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MieterMagazin |
März 2007 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Insolvenz des Vermieters§§ 95, 96, 110 InsO Die Aufrechnungsmöglichkeiten nach § 95 Abs. 1 InsO werden durch § 110 Abs. 3 InsO nicht beschränkt. BGH, Urteil vom 21.12.06 - IX ZR 7/06 - Zum Sachverhalt: Nunmehr verklagt der Insolvenzverwalter den Mieter auf Zahlung der drei ausstehenden Monatsmieten. Das Amtsgericht und das Landgericht Berlin (GE 06, 513) geben der Klage statt. Die vom Mieter eingelegte Revision hat Erfolg. Der BGH hält die Aufrechnung des Mieters für rechtens. Entscheidungsgründe: "Die Revision hat Erfolg; sie führt zur Klageabweisung. I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil veröffentlicht ist in Grundeigentum 2006 S. 513, meint, die gegen die unstreitigen Mietzinsansprüche erklärten Aufrechnungen seien unwirksam. Gemäß § 110 Abs. 3 Satz 1 InsO bestehe im Fall der Insolvenz des Vermieters für den Mieter nur die Möglichkeit, für den Zeitraum des § 110 Abs. 1 InsO, dies wäre hier der September 2001 gewesen, mit Gegenforderungen aufzurechnen. Eine Aufrechnungsmöglichkeit bestehe auch nicht gemäß § 110 Abs. 3 Satz 2, § 95 InsO über den September 2001 hinaus. Mietverhältnisse bestünden gemäß § 108 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort. Zum Ausgleich dafür habe der Gesetzgeber die Aufrechnungsmöglichkeit in § 110 InsO begrenzt. II. Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. 1. Der Beklagte durfte gegen den Anspruch der Masse auf Zahlung der Mietzinsen für die Monate Juli 2002 sowie Februar und März 2003 gemäß § 95 Abs. 1 Satz 1 InsO aufrechnen, nachdem die Voraussetzungen für die Aufrechnung - Fälligkeit des Anspruchs auf das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung und Erfüllbarkeit der Forderung der Masse - eingetreten war, § 387 BGB. a) Der Anwendbarkeit des § 95 Abs. 1 InsO steht § 96 Abs. 1 Nr. 1 InsO nicht entgegen. § 95 Abs. 1 Satz 1 InsO will die Aufrechnung erleichtern und geht der Regelung des § 96 Abs. 1 Nr. 1 InsO vor (BGHZ 160, 1, 3; BGH, Urteil vom 11. November 2004 - IX ZR 237/03, ZIP 2005, 181). b) Die Voraussetzungen des § 95 Abs. 1 Satz 1 InsO liegen vor. aa) § 95 Abs. 1 Satz 1 InsO ist weit auszulegen. Er erfasst alle Fälle, in denen nur eine vertragliche Bedingung oder gesetzliche Voraussetzung für das Entstehen der einen oder der anderen Forderung fehlt. Er dehnt die Aufrechnungsbefugnis zudem auf Fälle aus, in denen lediglich ein Element der rechtlichen Voraussetzungen des Anspruchs noch nicht erfüllt ist. Die Vorschrift soll die Gläubiger schützen, deren Forderung in ihrem rechtlichen Kern aufgrund gesetzlicher Bestimmungen oder vertraglicher Vereinbarung bereits gesichert ist und fällig wird, ohne dass es einer weiteren Rechtshandlung des Anspruchsinhabers bedarf (BGHZ 160, 1, 5 f; BGH, Urteil vom 6. November 1989 - II ZR 62/89, ZIP 1990, 53, 55). bb) Die Mietzinsansprüche für Juli 2002 sowie Februar und März 2003 waren gemäß § 163 BGB befristet mit Beginn des jeweiligen Zeitabschnitts, für den der Mietzins zu zahlen war, entstanden (BGHZ 111, 84, 94 f; BGH, Urteil vom 30. Januar 1997 - IX ZR 89/96, WuM 1997, 545, 546; vom 11. November 2004 aaO Seite 182). Damit standen sie gemäß § 163 BGB aufschiebend bedingten Forderungen im Sinne des § 95 Abs. 1 Satz 1 InsO gleich. Dies wird von den Parteien des Revisionsverfahrens nicht in Frage gestellt. cc) Nach § 4 Nr. 4 des Mietvertrages waren die Nebenkostenvorauszahlungen jährlich abzurechnen. Da der Mietvertrag gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbestand, war im Jahr der Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Abrechnung für die Zeit bis zur Verfahrenseröffnung und für die Zeit danach getrennt vorzunehmen, weil die Erstattungsansprüche des Mieters für die Zeit bis zur Eröffnung des Verfahrens Insolvenzforderungen sind (§ 108 Abs. 2 InsO), für die Zeit danach dagegen Masseforderungen. Entsprechend hat der Kläger abgerechnet. Aus dem Mietvertrag ergibt sich auch die - dort nicht ausdrücklich geregelte - Verpflichtung des Vermieters, ein Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung an den Mieter auszuzahlen (BGH, Urteil vom 11. November 2004 aaO S. 182 m.w.N.). Die Abrechnungszeiträume, auf die sich die hier streitigen Überzahlungen bezogen, waren bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens abgelaufen, die für einen Rückzahlungsanspruch maßgebliche Bedingung der Überzahlung jeweils eingetreten. Es fehlte lediglich jeweils die Abrechnung, mit deren Erteilung der Rückforderungsanspruch fällig wurde (BGHZ 113, 188, 194). Auch dieser Fall wird von § 95 Abs. 1 Satz 1 InsO erfasst (vgl. BGH, Urteil vom 11. November 2004 aaO). Spätestens in dem Zeitpunkt, in dem auch die Mietforderungen fällig waren, konnte damit gemäß § 95 Abs. 1 Satz 1 InsO durch den Beklagten die Aufrechnung erfolgen. c) § 95 Abs. 1 Satz 3 InsO stand einer Aufrechnung nicht entgegen. Der Anspruch auf Rückzahlung des Guthabens aus den Nebenkostenvorauszahlungen für das Jahr 2000 war mit dem Zugang der Abrechnungen vom 14. und 22. Mai 2002 fällig. Damit rechnete der Beklagte gegen die Mietzinsforderung der Masse für Juli 2002 auf, die gemäß § 5 Abs. 1 des Mietvertrages am dritten Werktag des Juli 2002 und damit nicht vor seiner eigenen Forderung unbedingt und fällig wurde. Dasselbe gilt entsprechend für die Aufrechnung mit dem Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung für Januar bis August 2001 gegen die Mietforderungen für Februar und März 2003. 2. Für eine Unwirksamkeit der Aufrechnung gemäß § 96 Abs. 1 Nr. 3 InsO besteht kein Anhaltspunkt. Sie wird vom Kläger auch nicht geltend gemacht. Für die Anfechtbarkeit einer Aufrechnungslage ist maßgeblich, wann das Gegenseitigkeitsverhältnis begründet wurde. Daher kommt es darauf an, zu welchem Zeitpunkt die spätere Forderung entstanden ist. Da Bedingungen und Befristungen gemäß § 140 Abs. 3 InsO außer Betracht bleiben, war maßgeblich der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages (BGH, Urteil vom 11. November 2004 aaO). Die Anfechtungsvoraussetzungen sind für diesen Zeitpunkt weder vorgetragen noch sonst erkennbar. 3. § 110 Abs. 3 Satz 1 InsO steht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts der Aufrechnung nicht entgegen. Die Vorschrift beschränkt nicht die Möglichkeit der Aufrechnung nach § 95 InsO, sondern schließt die Unzulässigkeit der Aufrechnung nach § 96 Abs. 1 Nr. 1 InsO für den dort bezeichneten Zeitraum aus. Sie gewährt ein besonderes, zusätzliches Aufrechnungsrecht, erweitert also die Aufrechnungsmöglichkeiten. Dies ergibt sich aus § 110 Abs. 3 Satz 2 InsO, wonach § 95 InsO und § 96 Abs. 1 Nr. 2 bis 4 InsO unberührt bleiben. Für den Wirksamkeitszeitraum des § 110 Abs. 1 InsO wird unabhängig von den Voraussetzungen des § 95 InsO und abweichend von § 96 Abs. 1 Nr. 1 InsO eine Aufrechnung zugelassen, auch dann, wenn der Insolvenzgläubiger erst nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens etwas zur Masse schuldig geworden ist; der Schuldgrund der Gegenforderung ist dabei unerheblich (BT.-Drucksache 12/2443 Seite 147 zu § 124 des Reg-Entwurfs zur InsO; HK-InsO/Marotzke, 4. Aufl. § 110 Rn. 13; MünchKomm-InsO/Eckert, § 110 Rn. 22; Kübler/Prütting/Tintelnot, InsO § 110 Rn. 10; Andres/Leithaus, InsO § 110 Rn. 5; Nerlich/Römermann/Balthasar, InsO § 110 Rn. 13; Hess in Hess/ Weiss/Wienberg, InsO 2. Aufl. § 110 Rn. 14; Uhlenbruck/Berscheid, InsO 12. Aufl. § 110 Rn. 12 f). ..." |
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Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieter§ 242 BGB Der Mieter hat Anspruch auf Auskunft über Namen und Anschriften der Gesellschafter seiner Vermietungs-GbR. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.8.06 - 5 C 228/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Hartmut Hoven |
