Der Mietspiegel ist (auch) politisch

Nach dem Mietspiegel ist vor dem Mietspiegel! Nachdem Ende Mai der Berliner Mietspiegel 2026 erschienen ist, beginnen die Vorbereitungen für den nächsten Mietspiegel. Der Berliner Mieterverein gibt Einblick in die Arbeit hinter der Erstellung.

Seit 1987 hat Berlin einen Mietspiegel. Fast durchgehend handelte es sich dabei um qualifizierte Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden und bei denen die Vermutung gilt, dass sie die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Doch immer wieder gerät der Mietspiegel in die Kritik. Vermietenden eröffnet er meist nicht genügend Spielraum für Mieterhöhungen, Mieter:innen sehen in ihm einen Mieterhöhungsspiegel.

Der Mietspiegel hat an Bedeutung gewonnen. Er dient als Berechnungsgrundlage für die Kosten der Unterkunft und ist für die Ermittlung der nach der Mietpreisbremse zulässigen Wiedervermietungsmiete relevant.

Der Berliner Mietspiegel gehört zu den aufwendigsten Mietspiegeln deutschlandweit mit einer belastbaren Datengrundlage. Dennoch ist der Erstellungsprozess für viele nicht nachvollziehbar und es stellt sich die Frage: Wie wissenschaftlich ist der Mietspiegel – und welchen Einfluss hat der politische Aushandlungsprozess in der Arbeitsgruppe Mietspiegel?

Wo Politik den Mietspiegel mitgestaltet

Die Arbeitsgruppe Mietspiegel des Berliner Senats begleitet die Erstellung des Berliner Mietspiegels. In ihr kommen Vertreter:innen der drei größten Mieter:innenorganisationen und der Wohnungswirtschaft zusammen. Federführend ist die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen. In der Arbeitsgruppe vertreten sind der Berliner Mieterverein, die Berliner Mietergemeinschaft, der Mieterschutzbund sowie die Wohnungswirtschaft – darunter BBU, BFW und Haus & Grund. Beratend wirken außerdem das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg und der Gutachterausschuss für Grundstückswerte mit. Außerdem wird nach einer europaweiten Ausschreibung ein Institut mit der Erstellung des Mietspiegels beauftragt – beim Mietspiegel 2026 bekam das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH den Zuschlag.

Entscheidend für die Erstellung von Mietspiegeln ist der rechtliche Rahmen, den die Paragrafen 558c und 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sowie die Mietspiegelverordnung (MsV) vorgeben. Dieser eröffnet zugleich wichtige Gestaltungsspielräume: etwa bei der Methodik, dem Berechnungsverfahren, der Gewichtung der Wohnlagen-Indikatoren, bei der Klassifizierung der Baualtersklassen, der Struktur der Mietspiegeltabelle sowie der Orientierungshilfe für die Einordnung innerhalb der Mietspannen.

Das vom Senat beauftragte Institut setzt die vereinbarten Grundsätze nach anerkannten wissenschaftlichen Verfahren um. Der Berliner Mietspiegel beruht damit auf wissenschaftlichen Berechnungen – und zugleich in einigen Bereichen auf einem Aushandlungsprozess zwischen Mieter:innenvertretungen, Verbänden der Vermietenden und der Senatsverwaltung.

Von 50.100 Wohnungen zu 17.055 Datensätzen

Für die Erstellung des Mietspiegels 2026 zog ALP zunächst eine repräsentative Bruttostichprobe nach dem Zufallsprinzip. Demnach muss jede mietspiegelrelevante Wohnung theoretisch die Möglichkeit haben, in die Stichprobe zu gelangen. Dafür wählte das Institut aus jeder der drei Wohnlagen – einfach, mittel, gut – jeweils rund 16.700 Fälle, insgesamt also 50.100 Wohnungen. Zusätzlich wurden bei 12.600 Wohnungen mit vertiefenden Fragebögen Ausstattungsmerkmale und die Beschaffenheit der Wohnungen erhoben.

