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MieterMagazin |
März 2009 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Betriebskostenvorschüsse als Kündigungsgrund§§ 560, 573 BGB 1. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter den Betriebskostenvorschuss ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt oder wenn der Mieter mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten überschreitet, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug ist, weil dann sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchstabe a BGB besteht. 2. Die Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ist gemäß § 560 Abs. 4 BGB unabhängig von der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam. Etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechung berechtigten den Mieter nicht, die bisherigen Betriebskostenvorschüsse unverändert weiter zu zahlen. [nichtamtliche Leitsätze] BGH, Urteil vom 28.11.07 - VIII ZR 145/07 - |
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Gaspreisüberprüfung§ 315 BGB a) Allgemeine Tarife eines Gasversorgers im Sinne von § 10 EnWG 1998, § 4 AVBGasV unterliegen, soweit sie Gegenstand einer vertraglichen Einigung zwischen dem Versorger und dem Kunden geworden sind, nicht einer umfassenden gerichtlichen Billigkeitskontrolle in entsprechender Anwendung von § 315 BGB. Die Analogie würde der Entscheidung des Gesetzgebers zuwiderlaufen, von einer staatlichen Regulierung der allgemeinen Tarife für Gas abzusehen. b) Einseitige Tariferhöhungen nach § 4 Abs. 1 AVBGasV während des laufenden Vertragsverhältnisses sind gemäß § 315 BGB von dem Versorger nach billigem Ermessen vorzunehmen und gerichtlich zu überprüfen (Bestätigung von BGHZ 172, 315). Soweit sich der Gasversorger für die Billigkeit auf eine Bezugskostensteigerung beruft, muss er für einen hinreichend substantiierten Vortrag und ein geeignetes Beweisangebot nicht notwendig die absolute Höhe seiner Bezugspreise angeben und die Bezugsverträge mit seinen Lieferanten vorlegen. c) Für die Billigkeit einer auf eine Bezugskostensteigerung gestützten Tariferhöhung kommt es nicht darauf an, ob der Versorger die Steigerung der Gasbezugskosten durch zurückgehende Kosten in anderen Unternehmensbereichen außerhalb der Gassparte hätte auffangen können. d) Im Rahmen der gerichtlichen Billigkeitskontrolle einer einseitigen Tariferhöhung nach § 315 BGB ist ein nach Art. 12 Abs. 1 GG geschütztes Interesse des Gasversorgers an der Geheimhaltung konkreter Geschäfts- und Betriebsgeheimnisse mit dem Gebot effektiven Rechtsschutzes abzuwägen und - unter Inanspruchnahme der prozessualen Möglichkeiten der §§ 172 ff. GVG - so weit wie möglich auszugleichen; ein verfassungsrechtlich geschütztes Geheimhaltungsinteresse kann nicht von vornherein mit der Begründung verneint werden, der Gasversorger müsse für die durch § 315 BGB angeordnete gerichtliche Überprüfung alle erforderlichen Unterlagen und Kalkulationen uneingeschränkt offenlegen. BGH, Urteil vom 19.11.08 - VIII ZR 138/07 - Anmerkung des Deutschen Mieterbundes: "Es bleibt alles beim Alten. Der BGH hat seine frühere Rechtsprechung bestätigt und eine Prüfung der Preiskalkulation und damit des Gesamttarifs abgelehnt. Damit haben Tarifkunden keine Möglichkeit einer umfassenden Kontrolle oder Überprüfung des Gaspreises", kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die BGH-Entscheidung. Der Bundesgerichtshof erklärte, dass allein die jeweiligen Tariferhöhungen einer gerichtlichen Billigkeitskontrolle unterliegen. Eine umfassende gerichtliche Überprüfung allgemeiner Tarife eines Gasversorgers könne aber nicht stattfinden: "Der Preissockel, der durch den vertraglich vereinbarten Tarif gebildet ist, ist deshalb auch einer Billigkeitskontrolle durch staatliche Gerichte entzogen." Schon im Juni 2007 hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass der zwischen Kunde und Unternehmen vereinbarte Anfangspreis nicht der gerichtlichen Preiskontrolle unterfalle (BGH VIII ZR 36/06). "Aus Verbrauchersicht hätte ich mir strengere Prüfkriterien gewünscht", sagte Siebenkotten. "Jetzt reicht es für die Wirksamkeit einer Gaspreiserhöhung aus, wenn der Versorger darlegt, dass sich seine Bezugskosten entsprechend erhöht haben und nicht durch einen Rückgang sonstiger Kosten der Gasversorgung ganz oder teilweise ausgeglichen worden sind. Er muss noch nicht einmal die absolute Höhe seiner Bezugspreise angeben und auch nicht die Bezugsverträge mit seinen Lieferanten vorlegen." Noch nicht entschieden hat der Bundesgerichtshof bisher, ob die jetzt bestätigten Grundsätze auch für Kunden mit einem Sondervertrag gelten sollen. |
