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 Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick:
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Neues zur Erhöhung von Bruttokaltmieten
 mit Hilfe des Berliner Mietspiegel 2003
Von Frank Maciejewski
Fristlose Kündigung bei Schuldunfähigkeit
BGH, Urteil vom 8.12.04 - VIII ZR 218/03 -
Verjährungsbeginn
BGH, Urteil vom 19.1.05 - VIII ZR 114/04 -
Mängelbeseitigung bei Vermieterwechsel
BGH, Urteil vom 9.2.05 - VIII ZR 22/04 -
Mietzahlungspflicht bei Erstbezug
Kammergericht, Urteil vom 22.11.04 - 8 U 109/04 -
Kaution und fristlose Kündigung
Kammergericht, Urteil vom 20.12.04 - 8 U 66/04 -
Schönheitsreparaturen; Bedarfsklausel
Kammergericht, Urteil vom 10.1.05 - 8 U 17/04 -
Modernisierungsankündigung; finanzielle Härte
LG Berlin, Urteil vom 3.12.04 - 63 S 273/04 -
"DDR-Mietvertrag"; Rückbau von Mietereinrichtungen
LG Berlin, Urteil vom 21.12.04 - 64 S 237/04 -
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Neues zur Erhöhung von Bruttokaltmieten
mit Hilfe des Berliner Mietspiegel 2003
Von Frank Maciejewski
Der Berliner Mietspiegel 2003 basiert auf Nettokaltmieten. Das ist die Miete ohne kalte und warme Betriebskosten. Ist mietvertraglich keine Nettokaltmiete, sondern eine Bruttokaltmiete (Inklusivmiete) vereinbart, also eine Miete einschließlich nicht näher ausgewiesener Anteile für Betriebskosten, so muss die ortsübliche Vergleichsmiete in Gestalt einer Bruttokaltmiete gebildet werden. In diesem Fall muss zunächst anhand des Mietspiegels die ortsübliche Nettokaltmiete ermittelt werden. In einem zweiten Schritt können dann die (kalten) Betriebskosten der ortsüblichen Nettokaltmiete hinzugerechnet werden. Die Mehrheit der Berliner Gerichte setzte hierfür bislang die von einem wissenschaftlichen Institut ermittelten - und im Mietspiegel veröffentlichten - Betriebskostenpauschalwerte an (LG Berlin - ZK 62 -, MM 99, 121; GE 99, 378 und GE 99, 1055; LG Berlin - ZK 65 -, WM 99, 524; GE 99, 983 und GE 99, 1428; LG Berlin vom 20.8.1999 - 63 S 36/99 -; LG Berlin - ZK 61 -, GE 02, 595). Das Kammergericht sieht das in seiner Entscheidung vom 20.1.2005 (- 8 U 127/04 -, GE 05, 180 www.kammergericht.de [PDF, 6 Seiten]) anders: Für die Anwendung des Berliner Mietspiegels bei Bruttokaltmieten sei auf die tatsächlichen Betriebskosten zum Zeitpunkt der Mieterhöhung abzustellen.
Damit gibt es zu dieser Frage in Berlin eine gespaltene Rechtsprechung. Es ist nämlich nicht damit zu rechnen, dass die Landgerichtskammern dieser Ansicht des Kammergerichts unmittelbar folgen werden. Sie sind dazu nicht verpflichtet, solange der BGH nicht die Meinung des Kammergerichts bestätigt hat.
Ist die Entscheidung des Kammergerichts für Mieter günstig?
Das kann man generell nicht sagen. Grundsätzlich gilt: Je höher der Betriebskostenanteil bei der Bruttokaltmiete ist, desto größer ist der Spielraum für Mieterhöhungen. Allerdings: Ob die tatsächlichen Betriebskosten die Pauschalwerte des Mietspiegels übersteigen oder nicht, hängt jeweils von den Umständen des Einzelfalles ab.
