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 MieterMagazin

 März 2005 - Mietrechtliche Mitteilungen

Mietrechtliche Mitteilungen

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MieterMagazin 3/05
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin.

 Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.

 Die kompletten Entscheidungen sowie die Langfassungen der Beiträge ( ) erreichen Sie durch Anklicken der Links ( ) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.

 Nutzen Sie auch die Suchfunktion zum Zugriff auf die seit Januar 2001 veröffentlichten Entscheidungen und Aufsätze.

Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick:

Korrektur der Betriebskostenabrechnung
Von Frank Maciejewski
Eigenbedarfskündigung; Sozialklausel
BGH, Urteil vom 20.10.04 - VIII ZR 246/03 -
Wasserschaden und Regress
BGH, Urteil vom 3.11.04 - VIII ZR 28/04 -
Wegfall der Geschäftsgrundlage
BGH, Urteil vom 22.12.04 - VIII ZR 41/04 -
Heizkostenabrechnung; Feststellungsklage
LG Berlin, Urteil vom 30.10.03 - 62 S 206/03 -
Heizkostenabrechnung; Hauswartskosten
LG Berlin, Urteil vom 28.9.04 - 65 S 212/04 -
Kündigung einer Hauswartdienstwohnung
LG Berlin, Urteil vom 28.10.04 - 62 S 219/04 -
Mietminderung und fristlose Kündigung
LG Berlin, Teilurteil vom 18.11.04 - 67 S 173/04 -
Räumungsfrist bei fristloser Kündigung
LG Potsdam, Beschluss vom 26.8.04 - 11 T 27/04 -
Müllmanagement
AG Mitte, Urteil vom 10.11.04 - 21 C 109/04 -
Digitales Fernsehen
AG Neukölln, Urteil vom 29.10.04 - 20 C 98/03 -
Geruchsbelästigungen
AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 5.8.04 - 3 C 71/03 -
Lockmiete im Sozialen Wohnungsbau
AG Schöneberg, Urteil vom 29.9.04 - 14 C 153/04 -

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Korrektur der Betriebskostenabrechnung

Von Frank Maciejewski

Spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss die Abrechnung beim Mieter sein. Versäumt der Vermieter diese Frist schuldhaft, ist er mit Nachforderungen aus der Abrechnung ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Fraglich war bislang, welche Anforderungen an eine "Abrechnung" zu stellen sind, damit die Abrechnungsfrist gewahrt bleibt. Fraglich war weiterhin, ob - und wenn ja inwieweit - eine fehlerhafte Abrechnung nach Ablauf der Ausschlussfrist noch korrigiert werden kann. Hiermit hat sich der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 17.11.2004 (- VIII ZR 115/04 -, MM 05, 39 LS; WM 05, 61 www.bundesgerichtshof.de [PDF, 9 Seiten]) befasst.

Zunächst hat der BGH festgestellt, dass es zur Fristwahrung nicht ausreicht, einfach eine Abrechnung genannte Zahlenzusammenstellung ("Alibi-Abrechnung") bis zum 31. Dezember dem Mieter zukommen zu lassen, die der Vermieter dann in Ruhe im nächsten Frühjahr nachbessert. Vielmehr werde die Frist zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt. Jedoch: Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung könne durchaus inhaltliche Fehler enthalten. Auf die inhaltliche Richtigkeit komme es für die Einhaltung der Frist nicht an. Damit liefert der BGH "Steine statt Brot". Das Problem für die Praxis besteht nunmehr darin, jede Unstimmigkeit in der Abrechnung zu qualifizieren: Liegt ein formeller Fehler vor oder handelt es sich "nur" um eine materielle Unrichtigkeit?