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Mieterhöhung mittels Mietspiegel§§ 558, 558 a BGB Bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit einem qualifizierten Mietspiegel ist dieser der Mieterhöhung beizufügen. Die Mitteilung des maßgeblichen Mietspiegelfeldes reicht nicht aus. Fehlt die Beifügung des Mietspiegels, ist die Mieterhöhung formal unwirksam. LG Berlin, Urteil vom 23.11.06 - 62 S 154/06 - Lesen Sie die Aus den Gründen: "... Bei dem von dem Kläger zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens herangezogenen Berliner Mietspiegel 2003 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d Abs. 1 BGB. Hierfür enthält § 558 a Abs. 3 BGB ein zusätzliches Begründungserfordernis: Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt. Ein Verstoß gegen diese Vorschrift macht das Erhöhungsverlangen formell unwirksam (LG München I NJW 2002, 2885; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, MietR, § 558 a RN 167; Jauernig-Teichmann, BGB, § 558 a Rdbem. a); Artz, in: Münchner Kommentar zum BGB, § 558 a Rn 36). Die Angaben des qualifizierten Mietspiegels sind stets mitzuteilen, nicht nur dann, wenn der Vermieter sich anderer Begründungsmittel bedient (ebenso Jauernig-Teichmann, BGB, § 558 a Rdbem. a); Gramlich, aaO.; a.A. wohl Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO., RN 157; Flintrop, in: Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, § 35 Rn 84). Dies ergibt sich schon aus dem Wortlaut des Gesetzes ("auch dann, wenn"). Zudem wird durch die Mitteilung der maßgeblichen Angaben die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB ausgelöst (Artz, in: Münchner Kommentar zum BGB, aaO.). Vorliegend hat der Kläger lediglich in dem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt, die streit-gegenständliche Wohnung sei in das Rasterfeld J 1 des Berliner Mietspiegels 2003 einzuordnen. Jedwede weitere Angaben - in Bezug auf die Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel - fehlen. Weder wird die Spanne des Rasterfeldes angegeben, noch die maßgeblichen Tatsachen vorgetragen, warum gerade das Rasterfeld J 1 einschlägig sein soll. Dies genügt dem Begründungserfordernis nicht. Es kann dahinstehen, ob nicht ohnehin weitere Angaben zu Lage und Beschaffenheit der Wohnung, Baujahr des Hauses et cetera erforderlich gewesen wären. Jedenfalls aber hätte der Kläger die Spannenwerte des in Bezug genommenen Rasterfeldes angeben müssen (vgl. insoweit auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO., § 558 a RN 165). Denn dies ist die Mindestangabe, die der qualifizierte Mietspiegel enthält und die den Beklagten jedenfalls die Prüfung ermöglicht hätte, ob die geforderte Miete sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete hält. Diesen Mangel hätte der Kläger nur dadurch heilen können, dass er dem Erhöhungsverlangen den Mietspiegel beifügt (krit. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO. RN 44). Zwar ist dies, wenn der Mietspiegel allgemein - kostenlos - zugänglich ist, regelmäßig nicht erforderlich; es reicht die Bezugnahme (LG Berlin MM 2001, 151; WuM 1990, 519; GE 1991, 521; a.A. AG Charlottenburg GE 1992, 1103). Dies gilt jedoch dann nicht, wenn es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, denn dann gilt eben vorrangig § 558 a Abs. 3 BGB. ... Die Beklagten waren durch die von ihnen erteilte Teilzustimmung auch nicht daran gehindert, sich auf die Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens zu berufen. Denn eine über die hierdurch begründete Vertragsänderung (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, MietR, aaO., RN 167) hinausgehende Bindungswirkung im Sinne eines Einwendungsausschlusses ist damit nicht verbunden. ... Die Revision zum Bundesgerichtshof wird zugelassen, da die hier entscheidungserhebliche Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung hat und höchstrichterlich bislang nicht geklärt ist." Mitgeteilt von RA Friedrich-Wilhelm Lohmann |
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Betriebskosten nach Modernisierung§§ 242, 554, 556 BGB Durch Modernisierungsmaßnahmen neu entstandene Betriebskosten (hier: Aufzugskosten) sind ohne dahingehende Vereinbarung nicht umlegbar. Der Mieter ist zum Abschluss einer solchen Vereinbarung nicht verpflichtet. Die Revision wird zugelassen. LG Berlin, Urteil vom 7.11.06 - 65 S 169/06 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Ob durch Modernisierungsmaßnahmen neu entstehende Betriebskosten ohne dahingehende Vereinbarung umlegbar sind beziehungsweise der Mieter zum Abschluss einer solchen Vereinbarung verpflichtet ist, ist umstritten. Während Emmerich/Weitemeyer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rdn. 35 dies