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MieterMagazin |
Januar/Februar 2005 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Zur Kündbarkeit bei VerlängerungsklauselnSo genannte Verlängerungsklauseln (Beispiel: "Das Mietverhältnis beginnt am 1.11.1999 und endet am 31.10. 2004. Es verlängert sich jeweils um 1 Jahr, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe Ziffer 2.") erlauben nach ihrem Wortlaut die Kündbarkeit des Mietverhältnisses jeweils nur zu einem einzigen Termin im Jahr. Zusätzlich ist die (bei Altverträgen möglicherweise 12-monatige) Kündigungsfrist zu berücksichtigen. Allerdings fragt es sich, ob solche Klauseln überhaupt noch bindend sind angesichts der durch die Mietrechtsreform geänderten Rechtslage. Mit seinem instruktiven Aufsatz in WM 04, 575 hat Rechtsanwalt Hans-Joachim Gellwitzki jetzt die Diskussion hierzu neu eröffnet: Entgegen der noch herrschenden Meinung legt der Autor dar, dass Mietverträge mit Verlängerungsklausel nunmehr jederzeit vom Mieter mit gesetzlicher Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden können. Die Gegenmeinung (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 542 BGB RN 136; Derleder NZM 01, 649 (657); Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 542 RN 10; Ehlers in Bamberger/Roth, BGB, Bd. 1, § 542 RN 8; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., Bd. 1 § 542 RN 5; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 542 RN 71) sieht in einer solchen Verlängerungsklausel dagegen einen - wirksamen - zeitweiligen Kündigungsausschluss. Gellwitzki stützt sich für seine Ansicht vor allem auf eine alte BGH-Entscheidung, deren maßgebliche Passagen wie folgt lauten: "... Enthält ein auf bestimmte Zeit abgeschlossener Miet- oder Pachtvertrag die Abrede, dass sich das Miet- oder Pachtverhältnis auf bestimmte Zeit verlängert, wenn nicht ein Teil binnen einer bestimmten Frist vor Vertragsablauf erklärt, den Vertrag nicht verlängern zu wollen, so ist eine etwa ausgesprochene "Kündigung" lediglich als Willenserklärung dahin gehend zu verstehen, dass die Verlängerung des Vertrages abgelehnt wird; wie in einer Verlängerungsklausel der genannten Art (Verlängerung auf bestimmte Zeit) die Vereinbarung liegt, dass durch Schweigen ein neuer Vertrag zu Stande kommen kann, der dem bisherigen Vertrag inhaltsgleich ist, so liegt im Ausspruch der "Kündigung" die Ablehnung des - im alten Vertrag enthaltenen, befristeten - Angebots, den als möglich vorgesehenen neuen Vertrag abzuschließen. ..." (BGH vom 16.10.1974 - VIII ZR 74/73 -, NJW 75, 40). Dieser Entscheidung hat der BGH bislang noch nicht ausdrücklich widersprochen. In der Entscheidung vom 25.1.1991 (- V ZR 116/90 -, NJW 91, 1348; BGHZ 113, 290) lässt der fünfte Senat ausdrücklich offen, ob er an der alten Entscheidung des achten Senats festhält. Damit ergibt sich nach Gellwitzki: Resümee: Die Ansicht von Gellwitzki werden die Gerichte nicht ignorieren können. Allerdings ist es zurzeit noch offen, ob die Rechtsprechung dieser mieterfreundlichen Auffassung letztendlich dann auch folgen wird. Anwältinnen und Anwälten, die Mieter vertreten, hat Gellwitzki jedenfalls eine hervorragende Argumentationshilfe geliefert. Frank Maciejewski |
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Schönheitsreparaturen; starre Fristen§§ 307, 535 BGB Eine mietvertragliche Regelung, durch die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen zwar in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht eines verständigen Mieters jedoch ein innerer Zusammenhang besteht, so dass sie als einheitliche Regelung erscheinen (im Anschluss an Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 -). BGH, Urteil vom 22.9.04 - VIII ZR 360/03 - |
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Betriebskostenabrechnung und Vermieterwechsel§ 259, 556, 566 BGB Auch im gewerblichen Mietrecht verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten beim früheren Eigentümer und Vermieter (in Anschluss an BGH, Urteil vom 3.12.03 - VIII ZR 168/03 - NJW 04, 851). BGH, Beschluss vom 29.9.04 - XII ZR 148/02 - |