Die Kernaussagen des Kammergerichts lauten:
1. Wenn eine Bruttokaltmiete unter Bezugnahme auf die im Berliner Mietspiegel 2003 enthaltenen Nettokaltmieten erhöht werden soll, hat der Vermieter eine Umrechnung vorzunehmen, die in der Weise zu erfolgen hat, dass der im Mietspiegel enthaltenen Nettokaltmiete die Betriebskosten hinzuzurechnen sind, die der Vermieter aktuell, also zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens, im Außenverhältnis zu tragen hat.
2. Dass nur die Betriebskosten zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens maßgeblich sein können, ergibt sich aus der Gesetzessystematik. Alle Zeitpunkte, die für den Vermieter in der Zukunft liegen, scheiden bereits deshalb aus, weil er die Betriebskosten zu diesem Zeitpunkt gar nicht kennt und deshalb bei seiner Berechnung auch gar nicht einbeziehen kann. Deshalb kann weder der Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens noch dessen Wirkungszeitpunkt maßgeblich sein.
3. Der in der Literatur (Beuermann in NZM 98, 598; AG Charlottenburg GE 99, 577) auch vertretenen Auffassung, die Umrechnung habe in der Weise zu erfolgen, dass zu den Nettomietwerten des Mietspiegels die in der bisherigen Miete auf der Grundlage der letzten Betriebskostenerhöhung enthaltenen Betriebskostenanteile hinzuzuzählen seien, kann nicht gefolgt werden.
4. Ebenfalls nicht gefolgt werden kann der Auffassung des Landgerichts Berlin, wonach bei der Umrechnung einer im Mietspiegel enthaltenen Nettokaltmiete in eine Bruttokaltmiete mit den pauschalen Werten aus dem Mietspiegel und nicht mit konkreten Werten zu rechnen sei.
5. Die im Berliner Mietspiegel 2003 aufgeführten Werte für die durchschnittlichen kalten Betriebskosten sollen lediglich der Feststellung dienen, ob die vom Vermieter angesetzten konkreten Betriebskosten zumindest vom Umfang her dem Üblichen entsprechen.
6. Die Revision wird zugelassen.
Gerade weil zurzeit noch offen ist, ob sich die Rechtsauffassung des Kammergerichts durchsetzen wird, stellen sich folgende Fragen:
Ist die Mieterhöhung unbegründet, wenn der Vermieter die "falschen" Betriebskosten für die Umrechnung verwendet?
Von der bisherigen Berliner Rechtsprechung wird diese Frage überwiegend verneint. Die Angabe von unzutreffenden Betriebskosten führt nicht zur formalen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (LG Berlin MM 99, 121; GE 99, 378; LG Berlin MM 00, 471; AG Wedding GE 00, 63). Auch die Berufung des Vermieters auf einen höheren aktuellen Betriebskostenanteil macht das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam (AG Schöneberg GE 99, 1361).
Das Kammergericht hingegen hält eine Mieterhöhung, die auf die Betriebskostenpauschalen abstellt oder mittlerweile veraltete tatsächliche Betriebskosten heranzieht, für unbegründet. Eine (meist unmögliche) Gegenrechnung des Mieters und eine gegebenenfalls zu erteilende Teilzustimmung ist dann nicht geboten. Der Mieter kann seine Zustimmung gänzlich verweigern. Im Zustimmungsprozess wird die Klage des Vermieters in einem solchen Fall in vollem Umfang abgewiesen.
Reicht es aus, wenn der Vermieter zur Umrechnung einen Betrag pro Quadratmeter benennt oder muss er erläutern, wie der konkrete Betriebskostenbetrag errechnet wurde?
