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MieterMagazin |
März 2006 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Räumungsvollstreckung§ 885 ZPO Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Auch wenn in einem solchen Fall Streit zwischen den Parteien des Vollstreckungsverfahrens nach § 885 ZPO darüber besteht, ob alle beweglichen Sachen des Schuldners von dem Vermieterpfandrecht erfasst werden, hat der Gerichtsvollzieher nicht eine Räumung der Wohnung nach § 885 Abs. 2 bis 4 ZPO vorzunehmen. BGH, Beschluss vom 17.11.05 - I ZB 45/05 - |
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Einweisung eines Obdachlosen§ 278 BGB 1. Zum (hier: vom Tatrichter verneinten) "unmittelbaren Zusammenhang" zwischen der Einweisung eines bisherigen Mieters in die von ihm genutzte Wohnung und von diesem in der Wohnung angerichteten Schäden (im Anschluss an BGHZ 131, 163). 2. Die Einweisung eines Obdachlosen in eine private Wohnung begründet zwischen der Einweisungsbehörde und dem Eigentümer keine Rechtsbeziehung der Art, dass die Behörde das Verschulden des Eingewiesenen als ihres Erfüllungsgehilfen zu vertreten hätte, wenn dieser durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung oder mutwillig Schäden anrichtet. BGH, Beschluss vom 21.12.05 - III ZR 148/05 - |
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Rückforderung von Betriebskostenvorschüssen§§ 556, 812 BGB Der Vermieter kann Hauswartskosten bei gleichzeitig in den Kosten enthaltenen Aufwendungen für Verwaltungs- und Instandhaltungsleistungen nur umlegen, wenn er einen Abzug nachvollziehbar vornimmt. Umgekehrt kann der Mieter bei Rückforderung der Vorschüsse die Hauswartskosten nur dann nicht berücksichtigen, wenn er deren fehlenden Anfall darlegt. LG Berlin, Urteil vom 28.9.04 - 65 S 212/04 - Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher Hinweis: Das Urteil wurde bereits in MM 05, 74 abgedruckt. Der dortige unzutreffende Leitsatz zu 3. ist durch obigen Leitsatz zu ersetzen. |
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Vermieterkündigung bei Kündigungsausschluss§§ 306, 307, 573 BGB Eine für beide Vertragsteile geltende Formularklausel, die gegenüber dem Vertragspartner des Verwenders zu einer unangemessenen Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB führt, bleibt gegenüber dem Verwender wirksam (so genannte personale Teilunwirksamkeit). Dem Vermieter erwächst deshalb auch dann kein Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages, wenn die beiderseitig langfristige Vertragsbindung zu Lasten des Mieters unwirksam ist. LG Berlin, Urteil vom 13.9.05 - 63 S 146/05 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Daniel Friedrichs |
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Ansprüche des Mieters nach einem Wasserschaden§§ 536 a, 554 BGB 1. Zur Abgrenzung von Schadensersatzansprüchen nach § 536 a Abs. 1 BGB zu Aufwendungsersatzansprüchen nach § 554 Abs. 4 BGB bei Eintritt eines Wasserschadens. LG Berlin, Urteil vom 24.10.05 - 67 S 177/05 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RAin Antje Eichler |
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Zurückbehaltungsrecht und Vermieterwechsel§§ 320, 322, 566 BGB Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mängeln endet gegenüber dem Vermieter mit der Eintragung eines neuen Eigentümers im Grundbuch. Die bis dahin einbehaltenen Beträge sind an den aus dem Mietverhältnis ausscheidenden alten Vermieter zurückzuzahlen. Gegenüber dem Erwerber und neuen Vermieter kann das Zurückbehaltungsrecht - bei Fortbestehen der Mängel - weiterhin ausgeübt werden, allerdings nur hinsichtlich der seit der Grundbucheintragung fällig gewordenen Mieten. LG Berlin, Urteil vom 11.11.05 - 63 S 37/05 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Wolfgang Schäfer Anmerkung zu LG Berlin 63 S 37/05 von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Hans-Joachim Gellwitzki Das LG Berlin hat in dem Urteil die Mieterin nach dem Vermieterwechsel