Pressemitteilung Nr. 22/04
5.8.2004
Berliner Mieterverein zur Verordnung nach § 577 a BGB:
Kündigungsschutz nach Umwandlung unzureichend
Der Berliner Mieterverein e.V. hält die vom Berliner Senat jüngst verabschiedete Verordnung über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für unzureichend. Eine Beschränkung auf vier Bezirke (Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Tempelhof-Schöneberg) und Begrenzung auf sieben statt der möglichen zehn Jahre werde den wohnungspolitischen Notwendigkeiten nicht gerecht. In den acht übrigen Berliner Bezirken beträgt die Kündigungssperrfrist zukünftig nur noch drei Jahre. Damit wird sich die Spekulation mit Wohnraum und Verdrängung von Mietern aus ihren Wohnungen wieder verstärken, warnte der Hauptgeschäftsführer des Berliner Mieterverein e.V. Hartmann Vetter. Auch ein angeblich entspannter Wohnungsmarkt ändere nichts am Umwandlungsdruck auf attraktive Wohnungen. Deswegen, so Vetter, ist die Sperrfrist für die gesamte Stadt festzulegen oder doch zumindest auf die Bezirke Mitte, Neukölln, Reinickendorf, Spandau und Steglitz-Zehlendorf zu erweitern.
Bezirksauswahl:
Die Beschränkung auf die vier Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf,
Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Tempelhof-Schöneberg hält der
Berliner Mieterverein e.V. für wohnungspolitisch unzureichend und
rechtlich problematisch.
1. Es besteht stadtweit ein erhebliches Umwandlungspotenzial und
somit für Mieter ein erhebliches Verdrängungsrisiko, da auf Vorrat
Abgeschlossenheitsbescheinigungen beantragt wurden. Bei rund 330.000
Wohnungen ist in Berlin die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
durch die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung eingeleitet
worden. Bei etwa 200.000 Wohnungen ist die Umwandlung durch
Grundbuchumschreibung bereits vollzogen.
2. Die Kriterien Umwandlungspotenzial und Umwandlungsgeschehen seit
1998 sind wegen des Verordnungszweckes höher zu bewerten als die anderen
Wohnungsmarktkriterien (Mietwohnungsversorgungsquote 2002, Prognose der
Mietwohnungsversorgung 2010, Leerstandsquote, Bruttokaltmiete und
Mietbelastungsquote). Dann wären auch andere Bezirke wie Mitte,
Steglitz-Zehlendorf und Reinickendorf in die Sperrfrist-Verordnung
einzubeziehen. In Mitte war im Jahre 2000 bereits für mehr als jede
fünfte Wohnung eine Umwandlung eingeleitet worden (Ortsteile: Mitte
21,5%, Tiergarten 23,1%, Wedding, 14,9%). Ebenso verhält es sich mit
Steglitz-Zehlendorf (Ortsteile Steg-litz 22,3%, Zehlendorf 17,9%,
Umwandlungsschwerpunkt 1999) und Reinickendorf (Umwandlungsschwerpunkt
1998). Das Umwandlungspotenzial weist für Mitte den zweithöchsten
Berliner Wert aus. Allein in den Jahren 1999/2000 wurden in diesem
Bezirk 4.060 Umwandlungen eingeleitet, aber im gleichen Zeitraum durch
Grundbucheintragung nur 1.973 vollzogen. In Steglitz-Zehlendorf wurden
4.650 eingeleitet und 3.236 vollzogen. (Alle Angaben: Erhebung durch
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung)
3. Die Bewertung der Wohnungsmarktkriterien und die
Indikatorenfestlegung des Senats sind nicht hinreichend plausibel, zum
Beispiel bei der Einschätzung der Mietwohnungsversorgungsquote im Jahr
2010. So ist die Prognose für den Bezirk Steglitz-Zehlendorf (Extrem
hohe Versorgungsquote: 108,4%) zweifelhaft, da dies der Bezirk mit der
derzeit niedrigsten Leerstandsquote ist.
4. Eine Beschränkung der Verordnung auf lediglich vier Bezirke ist
auch rechtlich nicht geboten. Berlin ist das einzige Bundesland, in dem
eine Kündigungssperrfristverordnung für Teile der Gemeinde festgelegt
ist. Hamburg oder Nordrhein-Westfalen haben z.B. die gesamte Gemeinde
festgelegt, auch wenn nur in Teilen die Wohnungsversorgung gefährdet
ist.
Dauer der Sperrfrist:
Die Beschränkung der Frist auf sieben Jahre statt möglicher zehn Jahre
hält der Berliner Mieterverein e.V. für nicht vertretbar. Die Sperrfrist
endet damit in den Umwandlungsobjekten aus der Zeit des Umwandlungsbooms
von Mitte bis Ende der 90er Jahre am 31.8.04. Ab 1.9.2004 sind nun in
zahlreichen Objekten, die von 1994 bis 1997 umgewandelt und veräußert
wurden, Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder Hinderung angemessener
wirtschaftlicher Verwertung zulässig.
Mietertipps:
Die Kündigungssperrfrist beginnt zu laufen, wenn nach der
Umwandlung in eine Eigentumswohnung die Wohnung verkauft wird und der
erste Erwerber als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist.
Veräußerungen an weitere Erwerber lösen die Sperrfrist nicht noch
einmal aus, vielmehr ist die gegen den Ersterwerber verstrichene Frist
zu Gunsten des folgenden Erwerbers anzurechnen.
Die Sperrfrist schützt nur Mieter, die die Wohnung schon vor der
Umwandlung und dem Verkauf angemietet haben. Maßgeblicher Zeitpunkt ist
die tatsächliche Überlassung der Wohnung und nicht der Tag des
Vertragsabschlusses. Ein Mieter, der in eine umgewandelte Wohnung
einzieht, kommt nicht in den Genuss der Sperrfrist.
Eine während der Sperrfrist ausgesprochene Kündigung ist
unwirksam.
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist bei umgewandelten
Sozialwohnungen ausgeschlossen, solange die Wohnung Belegungs- oder
Mietbindungen unterliegt. Hat der Vermieter die öffentlichen
Fördermittel bis zum 31.12.01 vorzeitig zurückgezahlt, darf er bis zu
Ablauf des zehnten Jahres nach dem Jahr der Rückzahlung, längstens aber
bis zum Ablauf des Jahres der planmäßigen Rückzahlung, sich nicht auf
Eigenbedarf berufen.
Bei Kündigungen wegen Eigenbedarfs und Hinderung angemessener
wirtschaftlicher Verwertung sollte auf jeden Fall eine
Mietrechtsberatung beim Berliner Mieterverein e.V. aufgesucht und nicht
ohne Prüfung die Wohnung aufgegeben werden.
Rechtslage:
Durch das Mietrechtreformgesetz aus dem Jahre 2001 wurde die
Kündigungssperrfrist bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen auf
generell drei Jahre festgelegt, allerdings sind die Bundesländer
ermächtigt, eine längere Sperrfrist von bis zu 10 Jahren zu verordnen,
wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu
angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde
besonders gefährdet ist, § 577 a BGB. Bislang gilt eine
Übergangsregelung, die jedoch zum 31.8.04 ausläuft. Der Berliner Senat
hat nun für Teile der Stadt Berlin eine Sperrfrist-Verordnung
verabschiedet, die zum 1.9.2004 in den o.a. Bezirken in Kraft tritt.
Rückfragen: Telefon 226 26 118