als Verstoß gegen die Vertragsfreiheit ablehnt, spricht sich die überwiegende Literaturmeinung für eine derartige Verpflichtung aus: Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdn. 323; Beuermann, Praxiskommentar Mietrecht, § 3 MHG Rdn. 60; Langenberg, Betriebskostenrecht, 3. Aufl., E Rdn. 3; differenziert, ablehnend bei Fahrstuhlkosten: von Seldeneck, Betriebskosten, Rdn. 2715. Allerdings schränken die Vertreter dieser eine Verpflichtung bejahenden Auffassung, soweit sie ihre Auffassung auch begründen, diese meist erheblich ein: So will Sternel a.a.O. eine Verpflichtung nur bei erheblichen Mehrkosten annehmen und nimmt als Beispielfall die Umstellung auf Zentralheizung, also einen Fall, in dem der Mieter vor der Umstellung für seine Einzelöfen auch Heizkosten aufwenden musste, er also bei Nichtübernahme der neuen Betriebskosten sogar von Betriebskosten entlastet würde. Die Kammer folgt im Ergebnis der von Weitemeyer vertretenen Auffassung: Die Modernisierung ist gesetzlich eingehend geregelt, sowohl hinsichtlich der Voraussetzungen als auch in der Fortfolge hinsichtlich der Kostenübernahme durch beziehungsweise Kostenumlegung auf den Mieter. Wenn der Gesetzgeber trotz der Offensichtlichkeit des Problems keine Regelung zur Betriebskostenübernahme durch den Mieter trifft, ist darin nach Ansicht der Kammer eine grundsätzliche Geltung des Grundsatzes des § 556 Abs. 1 BGB auch für den Modernisierungsfall zu sehen. Diese grundsätzliche Wertung des Gesetzgebers kann deshalb allenfalls in engen Grenzen unter Berufung auf die Grundsätze von Treu und Glauben, § 242 BGB, ausgehebelt werden. An dem Grundsatz des Vorrangs der vertraglichen Vereinbarungen und gesetzlichen Regelungen auch im (Wohnungs-)Mietrecht vor der reinen Ausrichtung an (vermeintlichen) Billigkeitsgesichtspunkten richtet sich auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aus, etwa zum Wärmecontracting, insbesondere Urteil vom 6. April 2005 zu VIII ZR 54/04 und Urteil vom 1. Juni 2005 zu VIII ZR 84/04. Auch die ältere Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 21. Januar 2004 zu VIII ZR 99/03, die zur Überbürdung durch Neueinbau eines Fahrstuhles neu entstandener Betriebskosten ergangen ist, dort RN 21, stützte sich letztlich auf eine konkludente Übernahmevereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, die hier nicht vorliegt. Demgegenüber kann die oben angegebene Auffassung, die sich für eine Pflicht des Mieters zur Tragung durch Modernisierungen neu entstandener Betriebskosten ausspricht, als Begründung lediglich die Grundsätze von Treu und Glauben, § 242 BGB, anführen. Aus § 242 BGB kann - wie bereits ausgeführt - nach Ansicht der Kammer allenfalls in eng begrenzten Fällen, etwa um die von den Mietvertragsparteien im Grundsatz bereits vereinbarte Kostenverteilung aufrechtzuerhalten, eine Verpflichtung zur Kostenübernahme durch den Mieter abgeleitet werden, etwa dahingehend, dass der Mieter bei Umstellung von Ofenheizung auf eine Zentralheizung weiterhin die Brennstoffkosten, den Betriebsstrom und die Reinigungskosten der Heizung tragen muss, auch wenn diese Kosten nunmehr zentral anfallen. In den übrigen Fällen verbleibt dem Vermieter die Möglichkeit, die Betriebskostenerhöhungen durch eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB auf den Mieter umzulegen, solange die Miete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmieten verbleibt. Denn der Fahrstuhl ist durch die Modernisierung Vertragsgegenstand geworden, die bisher vereinbarte Miete enthält diese Betriebskosten nunmehr, so dass der vereinbarte Mietzins im Vergleich zu in den letzten vier Jahren neu vereinbarten oder geänderten Entgelten (unter anderem in der Ausstattung) vergleichbarer Wohnungen, die gemäß § 558 Abs. 2 BGB bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrundezulegen sind, relativ gesunken ist. ... Die Revision ist zuzulassen, weil die streitentscheidende Rechtsfrage auch durch die zitierte Entscheidung vom 21. Januar 2004 von dem Bundesgerichtshof noch nicht eindeutig entschieden worden ist." Mitgeteilt von RAen Ludger Freienhofer & Wolfgang Hak |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 21.12.06 - IX ZR 7/06 -