Das Kammergericht schweigt zu dieser Frage. Während bei der Bezugnahme auf die im Mietspiegel abgedruckten Betriebskostenpauschalen die Nennung des Betrages und die kurze Erläuterung, woher der Betrag stammt, ausreicht (AG Charlottenburg MM 99, 303), dürfte dies bei der Heranziehung des aktuellen tatsächlichen Betriebskostenbetrages jedoch nicht genügen. Vielmehr ist ein Mieterhöhungsverlangen mangels Begründung unwirksam, wenn es überhaupt keine nachvollziehbare Berechnung des angegebenen Betriebskostenanteils enthält. Der Vermieter genügt der nach § 558 a Absatz 1 BGB erforderlichen Begründung des Erhöhungsverlangens nicht, wenn er ohne weitere Erläuterung hinsichtlich der Zusammensetzung der Betriebskosten auf eine Zahl Bezug nimmt, deren Herkunft und Berechnung der Mieter nicht selbst nachvollziehen kann (LG Berlin MM 00, 277). Die bloße Angabe, dass es sich um die aktuellen tatsächlichen Quadratmeter-Werte für kalte Betriebskosten handelt, reicht nicht aus. Denn der Mieter verfügt regelmäßig nicht von sich aus über vergleichbare Erkenntnismöglichkeiten über die im Mietzins enthaltenen Betriebskosten, so dass eine Begründung und Erläuterung insoweit nicht entbehrlich ist. Die Erläuterung kann richtigerweise nur dadurch geschehen, dass bei Berücksichtigung der aktuellen Betriebskosten eine aktuelle Betriebskostenaufstellung dem Erhöhungsverlangen beigefügt (AG Charlottenburg vom 9.12.2004 - 211 C 260/04 -) oder auf eine kurz zuvor dem Mieter zugegangene Betriebskostenerhöhung Bezug genommen wird. Die Erläuterung des Betriebskostenanteils ist auch keine bloße Förmelei, da von seiner Höhe die sich hieraus errechnende Nettokaltmiete abhängt. Es ist daher für den Mieter hinsichtlich des Vergleichs mit den im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Mieten wesentlich, nachvollziehen zu können, auf Grund welcher Berechnung der Vermieter die Einordnung in das Vergleichsmietensystem vorgenommen hat (LG Berlin MM 00, 277). Ist das Mieterhöhungsverlangen nicht in oben beschriebener Weise ausreichend erläutert, ist es unbegründet und daher unwirksam (LG Berlin MM 00, 277).
Welche Betriebskosten werden im Zustimmungsprozess für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen?
Die überwiegende Berliner Rechtsprechung zieht auch im Rechtsstreit die im Rahmen der Mietspiegelaufstellung erhobenen durchschnittlichen Betriebskosten heran (AG Wedding GE 00, 63; LG Berlin - ZK 62 -, MM 99, 121; GE 99, 378; LG Berlin - ZK 65 -, WM 99, 524; MM 00, 277). Teilweise wird sogar vertreten, dass die im Mietspiegel mitgeteilten durchschnittlichen Werte für Betriebskosten an der Vermutungswirkung des § 558 d Absatz 3 BGB teilhaben (LG Berlin - ZK 63 -, MM 03, 381; GE 03, 1082; a.A. LG Berlin - ZK 65 -, MM 03, 337; WM 03, 499; GE 03, 1022). Demgegenüber stellt das Kammergericht auch im Prozess auf die aktuellen tatsächlichen Betriebskosten ab.
Fazit: Es bleibt abzuwarten, ob sich die Rechtsauffassung des Kammergerichts in Berlin durchsetzen wird. Für Mieter bietet das Urteil vom 20. Januar 2005 durchaus Chancen, Mieterhöhungen abzuwehren.
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Fristlose Kündigung bei Schuldunfähigkeit
§§ 543, 569 BGB
Stört ein alter und langjähriger Mieter, der an einem - durch Gutachten attestierten - krankhaften Verfolgungswahn leidet, den Hausfrieden durch permanente und erhebliche nächtliche Ruhestörungen, ist eine fristlose Kündigung nach erfolgloser Abmahnung grundsätzlich zulässig. Die §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB erlauben die fristlose Kündigung auch gegenüber dem schuldunfähigen Mieter. Jedoch kann die nach §§ 543, 569 BGB erforderliche Abwägung der Interessen von Mieter, Vermieter und Hausbewohnern ergeben, dass die Kündigung im Ergebnis nicht durchgreift, wenn bei Räumung der Wohnung bei dem chronisch kranken Mieter die ernsthafte Gefahr eines Suizids oder jedenfalls eines so genannten "Totstellreflexes" mit völliger Apathie, Verweigerung der Nahrungsaufnahme und ähnlich schwerwiegenden Folgen besteht.