Befragt wurden die ausgewählten Mieter:innen und Vermieter:innen zur Höhe der Nettokaltmiete, zur Lage der Wohnung und zu weiteren Ausstattungsmerkmalen. Die Teilnahme an der Befragung ist inzwischen verpflichtend. Wer die Auskunft verweigert, riskiert ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro.

Vor der eigentlichen Befragung wird mit einem Screening-Fragebogen festgestellt, ob die Wohnungen relevant für den Mietspiegel sind. Hier macht das Gesetz klare Vorgaben. So dürfen nur Mieten einfließen, die in den vergangenen sechs Jahren (Betrachtungszeitraum) neu vereinbart oder verändert – zumeist erhöht – wurden. So soll gewährleistet werden, dass der Mietspiegel die aktuelle Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete abbildet. Ältere, unveränderte Mietverhältnisse bleiben dagegen unberücksichtigt.

Nicht einbezogen werden außerdem mietpreisgebundene Wohnungen und Sozialwohnungen, Studierenden- und Jugendwohnheime sowie Wohnungen, die „zum vorübergehenden Gebrauch“ vermietet werden – die sogenannten Kurzzeitvermietungen. Gleiches gilt für möblierten Wohnraum in der vom Vermietenden selbst bewohnten Wohnung und Werkdienstwohnungen. Auch einzelne Zimmer in Wohngemeinschaften, Ein- und Zweifamilienhäuser, überwiegend gewerblich vermietete Wohnungen sowie Alten-, Obdachlosen- und sonstige Einrichtungen bleiben außen vor. Weiterhin finden Wohnungen ohne Innen-WC keinen Eingang in die Erhebungen, während möblierte Wohnungen nur mit der um den Möblierungszuschlag bereinigten Miete einfließen, was voraussetzt, dass der Möblierungszuschlag gesondert ausgewiesen ist.

Nach diesen Filterungen blieben im aktuellen Mietspiegel 17.055 Datensätze übrig. Davon stammten 6.557 beziehungsweise 38,4 Prozent aus Befragungen von Mieter:innen und 10.498 Datensätze beziehungsweise 61,6 Prozent aus Befragungen von Vermieter:innen. Diese sogenannte Nettostichprobe bildete die Grundlage für die weitere Berechnung.

Warum der Median zählt

Der Mietspiegel arbeitet nicht mit einem einfachen Durchschnitt, sondern mit dem Median. Dafür werden die ermittelten Mieten der Größe nach sortiert. Der Median liegt genau in der Mitte: Die Hälfte der Mieten liegt darunter, die andere Hälfte darüber. Einzelne besonders niedrige oder besonders hohe Werte verschieben diesen zentralen Wert daher weniger stark als einen Durchschnittswert.

Zusätzlich weist der Mietspiegel eine sogenannte Dreiviertel-Spanne aus. Dafür bleiben jeweils die niedrigsten und höchsten 12,5 Prozent der Werte unberücksichtigt. Die Spanne umfasst damit die mittleren 75 Prozent der erhobenen Mieten. Die Tabelle zeigt für jedes Mietspiegelfeld einen Unterwert, einen Mittelwert und einen Oberwert.

Im nächsten Schritt werden die Daten mithilfe der sogenannten CART-Methode auf die Tabellenstruktur verteilt. Ziel sind möglichst homogene Mietspiegelfelder. Wohnungen innerhalb eines Feldes sollen sich in den maßgeblichen Merkmalen möglichst ähnlich sein, die einzelnen Felder dagegen möglichst deutlich voneinander unterscheiden. So entsteht aus vielen einzelnen Mietangaben eine Tabelle, die Wohnungen nach Wohnlage, Baualter, Größe und Ausstattungsmerkmalen einordnet.