Nach der alten Grundsatzentscheidung des BGH vom 23.11.1981 (-VIII ZR 298/80 -, WM 82, 207; NJW 82, 573) muss die Abrechnung zu ihrer formalen Wirksamkeit (nur) folgende Mindestangaben enthalten:
Zusammenstellung der Gesamtkosten,
Angabe und Erläuterung des zu Grunde gelegten Verteilerschlüssels,
Berechnung des Mieteranteils,
Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Der Bundesgerichtshof lässt in seiner aktuellen Entscheidung vom 17. November 2004 erkennen, dass er daran festhält und die Voraussetzungen für die formelle Wirksamkeit nicht zu hoch schrauben will. In dem zu entscheidenden Fall hatte der BGH einen falschen Umlagemaßstab zu beurteilen (Wohnfläche statt Miteigentumsanteile) und entschied: "Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor." In Rechtsprechung und Literatur war bislang die gegenteilige Auffassung vorherrschend (vgl. Langenberg WM 03, 670; LG Potsdam WM 04, 670). Der BGH hat seine Auffassung aus dem Sinn und Zweck der Abrechnung hergeleitet, die den Mieter - damit er innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist Gewissheit darüber erlangen kann, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss - in die Lage versetzen soll, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es ankommt, ist nach Ansicht des BGH bei einer Kontrolle der Abrechnung klar erkennbar, dass diese im Hinblick auf den verwendeten Umlageschlüssel einen inhaltlichen Fehler aufweist und der Korrektur bedarf. Nach Ansicht des BGH durfte im vorliegenden Fall der Vermieter deshalb die Abrechnung auch nach Ablauf der Ausschlussfrist korrigieren, indem er den tatsächlich vereinbarten zulässigen Umlagemaßstab ansetzte. Das Ergebnis dieser Korrektur führte zu einer noch höheren Nachbelastung des Mieters (statt ursprünglich 658,01 Euro Nachforderung nunmehr 694,14 Euro). Den höheren Betrag machte der Vermieter dann mit seiner Klage geltend.

Der Bundesgerichtshof hat diesen Anspruch jedoch verneint: "Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten" (was in der Regel nicht der Fall ist). Und weiter: "Der Ablauf der Abrechnungsfrist hat zur Folge, dass die Nachforderung nach einer erst später erfolgenden inhaltlichen Korrektur das Ergebnis der fristgemäß vorgelegten Abrechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschreiten darf." Daraus ergibt sich, dass der Vermieter bei der Korrektur nicht saldieren darf. Ergibt beispielsweise die Korrektur bei einer Betriebskostenart eine Erhöhung der Nachforderung und bei einer weiteren eine Senkung, darf die Erhöhung nicht mit der Senkung verrechnet werden. Vielmehr ist die Senkung an den Mieter weiterzugeben. Auf die Weitergabe der Erhöhung der Nachforderung für die eine Betriebskostenart hat der Vermieter hingegen keinen Anspruch. Der BGH sagt nichts dazu, wie lange sich der Vermieter mit der Korrektur des inhaltlichen Fehlers Zeit lassen kann. Da das Recht auf Korrektur verwirken kann (§ 242 BGB), muss der Vermieter nach Kenntnis des Fehlers - welche er beispielsweise auf Grund eines Mietereinspruchs erhält - baldmöglichst die Korrektur erstellen und dem Mieter zukommen lassen. Man wird einen Zugang der Korrektur innerhalb von maximal vier Wochen noch als rechtzeitig ansehen können.

Zusammenfassung:

Eine formell unwirksame Abrechnung darf nur vor Ablauf der Ausschlussfrist durch Neuvornahme korrigiert werden. Gelingt dem Vermieter nicht die rechtzeitige Korrektur, hat er keinen Anspruch auf Zahlung des Nachforderungsbetrages. Eine formell unwirksame Abrechnung ist wie eine nicht zugegangene Abrechnung zu behandeln.
Eine lediglich materiell fehlerhafte Abrechnung kann auch noch zeitnah nach Ablauf der Ausschlussfrist korrigiert werden. Hatte der Vermieter den Abrechnungsfehler zu vertreten, kann die Korrektur nicht zu einer höheren Nachbelastung führen, als sie mit der ursprünglichen Abrechnung geltend gemacht wurde. Eine Korrektur zu Gunsten des Mieters ist an diesen weiterzugeben.
Die genaue Grenzlinie zwischen formellen und materiellen Fehlern zu ziehen wird Aufgabe der künftigen Rechtsprechung sein.
Eine Korrektur - vor Ablauf der Ausschlussfrist - ist (nach allerdings umstrittener Ansicht) immer dann ausgeschlossen, wenn der Mieter zuvor das Abrechnungssaldo ausgeglichen hat (vgl. §§ 397, 782 BGB).