BGH, Urteil vom 8.12.04 - VIII ZR 218/03 -
komplette Entscheidung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 8 Seiten]
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Verjährungsbeginn
§§ 200, 548 BGB
Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen.
BGH, Urteil vom 19.1.05 - VIII ZR 114/04 -
komplette Entscheidung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 13 Seiten]
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Mängelbeseitigung bei Vermieterwechsel
§§ 536 a, 566 BGB
Befindet sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter gegenüber mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug, so wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber.
BGH, Urteil vom 9.2.05 - VIII ZR 22/04 -
komplette Entscheidung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 10 Seiten]
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Mietzahlungspflicht bei Erstbezug
§§ 535, 551, 640 BGB
1. Wenn in einem Mietvertrag als Beginn der Mietzinszahlungspflicht des Mieters die "Fertigstellung" der vom Vermieter übernommenen Sanierungsarbeiten vereinbart worden ist, besteht für den Mieter keine Übernahmeverpflichtung des Mietobjekts, wenn noch zahlreiche - auch kleinere - Mängel vorhanden sind; auf die Abnahmefähigkeit nach § 640 Abs. 1 BGB kommt es dabei nicht an.
2. Der Mieter ist zur Erbringung der vereinbarten Sicherheit nicht verpflichtet, solange der Vermieter Mietzins nicht verlangen kann.
Kammergericht, Urteil vom 22.11.04 - 8 U 109/04 -
komplette Entscheidung: www.kammergericht.de [PDF, 8 Seiten]
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Kaution und fristlose Kündigung
§§ 242, 314, 543 BGB
1. Die Nichtzahlung der Kaution stellt bei der gewerblichen Miete jedenfalls dann einen die fristlose Kündigung rechtfertigenden wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs.1 BGB dar, wenn sich "Unstimmigkeiten" über die Mietzinsverpflichtungen zwischen den Mietvertragsparteien ergeben, die ein gesteigertes Sicherungsbedürfnis des Vermieters nahe legen.
2. Die Nichtzahlung der Kaution rechtfertigt die Kündigung nicht, wenn sich der Vermieter mit der Annahme der Kaution in Annahmeverzug befindet.
3. Die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB ist auch auf die außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB anwendbar. Angemessen im Sinne des § 314 Abs. 3 BGB ist es, wenn die Frist zur Ausübung des Kündigungsrechts - berechnet vom Ausspruch der erfolglos gebliebenen Abmahnung an - nicht mehr als zwei Monate beträgt.
4. Zur Frage der Verwirkung des Kündigungsrechtes nach § 543 Abs. 1 BGB bei Nichtzahlung der vertraglich vereinbarten Kaution.
Kammergericht, Urteil vom 20.12.04 - 8 U 66/04 -
komplette Entscheidung: www.kammergericht.de [PDF, 10 Seiten]
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Schönheitsreparaturen; Bedarfsklausel
§§ 307, 535 BGB
1. Die formularvertragliche Überbürdung von Schönheitsreparaturkosten ist wegen unangemessener Benachteiligung i.S.v. § 307 BGB dann unwirksam, wenn die Wohnung in einem zumindest überwiegend nicht renovierten und abgewohnten Zustand übergeben wird und der Mieter zugleich zur Anfangsrenovierung verpflichtet ist.
2. Eine Verpflichtung zur Anfangsrenovierung ist in folgender Klausel begründet: "Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter ... Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre."
