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MieterMagazin |
April 2007 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen und Beiträge im Überblick: |
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Mieter als Störer§ 1004 BGB Beeinträchtigt der Zustand einer Wohnung das Eigentum eines Dritten und geht dies auf rechtswidriges Handeln des Wohnungseigentümers zurück, kann der Dritte den Mieter der Wohnung auf Duldung der Störungsbeseitigung in Anspruch nehmen. BGH, Urteil vom 1.12.06 - V ZR 112/06 - Anmerkung: Der verklagte Mieter hatte eine Eigentumswohnung gemietet, die der Vermieter zuvor ohne Einwilligung der übrigen Eigentümer durch Eingriff in das Gemeinschaftseigentum widerrechtlich umgestaltet hatte (Balkonanbau und Verglasung eines weiteren Balkons). Ein Miteigentümer hatte erreicht, dass der vermietende Eigentümer durch rechtskräftigen Beschluss des Kammergerichts zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Wohnung verpflichtet wurde. Dieser Miteigentümer beabsichtigte, die hierfür erforderlichen Arbeiten im Wege der Ersatzvornahme durchführen zu lassen. Er nahm den Mieter deshalb auf Duldung des Rückbaus in Anspruch. Der BGH sah in dem Mieter der Eigentumswohnung einen Zustandsstörer gegenüber dem anderen Eigentümer. Der Eigentumsstörungsanspruch aus § 1004 BGB beschränke das Recht des Mieters an dem ungestörten Besitz der Wohnung und verpflichtet ihn, die Beseitigung einer von der Wohnung ausgehenden Störung zu dulden. Ein Wohnungseigentümer solle einen eigenmächtig geschaffenen rechtswidrigen baulichen Zustand seiner Wohnung nicht durch deren Vermietung auf unbegrenzte Zeit aufrechterhalten können. Dass dem Mieter Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter zustehen, war nicht Gegenstand der BGH-Entscheidung. |
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Urkundenprozess§ 592 ZPO Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen können jedenfalls auch dann im Urkundenprozess geltend gemacht werden, wenn der Mieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten hat und die Einrede des nicht erfüllten Vertrages darauf stützt, ein Mangel sei nachträglich eingetreten (Fortführung von BGH, Urteil vom 1. Juni 2005 - VIII ZR 216/04, NJW 2005, 2701). BGH, Urteil vom 20.12.06 - VIII ZR 112/06 - Tatbestand: Die Parteien schlossen am 30. Oktober 2002 einen Mietvertrag über eine Wohnung in B., D.-weg. Die monatliche Miete betrug ab 1. Januar 2004 683,23 Euro, ab 1. Januar 2005 694,61 Euro und ab 1. März 2005 698,97 Euro. Die Beklagte zahlte die Miete für Dezember 2004 bis einschließlich April 2005 nicht; im Mai 2005 zahlte sie 559,18 Euro und im Juni 2005 629,07 Euro. Die Klägerin fordert im Urkundenprozess unter Vorlage des Mietvertrages 3680,08 Euro als rückständige Miete nebst Zinsen. Die Beklagte hat die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhoben. Sie ist der Ansicht, der Urkundenprozess sei nicht statthaft. Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt und ihr die Ausführung ihrer Rechte vorbehalten. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat, soweit hier noch von Interesse, ausgeführt: Der Statthaftigkeit der Klage im Urkundenprozess stehe nicht entgegen, dass die Beklagte wegen behaupteter Mängel, die seit August 2004 bestünden, die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhebe. Wenn ein in Anspruch genommener Mieter diese Einrede erhebe, werde der Urkundenprozess erst dann unstatthaft, wenn feststehe, dass dem Mieter, dem die Mietsache ursprünglich mangelfrei überlassen worden sei, für sein Zurückbehaltungsrecht ein Mangelbeseitigungsanspruch als Gegenforderung zugestanden habe, die Mängelbeseitigung durch den Vermieter jedoch streitig geblieben sei und auch nicht durch Urkunden bewiesen werden könne. Denn sofern die Mietsache unstreitig mangelfrei überlassen worden sei, treffe nicht den Vermieter, sondern den Mieter - hier die Beklagte - die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass nachträglich ein Mangel aufgetreten sei. II. Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Urkundenprozess gemäß § 592 ZPO ist im vorliegenden Verfahren statthaft. Die Klägerin fordert die Leistung einer bestimmten Geldsumme und beweist sämtliche zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden. 1. Der Senat hat bereits entschieden, dass Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen im Urkundenprozess geltend gemacht werden können (Urteil vom 1. Juni 2005 - VIII ZR 216/04, NJW 2005, 2701 unter II 2 b). Er hat diese Aussage für den Fall getroffen, dass der Mieter wegen behaupteter Mängel der Mietsache Minderung geltend macht. Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, die Mangelfreiheit einer Mietsache gehöre nicht zu den anspruchsbegründenden Tatsachen im Sinne des § 592 ZPO, die der Vermieter in einem solchen Fall durch Urkunden zu beweisen habe. Die infolge einer Mangelhaftigkeit der Mietsache eintretende Mietminderung begründe eine materiell-rechtliche Einwendung des Mieters, die im Prozess vom Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen sei. Offengelassen hat der Senat dabei, ob dies auch dann gelte, wenn der Mieter - wie hier - sich nicht (nur) auf eine Mietminderung berufe, sondern im Hinblick auf das Vorliegen von Mängeln die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB erhebe. 2. Diese Frage entscheidet der Senat nunmehr dahin, dass die Klage in einem solchen Fall jedenfalls dann im Urkundenprozess statthaft ist, wenn der Mieter unstreitig die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten hat und die Einrede des nicht erfüllten Vertrages darauf stützt, ein Mangel sei nachträglich eingetreten (so auch Sturhahn, NZM 2004, 441 ff., 443; a.M. Greiner, NJW 2000, 1314 f.). Hat der Mieter die Mietsache unstreitig mangelfrei erhalten, trifft ihn grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast, wenn er später eingetretene Mängel geltend macht und darauf gestützt die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhebt. Allein diese Ansicht vermeidet einen ansonsten nicht lösbaren Widerspruch. Denn wenn sich ein Mieter auf während der Mietzeit eingetretene Mängel beruft und deshalb Minderung geltend macht, ist er grundsätzlich für deren Vorhandensein darlegungs- und beweispflichtig. Erhebt er darüber hinaus auch noch die Einrede des nicht erfüllten Vertrages, kann dies nicht dazu führen, nunmehr dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast aufzuerlegen. Denn auch wer die Einrede aus § 320 BGB geltend macht, muss beweisen, dass ihm eine unter das Gegenseitigkeitsverhältnis fallende Gegenforderung zusteht. Der das Zurückbehaltungsrecht des Mieters begründende, auf Mangelbeseitigung gerichtete Erfüllungsanspruch aus §535 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 BGB setzt bei einer mangelfrei übergebenen Mietsache das nachträgliche Eintreten eines Mangels voraus, für das der Mieter die Beweislast trägt. Ob etwas anderes angenommen werden kann, wenn der Mieter geltend macht, er habe die Sache überhaupt nicht erhalten oder sie sei von Anfang an mit Mängeln behaftet gewesen, bedarf keiner Entscheidung. Vorliegend ist nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts unstreitig, dass die Klägerin der Beklagten die Mietwohnung jedenfalls zunächst frei von Mängeln überlassen hat. Deshalb trägt die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast für das Vorhandensein eines erheblichen Mangels. Zutreffend hat ihr daher das Amtsgericht die Ausführung ihrer Rechte nach § 599 Abs. 1 ZPO vorbehalten. |
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Herausgabe eines Mietergartens§§ 985, 986 BGB Auch bei einer mehrjährigen Nutzung eines Teiles des Gartengrundstücks der Wohnanlage durch den Mieter ist ohne weiteres kein Nutzungsverhältnis entstanden, das auf einer stillschweigenden Genehmigung mit Bindungswillen beruht. Eine etwaige Gestattung der Nutzung ist deshalb vom Vermieter frei widerruflich. Kammergericht, Urteil vom 14.12.06 - 8 U 83/06 - Mitgeteilt von RAen Christoph Müller & Ernst Warner Aus den Gründen: "Die Berufung des Klägers ist begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagten gemäß § 985 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tenor näher bezeichneten Fläche. Die Beklagten haben kein Recht zum Besitz an der