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MieterMagazin |
September - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Vorgetäuschter Eigenbedarf§§ 123, 573 BGB a) Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. b) Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er - in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein - sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt. BGH, Urteil vom 8.4.09 - VIII ZR 231/07 - Tatbestand: Die Klägerin bewohnte als Mieterin seit 1977 ein im Eigentum der Beklagten stehendes Hausgrundstück in B. Nachdem die Beklagten seit Juni 2001 mehrfach durch Anwaltsschreiben Kündigungen wegen Eigenbedarfs ausgesprochen hatten, zog die Klägerin entsprechend einer Vereinbarung der Parteien vom 4. Oktober 2002 am 16. Oktober 2002 aus. Die seit mehreren Jahrzehnten in den Vereinigten Staaten von Amerika lebenden Beklagten hatten wiederholt darauf hingewiesen, dass sie mittlerweile pensioniert seien, dauerhaft nach Deutschland zurückkehren und in dem an die Klägerin vermieteten Haus wohnen wollten, ferner, dass sie beabsichtigten, die in der Nähe lebende pflegebedürftige Mutter der Beklagten zu 1 zu betreuen. Für den Fall, dass die Klägerin das gemietete Wohnhaus nicht rechtzeitig räume, drohten die Beklagten die gerichtliche Durchsetzung der Kündigung sowie die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen (Hotelkosten) an. Das streitgegenständliche Hausgrundstück wurde am 9. November 2002 über einen Makler zum Verkauf angeboten. Die Klägerin erklärte daraufhin mit Schreiben vom 26. November 2002 die Anfechtung des Aufhebungsvertrages vom 4. Oktober 2002 wegen arglistiger Täuschung und Irrtums. Ein Verkauf des Hauses fand nicht statt. Mit der Klage fordert die Klägerin, das Hausgrundstück - hilfsweise jedenfalls, soweit nicht neu vermietet - an sie zurückzugeben, außerdem die Zahlung von Schadensersatz und Schmerzensgeld sowie die Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für künftige weitere Schäden. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre erstinstanzlichen Ansprüche weiter. Aus den Entscheidungsgründen: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Die Klägerin könne weder Rückgabe der Mietsache noch Schadensersatz oder Schmerzensgeld verlangen. Für die Entscheidung des Rechtsstreits komme es nicht darauf an, ob die Beklagten einen Eigenbedarf an dem von der Klägerin angemieteten Hausgrundstück nur vorgetäuscht hätten. Denn durch die ausgesprochenen Kündigungen sei das Mietverhältnis nicht beendet worden, so dass die Klägerin zur Räumung nicht verpflichtet gewesen sei. Die von den Beklagten ausgesprochenen Kündigungen seien unwirksam, weil die Kündigungsschreiben entgegen §564 b Abs. 3 BGB a.F. beziehungsweise § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB n.F. keinerlei Angaben zum berechtigten Interesse der Beklagten an der ausgesprochenen Kündigung enthielten. Das von der Klägerin unterbreitete Angebot vom 4. Oktober 2002 auf Vertragsaufhebung sei deshalb ohne "Notwendigkeit", - ohne dass die Klägerin zur Räumung verpflichtet gewesen sei -, erfolgt. In entsprechender Anwendung des Rechtsgedankens aus § 254 BGB sei daher davon auszugehen, dass der Abschluss der Aufhebungsvereinbarung vom 4. Oktober 2002 allein auf den - freiwilligen - Entschluss der Klägerin zurückzuführen sei und nicht auf eine arglistige Täuschung seitens der Beklagten. Hinzu komme, dass die Klägerin den Mietaufhebungsvertrag erst nach Zustandekommen des Mietvertrags über ihre neue Wohnung abgeschlossen habe. Damit sei der Aufhebungsvertrag nach wie vor wirksam. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Klägerin auf Rückgabe des Mietobjekts aufgrund wirksamer Anfechtung der Aufhebungsvereinbarung, auf Schadensersatz und auf Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für künftige Schäden nicht verneint werden. 1. Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter grundsätzlich zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (BGHZ 89, 296, 302; Senatsurteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395, unter II 1 m.w.N.). Davon geht auch das Berufungsgericht aus. 2. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, Ansprüche der Klägerin seien "in entsprechender Anwendung des Rechtsgedankens aus § 254 BGB" zu verneinen, weil die von den Beklagten ausgesprochenen Eigenbedarfskündigungen bereits aus formalen Gründen unwirksam gewesen seien, so dass für die Klägerin objektiv kein Anlass bestanden habe, den Beklagten die einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses anzubieten und das Mietobjekt zu räumen. Die Aufhebungsvereinbarung vom 4. Oktober 2002 stünde den mit der Klage verfolgten Ansprüchen der Klägerin nur dann entgegen, wenn sie auf einem freien Willensentschluss der Klägerin beruhen würde, für den der von den Beklagten geltend gemachte, nach der Darstellung der Klägerin nur vorgetäuschte