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Betriebskostenvereinbarung§§ 535, 556 BGB Die Vereinbarung von "Betriebskosten" ohne nähere Bestimmung darüber, was im Einzelnen unter Betriebskosten zu verstehen ist, bedeutet keine wirksame Überwälzung der Verpflichtung zur Tragung von Betriebskosten. Wenigstens ist ein Hinweis auf den Katalog der Betriebskosten in der Anlage 3 zu § 27 II. BV beziehungsweise in § 2 BetrKV erforderlich. LG Berlin, Urteil vom 21.10.04 - 67 S 119/04 - Mitgeteilt von RA Hans-Joachim Gellwitzki Aus den Entscheidungsgründen: ... In dem Formularmietvertrag vom 11. Mai 1999 finden sich unter § 3 Nr. 2 die folgenden Vereinbarungen: ... "Vorauszahlung für Betriebskosten zur Zeit 70 DM". Eine nähere Bestimmung darüber, was unter "Betriebskosten" zu verstehen ist, ist in dem Mietvertrag, auch an anderer Stelle, nicht vorhanden. Diese Vereinbarung bedeutet keine wirksame Überwälzung der Verpflichtung zur Tragung von Betriebskosten. Nach herrschender Auffassung ist wenigstens ein Hinweis auf den Katalog der Betriebskosten in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung - II. BVO - erforderlich. Dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 24. Februar 1984 zufolge (NJW 1984, 1761) kann der Vermieter die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BVO aufgeführten Betriebskosten mit der mietvertraglichen Regelung, dass für die "Betriebskosten gemäß § 27 der zweiten Berechnungsverordnung" neben der Miete ein monatlicher Vorauszahlungsbetrag von ... DM zu leisten ist, auf den Mieter umlegen, ohne diesem bei Vertragsabschluss den in der Anlage enthaltenen Betriebskostenkatalog erläutert oder durch Beifügung eines Abdrucks der Anlage zur Kenntnis gebracht zu haben. Dieser Meinung hat sich das OLG Hamm mit Rechtsentscheid vom 22. August 1997 (NJW-RR 1998, 1090) angeschlossen. Auch der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 7. April 2004 (VIII ZR 157/03, WuM 2004, 290) unter Hinweis auf die vorstehend zitierten Rechtsentscheide zum Ausdruck gebracht, dass eine Bezugnahme auf den Katalog der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BVO ausreiche (Urteilsgründe Seite 8 unter II 1 b bb). Dabei handelt es sich allerdings um Minimalvoraussetzungen. Der bloße Begriff "Betriebskosten" ist zu wenig aussagekräftig, als dass er zwingend als Hinweis auf die erwähnte gesetzliche Regelung verstanden werden konnte. So hat der Bundesgerichtshof in der zitierten Entscheidung vom 27. April 2004 die Auffassung vertreten, dass der Begriff der "sonstigen Betriebskosten" in Nr. 17 des Kataloges zu wenig aussagekräftig sei. Gerade im Hinblick darauf, dass der Vermieter gemäß § 546 BGB a.F. (jetzt § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB) grundsätzlich verpflichtet sei, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, müsse dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn überwälzt werden. Daher sei es erforderlich, die "sonstigen Betriebskosten" im Einzelnen zu benennen. Diese Gedankengänge lassen sich auf den vorliegenden Fall übertragen. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Kenntnis der Einzelheiten der im Sinne des Katalogs der Anlage zu § 27 Abs. 1 II. BVO umlagefähigen Betriebskosten Allgemeingut geworden ist, so dass jede Erwähnung von "Betriebskosten" in einem Mietvertrag als verbindlicher und ausreichender Hinweis auf diesen Katalog verstanden werden kann und muss. Nicht zuletzt aus diesem Grunde hat die Rechtsprechung wenigstens einen Hinweis auf die gesetzliche Regelung für erforderlich gehalten, damit für die Parteien des Mietvertrages die notwendige Klarheit über den Umfang der Betriebskosten besteht. Die Klägerin kann nicht geltend machen, dass den Beklagten eine Berufung auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung verwehrt sei, weil im Vorfeld des Vertragsschlusses über die Höhe der Vorschüsse gesprochen worden sei. Die Klägerin trägt nicht vor, dass den Beklagten etwa eine Betriebskostenabrechnung aus einer früheren Periode überlassen worden sei, aus der sie die Zusammensetzung der Betriebskosten hätten ersehen können. ... |