Weitere Einzelheiten zur Ausschlussfrist ("15 Fragen und Antworten") unter Die Ausschlussfrist bei Betriebskostenabrechnungen [PDF, 9 Seiten]

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Eigenbedarfskündigung; Sozialklausel

§§ 573, 574 BGB

Zur Abwägung der Belange, wenn der krebserkrankte Vermieter zur Aufnahme von Pflegepersonen wegen Eigenbedarfs kündigt und der ebenfalls an Krebs erkrankte Mieter sich auf seine Krankheit als Härte im Sinne des §§ 574 ff. BGB beruft.

BGH, Urteil vom 20.10.04 - VIII ZR 246/03 -
komplette Entscheidung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 6 Seiten]

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Wasserschaden und Regress

§§ 242, 276, 278, 548 BGB

1. Ist streitig, ob vermietete Räume infolge Mietgebrauchs beschädigt sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht (nach § 278 BGB) haftet.

2. Da eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrages des Vermieters einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter einen Leitungswasserschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, kann in der mietvertraglichen Verpflichtung des Wohnungsmieters, die (anteiligen) Kosten der Gebäudeversicherung zu zahlen, keine stillschweigende Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von Leitungswasserschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit gesehen werden.
Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat.

BGH, Urteil vom 3.11.04 - VIII ZR 28/04 -
komplette Entscheidung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 15 Seiten]

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Wegfall der Geschäftsgrundlage

§§ 242, 557 ff. BGB, §§ 11, 12 MHG

War der Vermieter aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen gehindert, die Miete für Wohnraum in den neuen Bundesländern nach den Bestimmungen der Ersten oder Zweiten Grundmietenverordnung oder nach den §§ 11, 12 MHG zu erhöhen, obwohl deren Voraussetzungen erfüllt waren, so kann er die Heraufsetzung der Miete nach den Grundsätzen über die Anpassung eines Vertrages wegen wesentlicher Änderung der Geschäftsgrundlage verlangen.

BGH, Urteil vom 22.12.04 - VIII ZR 41/04 -
komplette Entscheidung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 13 Seiten]

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Heizkostenabrechnung; Feststellungsklage

§ 11 HeizkostenVO, § 256 ZPO

1. Aus § 11 Abs. 1 Nr. 1 a HeizkostenVO folgt nicht, dass das Ergebnis einer - wenn auch unwirtschaftlich - erfolgten Gebrauchserfassung nicht zur Umlage der im Übrigen entstandenen warmen Betriebskosten verwendet werden darf. Die Unwirtschaftlichkeit der Gebrauchserfassung steht nur der Umlage der durch sie selbst veranlassten Kosten entgegen.

2. Die Art und Weise, wie über Vorschüsse künftig abzurechnen ist, kann nicht durch Feststellungsklage geklärt werden. Hierbei handelt es sich um Vorfragen beziehungsweise um Elemente des Rechtsverhältnisses, die bloße Grundlage für die Berechnung der umlagefähigen Kosten sind, welche einer Feststellungsklage nicht zugänglich sind (BGH NJW 95, 1097).

