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MieterMagazin |
Januar/Februar 2007 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Ausschlussfrist§ 556 BGB Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben. BGH, Urteil vom 5.7.06 - VIII ZR 220/05 - |
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Mietpfändung nach Insolvenz§§ 49, 89, 110 InsO; §§ 1123, 1124 BGB Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Schuldners ist die Pfändung mithaftender Mieten oder Pachten durch absonderungsberechtigte Grundpfandgläubiger nicht mehr zulässig. BGH, Beschluss vom 13.7.06 - IX ZB 301/04 - |
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GassperrungArt. 13 GG, §§ 758, 758 a ZPO Der Zutritt zu einer Wohnung, um die Gasversorgung zu sperren, stellt keine Durchsuchung im Sinne von Art. 13 Abs. 2 GG, §§ 758, 758 a ZPO dar. Dem Richtervorbehalt zum Schutz der Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 Abs. 1 GG) ist in einem solchen Fall dadurch genügt, dass dem Schuldner in einer von einem Richter erlassenen Entscheidung aufgegeben wurde, dem Gläubiger den Zutritt zu seiner Wohnung zu gestatten und die Einstellung der Gasversorgung zu dulden. BGH, Beschluss vom 10.8.06 - I ZB 126/05 - |
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Betriebskostenvereinbarung§ 14 MHG Die Umlage von Betriebskosten durch schriftliche Erklärung des Vermieters gemäß § 14 Abs. 1 MHG setzt voraus, dass aus dem Schriftstück für den Mieter klar erkennbar ist, welche Art von Betriebskosten der Vermieter im Einzelnen umlegen will. BGH, Urteil vom 20.9.06 - VIII ZR 279/05 - |
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Betriebskostenabrechnung§ 556 BGB Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. BGH, Urteil vom 27.9.06 - VIII ZR 80/06 - |
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Vorwegabzug§ 556 a BGB Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419). BGH, Urteil vom 25.10.06 - VIII ZR 251/05 - |
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Werbesendungen im Treppenhaus§ 1004 BGB Das Recht der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen auf Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen eines Hauses steht dem Recht des Eigentümers entgegen, einem Dritten die Ablage für die Mieter bestimmter Sendungen auf den Gemeinschaftsflächen zu verbieten, soweit von den abgelegten Gegenständen keine Belästigung oder Gefährdung ausgeht. BGH, Urteil vom 10.11.06 - V ZR 46/06 - Tatbestand: Der Kläger ist Testamentsvollstrecker nach Dr.H.H. Zum Nachlass gehören mit Miethäusern bebaute Grundstücke in T. und M.. Die Beklagte gibt das Branchenbuch "D. M." heraus, in dem kostenfreie und kostenpflichtige Einträge Gewerbetreibender und die Telefonnummern von Behörden, Stadtpläne und Straßenverzeichnisse enthalten sind. Das DIN A4 große Buch ist etwa 3,5 Zentimeter dick und kann daher in der Regel nicht in Hausbriefkästen eingeworfen werden. Die Beklagte vertreibt die jährlich erscheinende Neuauflage dadurch, dass sie die Bücher im Eingangsbereich der Häuser ablegen lässt, von wo aus die Bewohner der Häuser sie mitnehmen können. Nicht abgeholte Bücher lässt die Beklagte alsbald wieder einsammeln. Mit Schreiben seiner Hausverwaltung vom 5. Dezember 2003 und 27. Januar 2004 verbot der Erblasser der Beklagten erfolglos die Ablage des Branchenbuches in seinen Häusern. Mit der Klage hat er verlangt, die Beklagte zu verurteilen, es zu unterlassen, die Bücher vor oder in Hauseingängen, Fluren, Treppenhäusern und Stufen seiner Häuser abzulegen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Der Erblasser ist während des Berufungsverfahrens verstorben. Der Kläger setzt den Rechtsstreit als Testamentsvollstrecker fort. Im Laufe des Berufungsverfahrens hat sich die Beklagte in strafbewehrter Form verpflichtet, es zu unterlassen, die Bücher auf Treppenstufen, Treppenpodesten, dem unmittelbaren Zutrittsbereich zu Stufen und Podesten und vor den Hauseingangstüren der zum Nachlass gehörenden Häuser abzulegen. In diesem Umfang haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Landgericht hat die verbleibende Klage abgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils, soweit das Verfahren noch anhängig ist. Aus den Entscheidungsgründen: ... Ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte, die praktizierte Verteilung der Bücher in dem noch streitigen Umfang zu unterlassen, besteht nicht. 1. Das Berufungsgericht hat den von dem Kläger noch verfolgten Antrag dahin ausgelegt, dass er die Verteilung der Bücher in den zum Nachlass gehörenden Häusern generell verbieten will. Diese von dem Senat in vollem Umfang nachprüfbare Auslegung lässt keinen Rechtsfehler erkennen. Die Auslegung führt dazu, dass die Klage abzuweisen ist, weil kein konkretes Verhalten der Beklagten als minus aus dem zur Entscheidung gestellten Unterlassungsverlangen abgespalten werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 3. Dezember 1998, I ZR 74/96, NJW 1999, 2193; vom 14. Dezember 1998, I ZR 141/96, WM 1999, 691, 693) und der von dem Kläger allgemein geltend gemachte Anspruch nicht besteht. 2. Nach § 1004 Abs. 1 BGB kann der Eigentümer eines Grundstücks zwar grundsätzlich verlangen, dass ein Dritter es unterlässt, auf dem Grundstück etwas abzulegen. Der Anspruch ist jedoch ausgeschlossen, soweit der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist, § 1004 Abs. 2 BGB. So verhält es sich nicht nur, wenn dem Dritten ein Recht zusteht, das den Anspruch des Eigentümers ausschließt, sondern in entsprechender Anwendung von §986 Abs. 1 Satz 1 BGB auch dann, wenn einem anderen ein solches Recht gegenüber dem Eigentümer zusteht und der Dritte mit dessen Einverständnis handelt (Senat, Urteil vom 17. September 1958, V ZR 63/58, NJW 1958, 2061, 2062; BGHZ 110, 313, 315; MünchKomm-BGB/ Medicus, 4. Aufl., § 1004 Rdn. 69; Staudinger/Gursky, BGB [2006], §1004, Rdn. 200; Medicus, SchlHAnz 1963, 269, 270). Das Einverständnis muss weder ausdrücklich erklärt sein noch muss es sich auf den konkreten Einzelfall beziehen. Zum Ausschluss des Anspruchs des Eigentümers reicht es vielmehr aus, dass das Einverständnis des gegenüber dem Eigentümer Berechtigten mit dem Handeln des Dritten allgemein gegeben ist. Daran scheitert der geltend gemachte Anspruch. Vermietet der Eigentümer Wohnungen oder Geschäftsräume in seinem Haus, erstreckt sich das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses (Bub/Treier/Krämer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Teil III 3 Rdn. 1171; Schmidt/Harsch, Kompaktkommentar Mietrecht, § 535 BGB Rdn. 75 f; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 535 BGB Rdn. 26, 287; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdn. 179). Sind keine besonderen Vereinbarungen getroffen, umfasst es die übliche Benutzung (vgl. LG Berlin WuM 1987, 212, spielende Kinder im Hof) und deckt alle mit dem Wohnen und der Benutzung von Geschäftsräumen typischerweise verbundenen Umstände (vgl. AG München NJW-RR 1986, 1144 f, Belieferung mit einer Tageszeitung). Ein Mieter ist daher berechtigt, einen Kinderwagen oder einen Rollstuhl im Hausflur abzustellen, wenn er hierauf angewiesen ist und die Größe des Hausflurs das Abstellen zulässt (AG Hanau, WuM 1989, 360 f; LG Bielefeld WuM 1993, 37; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, Rdn. 288). Dasselbe gilt für die Besucher und Lieferanten des Mieters. Das Recht des Mieters zur Benutzung seiner Wohnung oder der von ihm gemieteten Geschäftsräume hindert den Vermieter, unter Berufung auf sein Eigentum den Besuchern des Mieters das Betreten seines Hauses zu verbieten (vgl. LG Münster MDR 1961, 234 f), selbst wenn der Besuch von dem Mieter nicht erwartet wird. Ebenso erstreckt sich das Recht der Mieter zur Mitbenutzung