Wie aus einem Stadtteil eine Wohnlage wird

Besonders deutlich zeigt sich das Zusammenspiel von politischen Entscheidungen und wissenschaftlicher Auswertung bei der Ermittlung der Wohnlagen. In einem ersten Schritt bestimmt die Arbeitsgruppe Faktoren, die potenziell die Wohnlage beschreiben und die Unterschiede zwischen einfachen, mittleren und guten Wohnlagen erklären können. Dann prüft das Institut, ob für diese Faktoren überhaupt ausreichend Datengrundlagen vorliegen, bevor dann die Relevanz und der Erklärungswert der jeweiligen Indikatoren untersucht werden. Daraus ergibt sich dann ein Set von Indikatoren, das zur Beschreibung der Wohnlagen herangezogen wird. Im Mietspiegel 2026 waren das unter anderem der Bodenrichtwert, der Statusindex, die Entfernung zu Subzentren und Zentren sowie das vorhandene Grünvolumen. Hinzu kommen unter anderem die Zahl der Straftaten, Milieuschutzgebiete sowie die Entfernung zu S-, Regional- und U-Bahnhöfen.

Insbesondere spielen immer wieder statistische Indikatoren wie der Bodenrichtwert, der Statusindex aus dem Monitoring Soziale Stadt sowie die Lärmbelastung eine entscheidende Rolle bei der Einstufung in einfache, mittlere oder gute Wohnlagen. Obwohl diese Indikatoren als objektiv und datenbasiert gelten, sorgt das Verfahren bei Mieter:innen vor Ort für Kritik, wenn sie ihr Wohnumfeld als unverändert wahrnehmen, der Bodenrichtwert aber etwa infolge von Verwertungsprozessen im Kiez steigt. Eine solche Hochstufung sorgte zuletzt in der Ratiborstraße in Kreuzberg für Unmut.

Die Wohnlagenkarte verändert sich entsprechend. Für den Mietspiegel 2026 wechselten 13.917 Adressen von einer einfachen in eine mittlere Wohnlage, 15 von einfach zu gut und weitere 11.076 von mittel zu gut. Insgesamt gab es damit 25.008 Hochstufungen.

Gleichzeitig wurden 5.668 Adressen von gut auf mittel herabgestuft, 52 von gut auf einfach und 17.398 von mittel auf einfach – insgesamt 23.118 Abstufungen.

Darin liegt eine wichtige politische Entscheidung: Die Arbeitsgruppe legt fest, welche Indikatoren mit welcher Gewichtung einfließen. Das beauftragte Institut untersucht anschließend, wie gut diese Eigenschaften die Unterschiede erklären, und überführt sie in ein belastbares Modell. 

Ein Mietspiegel, viele Mietmärkte

Der Berliner Mietspiegel 2026 weist insgesamt eine deutliche Steigerung aus. Der Median der ortsüblichen Vergleichsmiete stieg von 7,21 Euro auf 7,71 Euro nettokalt pro Quadratmeter – ein Anstieg um 6,9 Prozent.

Dieser allgemeine Durchschnitt verdeckt allerdings sehr unterschiedliche Entwicklungen. Bei Wohnungen aus den Baualtersklassen 1965 bis 1972 stiegen die Mieten im Durchschnitt um 8,1 Prozent. Trotzdem liegt das Mietniveau mit durchschnittlich 6,69 Euro pro Quadratmeter dort noch vergleichsweise niedrig.

Für Wohnungen aus den Baualtersklassen 1973 bis 1990 in Ost-Berlin weist der Mietspiegel weiterhin niedrigere Mieten und geringere Steigerungen aus. Der Mittelwert liegt unter sechs Euro pro Quadratmeter. In diesen Baualtersklassen sind landeseigene Wohnungsunternehmen und Genossenschaften besonders stark vertreten.

Anders sieht es bei jüngeren Wohnungen aus. In den Baualtersklassen von 2002 bis 2019 blieb die prozentuale Steigerung zwar unter dem Durchschnitt, das Ausgangsniveau ist jedoch bereits hoch. Für Wohnungen ab dem Baujahr 2010 liegen die Mittelwerte zwischen 10 und 15 Euro pro Quadratmeter, die Oberwerte zwischen 15 und 19 Euro.