LG Berlin, Urteil vom 30.10.03 - 62 S 206/03 -

Lesen Sie die Details

mitgeteilt von RA Werner Kraske

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Heizkostenabrechnung; Hauswartskosten

§§ 556, 812 BGB, §§ 6, 11 HeizkostenVO

1. Die formelle Unwirksamkeit einer Heizkostenabrechnung schließt nicht aus, dass die Mieter zuviel gezahlte Vorschüsse auf Grund eigenständiger Berechnung auf der Grundlage ihnen vorliegender Unterlagen zurückfordern können.

2. Eine Befreiung nach § 11 I Nr. 5 HeizkostenVO lässt sich nicht mit einer Befreiung von der Verpflichtung zur Anbringung von Thermostatventilen rechtfertigen.

3. Der Vermieter kann Hauswartskosten bei gleichzeitig in den Kosten enthaltenen Aufwendungen für Verwaltungs- und Instandhaltungsleistungen nur umlegen, wenn er einen Abzug nachvollziehbar vornimmt. Umgekehrt kann der Mieter bei Rückforderung der Vorschüsse die Hauswartskosten nur dann nicht berücksichtigen, wenn er deren fehlenden Anfall darlegt.

LG Berlin, Urteil vom 28.9.04 - 65 S 212/04 -

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mitgeteilt von RA Friedrich-W. Lohmann

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Kündigung einer Hauswartdienstwohnung

§§ 573, 576 BGB

1. Grundsätzlich obliegt es einem Vermieter, welcher eine Werkmietwohnung kündigt, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in der selben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten.

2. In der Regel besteht diese Anbietpflicht bereits zu einem Zeitpunkt, in welchem der Vermieter beabsichtigt, nach Kündigung eines Hauswartdienstvertrages auch eine Beendigung des Mietverhältnisses wegen Betriebsbedarfs herbeizuführen.

3. Der Vermieter muss aber frei stehende Wohnungen solange nicht anbieten, wie noch nicht über die Beendigung des Hauswartdienstverhältnisses arbeitsgerichtlich rechtskräftig entschieden ist.

4. Die Revision wird zugelassen.

LG Berlin, Urteil vom 28.10.04 - 62 S 219/04 -

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mitgeteilt von RA Jürgen Klähn

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Mietminderung und fristlose Kündigung

§§ 536, 543 BGB

1. Der gänzliche Ausfall einer Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner rechtfertigt eine Minderung von 5 Prozent. Ist der Besucher über die Gegensprechanlage nicht zu hören, rechtfertigt dies eine Minderung von 3 Prozent. Immerhin besteht dann die Möglichkeit, einem Besucher, der seine Ankunft für einen bestimmten Zeitpunkt angekündigt und sich durch Klingeln bemerkbar gemacht hat, durch Betätigung des elektrischen Türöffners den Zugang zum Hausflur zu ermöglichen.

2. Das Auftreten von täglich (nur) zwei bis vier Silberfischen rechtfertigt keine Mietminderung. Hierin liegt keine erhebliche Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs.

3. Ein Mieter setzt sich der Gefahr einer fristlosen Kündigung aus, wenn er sich ohne Einholung von kompetentem Rechtsrat seine eigenen Vorstellungen über den Umfang einer Minderung bildet. Er darf sich nicht mit der Lektüre von Zeitungsartikeln begnügen, die nicht immer einen sicheren Aufschluss über die in Betracht kommenden Minderungsquoten geben können, weil in ihnen meist der zu Grunde liegende Sachverhalt nicht vollständig und umfassend geschildert wird.

LG Berlin, Teilurteil vom 18.11.04 - 67 S 173/04 -

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Räumungsfrist bei fristloser Kündigung

§§ 91 a, 93 ZPO

1. Der Vermieter kann selbst bei einer fristlosen Kündigung nicht davon ausgehen, dass ein Mieter sofort räumt, vielmehr hat er dem Mieter eine Frist einzuräumen, in welcher dieser Vorbereitungen zum Auszug treffen kann, wobei diese Frist im Allgemeinen mit ein bis zwei Wochen angesetzt wird. Erhebt der Vermieter innerhalb dieser Frist bereits Räumungsklage, hat der Mieter hierzu keine Veranlassung gegeben.

