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MieterMagazin |
Juni 2010 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Verjährung§§ 199, 535 BGB Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar. BGH, Urteil vom 17.2.10 - VIII ZR 104/09 - |
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Wohnflächenabweichung§ 536 BGB a) Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer "ca."-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel dann vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels ist nicht eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03). b) Für die Berechnung der Minderung ist in diesem Fall ebenfalls die prozentuale Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl maßgebend und nicht eine um eine Toleranzspanne verringerte Flächenabweichung (im Anschluss an BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/ 03). BGH, Urteil vom 10.3.10 - VIII ZR 144/09 - |
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Eigenbedarf§ 573 BGB Zu den an eine Eigenbedarfskündigung zu stellenden formellen Anforderungen. BGH, Urteil vom 17.3.10 - VIII ZR 70/09 - Tatbestand: Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 2. September 1978 von einem der Rechtsvorgänger der Klägerin ein Wohnhaus in M.. Nach dem Erwerb des von der Beklagten und deren Mutter bewohnten Anwesens kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 31. Juli 2006 unter Berufung auf Eigenbedarf für sich und ihre beiden Kinder zum 30. April 2007. Zur näheren Begründung ist im Kündigungsschreiben ausgeführt, dass die Klägerin derzeit zur Miete wohne und darüber hinaus für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro angemietet habe. Das von der Beklagten gemietete Wohnhaus eigne sich sehr gut, um Wohnen und Arbeiten unter einem Dach zu ermöglichen. Durch den Umzug könne die Klägerin die Miete für ihre derzeitige Mietwohnung (1740 Euro) und für ihr jetziges Büro (858,40 Euro) einsparen und sich persönlich um die Betreuung ihrer Kinder kümmern. Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe des von der Beklagten gemieteten Anwesens begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Die Räumungsklage sei abzuweisen, weil die von der Klägerin erklärte Kündigung nicht die Anforderungen des § 573 Absatz 3 BGB erfülle und deshalb unwirksam sei. Die Begründungspflicht in § 573 Abs. 3 BGB solle sicherstellen, dass dem berechtigten Informationsinteresse des Mieters Rechnung getragen werde. Diesem Erfordernis werde der Vermieter nur gerecht, wenn er die dem Eigenbedarf zugrunde gelegten Tatsachen in dem Kündigungsschreiben zutreffend wiedergebe und die Kündigungsbegründung den behaupteten Bedarf auch nicht dramatisiere. Dies sei bei dem Kündigungsschreiben der Klägerin nicht der Fall, weil es den - unzutreffenden - Eindruck erwecke, bei dem von der Klägerin bisher bewohnten Objekt lägen Wohnraum und Büro nicht unter einem Dach. Damit habe die Klägerin ihre bisherige Wohnsituation objektiv unrichtig dargestellt. Zwar dürften die Anforderungen an die Kündigungserklärung nicht überspannt werden, doch müssten die mitgeteilten Tatsachen der Wahrheit entsprechen und es dürfe der Bedarf nicht dramatisiert werden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe des von der Beklagten bewohnten Anwesens gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts genügt die von der Klägerin erklärte Kündigung den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. 1. Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Der Zweck der Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 1 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend (so schon BayObLG, NJW 1981, 2197, 2199 f.; Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NZM 2007, 679, Tz. 23). 