Eine solche Bestimmung kann nicht dahin verstanden werden, dass eigentlich nur eine ab Mietbeginn laufende Fristenregelung gewollt sei. Eine derartige Auslegung würde eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion zum Nachteil des Mieters darstellen.
3. Die Unwirksamkeit der Regelung, wonach der Mieter zur Anfangsrenovierung verpflichtet ist, hat die Unwirksamkeit auch der übrigen die Renovierungspflicht des Mieters betreffenden Klauseln, insbesondere der Quotenklausel, zur Folge. Der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebots der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen.
Kammergericht, Urteil vom 10.1.05 - 8 U 17/04 -
komplette Entscheidung: www.kammergericht.de [PDF, 8 Seiten]
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Modernisierungsankündigung; finanzielle Härte
§ 554 BGB
1. Eine Modernisierungsankündigung ist nicht deshalb unwirksam, weil darin die Ersparnis, die Berechnung der Erhöhung und der Instandsetzungsabzug nicht erläutert worden sind. Der Vermieter hat lediglich die zu erwartende Mieterhöhung in Euro pro Quadratmeter mitzuteilen. Eine Berechnung der Kostenkalkulation ist nicht erforderlich. Die Angabe der ungefähren Mieterhöhung reicht aus, weil die Mitteilung nicht die spätere Mieterhöhungserklärung vorweg nimmt. Der Vermieter muss die Kalkulationsgrundlage nicht im Wege einer Vorabberechnung einschließlich des Instandhaltungsabzuges in dem Ankündigungsschreiben offen legen.
2. Bei der Beurteilung des Vorliegens einer finanziellen Härte ist die nach der Modernisierung maßgebliche Gesamtmiete in Relation zu setzen zu den individuellen Einkommensverhältnissen des Mieters - einschließlich des Einkommens der Haushaltsangehörigen. Maßgebend ist das Einkommen zum Zeitpunkt des Duldungsbegehrens. Es ist auch zu berücksichtigen, ob der Mieter Anspruch auf Wohngeld hat. Das gilt unabhängig davon, ob der Mieter tatsächlich Wohngeld in Anspruch genommen hat. Er muss sich wegen der Duldungspflicht grundsätzlich so behandeln lassen, als würde ihm Wohngeld gewährt. Das dem Mieter zustehende Wohngeld ist als Teil des berücksichtigungsfähigen Gesamtnettoeinkommens des Mieters zu behandeln.
LG Berlin, Urteil vom 3.12.04 - 63 S 273/04 -
Lesen Sie die Details
mitgeteilt von RA Wolfgang Schäfer
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"DDR-Mietvertrag"; Rückbau von Mietereinrichtungen
§ 546 BGB, § 112 ZGB
1. Bei den so genannten "DDR-Mietverhältnissen" ist die grundsätzliche Beseitigungspflicht von Mietereinbauten bei Vertragsende nach § 112 Absatz 2 Satz 2 ZGB nicht gegeben, wenn die baulichen Veränderungen zu einer Verbesserung der Wohnung geführt haben, die im gesellschaftlichen Interesse liegt.
2. Im "gesellschaftlichen Interesse" im Sinne von § 112 ZGB liegen unter anderem folgende Maßnahmen: Einfliesungen im Bad, Erhöhung des Fliesenspiegels, Wanneneinfliesung, Kabelanschluss (sic!), PVC-Leisten, PVC-Fußbodenbelag im Bad sowie abgehängte Decken, Hängeböden und Einbauschränke, weil hierdurch nützlicher Stauraum geschaffen wird.
3. Unklarheiten, ob die Einbauten zurzeit der Geltung des ZGB (vor dem 3. Oktober 1990) eingebracht worden sind, gehen zu Lasten des Vermieters, der für die Voraussetzungen des Rückbauanspruchs die Darlegungslast trägt.
LG Berlin, Urteil vom 21.12.04 - 64 S 237/04 -
Lesen Sie die Details
mitgeteilt von RA Matthias Tüxen
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