zu Unrecht zur Zahlung von Mieten verurteilt, welche die Mieterin wegen Mängel am Mietobjekt gegenüber der bisherigen Vermieterin zurückbehalten hat. Die Mieterin hat berechtigt die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 Abs. 1 BGB gegen Mietzinsansprüche der bisherigen Vermieterin für die damalige Mietzeit erhoben, für den die frühere Vermieterin den fälligen Mängelbeseitigungsanspruch der Mieterin nicht erfüllt hat. Gemäß § 320 Abs. 1 BGB bleibt dieses Einrederecht "bis zur Bewirkung der Gegenleistung" bestehen. Der spätere Vermieterwechsel und die damit verbundene Änderung des Gegenseitigkeitsverhältnisses, die gemäß § 566 Abs. 1 BGB in die Zukunft wirken, sind keine in § 320 Abs. 1 BGB vorgesehenen nachträglichen Gründe, um das Leistungsverweigerungsrecht wegfallen zu lassen. Denn das Gegenseitigkeitsverhältnis wird durch den Vermieterwechsel nur in personeller, nicht aber in sachlicher Hinsicht modifiziert. Der Vermieterwechsel nach der Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB bedeutet für das Mietverhältnis eine Zäsur. Im Augenblick des Eigentumsübergangs entsteht kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Mietobjektes und dem Mieter, welches denselben Inhalt wie das zuvor mit dem Veräußerer bestehende hat. Würde die fällige Mängelbeseitigungspflicht der veräußernden Vermieterin entsprechend den monatlichen Mietzahlungszeitabschnitten unmöglich werden, würde in der Tat diese Verpflichtung mit Beendigung des bisherigen Mietverhältnisses im Zeitpunkt des Eigentumswechsels enden. Die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters ist eine wie auf einem Zeitstrahl ununterbrochen bis zur Erfüllung fortlaufende Dauerverpflichtung, die für die Zukunft (nach-)erfüllbar bleibt. Selbst wenn das Mietverhältnis endet, bleibt der fällige Instandhaltungsanspruch des Mieters über das Mietende hinaus bestehen - ebenso wie der Anspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter auf Nachholung von mietvertraglich ihm obliegenden, während der Mietzeit versäumten Schönheitsreparaturen. Die Beendigung des Mietverhältnisses führt als solches noch nicht zum Wegfall von vertraglichen, während der Mietzeit nicht erfüllten Verpflichtungen der Parteien. Der Mieter, der das gekündigte Mietobjekt aufgibt, handelt dann gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich, wenn er an seinem Mängelbeseitigungsanspruch gegenüber dem Vermieter festhält und deshalb ursprünglich berechtigt einbehaltene Mieten nicht nachzahlt. Bei Beendigung des Mietverhältnisses bleiben aber der fällige Instandsetzungsanspruch des Mieters und das Leistungsverweigerungsrecht an einbehaltenen Mieten bestehen, wenn der Mieter über das Mietende hinaus ein fortbestehendes eigenes Interesse an der Erhaltung des Mietobjektes hat. Dies ist zum Beispiel bei Abschluss eines Anschlussmietvertrages, bei Ausübung seines ihm nach § 577 Abs. 1 BGB zustehenden Vorkaufsrechtes oder beim Vermieterwechsel nach § 566 Abs. 1 BGB zu bejahen. Es folgt aus dem Charakter der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters als Dauerpflicht im Kontext des § 566 Abs. 1 BGB, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels diese Verpflichtung und damit auch das Gegenseitigkeitsverhältnis zwischen den monatlich zu entrichtenden Mieten und der Mängelbeseitigungspflicht nahtlos auf den Erwerber übergehen. § 566 Abs. 1 BGB ist eine Mieterschutzvorschrift und schützt den Mieter bei einer Veräußerung des Mietobjektes vor einer Verkürzung seiner Rechte und Verschlechterung seiner bis dahin bestehenden Rechtspositionen. Es bleibt also zum Beispiel der Verzug des bisherigen Vermieters hinsichtlich der Mängelbeseitigung gegenüber dem Erwerber fortbestehen; gleiches gilt für die Einrede nach § 320 Abs. 1 BGB, die somit weiterläuft. Der Mieter muss beim Vermieterwechsel die Mängelanzeige, die verzugsbegründende Mahnung und das Zurückbehaltungsrecht nicht erneut gegenüber dem neuen Vermieter ausüben. Das Urteil des LG Berlin läuft aber