streitgegenständlichen Fläche, dessen Eigentümer der Kläger ist. Die Fläche ist nicht von der zwischen der Beklagten zu 1) und dem Kläger gemäß § 535 BGB geschlossenen mietvertraglichen Vereinbarung umfasst. Nach dem Vortrag der Beklagten kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass zwischen den Parteien ein Leihvertrag gemäß § 598 BGB zustande gekommen ist. Ein derartiger Vertrag setzte einen vertraglichen Bindungswillen seitens des Klägers voraus. Nach dem Vortrag der Beklagten soll die Hausverwaltung die Nutzung der Fläche durch die Beklagten "gestattet" haben. Zu den Einzelheiten dieser "Gestattung" haben die Beklagten nichts vorgetragen. Es bestehen daher auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die behauptete "Gestattung" von einem rechtlichen Bindungswillen getragen war. Eine etwaige Gestattung der Nutzung hat der Kläger ausdrücklich - zuletzt mit Schreiben vom 17. Oktober 2005 - widerrufen. Hierzu war er auch berechtigt. Fehlt es - wie hier - an einer vertraglichen Regelung der Nutzung einer Fläche, so ist die Gestattung - egal ob diese ausdrücklich oder stillschweigend durch bloße Duldung erteilt worden ist - frei widerruflich (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Auflage, §535, Rdnr. 26; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III B, Rdnr. 1225; LG Wuppertal, WuM 1996, 267). Dem Widerruf der Gestattung steht § 242 BGB nicht entgegen. Zum einen hat der Kläger, nachdem er die entsprechende Mieterbefragung abgeschlossen hat, einen die streitgegenständliche Fläche betreffenden Umgestaltungsplan zu den Akten gereicht. Dieser Umgestaltungsplan, der eine Nutzung durch alle Mieter vorsieht, ist nur durchsetzbar, wenn die Beklagten die streitgegenständliche Fläche räumen und an den Kläger herausgeben. Da der Kläger nachvollziehbar dargelegt hat, dass ihm die Vorlage eines Umgestaltungsplanes erst in der Berufungsinstanz möglich war, ist er mit diesem Vortrag nicht gemäß § 531 ZPO ausgeschlossen. Das Interesse des Klägers, die Hoffläche allen Mietern zur Verfügung zu stellen, hat vor dem Alleinnutzungsinteresse der Beklagten Vorrang. Dem Einwand der Beklagten, der Vortrag des Klägers sei unsubstanziiert, weil er keinen Umgestaltungsauftrag vorgelegt habe, steht entgegen, dass der Kläger aufgrund des derzeitigen Verhaltens der Beklagten gehindert ist, einen derartigen Auftrag zu erteilen. Zum anderen steht dem Einwand des § 242 BGB entgegen, dass die Beklagten in dem Rechtsstreit 5 C 14/04 beim Amtsgericht Tiergarten, der die Räumung und Herausgabe der identischen Fläche zum Gegenstand hatte, erklärt haben, dass sie sich darüber im Klaren seien, dass sie nicht das alleinige Nutzungsrecht an der streitigen Fläche hätten und dass auch andere Mieter diese Fläche nutzen könnten. Die Parteien haben daraufhin den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Gleichwohl haben die Beklagten die Nutzung der streitgegenständlichen Fläche in der bisherigen Form fortgesetzt. Allein schon die eingrenzende Gestaltung der Fläche durch die Beklagten dokumentiert aber den die anderen Mieter ausgrenzenden Alleinnutzungswillen der Beklagten. ..." |
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Staffelmiete§ 557 a BGB Ist bei einer Staffelmietvereinbarung bestimmt, dass die einzelnen betragsmäßig ausgewiesenen Staffelmieterhöhungen nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 2 MHG [a.F.] hinausgehen dürfen, hat diese "Deckelung" der einzelnen Staffeln durch die ortsübliche Miete zur Folge, dass die einzelnen Erhöhungen entgegen § 10 Abs. 2 MHG beziehungsweise § 557 a Abs. 1 BGB nicht ausreichend bestimmt sind. Eine Staffelmietvereinbarung ist unwirksam, wenn sie auf die ortsübliche Vergleichsmiete Bezug nimmt. Es kann dabei keinen Unterschied machen, ob die einzelnen Staffeln unmittelbar an die ortsübliche Miete anknüpfen oder nur über die Deckelung die konkreten Mieterhöhungsbeträge unbestimmt werden. LG Berlin, Urteil vom 22.9.06 - 64 S 198/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher |
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Betriebskostenabrechnung§ 556 BGB 1. Der Mieter hält die Einwendungsausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB nicht ein, wenn er gegen die Betriebskostenabrechnung nur ganz allgemein Widerspruch einlegt. LG Berlin, Urteil vom 27.11.06 - 67 S 229/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RA Andreas Volkmann |
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Aufwendungsersatz; Fortsetzungswiderspruch§§ 545, 554 BGB 1. Für die modernisierungsbedingte Reinigung einer 33 Quadratmeter großen Wohnung kann der Mieter einen Aufwendungsersatzanspruch nach § 554 Abs. 4 Satz 1 BGB in Höhe von maximal 75 Euro beanspruchen. LG Berlin, Urteil vom 27.11.06 - 62 S 173/06 - Lesen Sie die Mitgeteilt von RAen Christoph Müller & Ernst Warner |
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Berliner Mietspiegel§§ 558 ff. BGB Nach der Definition des "modernen Bades" muss als Ausstattungsmerkmal eine Einbaudusche vorhanden sein, die neuzeitlichem Standard entspricht. Nach derzeitigem Standard weist eine Dusche aber zwingend rundherum abschließende, feste Trennwände zu dem übrigen Bad, die ein Herausspritzen von Wasser verhindern, auf. Schon die Ausstattung mit Duschvorhang wird allgemein nicht mehr als zeitgemäß angesehen. Da die festen Trennwände Teil einer neuzeitlichen Dusche sind, müssen sie also auch eingebaut vorhanden sein, um das Merkmal der Einbaudusche zu erfüllen. LG Berlin, Hinweis nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 6.12.06 - 65 S 250/06 - Mitgeteilt von RA Norbert Wilke |
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Unwirksame Betriebskostenvereinbarung§§ 556, 560 BGB Betriebkostenvorschüsse, die wegen Unbestimmtheit unwirksam vereinbart sind, werden Bestandteil der Bruttokaltmiete. LG Berlin, Urteil vom 14.12.06 - 67 S 221/06 - Mitgeteilt von RAin Isabell D. Pohl Aus den Gründen: "... Voraussetzung für die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter ist eine inhaltliche bestimmte und eindeutige Vereinbarung, aus der sich ergibt, welche Betriebskosten im Einzelnen oder welche Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden sollen (Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 8. Aufl. 2003, zu § 556 BGB, Rn 35). Vorliegend fehlt es an einer den Anforderungen genügenden Abrede, weil die Nutzungsvereinbarung vom 7. Dezember 1998 keine Vereinbarung darüber enthält, was unter Betriebskosten zu verstehen ist und welche Betriebkosten von dem Beklagten zu tragen sind. Ist in einem Mietvertrag ein vom Mieter monatlich zu zahlender Betrag auf die Betriebskosten vorgesehen, die Vorauszahlungsvereinbarung aber unwirksam, so ist von einer Bruttokaltmiete auszugehen. Angesichts des Umstandes, dass Betriebskostenzahlungen nur einen Teil der vom Mieter zu zahlenden Gesamtmiete ausmachen, kann die Offenlegung eines Teils dieser Gesamtmiete und der weitere Umstand, dass ein für ein Element vorgesehenes Verfahren nicht durchführbar ist, nicht dazu führen, dass der Vermieter einen Teil des Mietentgelts verliert, obgleich sich der Mieter durch Vertragsunterzeichnung mit einer Leistung auf die Betriebskosten einverstanden erklärt hat (Langenberg, a.a.O., Rn 64). Der Vermieter behält daher den als Vorschuss ausgewiesenen Betrag als selbstständigen Teil einer Bruttokaltmiete, der für die Zukunft nicht mehr abänderbar ist. Insofern würde die Vereinbarung einer veränderlichen Betriebskostenpauschale eine Erhöhung nach § 560 Abs. 1 BGB nur zulassen, wenn der Vertrag eine entsprechende Vereinbarung zur Umlage der Mehrkosten enthält, an der es hier fehlt. Hinsichtlich der Heizkosten gilt hier, dass die hier bezogen auf die Festlegung, welche Kosten im Einzelnen umlegbar sind, unzureichende vertragliche Vereinbarung gemäß § 2 HeizkostenVO durch die zwingenden Normen der §§ 6 bis 8 HeizkostenVO überlagert wird. Daher ist der im Vertrag vereinbarte Betrag in Höhe von 220,- DM (= 112,59 Euro) als Vorauszahlung auf die unter Beachtung der Vorschriften der HeizkostenVO abzurechnenden Heiz- und Warmwasserkosten anzusehen. ..." | ||
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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) am Ende des jeweiligen Leitsatzes.
BGH, Urteil vom 1.12.06 - V ZR 112/06 -
