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MieterMagazin |
April 2006 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Parabolantenne§ 535 BGB Zum Anspruch des Mieters gegen den Vermieter, die Anbringung einer Parabolantenne am Balkon der Mietwohnung zu dulden. BGH, Urteil vom 16.11.05 - VIII ZR 5/05 - Anmerkung: Nach dieser Entscheidung ist die Frage immer auf Grund einer einzelfallbezogenen Abwägung zu beantworten. Aus den Entscheidungsgründen: "Die Anbringung einer Parabolantenne an der Balkonbrüstung der gemieteten Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters ist vertragswidrig, wenn der Vermieter nicht - auf Grund einer aus § 242 BGB herzuleitenden Nebenpflicht aus dem Mietvertrag - verpflichtet ist, die Anbringung einer Parabolantenne durch den Mieter zu dulden. ... Deshalb kann sich der Vermieter, der die Beseitigung einer vom Mieter angebrachten Parabolantenne verlangt, nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht auf das bloße Fehlen seiner Zustimmung berufen, wenn er diese hätte erteilen müssen (dolo-petit-Einrede; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 541 Rdnr. 24). ... Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 90, 27; Beschluss vom 24. Januar 2005 - 1BvR 1953/00, NJW-RR 2005, 661; Beschluss vom 17. März 2005 - 1 BvR 42/03, zur Veröffentlichung bestimmt) ist dem Grundrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 GG, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilgerichtlichen Streitigkeiten über die Anbringung von Satellitenempfangsanlagen an Mietwohnungen Rechnung zu tragen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das - gleichrangige - Grundrecht des Vermieters als Eigentümer aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, eine Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Das erfordert in der Regel eine fallbezogene Abwägung der von dem eingeschränkten Grundrecht und dem grundrechtsbeschränkenden Gesetz geschützten Interessen, die im Rahmen der auslegungsfähigen Tatbestandsmerkmale des bürgerlichen Rechts (§§ 535 Abs. 1 Satz 1 und 2, 242 BGB) vorzunehmen ist (BVerfGE 90, 27, 32 ff.; BVerfG, Beschluss vom 24. Januar 2005, aaO, unter II 2 b aa; Senatsurteil vom 2. März 2005 - VIII ZR 118/04, NJW-RR 2005, 596, unter II 2 a m.w.Nachw.). ... Ein grundsätzlicher Vorrang des Informationsinteresses des Mieters vor den Eigentumsinteressen des Vermieters ergibt sich - anders als das Berufungsgericht meint - auch nicht aus dem Recht der Europäischen Gemeinschaften (vgl. zur Anwendung der allgemeinen Grundsätze des freien Waren- und Dienstleistungsverkehrs auf dem Gebiet der Nutzung von Parabolantennen: Mitteilung der Kommission der Europäischen Gemeinschaften vom 27. Januar 2001 - KOM (2001) 351 endg.; dazu Dörr, WM 2002, 347, 351). Die in Art. 49 des EG-Vertrags geregelte Dienstleistungsfreiheit, auf die sich der Mieter berufen kann, ist nicht schrankenlos gewährleistet (vgl. nur EuGH, Urteil vom 30. November 1995 - Rs. C-55/94, Slg. 1995, I-4165 Rdnr. 37); Gleiches gilt für die in Art. 10 EMRK gewährleistete Informationsfreiheit (zum Empfang ausländischer Fernsehprogramme über Satellit EGMR, Urteil vom 22. Mai 1990 - Nr. 15/ 1989/175/231, NJW 1991, 620). Da auch das Eigentumsrecht von der Gemeinschaftsrechtsordnung geschützt wird (EuGH, Urteil vom 13. Dezember 1979 - Rs. 44/79, Slg. 1979, 3727 Rdnr. 17 ff.; Urteil vom 5. Oktober 1994 - Rs. C-280/93, Slg. 1994, I-4973 Rdnr. 77 f.), haben die Gerichte der Mitgliedsstaaten bei der Auslegung und Anwendung des Gemeinschaftsrechts den berechtigten Interessen auch des Eigentümers Rechnung zu tragen, so dass es - ebenso wie im nationalen Recht - einer Abwägung der vom Gemeinschaftsrecht geschützten Rechtspositionen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bedarf. Dass hierbei dem Wunsch des Mieters, weitere Hörfunk- oder Fernsehprogramme mittels einer Parabolantenne empfangen zu können, von vornherein der Vorrang vor den Interessen des Eigentümers einzuräumen wäre, lässt sich dem Gemeinschaftsrecht nicht entnehmen. ..." |
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Untervermietung durch Wohnungsmieter§ 553 BGB 1. Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung setzt nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat. BGH, Urteil vom 23.11.05 - VIII ZR 4/05 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts fehlt es nicht bereits dann an einem berechtigten Interesse des Mieters, wenn er Wohnraum untervermieten will, in dem er nicht seinen Lebensschwerpunkt hat (LG Hamburg, ZMR 2001, 973, 974; Kellendorfer in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, § 553 Rdnr. 5; a.A. LG Berlin, ZMR 2002, 49, 50; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 553 Rdnr. 6; ders. in Schmidt-Futterer, 8. Aufl., § 553 BGB Rdnr. 6). Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (Senat, BGHZ 92, 213, 219 zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 553 Rdnr. 5 m.w.Nachw.). Die Kläger halten sich aus beruflichen Gründen überwiegend außerhalb Berlins auf. Der Kläger zu 2 hat an seiner Arbeitsstelle in W. eine Wohnung angemietet; die Klägerin zu 1 arbeitet in L. Das Berufungsgericht hat den von den Klägern vorgetragenen Wunsch nach einer Entlastung von den Reise- und Wohnungskosten, die ihnen aus beruflichen Gründen entstehen, zutreffend als berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung angesehen (vgl. auch LG Berlin, NJW-RR 1994, 1289; LG Hamburg, WM 1994, 535; Blank, aaO, Rdnr. 5 m.w.Nachw.). Das Berufungsgericht hat jedoch gemeint, ein so verstandenes berechtigtes Interesse sei mit § 540 Abs. 1 BGB nicht zu vereinbaren, wonach grundsätzlich keine Untervermietung möglich sein solle; ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis bestehe nicht, wenn der Mieter in der Wohnung nicht seinen Lebensmittelpunkt habe. Diesen Ort sieht das Berufungsgericht dort, wo der Mieter seinen Alltag verbringt; es hat ihn hinsichtlich der Kläger, die überwiegend außerhalb Berlins leben, für die Wohnung in Berlin verneint. Diese Einschränkung findet im Wortlaut der §§ 540 Abs. 1, 553 Abs. 1 BGB keinen Anhalt. Sie ist auch weder mit der Systematik der gesetzlichen Regelung noch mit dem Zweck des § 553 Abs. 1 BGB vereinbar. Zwar bedarf der Mieter gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB (§ 549 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.), der für alle Mietverhältnisse gilt, der Erlaubnis des Vermieters zur Weitervermietung der Mietsache an einen Dritten. Für den Bereich der Wohnraummiete gewährt § 553 Abs. 1 BGB dem Mieter jedoch einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. Die Voraussetzungen dieser Bestimmung sind unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks der Regelung auszulegen. Das Mietverhältnis soll gerade auch dann aufrechterhalten werden, wenn der Mieter den Wohnraum teilweise einem anderen zum Gebrauch überlassen möchte (vgl. Senat, aaO, 217, zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F; MünchKommBGB/ Schilling, 4. Aufl., § 553 Rdnr. 2). Der Gesetzeszweck, dem Mieter die Wohnung zu erhalten, bestimmt deshalb die Auslegung des Begriffs "berechtigtes Interesse" und sein Verhältnis zu dem in § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Zumutbarkeitserfordernis (Senat, aaO). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts erfordert es der Zweck der gesetzlichen Regelung nicht, dass Dritte in die Wohnung aufgenommen werden, um gemeinsam mit diesen zu wohnen. Zwar ist in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 als Regelfall des gesetzlichen Anspruchs nach § 553 BGB die Aufnahme eines Lebenspartners zum Zwecke der Bildung oder Fortführung eines auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalts benannt (BT-Drucksache 14/4553 S. 49). Daraus folgt jedoch nicht, dass der Mieter nur dann einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis hat, wenn er beabsichtigt, mit dem Untermieter zusammenzuleben. Zudem kommt der Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft zunehmende Bedeutung zu, wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz hervorgehoben wird (aaO S. 38 f. zu den Kündigungsfristen). Dies kann es - wie im Falle der Kläger - erfordern, an einer anderenorts gelegenen Arbeitsstelle eine weitere Wohnung zu begründen. Bestünde ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung lediglich hinsichtlich derjenigen Wohnung, in der der Mieter (zurzeit) seinen Lebensschwerpunkt hat, könnte der mit den Kosten einer doppelten Haushaltsführung belastete Mieter im Einzelfall zur Aufgabe der Wohnung gezwungen sein, deren teilweise Untervermietung er begehrt, etwa weil die Wohnung, in der er sich überwiegend aufhält, wegen ihres Zuschnitts oder ihrer Größe für eine Untervermietung ungeeignet ist. Dies würde dem Zweck des § 553 Abs. 1 BGB zuwiderlaufen, dem Mieter die Wohnung zu erhalten, und wäre zudem mit seiner grundsätzlich anzuerkennenden Entscheidung, sein Privatleben "innerhalb der eigenen vier Wände" nach seinen Vorstellungen zu gestalten (Senat, aaO, 219), nicht zu vereinbaren. Soweit durch die beabsichtigte Untervermietung schützenswerte Belange des Vermieters berührt werden, sind diese gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit zu berücksichtigen und gegen die Interessen des Mieters abzuwägen (Senat, aaO, 220 f., 222). ..." |
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Rückforderung irrtümlich gezahlter Betriebskosten§§ 214, 556, 812 BGB Der sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ergebende Bereicherungsanspruch eines Wohnungsmieters, der die wegen Versäumung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Betriebskostennachforderung des Vermieters bezahlt hat, ist nicht in entsprechender Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen. BGH, Urteil vom 18.1.06 - VIII ZR 94/05 - Anmerkung: Mieter, die in Unkenntnis der zwölfmonatigen Ausschlussfrist auf eine verspätete Nebenkostenabrechnung zahlen, können ihr Geld nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern. Die Zahlung des Mieters ist kein Schuldanerkenntnis. § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB ist nicht analog anwendbar. Die 3-jährige Verjährungsfrist beginnt frühestens von dem Zeitpunkt an, an dem Mieter erfahren, dass sie zu Unrecht gezahlt haben. |
