vermieters, mit der das Mietverhältnis zum Ablauf von rund vier Jahren nach der Erneuerung des Mietvertrags beendet werden soll, nicht der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegen. BGH, Urteil vom 21.1.09 - VIII ZR 62/08 - |
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Grundkosten der Wasseruhr§ 556 a BGB Werden die Wasserkosten mittels Wasseruhr verbrauchsabhängig erfasst und umgelegt, ist es zulässig - jedoch nicht zwingend geboten -, auch die verbrauchsunabhängigen Bestandteile der Wasserversorgung, wie zum Beispiel die Grundkosten, zu 100 Prozent verbrauchsabhängig auf die Mieter umzulegen. LG Berlin, Zurückweisungsbeschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 20.1.09 - 63 S 412/08 - Aus dem Hinweisschreiben des Gerichts vom 2.12.2008: ... Die zulässigerweise verbrauchsabhängig umlegbaren Wasserkosten enthalten notwendig auch verbrauchsunabhängige Anteile, wie zum Beispiel Grundkosten. Die mit dem Wasserverbrauch verbundenen Nebenkosten stellen sich im Verhältnis zu den Gesamtkosten demgegenüber als von untergeordneter Bedeutung dar und haben keine erhebliche Auswirkung auf die Gesamtbelastung. Die Betriebskosten im Sinne des §556 a Abs. 1 Satz 2 BGB sind nach dem Wortlaut des Gesetzes nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Diese Formulierung erlaubt es, die Kosten ganz oder teilweise nach dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung umzulegen. Demzufolge ist es zulässig, aber nicht notwenig, dass sich die Kostenumlegung zu 100 Prozent nach dem Verbrauch richtet (Schmid in MüKo 2008, § 556 a BGB Rn 32). ... Aus den Gründen des Zurückweisungsbeschlusses vom 20.1.2009: ... Da die Mieter zur Entstehung der Gesamtkosten in unterschiedlichem Maße beitragen - etwa durch einen höheren oder sparsameren Wasser- und Energieverbrauch - sind gewisse Ungenauigkeiten auch bei der Verteilung von Betriebskosten in einem allein zu Wohnzwecken dienenden Gebäude im Regelfall nicht zu vermeiden. Auch bei einer ausschließlich zu Wohnzwecken dienenden Nutzung des Gebäudes muss der Mieter die Abrechnung nach einem einheitlichen, generalisierenden Maßstab trotz gegebenenfalls unterschiedlicher Verursachungsanteile der Mietparteien grundsätzlich hinnehmen (BGH vom 8.3.2006 - VIII ZR 78/05). ... Mitgeteilt von RA Norbert Wilke |
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Anwaltskostenerstattung§§ 249, 826 BGB Kündigt der Käufer einer Mietwohnung schon vor Antragstellung auf Grundbucheintragung dem Mieter wegen Eigenbedarfs, hat dieser gemäß §§ 249, 826 BGB Anspruch auf Ersatz der zur Abwehr dieser unwirksamen Kündigung aufgewendeten Rechtsanwaltskosten (in Abgrenzung zu OLG Stuttgart WuM 07, 64). AG Charlottenburg, Urteil vom 30.10.08 - 211 C 98/08 - Aus den Entscheidungsgründen: ... Die Zahlungsklage der Klägerin in Höhe von 751,39 Euro ist begründet. Die Klägerin kann von dem Beklagten die Erstattung der aufgewendeten Anwaltskosten zur Abwehr der vom Beklagten ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung gemäß den §§ 826, 249 BGB verlangen, einschließlich der Kosten der Ermittlung der Anschrift des Beklagten. Der Beklagte hat sich gegenüber der Klägerin in sittenwidriger Weise einer Rechtsposition berühmt und Eigentumsrechte geltend gemacht, derer sich die Klägerin durch die Hilfe eines Anwalts zu erwehren gezwungen sah. Ohne bereits Eigentümer und Vermieter geworden zu sein, hat der Beklagte in Kenntnis seiner tatsächlichen Rechtsposition sich der Klägerin gegenüber mit der Eigenbedarfskündigung als Vermieter und Eigentümer geriert und das zu ihren Gunsten bestehende langjährige Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs rechtsgrundlos gekündigt. Da der Beklagte nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Klägerin zum Zeitpunkt der Kündigung eine Grundbucheintragung noch nicht einmal beantragt hatte, hat er in vorwerfbarer Weise seine