Eigenbedarf nicht (mehr) ursächlich gewesen wäre. Derartiges hat das Berufungsgericht indessen nicht festgestellt; es hat den entscheidenden Gesichtspunkt vielmehr darin gesehen, dass mangels formal wirksamer Eigenbedarfskündigung der Beklagten für die Klägerin keine Räumungsverpflichtung und damit auch keine Notwendigkeit bestanden habe, sich mit den Beklagten auf eine Aufhebung des Mietverhältnisses zu einigen. Das ist nicht richtig. a) Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn der Eigenbedarf - wie das Berufungsgericht hier annimmt - zwar entgegen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB (§ 564 a Abs. 3 BGB a.F.) nicht im Kündigungsschreiben als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses angegeben und die Kündigung deshalb unwirksam ist, der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und der Mieter keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen. So verhält es sich nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Klägerin hier. Die Beklagten hatten die Klägerin wiederholt und nachdrücklich mit der Begründung zur Räumung des vermieteten Wohnhauses aufgefordert, sie beabsichtigten, nach Deutschland zurückzukehren und das vermietete Anwesen selbst zu bewohnen, auch um die in der Nähe lebende pflegebedürftige Mutter der Beklagten zu 1 zu betreuen. Dass die Klägerin Anlass gehabt hätte, diesen Angaben zu misstrauen, ist weder den Feststellungen des Berufungsgerichts noch dem Sachvortrag der Klägerin zu entnehmen. b) Der Kausalzusammenhang zwischen der von den Beklagten geltend gemachten, nach Darstellung der Klägerin vorgetäuschten Eigennutzungsabsicht und dem Schaden der Klägerin ist auch nicht dadurch unterbrochen worden, dass die Klägerin sich am 4. Oktober 2002 mit den Beklagten auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt hat, obwohl sie zu diesem Zeitpunkt mangels ordnungsgemäß begründeter Kündigungserklärungen - noch - nicht zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet war (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1982, 54, 55; BayObLG NJW 1982, 2003, 2004; Münch-KommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 108; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 79). Entscheidend ist nicht, ob der Mieter bereits zur Räumung verpflichtet ist, sondern allein, ob er das Räumungsverlangen materiell für berechtigt halten darf, weil er keinen Anlass hat, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu dem geltend gemachten Eigenbedarf zu zweifeln. Auch wenn der Mieter sich unter dem Eindruck des als bestehend angenommenen Eigenbedarfs zu einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses bereit findet und das Mietobjekt freigibt, ohne auf die formale Wirksamkeit der Kündigungserklärung des Vermieters abzustellen, räumt er die Mietwohnung nicht aus freien Stücken, sondern in der Vorstellung, dazu jedenfalls materiell verpflichtet zu sein. Eine unter diesen, nach der Darstellung der Klägerin hier gegebenen Umständen zustande gekommene Mietaufhebungsvereinbarung unterbricht mithin den Ursachenzusammenhang zwischen der Vortäuschung des Eigenbedarfs und der Räumung nicht. Ob dies anders zu beurteilen ist, wenn die Mietvertragsparteien die Beendigung des Mietverhältnisses im Wege eines Vergleichs vereinbaren, durch den der Streit über den vom Vermieter behaupteten, vom Mieter in Abrede gestellten Eigenbedarf beigelegt wird (vgl. dazu OLG Frankfurt am Main NJW-RR 1995, 145, 146), bedarf hier keiner Entscheidung. c) Unerheblich ist schließlich, ob der Mieter - wie hier die Klägerin - bei Abschluss des Aufhebungsvertrags bereits eine neue Wohnung angemietet hat. Steht die Anmietung der neuen Wohnung unter dem Eindruck der scheinbar materiell gerechtfertigten Eigenbedarfskündigung, ist auch insoweit die arglistige Täuschung des Vermieters ursächlich für den hieraus entstehenden Schaden des Mieters (OLG Karlsruhe, aaO, 56). ... |
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Irrtümliche Schönheitsreparaturen§§ 241, 276, 280, 311, 539, 670, 677, 683, 812, 818 BGB a) Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist. b) Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. BGH, Urteil vom 27.5.09 - VIII ZR 302/07 - Aus der Pressemitteilung des BGH: Die Kläger waren seit Mai 1999 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Im Jahr 2004 renovierten sie die Wohnung. Einige Zeit später kündigten sie das Mietverhältnis zum 31. Mai 2006. In der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, nahmen sie vor Rückgabe der Wohnung eine Endrenovierung vor. Sie sind der Auffassung, dass ihnen ein Ersatzanspruch für die durchgeführte Endrenovierung zustehe, weil eine wirksame Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht bestanden habe. Mit der Klage machen die Kläger einen Ersatzanspruch in Höhe von 1620 Euro (9 Euro je Quadratmeter Wand- und Deckenfläche) geltend. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Erstattungsanspruch der Kläger wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters in Betracht kommt, weil die Kläger nach ihrem Vorbringen die von ihnen vorgenommenen Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne Rechtsgrund erbracht haben (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB). Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemisst sich insoweit nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig von der im Mietvertrag eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte und Bekannte erledigen lassen. In diesem Fall bemisst sich der Wert der Dekorationsleistungen üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Der Wert der erbrachten Leistung ist durch das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen. Im vorliegenden Fall ist aber noch zu klären, ob ein höherer Wert deshalb anzusetzen ist, weil nach dem Klägervortrag der Kläger zu 2 beruflich als Maler und Lackierer tätig ist und die Durchführung der Schönheitsreparaturen damit möglicherweise Gegenstand seines in selbstständiger beruflicher Tätigkeit geführten Gewerbes war. Eine Ersatzpflicht auf der Grundlage eines Schadensersatzanspruchs hat der BGH dagegen verneint, weil dem Beklagten nach den gegebenen Umständen kein Verschuldensvorwurf wegen der Verwendung unwirksamer Klauseln gemacht werden kann. Ebenso scheidet auch ein Aufwendungsersatzanspruch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag aus. Der Mieter, der aufgrund vermeintlicher Verpflichtung Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig. Denn mit der Vornahme der Schönheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung an den Mieträumen anzusehen ist. |
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Mieterhöhung ohne Vollmachtsurkunde§§ 174, 558 ff. BGB Zur Unwirksamkeit einer von einem Vertreter abgegebenen Mieterhöhung wegen unterbliebener Beifügung einer Vollmachtsurkunde und darauf folgender unverzüglicher Zurückweisung gemäß § 174 BGB. AG Wedding, Urteil vom 30.9.08 - 14 C 284/08 - Mitgeteilt von RAin Barbara Dubick Aus den Entscheidungsgründen: ... Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung des monatlichen Nettokaltmietzinses mit Wirkung zum 1.Mai 2008 um 33,08 Euro auf 198,54 Euro nicht gemäß §§ 558 ff. BGB gegen den Beklagten zu. Das Mieterhöhungsverlangen vom 18. Februar 2008 ist unwirksam, weil der Beklagte die Erklärung gemäß §174 BGB unverzüglich mit Schreiben vom 28. Februar 2008 wegen der unterbliebenen Beifügung einer Vollmachtsurkunde zurückgewiesen hat. Die genannte Norm ist auch auf Mieterhöhungserklärungen anzuwenden (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB-Kommentar 68. Aufl., zu § 174 Rn 2 mwN). Dem Erhöhungsschreiben war eine Vollmacht nicht beigefügt. Dabei muss die Vollmachtsurkunde im Original oder in Ausfertigung vorgelegt werden. Eine Fotokopie genügt regelmäßig nicht ( Palandt-Heinrichs aaO Rn 5). Eine vor der Abgabe der Erklärung erteilte Originalvollmacht wurde auch in der Folge nicht vorgelegt. Die mit Schriftsatz vom 17. September 2008 im Rechtsstreit vorgelegte "Bestätigung/Vollmacht" vom 8. September 2008 wurde dagegen erst nach Abgabe des Erhöhungsverlangens und der Zurückweisung erteilt und ist daher nicht geeignet, die Wirksamkeit der Erklärung zu begründen. Nach der Zurückweisung ist das Rechtsgeschäft nämlich endgültig unwirksam und kann auch nicht mehr genehmigt werden (Palandt-Heinrichs aaO Rn 6). Schließlich war der Beklagte mit dem Zurückweisungsrecht auch nicht ausgeschlossen. Ausschlussgründe gemäß § 174 Satz 2 BGB sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Nach alledem war die Klage abzuweisen ... |
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Heizkostenpauschale§ 2 HeizkostenVO 1. Bezieht sich nach der vertraglichen Regelung die vereinbarte Nebenkostenpauschale auch auf die Kosten für die Heizungs- und Warmwasserversorgung, kann der Vermieter eine Anpassung der vertraglichen Bestimmungen an die Vorschriften der HeizkostenVO verlangen. 2. Eine solche Umstellung kann aber nicht in der Weise erfolgen, dass zusätzlich zur Miete nebst Pauschale ein Heizkostenvorschuss verlangt wird. 3. Bei Vereinbarung einer Pauschale für alle Nebenkosten ist der Vermieter verpflichtet, die Nebenkostenpauschale rechnerisch nachvollziehbar in einen Anteil für kalte und einen Anteil für warme Betriebskosten aufzuspalten, was zum Beispiel nach dem Verhältnis der beiden Betriebskostenarten bei Vertragsbeginn erfolgen kann. 4. Wenn der danach als Vorschuss zu behandelnde Anteil der Pauschale für Heiz- und Warmwasserkosten die verbrauchabhängigen Kosten nicht deckt, kann der Vermieter eine Nachforderung erheben und die Vorauszahlung erhöhen. AG Wedding, Urteil vom 24.4.09 - 20 C 2/09 - Mitgeteilt von RAin Barbara Dubick Lesen Sie die |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 8.4.09 - VIII ZR 231/07 -