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Kündigungsausschluss und Staffelmiete§§ 307, 557 a, 569 Abs. 5 BGB 1. Bei der Klausel "Die Parteien sind sich einig, dass in Abänderung des Mietvertrages eine Kündigung auf die Dauer von 5 Jahren ausgeschlossen wird." erscheint es fernliegend, dass sie dahin verstanden werden könnte, dass sich der Kündigungsausschluss über die ordentliche Kündigung hinaus auch auf das unabdingbare Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund erstrecke. [nicht amtlicher Leitsatz] BGH, Urteil vom 25.1.06 - VIII ZR 3/05 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Der formularmäßige Kündigungsausschluss ist allerdings nicht deshalb unwirksam, weil - wie das Berufungsgericht meint - nicht klargestellt sei, dass sich der Kündigungsverzicht allein auf das Recht zur ordentlichen Kündigung beziehe, und die Klausel deshalb gegen das Transparenzgebot verstoße. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die Klausel dahin ausgelegt, dass nicht nur das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung, sondern auch zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen sei. Die Klausel schließt nicht das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, § 569 Abs. 1 und 2 BGB) oder zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist (vgl. etwa § 550 Abs. 1 Satz 2, § 563 a Abs. 2 BGB) aus. ... Sie schließt lediglich - zeitlich befristet - das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung aus. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731 m.w.Nachw.; Blank, ZMR 2002, 797, 799, 801; Hinz, WM 2004, 126, 128) erscheint es fernliegend, dass die Klausel, ohne dies auszusprechen, dahin verstanden werden könnte, dass sich der Kündigungsausschluss über die ordentliche Kündigung hinaus auch auf das unabdingbare Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund erstrecke. Hinzu kommt, dass § 3 des Mietvertrages ausdrücklich mit "außerordentliches Kündigungsrecht" überschrieben ist und das Recht des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB) regelt. Der maschinenschriftliche Zusatz "siehe auch § 27" lässt deutlich erkennen, dass er sich lediglich auf die weiteren Folgen eines Zahlungsrückstandes (Verzugszinsen, Mahnkostenpauschale) in der letzten Strichaufzählung des § 27 bezieht und nicht auf dessen ersten, den Kündigungsausschluss betreffenden Satz. ... Nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG war eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters in einem Staffelmietvertrag unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung erstreckte. Der Formulierung dieser Vorschrift und insbesondere der unmittelbaren Verknüpfung der Begriffe "unwirksam" und "soweit" war zu entnehmen, dass das Gesetz ausnahmsweise eine Teilwirksamkeit zuließ (Senat, aaO, m.w.N.). Demgegenüber gibt der veränderte Wortlaut des § 557 a Abs. 3 und Abs. 4 BGB keinen Anhaltspunkt dafür, dass diese gesetzliche Ausnahme vom Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln auch weiterhin gelten soll. Zwar heißt es in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz zu § 557 a BGB, dass Abs. 3 Satz 1 dieser Vorschrift "in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht" insofern bestimme, dass das Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann (BT-Drucksache 14/4553, S. 53). Die erwähnte Übereinstimmung bezieht sich jedoch nur auf die unverändert übernommene zulässige Höchstgrenze des Kündigungsausschlusses von vier Jahren. Welche Folgen eine formularvertragliche längere Bindung des Mieters an den abgeschlossenen Staffelmietvertrag haben sollte, ist der Gesetzesbegründung nicht zu entnehmen. Die Neufassung in § 557 a Abs. 4 BGB enthält im Gegensatz zur Vorschrift des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, die die Unwirksamkeit eines Kündigungsausschlusses ausdrücklich auf den vier Jahre übersteigenden Zeitraum beschränkte, gerade keine derartige Einschränkung, sondern ordnet insgesamt die Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen an. ..." |
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Fenstermodernisierung§§ 559, 559 b BGB Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die Miete auf Grund dieser Maßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffizienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität der alten Fenster hat. BGH, Urteil vom 25.1.06 - VIII ZR 47/05 - |
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Beweislast bei Fogging§ 536 a BGB Die Voraussetzungen für den von einem Mieter wegen des so genannten Fogging gegen den Vermieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB einschließlich des Verschuldens des Vermieters sind vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Insoweit gilt nur dann etwas anderes, wenn feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden ist; in diesem Fall muss sich der Vermieter hinsichtlich des Verschuldens entlasten. BGH, Beschluss vom 25.1.06 - VIII ZR 223/04 - |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Urteil vom 16.11.05 - VIII ZR 5/05 -