darauf, Sendungen, die nicht in den Briefkasten passen, dadurch entgegenzunehmen, dass diese im Hausflur abgelegt werden, von wo aus die Mieter sie mitnehmen können. Das gilt auch dann, wenn die Sendungen nicht individuell adressiert und für mehrere oder alle Mieter eines Hauses bestimmt sind, solange von der Ablage keine Belästigungen wie eine Vermüllung, und keine Gefährdungen ausgehen. So verhält es sich mit den von der Beklagten verteilten Branchenbüchern, soweit die Parteien noch über deren Verteilung streiten. Die Verteilung der Bücher ist von der Beklagten nach den Feststellungen des Berufungsgerichts so organisiert, dass von den Mietern nicht mitgenommene Exemplare innerhalb kurzer Frist von der Beklagten wieder eingesammelt und zurückgenommen werden. Damit aber überschreitet sie nicht das Maß desjenigen, was der Kläger aufgrund der Vermietung der Wohnungen und Geschäftsräume in den zu dem Nachlass gehörenden Häusern hinzunehmen hat. Das ist auch im Hinblick auf die von der Revision hervorgehobenen Gefahr einer Nachahmung nicht anders zu beurteilen. Es fehlt nämlich an konkreten Anhaltspunkten für eine solche Gefahr. Die Revision zeigt selbst nicht auf, dass es in der Vergangenheit trotz der langjährigen Verteilungspraxis der Beklagten zu Unzuträglichkeiten gekommen wäre. |
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Belegeinsicht§§ 259, 556 BGB Der Vermieter genügt seiner Verpflichtung, dem Mieter Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu erteilen, schon dadurch, dass er dem Mieter einen Aktenordner zur Verfügung stellt, aus dem sich der Mieter dann die ihn interessierenden Rechnungen heraussuchen kann. LG Berlin, Urteil vom 28.9.06 - 67 S 225/06 - Aus den Entscheidungsgründen: "... Die Klägerin macht geltend, dass ihr eine Einsichtnahme in die Unterlagen verweigert worden sei. Die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung vom 3. April 2006 erklärt, dass ihr am 20. Februar 2006 bei einem Besuch in den Geschäftsräumen der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ordner mit Abrechnungen für 2003 vorgelegt worden sei. Niemand habe ihr die Abrechnungen erklären können. Sie habe einen Fehler bei der Abrechnung für das Niederschlagswasser gefunden. Ihre in der Berufungsbegründung aufgestellten Behauptungen, die WEG-Verwaltung sei nicht in der Lage gewesen, die fraglichen Rechnungen für 2003 vorzulegen, werden durch ihre eigenen Erklärungen im Termin vor dem Amtsgericht widerlegt. Gemäß § 259 BGB kann der Mieter von dem Vermieter nur die Vorlage von Belegen verlangen. Diese Vorlage hat dort zu erfolgen, wo sich die Belege befinden, nämlich in den Geschäftsräumen des Vermieters oder des ihn vertretenden Verwalters. Diese Vorlage ist hier erfolgt. Der Umstand, dass die Klägerin sich möglicherweise in dem Aktenordner nicht zurecht gefunden hat, steht dem nicht entgegen und führt nicht zu der Schlussfolgerung, dass ihr eine Einsichtnahme verweigert worden ist. Denn bei der Einsichtnahme durfte sie sich fachkundiger Hilfe bedienen. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 8. März 2006 (VIII ZR 78/05 - WuM 2006, 200) ausgeführt, dass dem Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen werde, dass er vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen könne. ..." Mitgeteilt von RA Matthias Tüxen