2. Diesen Anforderungen wird das Kündigungsschreiben der Klägerin gerecht. Der Beklagten wird darin mitgeteilt, dass die Klägerin bislang zur Miete wohne und mit ihren beiden Kindern in das als Eigentum erworbene, von der Beklagten gemietete Wohnhaus einziehen und dort auch ihr Büro betreiben wolle; durch diesen Umzug könne sie die teuren Mieten für ihr bisheriges Büro und ihre bisherige Wohnung einsparen. Damit hat die Klägerin die Gründe für ihren Erlangungswunsch hinreichend konkret angegeben. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Kündigungserklärung der Klägerin nicht deshalb (formell) unwirksam, weil sie den unzutreffenden Eindruck erwecke, dass sich bei dem von der Klägerin bisher bewohnten Anwesen Wohnung und Büro nicht unter einem Dach befänden und die Klägerin aus diesem Grund besonders auf das an die Beklagte vermietete Wohnhaus angewiesen sei. Ob dies, wie das Berufungsgericht meint, der Fall ist und die Klägerin ihren Eigenbedarf insoweit "dramatisiert" hat, ist für die formelle Wirksamkeit der von der Klägerin erklärten Kündigung ohne Bedeutung. Unrichtige Angaben des Vermieters im Kündigungsschreiben können zwar dazu führen, dass die Kündigung materiell unbegründet ist, soweit nach dem wirklichen Sachverhalt der Eigenbedarf nicht besteht oder nur vorgeschoben ist; sie mögen im Einzelfall auch ein Indiz gegen die Ernsthaftigkeit des vom Vermieter angeführten Eigennutzungswunsches darstellen. Vorliegend ist allerdings nicht einmal erkennbar, inwieweit es für die Beurteilung des von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarfs darauf ankommen könnte, ob sich auch bei ihrer jetzigen Mietwohnung das separate Büro im selben Gebäude befindet. Ein etwaiges "Dramatisieren" der Eigenbedarfssituation hat entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht zur Folge, dass es an der nach § 573 Abs. 3 BGB erforderlichen Begründung fehlt und die Kündigung bereits aus diesem formellen Grund unwirksam ist. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf besteht. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 BGB). |
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Sozialwohnung§ 10 WoBindG Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (Abgrenzung zu BGHZ 177, 186). BGH, Urteil vom 24.3.10 - VIII ZR 177/09 - |
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Modernisierung§ 554 BGB 1. Nach einer vom Vermieter durchgeführten Wärmedämmung der Fassade und dem Einbau neuer Isolierglasfenster hat der im ersten Obergeschoss wohnende Mieter in der Regel keinen Anspruch auf Wiederanbringung der im Rahmen der Bauarbeiten abmontierten Außenjalousien. 2. Den Mieter trifft keine Mitwirkungspflicht, die über das bloße Dulden der Modernisierung hinausgeht. Namentlich die Herstellung der Baufreiheit, Sicherungsmaßnahmen und Nachbereitung sind Sache des Vermieters. LG Berlin, Urteil vom 22.3.10 - 67 S 306/09 - Mitgeteilt von RAen Ludger Freienhofer & Wolfgang Hak Lesen Sie die |
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Berliner Mietspiegel§§ 558 ff. BGB Bei der Schlossstrasse in Steglitz handelt es sich nicht um eine bevorzugte Citylage im Sinne des Berliner Mietspiegel 2009. AG Schöneberg, Urteil vom 10.12.09 - 106 C 336/09 Mitgeteilt von RA Hans-Joachim Gellwitzki Aus den Entscheidungsgründen: ... Das wohnwerterhöhende Merkmal der bevorzugten Citylage in guter Wohnlage ist nicht gegeben. Zum einen befindet sich die Wohnung nicht in unmittelbarer Umgebung zum nördlichen Ende der Schlossstraße in Steglitz. Allein der Umstand, dass eine bevorzugte Citylage mit längeren Fußmärschen oder schnell mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen ist, bedeutet nicht, dass die Wohnung selbst in