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Nutzung des Laubengangs§§ 543, 573 BGB Stellt der Mieter auf den nur ihm zugänglichen Laubengang vor der Wohnungseingangstür Möbel und Blumentöpfe - in maximaler Höhe der Brüstung - dauerhaft ab, stellt dies zwar eine Vertragsverletzung dar, welche aber nicht so schwerwiegend ist, dass sie die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. LG Berlin, Urteil vom 9.5.08 - 63 S 376/07 - Mitgeteilt von RA Ulrich Kernen Aus den Entscheidungsgründen: ... Die Kündigungen sind nicht gemäß § 543 Abs. 1 BGB begründet. Das Aufstellen von Tischen, Stühlen, Teppichen und Blumentöpfen auf dem Laubengang vor der Wohnung der Beklagten stellt keine so erhebliche Vertragverletzung der Beklagten dar, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Klägerin unzumutbar macht und eine Kündigung rechtfertigt. Der Klägerin ist zuzugeben, dass diese Nutzung über den vertraglich geschuldeten Umfang aufgrund des Mietvertrags vom 16. März 1998 hinausgeht. Denn der Laubengang dient wie ein Flur in erster Linie zum Zugang zu den Wohnungen. Die Beklagten stellen auch nicht nur vorübergehend Gegenstände dort ab, wie etwa Fahrräder und Kinderwagen. Sie nutzen den Laubengang vielmehr wie einen ausschließlich zu einer Wohnung gehörenden Balkon. Auch wenn danach eine Vertragsverletzung vorliegt, begründet sie indes nicht ohne Weiteres einen Kündigungsgrund. Eine Unzumutbarkeit einer Vertragsfortsetzung ergibt sich erst aus einer entsprechenden Erheblichkeit, die eine Kündigung als letztes Mittel gerechtfertigt erscheinen lässt. Ansonsten ist der Vermieter gehalten, die Einhaltung der vertraglichen Absprachen durch eine Unterlassungsklage als milderes Mittel durchzusetzen. Über die Einhaltung des Vertrages hinausgehende Interessen der Klägerin sind nicht ersichtlich. Eine Gefährdung der Substanz des Hauses ist nicht zu erkennen, die Nutzung hält sich im Bereich der Brüstungshöhe und tritt nicht deutlich erkennbar nach außen. Belange anderer Mieter sind nicht beeinträchtigt, denn andere Mieter müssen den vor der Wohnung der Beklagten liegenden Teil des Laubengangs nicht nutzen. ... Die Kündigungen sind auch nicht als ordentliche Kündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet. Die Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch die Beklagten wiegt nicht so erheblich, dass der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses schlechterdings auch unter Berücksichtigung der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist. ... |
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Staffelmiete und vereinbarte Förderung§ 557 a BGB 1. Folgende für eine nach § 88 d II. WoBauG geförderte, preisfreie Wohnung vorgesehene Mietvertragsklausel verstößt gegen § 557 a Abs. 1 BGB und ist deshalb keine wirksame Vereinbarung einer Staffelmiete: "... durch die Verringerung der Aufwendungshilfen nach Ablauf von jeweils 15 Monaten (gerechnet ab mittlerer Bezugsfertigkeit) um 0,26 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht sich im gleichen Zeitraum die Miete um jeweils 0,26 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich ..." 2. Eine Staffelmietvereinbarung ist unwirksam, wenn die Mieterhöhungen lediglich bezogen auf den Quadratmeterpreis ausgewiesen sind. LG Berlin, Urteil vom 11.11.08 - 65 S 37/08 - Mitgeteilt von RAin Karin Karg Aus den Entscheidungsgründen: ... Entgegen den weiteren Ausführungen des Amtsgerichts ist eine wirksame Mieterhöhung auch nicht aufgrund der Regelung gemäß dem Merkblatt der IBB (Anlage 1 zum Mietvertrag) eingetreten, wonach sich durch die Verringerung der Aufwendungshilfen nach Ablauf von jeweils 15 Monaten (gerechnet ab mittlerer Bezugsfertigkeit) um 0,26 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche die Miete im gleichen Zeitraum monatlich um jeweils 0,26 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhe. Diese Regelung stellt keine wirksame Staffelmietvereinbarung im Sinne von §557 a Abs. 1 BGB dar. Nach dieser Norm kann zwar die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart werden. Dies setzt jedoch voraus, dass die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag ausgewiesen ist. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift muss die Miete selbst oder der Erhöhungsbetrag angegeben werden. Miete ist der insgesamt für die Gebrauchsüberlassung zu zahlende Betrag. Nicht ausreichend ist deshalb die Angabe der jeweiligen Quadratmetermieten. Allein die Tatsache, dass der Mieter mittels dieser Angaben und der in § 1 des Mietvertrages angegebenen Wohnungsgröße die Miete berechnen kann, reicht nicht aus. Denn der Mieter soll bei Abschluss der Staffelmietvereinbarung die Höhe der von ihm eingegangenen Verpflichtungen erkennen und abschätzen können. Die Angabe allein der Erhöhung pro Quadratmeter verschleiert den Zahlungsbetrag der Miete insgesamt und den absoluten Steigerungsbetrag (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 2007, § 557 a BGB Rn 35 m.w.N.; ferner LG Görlitz WuM 1997, 682). Im vorliegenden Fall tritt hinzu, dass sich der Regelung des Merkblatts der IBB auch nicht ohne Weiteres entnehmen lässt, ab wann jeweils die Mieterhöhungen eintreten. Denn hierzu müssen jeweils Zeiträume von 15 Monaten ab mittlerer Bezugsfertigkeit (= Januar 1998) berechnet werden. Keinesfalls kann - wie offensichtlich die Beklagten meinen - als Beginn des 15-Monatszeitraums der Beginn des Mietverhältnisses angesehen werden. Auch diese Unklarheiten sprechen gegen eine wirksame Staffelmietvereinbarung. ... |
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Heizkostenabrechnung§ 5 HeizkostenVO Eine formal wirksame Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung erfordert die nachvollziehbare Darlegung und gegebenenfalls Erläuterung, dass und wie die auf die einzelnen Nutzergruppen entfallenden Kosten ermittelt worden sind. LG Berlin, Urteil vom 9.1.09 - 65 S 216/08 - Mitgeteilt von RA Heinrich Lüth Aus den Entscheidungsgründen: ... Die in den Abrechnungen wiedergegebenen Nachforderungen kann die Klägerin deshalb nicht verlangen, weil die Abrechnungen nicht ordnungsgemäß erteilt und damit materiell-rechtlich unwirksam sind und keinen Nachzahlungsanspruch begründen konnten. Beide Abrechnungen lassen nicht nachvollziehbar erkennen, dass und wie weit eine Vorerfassung der Heiz- und Warmwasserkosten i.S.d. § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO erfolgt ist und wie die auf diese Nutzergruppen entfallenden Kosten ermittelt worden sind. Da nicht im Ansatz erkennbar ist, wie die auf die anderen Nutzergruppen entfallenden Kosten ermittelt worden sind, kann der Mieter auch nicht die Richtigkeit der Abrechnung in Bezug auf den zur Umlegung auf die übrigen Wohnungen und damit auch des auf ihn entfallenden Anteils überprüfen. Dass dies den Beklagten etwa aus anderen Umständen in der Vergangenheit bekannt gewesen sei, etwa vergleichbar wie in dem vom BGH entschiedenen Fall (WuM 08, 556), ist nicht erkennbar. Folglich ist der Umlegungsschlüssel, nämlich in Bezug auf die Ermittlung des auf die Wohnungen entfallenden Anteils in beiden Abrechnungen nicht ausreichend dargelegt und erläutert. Dies stellt einen formellen Mangel dar, der zur Unwirksamkeit beider Abrechnungen führt (vgl. ähnlich BGH, WuM 08, 351). ... Hier ist ein Betrag für andere Nutzergruppen abgezogen worden, ohne diesen auch nur im Ansatz zu erläutern. Dass die Ermittlung nach § 5 Abs. 2 HeizkostenVO erfolgte, ist nicht ersichtlich. Zwar soll der Vermieter nicht gezwungen sein, gesetzliche Regelungen zu erläutern (zur Berechnung der Kosten für Wassererwärmung - siehe BGH VIII ZR 371/04 -), aber ein solcher Fall liegt hier nicht vor, weil sich der Kostenanteil der anderen Nutzergruppen nicht einfach aus einer rechtlich vorgegebenen Berechnung, sondern nach tatsächlichem Verbrauch ergibt. Hier kann der Mieter mit der bloßen Kostenangabe für die anderen Nutzergruppen keinerlei Plausibilitätsprüfung vornehmen. Dass die Klägerin dazu weitere Unterlagen hat, ändert an der Wertung nichts. Sie schuldet eine nachvollziehbare Abrechnung . ... |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 28.11.07 - VIII ZR 145/07 -