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Außenanstrich§ 307 BGB Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist gemäß § 307 BGB insgesamt unwirksam, wenn ihm formularvertraglich ohne jede Einschränkung das Streichen der Fenster und Türen auferlegt wird. LG Berlin, Urteil vom 21.7.06 - 65 S 347/05 - [Einzelrichter] - Aus den Entscheidungsgründen: "... Es kann auch der Auffassung der Beklagten nicht gefolgt werden, mit dieser Klausel werde nur das Streichen der Innenseiten verlangt. Der Wortlaut der Klausel gibt dafür nichts her. Das Streichen von Fenstern und Türen erfasst nach dem üblichen Sprachgebrauch selbstverständlich die gesamten Fenster und Türen. Allein der Umstand, dass üblicher- und zulässigerweise formularvertraglich nur das Streichen der Innenseiten verlangt wird, ändert daran schon deshalb nichts, weil diese Beschränkung üblicherweise auch sprachlich einschränkend formuliert wird. Weicht der Vermieter von der üblichen Formulierung ab, so liegt es für den durchschnittlichen Mieter daher eher nahe, davon auszugehen, dass damit auch inhaltlich Abweichendes geregelt werden soll, zumal die - formularvertraglich nur zulässige - Absicht der Übertragung des Streichens lediglich eines Teils der Fenster ohne juristische Vorbildung ohnehin zunächst nicht naheliegend ist. Soweit der BGH, Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03 -, eine Schönheitsreparaturklausel als wirksam angesehen hat, die auch die Pflicht zum Streichen der Außenfenster und Außentüren auf den Mieter übertragen hat, beschäftigt sich diese Entscheidung ausschließlich mit der grundsätzlichen Zulässigkeit der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter und der Zulässigkeit von Quotenklauseln und enthält keinerlei Ausführungen zur Zulässigkeit der Erweiterung des Katalogs des § 28 Abs. 4 II. BV, so dass davon auszugehen ist, dass die Erweiterung der durchzuführenden Arbeiten durch eine Vertragsklausel von dem BGH übersehen wurde. Denn angesichts der oben zitierten Literatur wären ansonsten entsprechende Ausführungen zu erwarten gewesen. Jedenfalls enthält die Entscheidung des BGH keine für die Beklagte streitenden Argumente. ..." Mitgeteilt von RAen Friedrichs & Tolle |
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Schriftform der Heizkostenabrechnung§§ 4, 20 NMV, § 10 WoBindG Im Sozialen Wohnungsbau ist eine Heizkostenabrechnung wegen formeller Unwirksamkeit nicht fällig, wenn die dem unterschriebenen Anschreiben beigefügten Anlagen des Wärmemessdienstes ihrerseits nicht unterschrieben sind. AG Neukölln, Urteil vom 12.10.06 - 12 C 235/04 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Ulrich Krampe |
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Berliner Mietspiegel§§ 558 ff. BGB Ein Laminatfußboden durchschnittlicher Qualität in den Wohnräumen ist kein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne des Berliner Mietspiegels 2005. AG Mitte, Urteil vom 31.7.06 - 20 C 180/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RAin Ursula Ensle |
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Drittmittel§ 558 Absatz 5 BGB Bei öffentlichen Mitteln, die zum Aus- und Umbau oder zur Modernisierung von preisgebundenem (sozialen) Wohnungsbau gewährt werden, handelt es sich nicht um Drittmittel im Sinne von § 559 a BGB, die folglich auch nicht gemäß § 558 Abs. 5 BGB zur Kürzung der möglichen Mieterhöhung nach Wegfall der Preisbindung führen können. Mithin bedarf es ihrer Angabe im Mieterhöhungsverlangen nicht. AG Schöneberg, Urteil vom 12.7.06 - 6 C 99/06 - [rkr.] Aus den Entscheidungsgründen: "... Vorliegend sind die öffentlichen Mittel jedoch bereits im Jahr 1998 zu einer Zeit gewährt worden, als die Wohnung den Vorschriften für preisgebundenen Neubauwohnraum unterlag und die Miete ist wegen der durchgeführten Modernisierungsmaßnahme entsprechend den Vorschriften des § 11 Abs. 7 II.BV erhöht worden. Danach darf eine Modernisierung im öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbau nur berücksichtigt werden, wenn die Bewilligungsstelle ihr zugestimmt hat. Entsprechend ist die Miete durch Erklärung der Vermieterseite vom 10. Dezember 1998 ab dem 1. Januar 1999 unter Berücksichtigung der bewilligten Mittel erhöht worden. Eine nochmalige Berücksichtigung nach Auslaufen der Preisbindung ist nicht erforderlich. ..." Mitgeteilt von RA Oliver Schüler |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Urteil vom 5.7.06 - VIII ZR 220/05 -