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Trittschall im Altbau§§ 535, 536 BGB 1. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen maßgebend. 2. Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, so ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. 3. Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen können, so kann der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zurzeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen. 4. Wird ein älteres Wohnhaus nachträglich um ein weiteres Wohngeschoss aufgestockt, so entsteht an der Mietwohnung, die vor der Aufstockung im obersten Wohngeschoss gelegen war, ein Mangel, wenn die Trittschalldämmung der darüber errichteten Wohnung nicht den Anforderungen der im Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DIN-Normen an normalen Trittschallschutz genügt. Die Einhaltung der Anforderungen an erhöhten Trittschallschutz kann der Mieter nur dann verlangen, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart ist. BGH, Urteil vom 6.10.04 - VIII ZR 355/03 - |
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Quotenklausel§ 307 BGB Folgende Klausel verstößt nicht gegen AGB-Recht, insbesondere ist ihr nicht zu entnehmen, dass der durch das vom Vermieter ausgewählte Malerfachgeschäft zu erstellende Kostenvoranschlag ohne weiteres verbindlich und jeglicher Nachprüfung durch das Gericht entzogen sein sollte. Auch schließt die Klausel nicht die Möglichkeit einer kostengünstigen Endrenovierung in Eigenarbeit des Mieters aus: "Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er gemäß § 4 Nr. 6 die Schönheitsreparaturen trägt, verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen auf Grund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 Prozent der Kosten auf Grund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 Prozemt, länger als drei Jahre 60 Prozent, länger als vier Jahre 80 Prozent. Der Vermieter kann im Übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen." BGH, Urteil vom 6.10.04 - VIII ZR 215/03 - |
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Schönheitsreparaturen - starre Fristen§§ 305 c, 307, 535 BGB 1. Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplanes wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist (Bestätigung von BGHZ 101, 253 ff.). 2. Um einen den Mieter nach § 307 BGB unangemessen benachteiligenden "starren" Fristenplan handelt es sich dann nicht, wenn der Vermieter bei einem entsprechenden Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist. 3. Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, verwandelt sich sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schönheitsreparaturen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. Hätte der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung beziehungsweise durch Verwandte oder Bekannte ausführen lassen dürfen, und hatte er die von ihm geschuldete Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht abgelehnt, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen. BGH, Urteil vom 20.10.04 - VIII ZR 378/03 - |
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Kündigung des Heimvertrages§ 8 HeimG 1. Ein Verstoß gegen die Pflicht zur Begründung der Kündigung (§ 8 Abs. 5 HeimG) hat die Unwirksamkeit der Kündigung zur Folge. 2. Die Pflicht, dem Heimbewohner bei einer Kündigung des Heimvertrages nach § 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1, 2 HeimG eine angemessene anderweitige Unterkunft und Betreuung nachzuweisen (§ 8 Abs. 7 HeimG) wird durch eine wirksame Kündigung ausgelöst. Ihre Erfüllung ist nicht Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung. 3. Die Erfüllung der Nachweispflicht nach § 8 Abs. 7 HeimG ist materielle Voraussetzung für den Räumungsanspruch und seine Titulierung. BGH, Beschluss vom 28.10.04 - III ZR 205/03 - |
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Fristlose Kündigung wegen Mängeln§ 543 BGB Der Mieter ist nicht nach § 543 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn er die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs (hier durch einen Wasserschaden) selbst zu vertreten hat. Ist die Schadensursache zwischen den Vertragsparteien streitig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass sie dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Sind sämtliche Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat. BGH, Urteil vom 10.11.04 - XII ZR 71/01 - |
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Ausschlussfrist§ 556 BGB Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor. Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten. BGH, Urteil vom 17.11.04 - VIII ZR 115/04 - |
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Berliner Mietspiegel 2003§§ 558 ff. BGB 1. Ein Mieterhöhungsverlangen gemäß §§ 558 ff. BGB ist formell unwirksam, wenn sich der Vermieter zur Begründung auf den Mietspiegel bezieht, die Wohnung jedoch darin nicht ausgewiesen ist. Die ortsübliche Miete kann auch nicht durch Interpolation, Extrapolation oder Analogieschluss ermittelt werden. 2. Wohnungen mit Außen-WC werden vom Mietspiegel 2003 nicht erfasst. LG Berlin, Urteil vom 28.10.04 - 67 S 190/04 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Henrik Solf |