Stellung als Käufer der Wohnung und die Unkenntnis der Klägerin über den Stand des Kaufgeschäfts ausgenutzt, um sich unbegründete Rechtsvorteile zum Nachteil der Klägerin zu verschaffen. Denn er begehrte die Herausgabe der Wohnung und drohte eine gerichtliche Klage an, zu und für einen Zeitpunkt, zu dem er jeweils noch nicht Eigentümer war. Die Ausnutzung der Unkenntnis der Klägerin über den Stand des Wohnungsverkaufs und die tatsächliche Stellung des Beklagten im Rahmen des Mietverhältnisses, die Vorspiegelung einer nicht innehabenden Rechtsposition und die Androhung eines Gerichtsverfahrens zur Erzwingung seiner unbegründeten Ansprüche, um so zum Nachteil der Klägerin unbegründete Rechtsvorteile zu erlangen, begründen ein sittenwidriges Verhalten. Dieses Verhalten hat der Klägerin einen Schaden zugefügt, indem sie zur Abwehr der unbegründeten Ansprüche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 751,39 Euro tatsächlich aufgewendet hat. Diese aufgewendeten Rechtsverfolgungskosten kann sie somit als Schadensersatz vom Beklagen erstattet verlangen. ... Mitgeteilt von RA Dr. Rainer Tietzsch |
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Berliner Mietspiegel§§ 558 ff. BGB Zur Bewertung von Fluglärm bei der Einordnung der Wohnung in den Berliner Mietspiegel. AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 14.10.08 - 9 C 268/08 - Aus den Entscheidungsgründen: ... Grundlage für die Bewertung der Auswirkungen des Fluglärms auf den Mietzins der streitgegenständlichen Wohnung ist die Erläuterung des Berliner Mietspiegels 2007 ... Zutreffend trägt die Beklagte vor, dass sich die Feststellungen des Mietspiegels zur Fluglärmbelastung an den Schutzzonen des Fluglärmgesetzes orientieren. Nach dem Berliner Mietspiegel 2007 werden danach die Straßen als fluglärmbelastet gekennzeichnet, in denen der durch Fluglärm hervorgerufene Mittelungspegel 67 dB(A) übersteigt. Dass dies über der P.-Str. der Fall sei, trägt die Beklagte nicht vor. Aber auch wenn man das Fluglärmgesetz in seiner nach Erstellung des Berliner Mietspiegels 2007 in Kraft getretenen Fassung vom 6. Juni 2007 heranzieht, ist die Wohnung der Beklagten nicht einer Schutzzone, einem Lärmschutzbereich nach § 2 FluglärmG, zuzuordnen. ... Nach § 2 Abs. 2 Ziffer 2 FluglärmG sind die Grenzwerte des Tagesschutzgebietes 65 beziehungsweise 60 dB(A), für das Nachtschutzgebiet 55 dB(A). Ausweislich der strategischen Lärmkarte des Senats von Berlin erreicht der Fluglärm über der P.-Str. in der Nacht einen Wert von 46,27 dB(A) und am Tag von 57,54 dB(A) maximal. Danach fällt das Grundstück nicht in eine Schutzzone, wenn eine solche nach § 4 FlugLärmG festgesetzt würde. Demnach kommt es auf den Umstand, dass - möglicherweise - nach § 4 Abs. 7 FlugLärmG keine Festsetzung einer Fluglärmzone mehr im Hinblick auf die baldige Schließung Tegels erfolgt, vorliegend überhaupt nicht an. ... Mitgeteilt von RA Nikolaus Krehnke |
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Berliner Mietspiegel§§ 558 ff. BGB Das Merkmal "Lage im Erdgeschoss" ist für eine Wohnung im Hochparterre unabhängig davon, wie hoch der Boden der Wohnung über dem Erdniveau gelegen ist, zu bejahen. Denn einerseits bleibt die Einstiegsgefahr gegenüber höher liegenden Wohnungen stark erhöht, andererseits deckt der Abschlag auch Störungen auf Grund der Nähe zur Hauseingangstür ab, die auch dann eintreten, wenn die Wohnung einige Stufen höher als der Eingangsbereich gelegen ist. AG Neukölln, Urteil vom 25.9.08 - 6 C 37/08 - Aus den Entscheidungsgründen: ... Als negatives Sondermerkmal ist jedoch die Lage im Erdgeschoss zu berücksichtigen. Die streitbefangene Wohnung ist im Hochparterre gelegen, was nach der zutreffenden Ansicht der 65. Zivilkammer des Landgerichts Berlin einer Lage im Erdgeschoss gleichzusetzen ist (LG Berlin MM 97, 237). Wie das Landgericht hierzu überzeugend ausführt, sind bei einer Wohnung