auf eine dem Schutzgedanken des § 566 Abs. 1 BGB widersprechende Verkürzung der Rechte des Mieters hinaus, da die Mieterin im entschiedenen Fall bei einem heutzutage nicht auszuschließenden aufeinander folgenden häufigen Vermieterwechsel und unterbliebener Mängelbeseitigung einbehaltene Mieten wiederholt nachzahlen und mit der Zurückbehaltung von Mieten stets von vorne anfangen müsste. Zudem wird der Mieterin die - bei Fortbestehen des Mietverhältnisses ohne Veräußerung - gegebene Entscheidungsbefugnis genommen, die Mieten nur zeitlich begrenzt - hier: ausschließlich gegenüber der ihre Vertragspflichten nicht erfüllenden bisherigen Vermieterin - einzubehalten. Die Argumentation des Landesgerichts, dass die Mieterin das Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Erwerberin neu ausüben könne, nimmt unzulässigerweise der Mieterin die Entscheidungsfreiheit darüber, ob und wie lange sie von der Einrede des § 320 BGB Gebrauch machen will: Der Mieter muss sich nicht sogleich in einen Konflikt mit dem neuen Vermieter treiben lassen, indem er ihm gegenüber Mieten einbehält. § 566 Abs. 1 BGB ist als eine Sukzessionsvorschrift im weiteren Sinne zu verstehen. Die Übertragung der im entschiedenen Fall von der früheren Vermieterin nicht erfüllten fälligen Mängelbeseitigungsverpflichtung auf die Erwerberin stellt einen gesetzlichen Forderungsübergang im Sinne des § 412 BGB dar und führt zur entsprechenden Anwendung des § 404 BGB: Wird der Mietzinsanspruch abgetreten, bleibt dem Mieter das Zurückbehaltungsrecht an abgetretenen und nicht abgetretenen Mieten sowohl gegenüber dem bisherigen Vermieter als auch gegenüber dem neuen Mietzinsgläubiger erhalten. Gleiches gilt im Veräußerungsfalle. Der Gedanke des Sukzessionsschutzes beinhaltet, dass die relativen Rechtspositionen von Gläubiger und Schuldner nicht von einem rechtsgeschäftlichen oder gesetzlichen Forderungsübergang tangiert werden sollen. Dies heißt zum Beispiel, dass der nach Veräußerung in das Mietverhältnis eingetretene Erwerber durchaus einen Aufwendungsersatzvorschuss für Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangen kann, wenn der Mieter gegenüber dem bisherigen Vermieter mit ihm obliegenden Schönheitsreparaturen in Verzug geraten ist. § 566 Abs. 2 BGB begründet unter bestimmten Voraussetzungen eine ergänzende gesetzliche Bürgenhaftung des veräußernden Vermieters dafür, dass der Erwerber während seiner Mietzeit den Mietvertrag gegenüber dem Mieter einhält. Damit werden jedoch mietvertragliche Rechtspositionen der Parteien nicht verkürzt. Nach dem Gedanken des Sukzessionsschutzes hat der Personenwechsel im Mietverhältnis nicht die Beseitigung mietvertraglicher Rechtspositionen der Parteien zur Folge. Das heißt, dass im entschiedenen Fall das Zurückbehaltungsrecht der Mieterin gegenüber der früheren Vermieterin bis zur Mängelbeseitigung fortbesteht. Das Urteil des LG Berlin begünstigt in nicht gerechtfertigter Weise die frühere Vermieterin: Diese hat von der Mieterin Geldmittel für die Mängelbeseitigung aus den Mieteinnahmen erhalten. Obendrein sollen an sie trotz fortbestehender Mängel zurückbehaltene Mieten nachgezahlt werden, während dagegen die Erwerberin ohne entsprechende Mieteinnahmen diese Verpflichtung zu erfüllen hat. Die Einrede des § 320 Abs. 1 BGB dient als Druckmittel gegenüber dem veräußernden Vermieter dazu, dass er vor Veräußerung die ausstehende Mängelbeseitigung erledigt beziehungsweise mit dem Erwerber klärt. Eine weitergehende Besprechung des Urteils ist in der April-Ausgabe der Zeitschrift Wohnungswirtschaft und Mietrecht veröffentlicht. Die Revision ist beim Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen VIII ZR 284/05 anhängig. | ||
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Betriebskostenabrechnung§§ 259, 556 BGB "Sonstige Betriebskosten" müssen konkret mietvertraglich vereinbart werden. Die Bezeichnung "Kosten für diverse Wartungsverträge" erfüllt dieses Bestimmtheitserfordernis nicht. AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 22.11.05 - 8 C 338/05 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Norbert Wilke |