einer bevorzugten Citylage liegt (vgl. LG Berlin/AG Charlottenburg GE 08, 542). Denn die Möglichkeit einer schnellen Anreise zu einer bevorzugten Citylage schließt bereits begriffslogisch die Lage in der selben aus. Denn bei einer Lage in einer bevorzugten Citylage bedürfte es gar keiner Anreise. Ferner handelt es sich auch bei der Schlossstraße in Steglitz mit den dortigen Einkaufsmöglichkeiten nicht um eine bevorzugte Citylage im Sinne des Berliner Mietspiegel 2009. Eine solche ist nur gegeben bei einer besonders attraktiven Lage (vgl. AG Schöneberg MM 2004, 238), die aufgrund ihrer Bekanntheit, ihrer Historie, ihrer Sehenswürdigkeiten, ihrer Einkaufsmöglichkeiten und ihrer Kultureinrichtungen überregionale Bedeutung hat. Gemeint sind hiermit die auch von Touristen aufgesuchten (vgl. LG Berlin GE 2008, 542) besonderen Lagen und Institutionen in Berlin, wie zum Beispiel der Kurfürstendamm, das Europa-Center, das KADEWE, der Potsdamer Platz, Unter den Linden und Teile der Friedrichstraße (vgl. AG Schöneberg GE 209, 117). Hierzu gehört die unmittelbare Umgebung der Schlossstraße in Steglitz nicht. Weder gibt es dort außergewöhnliche Einkaufsmöglichkeiten, noch besondere Kultureinrichtungen, noch Sehenswürdigkeiten. ... |
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Funkmess-System§ 554 BGB, § 4 HeizkostenVO Mieter brauchen den ersetzenden Einbau einer Funksteuerung der Wärmemengenzähler und Wasseruhren nicht zu dulden. AG Schöneberg, Urteil vom 24.2.10 - 14 C 218/09 - Aus den Entscheidungsgründen: ... Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Duldung des Einbaus der Funksteuerung der Wärmemengenzähler und Wasseruhren, weil es bereits an einer entsprechenden Anspruchsgrundlage fehlt. Zunächst kann die Klägerin ihr Duldungsbegehr nicht auf § 554 Abs. 2 BGB stützen, da es sich nicht um eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache handelt. Die Mietsache wird durch den Einbau einer Funksteuerung der Wärmemengenzähler und Wasseruhren nämlich nicht in ihrem Gebrauchswert für den Mieter erhöht (vgl. LG Berlin MM 2004, 43), vielmehr handelt es sich um eine Aufwandserleichterung für die Vermieterin. Dass die Beklagte keinen Ableser in die Wohnung lassen müsste, ist kein nennenswerter Vorteil. Das Öffnen der Tür für einen die Zählerstände ablesenden Mitarbeiter einmal jährlich belastet ihn nicht nennenswert, zumal bei Abwesenheit in einem Mehrfamilienhaus der Schlüssel in aller Regel bei einem Nachbarn hinterlegt werden kann. Weiterhin folgt ein Duldungsanspruch der Klägerin auch nicht aus § 4 Abs. 2 HeizkVO. Hiernach hat der Mieter zwar grundsätzlich eine Ausstattung der Räume mit zur Verbrauchserfassung geeigneten Geräten zu dulden. Solche Geräte sind aber in den streitgegenständlichen Mieträumen bereits installiert. Der Austausch der alten Ausstattung ist am 17. März 2009 nach Ablauf der Eichfrist erfolgt, nur ohne Funksteuerungsaufsatz. Dieser allein ist aber keine Ausstattung im Sinne des § 5 HeizkVO, da er zur Erfassung der Zählerstände nicht erforderlich ist. ... |
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Wärmecontracting§ 556 BGB, § 7 HeizkostenVO 1. Die Kosten des Wärmecontracting können auf den Mieter nur dann umgelegt werden, wenn es hierzu eine wirksame Betriebskostenvereinbarung gibt. 2. Zur Frage, ob eine solche Vereinbarung durch langjährige Zahlung konkludent geschlossen werden kann. AG Wedding, Urteil vom 14.1.10 - 22a C 180/09 - Mitgeteilt von RAin Andrea Klette Aus den Entscheidungsgründen: ... Es fehlt an einer wirksamen Abrechnung, weil nicht ausscheidbare Kosten auf die Beklagten umgelegt werden, auf deren Ausgleich der Kläger keinen Anspruch hat. Der Kläger hat seiner Obliegenheit, die für den Mieter nicht umlagefähigen