2. Gleiches kann gelten, wenn der Mieter dem Vermieter einen Räumungstermin mitteilt oder unter Angabe konkreter Gründe erklärt, warum ein solcher derzeit nicht genannt werden kann.

LG Potsdam, Beschluss vom 26.8.04 - 11 T 27/04 -

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mitgeteilt von RA Daniel Friedrichs

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Müllmanagement

§ 556 BGB

Kosten für eine mit dem Müllmanagement betraute Firma können nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Wenn bei Müllkosten Einsparungen durch so genannte "Managementmaßnahmen" möglich waren, dann bedeutet dies, dass die Müllkosten vorher höher gewesen sein müssen als notwendig. Damit waren die Müllkosten selbst zuvor unwirtschaftlich. Es wäre dann eine eigene Aufgabe des Vermieters, für eine Abfallentsorgung nur im notwendigen Maß zu sorgen und entsprechende Schritte zu veranlassen. Wenn der Vermieter diese Überwachung der Müllkosten ohne Notwendigkeit zu seiner eigenen Entlastung auf Dritte überträgt, dann kann er die dadurch verursachten Kosten jedenfalls nicht den Mietern auferlegen.

AG Mitte, Urteil vom 10.11.04 - 21 C 109/04 -

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mitgeteilt von RA Nikolaus Krehnke

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Digitales Fernsehen

§ 535 BGB

Auch nach Umstellung auf das digitale terrestrische Fernsehen hat der Vermieter die Gemeinschaftsantenne dergestalt in Ordnung zu halten, dass der Mieter unter Verwendung der von ihm auf eigene Kosten angeschafften Set-Top-Box störungsfrei über die in der Wohnung vorhandene Antennenbuchse die üblichen Programme empfangen kann.

AG Neukölln, Urteil vom 29.10.04 - 20 C 98/03 -

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Geruchsbelästigungen

§§ 536, 536 a BGB

1. Dringt nach Fleisch- und Wurstwaren riechende Luft durch den Dielenboden aus der unter der Wohnung liegenden Fleischerei in die Wohnräume ein, so berechtigt dies den Mieter zu einer Mietminderung (hier: 5 Prozent).

2. Der Umstand, dass dem Mieter bei Vertragsschluss das Vorhandensein der Fleischerei bekannt war, lässt nur für übliche Geruchsbelästigungen eine Bewertung als vertragsgemäß zu. Üblich muss aber nicht nur ihr Umfang, sondern auch die Art und Weise sein, wie sie in die Wohnung des Mieters gelangen. Dies geschieht üblicherweise durch Fenster und Türen, nicht aber durch den Fußboden, und zwar auch nicht im Altbaubereich.

3. Der Aufwendungsersatz nach §536 a Abs. 2 BGB umfasst auch die Arbeitszeit des Mieters, die dieser für die Mängelbeseitigung aufwendet. Eine ungelernte, aber gewissenhaft arbeitende Kraft ist heute 8 Euro brutto pro Stunde wert, § 287 ZPO.

AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 5.8.04 - 3 C 71/03 -

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mitgeteilt von RA Norbert Wilke

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Lockmiete im Sozialen Wohnungsbau

§ 10 WoBindG, § 4 NMV, § 242 BGB

Der Vermieter darf trotz Vereinbarung einer Gleitklausel Kostensteigerungen nicht an den Mieter weitergeben, die bereits vor Beginn des Mietverhältnisses eingetreten waren und ihm bei Abschluss des Mietvertrages hätten bekannt sein müssen.
Etwas anders gilt, wenn der Vermieter sich bei Vertragsabschluss im Hinblick auf die etwa ausstehende Wirtschaftlichkeitsberechnung Erhöhungen ausdrücklich vorbehalten hätte.

AG Schöneberg, Urteil vom 29.9.04 - 14 C 153/04 -

Lesen Sie die Details

mitgeteilt von RAin Andrea Klette

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