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Verweigerung der Untervermietung§§ 280, 281, 553 BGB 1. Die Verweigerung einer dem Mieter zustehenden Untermieterlaubnis löst für den Vermieter Schadensersatzansprüche in Höhe der entgangenen Untermiete aus. 2. Allein aus dem Umstand des Ausscheidens früherer Mitglieder einer Wohngemeinschaft aus dem Verband der Mieter ergibt sich ohne weitere Darlegung, dass die anteiligen Belastungen des verbleibenden Mieters entsprechend ansteigen. Dies und die Absicht, weiter eine Wohngemeinschaft zu führen genügen, um ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung zu begründen. 3. Die Person des Untermieters ist dem Vermieter mit Namen und Anschrift zu benennen. Die Angabe des Berufs ist nicht erforderlich. 4. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Einflussnahme bezüglich der Höhe des Untermietzinses. LG Berlin, Urteil vom 8.11.04 - 67 S 210/04 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Sebastian Leonhard |
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Betriebskostenguthaben in der Insolvenz§§ 55, 96, 108 InsO 1. Es handelt sich bei dem Betriebskostenguthaben nicht um eine - insolvenzfeste und jederzeit aufrechenbare - Masseverbindlichkeit im Sinne des § 55 Abs. 1 Nr. 3 InsO. Denn ein Betriebskostenguthaben, das sich aus einem Abrechnungszeitraum vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens ergibt, stellt nach ersichtlich einhelliger Meinung eine Insolvenzforderung gemäß §§ 108 Abs. 2, 38 InsO dar, die nur durch Anmeldung zur Tabelle geltend gemacht werden kann. Denn der Rückzahlungsanspruch des Mieters entsteht jeweils ratierlich monatlich in Höhe der Vorauszahlung und somit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Der spätere Zugang der Betriebskostenabrechnung bewirkt lediglich die Fälligkeit des Anspruchs. 2. Ein Aussonderungsrecht nach § 47 InsO kommt nicht in Betracht, weil ein Betriebskostenguthaben kein aussonderungsfähiges dingliches oder persönliches Recht darstellt. AG Mitte, Urteil vom 18.3.04 - 16 C 401/03 - Lesen Sie die |
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Modernisierungsankündigung§ 554 BGB Bei komplexen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen muss in der Ankündigung die voraussichtliche Dauer für jede einzelne Baumaßnahme getrennt angegeben werden (gegen AG Mitte vom 12.7.2004 - 20 C 11/04 -, GE 04, 1235). AG Mitte, Urteil vom 17.11.04 - 21 C 120/04 - [rkr.] Lesen Sie die mitgeteilt von RA Sebastian Leonhard |
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Heizkostenabrechnung§§ 9 a, 9 b, 12 HeizkostenVO Das 15-prozentige Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenVO greift auch im Falle der Abrechnung nach § 9 b Abs. 3 1. Alt. HeizkostenVO ein, nicht jedoch im Falle der Abrechnung nach § 9 a HeizkostenVO. AG Mitte, Urteil vom 2.3.04 - 25 C 306/03 - Lesen Sie die mitgeteilt von RAin Janine Montjoie |
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Gleitklausel im Sozialen Wohnungsbau§§ 307 BGB, 4 NMV 1. Folgende Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 2 BGB und stellt keine wirksame Gleitklausel im Sinne des § 4 Abs. 8 NMV dar: "Gilt die Kostenmiete des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, so ist der Vermieter befugt, bei Änderung der Kostenmiete diese ab Zulässigkeit vom Mieter auch rückwirkend zu verlangen, ohne dass es des Verfahrens nach § 10 WoBindG bedarf." 2. Die Bestimmung in § 3 Abs. 7 des Mietvertrags, wonach das Verfahren nach § 10 WoBindG nicht einzuhalten ist, will zu Lasten der Mieter von einer zwingenden Mieterschutzbestimmung abweichen. Eine derartige Bestimmung kann nur individuell, aber nicht als allgemeine Vertragsbestimmung vereinbart werden. Ansonsten würden wesentliche Rechte der Mieter einseitig verletzt und wesentliche Pflichten des Vermieters einseitig abgemildert werden. Eine rückwirkende Mieterhöhung kann nur zulässig sein, wenn der Mieter durch sie vollständig in Stand gesetzt wird, sich über die Berechtigung des Vermieters sowie die Einzelheiten der Erhöhung durch ihre Berechnung und Erläuterung zu informieren: Dem wird die Regelung in § 3 Abs. 7 des Mietvertrags nicht gerecht. AG Neukölln, Urteil vom 10.3.04 - 19 C 321/03 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Stephan Werle |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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Anmerkung zu Gellwitzki WM 04, 575