Kosten für diesen nachvollziehbar aufzuschlüsseln, nicht genügt. Denn mit der streitgegenständlichen Abrechnung werden auch Kosten auf die Beklagten umgelegt, die sich aus der Fremdvergabe in Form des Wärmecontracting ergeben. Hierzu war der Kläger jedoch nicht berechtigt, da eine Umlage der Kosten des Wärmecontracting nicht wirksam vereinbart war. Entgegen der Auffassung des Klägers ergibt sich die Umlagemöglichkeit nicht bereits aus der Formulierung des Mietvertrages, wonach die tatsächlichen Aufwendungen umgelegt werden können. Zwar handelt es sich hierbei um eine offene Formulierung, nach der es grundsätzlich Sache des Vermieters ist zu entscheiden, wie er seine Verpflichtung zur Beheizung erfüllt. Die vertragliche Bezugnahme auf die Kosten der Zentralheizung in Verbindung mit dem Umstand, dass zum Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses 1965 bis zum Jahr 2000 tatsächlich eine Öl-Zentralheizung vorhanden gewesen ist, führt jedoch nach Ansicht des erkennenden Gerichts zu einer vertraglichen Bindung des Vermieters, die einen Wechsel ohne Zustimmung des Mieters ausschließt. Eine Bezugnahme auf § 27 Abs. 1 II. BV, die nach höchstrichterlicher Rechtsprechung eine ausreichende Umlagevereinbarung hinsichtlich der Kosten der Lieferung von Fern- und Nahwärme enthält (BGH, Urteil vom 16.4.2008 - VIII ZR 75/07) ist vorliegend nicht erfolgt. Der Umstand, dass die Beklagten die Abrechnung auf der Basis von Nahwärmeversorgung ab dem Jahr 2000 ohne Vorbehalt ausgeglichen haben, führt auch nicht zu der Annahme einer stillschweigenden Zustimmung. Zwar ist eine konkludente Vertragsänderung durch langjährige Zahlung grundsätzlich möglich. So ist im Bereich der Betriebskosten anerkannt, dass eine Umlegung einzelner sonstiger Betriebskosten auch aufgrund jahrelanger Zahlung durch stillschweigende Vereinbarung erfolgen kann (BGH WuM 2004, 292, 293). Dies setzt indessen voraus, dass dem Verhalten des Mieters aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers ein entsprechender Erklärungsgehalt zukommt (BGH a.a.O.). Die bloße vor-behaltlose Zahlung des Mieters ist hierzu in der Regel nicht ausreichend, da hierin zunächst allein die Vorstellung des Mieters zum Ausdruck kommt, zur Zahlung verpflichtet zu sein (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl. § 556 Rn 58). Anders verhält es sich, wenn aufgrund besonderer Umstände der Änderungswille des Vermieters für den Mieter erkennbar ist (BGH vom 10.10.2007, VIII ZR 279/06, zitiert nach JURIS Rn 19). Solche Umstände sind vorliegend nicht gegeben. Insbesondere enthält die eingereichte Heizkostenabrechnung keine Hinweise darauf, dass die Wärmeversorgung im Rahmen eines Contracting erfolgt mit der Folge, dass sich auch die Struktur der umzulegenden Kosten für den Mieter nachteilig ändert. Anders als bei der Aufnahme konkret bezeichneter einzelner Betriebskosten erschließt sich dieser sachliche Zusammenhang dem Mieter nicht beim Lesen der Abrechnung, auch, weil ihm das hierzu erforderliche Hintergrundwissen fehlt. Erforderlich wäre insoweit nach Auffassung des erkennenden Gerichts der ausdrückliche Verweis darauf, dass die Versorgung im Rahmen eines Wärmecontracting erfolgt sowie eine Erläuterung der maßgeblichen Konsequenzen. Fehlt es daran, kann auch einer wiederholten vorbehaltlosen Zahlung kein Erklärungswert beigemessen werden. Soweit sich der Kläger darauf beruft, dass den Beklagten nicht unbekannt gewesen sei, das hinsichtlich anderer Altmieter anders verfahren worden sei, ist dies inhaltlich zu unbestimmt, um daraus Umstände herzuleiten, die die Annahme einer konkludent erklärten Zustimmung rechtfertigen würden. ... |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 17.2.10 - VIII ZR 104/09 -