im Hochparterre die negativen Auswirkungen einer Lage auf Erdniveau vorhanden. Einerseits bleibt die Einstiegsgefahr gegenüber höher liegenden Wohnungen stark erhöht, andererseits deckt der Abschlag auch Störungen aufgrund der Nähe zur Hauseingangstür ab, die auch dann eintreten, wenn die Wohnung einige Stufen höher als der Eingangsbereich gelegen ist. Demgegenüber erscheint die gegenteilige Ansicht der 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin (GE 07, 785) wenig überzeugend. Auch eine Hochparterrewohnung weist gegenüber einer in den oberen Stockwerken gelegenen Wohnung eine erhöhte Einbruchsgefahr aus. Eine circa 1,8 Meter über dem Gehwegniveau liegende Balkonbrüstung ist für einigermaßen geübte Einbrecher spielend zu überwinden. Sie brauchen nur einen transportablen Klapptritt mitzubringen oder sich eines Komplizen als Aufstiegshilfe zu bedienen, um auf den Balkon zu gelangen. Darüber hinaus weist eine Hochparterrewohnung ebenso wie die Erdgeschosswohnung den Nachteil auf, dass sie nicht über einer beheizten Wohnung, sondern über dem Keller gelegen ist. Dies macht die Wohnung fußkalt und verursacht erhöhte Heizkosten. ... Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher |
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Verjährung der Kaution§§ 195, 199, 551, 566, 566 a BGB 1. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Kaution unterliegt der dreijährigen Verjährungsfrist. 2. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Kaution geht nicht gemäß § 566 BGB auf den Grundstückserwerber über. AG Wedding, Urteil vom 15.12.08 - 15 b C 46/08 - Aus den Entscheidungsgründen: ... Die Klägerin hat keinen durchsetzbaren Anspruch auf Zahlung der Kaution in Höhe von 720 Euro. Zum einen bestünde ein derartiger Anspruch allenfalls in Höhe von 510 Euro, da gemäß § 551 Abs. 1, 4 BGB die Kaution höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Nettomiete betragen darf. Fraglich ist ferner, wieweit der Anspruch der ursprünglichen Vermieter auf Zahlung der vereinbarten Kaution überhaupt auf die Klägerin übergegangen ist. Die Klägerin ist zwar gemäß § 566 Abs. 1 BGB anstelle der bisherigen Vermieter in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten. Die Klägerin hat nämlich mit Eintragung ins Grundbuch am 25.9.07 das Eigentum am Grundstück C.-Str., Berlin erworben. § 566 BGB ist hier jedoch nicht einschlägig, da der Anspruch auf Kautionszahlung kein Recht aus dem Mietverhältnis, sondern ein Anspruch aus der parallel zum Mietvertrag bestehenden Sicherungsabrede darstellt. Der Kautionsanspruch geht daher nicht automatisch auf den Erwerber über (OLG Hamburg ZMR 1997, 415; Kinne/ Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 551 BGB RZ 24, Palandt-Weidenkaff, 66. Aufl., § 566 RZ 17). Da § 566 a BGB mangels bisheriger Zahlung der Kaution ebenfalls nicht anwendbar ist, dürfte der Klägerin der geltend gemachte Anspruch nicht zustehen. Letztlich kommt es hierauf aber auch nicht entscheidend an. Denn die Beklagte kann die begehrte Kautionsleistung jedenfalls gemäß § 214 BGB verweigern. Denn auch die mietvertragliche Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Kaution unterliegt als gewöhnlicher Zahlungsanspruch der Verjährung (LG Darmstadt, Urteil vom 7.3.2007, Gz. 4 O 529/06; AG Charlottenburg, Urteil vom 25.10. 2006, Gz. 213 C 376/06). Ein etwaiger Anspruch auf Kautionszahlung ist mit Ablauf des Jahres 2006 verjährt. Es gilt gemäß § 195 BGB die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren, die gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit Schluss des Jahres zu laufen beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist. Unter Berücksichtigung des Mietvertragsabschlusses im Januar 2004 begann die Verjährung somit mit Ablauf des 31.12.2003. ... Mitgeteilt von RAin Barbara Dubick |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 13.10.08 - II ZR 229/07 -