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Maklerprovision§ 652 BGB Der Makler hat keinen Anspruch auf Zahlung einer Provision, wenn er dem Vermieter lediglich eine Selbstauskunft des späteren Mieters übermittelt hat. AG Schöneberg, Urteil vom 12.12.05 - 109 a C 84/05 - Mitgeteilt von RA Dr. Eckart Wähner Aus den Entscheidungsgründen: "... Für den Nachweis einer Gelegenheit zum Vertragsschluss im Sinne des § 652 BGB genügt nicht das Übersenden der Selbstauskunft des Beklagten an die Eigentümerin beziehungsweise deren Vertreterin. Ein Makler weist nur dann die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags nach, wenn er seinen Auftraggeber in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen über den Hauptvertrag einzutreten, oder ihm für den Vertragsschluss zusätzliche Informationen liefert (vgl. Palandt/Sprau, 65. Aufl., § 652 BGB, Rn 25). Das Übersenden der Selbstauskunft des Beklagten erfüllt auch nicht den Tatbestand des Vermittelns eines Vertrags im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB. Dafür ist Voraussetzung, dass der Makler bewusst und final die Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des Auftraggebers herbeigeführt oder dessen Bereitschaft zum Abschluss des Hauptvertrags fördert (vgl. BGH NJW-RR 1997, S. 884 ff.). Diese Bedingungen sind nicht gegeben. Zwar hat der Kläger eine Erklärung der Vermieterin vorgelegt, wonach der Mietvertrag mit dem Beklagten auf Grund der Selbstauskunft geschlossen wurde. Es ist aber nicht schlüssig dargelegt, weshalb die per Fax übermittelte Selbstauskunft die Vermieterin zum Vertragsschluss bewegt haben soll. Der Beklagte hatte zu ihr bereits Kontakt aufgenommen. Bei der übermittelten Selbstauskunft handelt es sich lediglich um nicht bestätigte Angaben des Mieters, die dieser ebenso dem Vermieter selbst mitteilen kann, insbesondere wenn er sich wie vorliegend mit dem Vermieter bereits in Vertragsverhandlungen befindet. Die für einen Vermieter zur Beurteilung der Bonität regelmäßig entscheidenden Nachweise Dritter, wie Gehaltsbescheinigungen des Mieters, Erklärungen früherer Vermieter hinsichtlich etwaiger Mietschulden, waren der Selbstauskunft nicht beigefügt. Die Gehaltsbescheinigungen hatte vielmehr der Beklagte dem Vermieter übergeben. Damit sind die Voraussetzungen für einen Provisionsanspruch nach § 652 BGB nicht gegeben. Weitere Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich. ..." |
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Mieterhöhung durch Erwerber§§ 185, 558 ff. BGB Zu den Anforderungen bei einer Mieterhöhung durch Ermächtigung. AG Tiergarten, Urteil vom 1.8.05 - 5 C 639/04 - Aus den Entscheidungsgründen: "Die Klage ist unzulässig, denn das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 29. April 2004 ist unwirksam. Die Klägerin war zu diesem Zeitpunkt nicht Eigentümerin; die Umschreibung im Grundbuch erfolgte am 11. August 2004. Auf eine Bevollmächtigung im notariellen Kaufvertrag kann sich die Klägerin nicht berufen. Zwar kann nach der Rechtsprechung des BGH eine unzulässige Vollmacht zur Ausübung eines Gestaltungsrechts in eine Ermächtigung umgedeutet werden. Wer sich auf eine solche Ermächtigung beruft, also ein fremdes Recht im eigenen Namen wahrnehmen will, hat dies im Falle des § 558 BGB dem Erklärungsempfänger mitzuteilen. Das gehört zur Form und Begründung der Mieterhöhung nach § 558 a BGB. Eine entsprechende Anwendung des § 174 BGB (unverzügliche Zurückweisung) ist nicht angezeigt. Es geht hier nicht um eine bestrittene Vollmacht, sondern um die Wahrnehmung eines fremden Rechts auf Vertragsänderung (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., Rn. 46 vor § 558 BGB). ..." |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
) erreichen Sie durch Anklicken der Links ( 
) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Beschluss vom 17.11.05 - I ZB 45/05 -