Besonders drastisch fällt der Anstieg bei Wohnungen ab Baujahr 2020 aus. Dort stieg die Durchschnittsmiete um 21,3 Prozent auf 16,92 Euro pro Quadratmeter. Die obere Spanne liegt vielfach über 20 Euro, der Spitzenwert beträgt 27,84 Euro. Kleine Wohnungen mit weniger als 50 Quadratmetern sind im Verhältnis teurer als größere Wohnungen.

Der teilweise große Abstand zwischen Mittelwert und Oberwert verdeutlicht ein zentrales Problem. Wer nur den Mittelwert betrachtet, unterschätzt, wie weit die Mieten innerhalb einzelner Tabellenfelder auseinanderliegen können. Für Mieterhöhungen im Bestand gewinnt deshalb neben der ortsüblichen Vergleichsmiete die gesetzliche Kappungsgrenze an Bedeutung.

Bei neueren und besonders teuren Wohnungen zeigt sich zugleich die begrenzte Reichweite der Mietpreisbremse. Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind grundsätzlich von ihr ausgenommen. Gerade in diesem Segment weist der Mietspiegel besonders hohe Mieten aus. Er dokumentiert diese Entwicklung und dient bei Mieterhöhungen im Bestand als Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete. Hohe Wiedervermietungsmieten in den von der Mietpreisbremse ausgenommenen Wohnungen kann er dagegen nicht verhindern.

Keine Lösung der Wohnungskrise

Der Berliner Mietspiegel ist ein wichtiges Instrument. Er bietet Mieter:innen und Vermietenden eine Grundlage zur Prüfung von Mieterhöhungen und kann dazu beitragen, gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Die qualifizierten Werte haben zudem eine besondere rechtliche Bedeutung. Die Anerkennung des Mietspiegels durch die an der Arbeitsgruppe beteiligten Mieter- und Vermieterverbände verleiht ihm zusätzliches Gewicht.

Doch der Mietspiegel stellt weder einen unmittelbar beobachteten „Marktpreis“ noch eine vollständig neutrale Beschreibung aller Berliner Mietverhältnisse dar. Rechtliche Vorgaben und politische Entscheidungen bestimmen, welche Wohnungen und Mieten einfließen, welche Merkmale zählen und wie die Arbeitsgruppe die Wohnlagen festlegt.

Die wissenschaftliche Methodik macht den Mietspiegel nachvollziehbarer und überprüfbarer.

Der entscheidende Diskurs geht eher darum, welche Wohnungen überhaupt betrachtet werden, welche Ausstattungsmerkmale der Wohnung zählen und ob die gesetzlichen Rahmenbedingungen noch zu einem angespannten Wohnungsmarkt wie dem in Berlin passen.

Auch kann am Ende der Mietspiegel nur das abbilden, was auf dem Wohnungsmarkt passiert.

Aus wohnungspolitischer Sicht braucht es daher beides: einen wissenschaftlich belastbaren Mietspiegel und weitergehende Instrumente, die Mieter:innen und Vermieter:innen mehr Rechtssicherheit geben. Dazu gehören eine wirksame Begrenzung der Wiedervermietungsmieten, ein größerer Bestand an kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungen sowie dauerhaft gesicherter sozialer Wohnraum.

Der Mietspiegel bleibt streitbar

Dass beim Mietspiegel 2026 alle Vertreter:innen der AG Mietspiegel das Ergebnis anerkannt haben, stärkt den Mietspiegel. Leider bietet das jedoch keine Gewähr dafür, dass sich alle Vermietenden bei Mieterhöhungen an ihn halten. Die Rechtsberatung des BMV zeigt immer wieder: Manche Vermieter:innen orientieren sich bei Mieterhöhungen nicht am Mietspiegel, sondern an Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand. Andere wiederum setzen zunächst den Oberwert des entsprechenden Mietspiegelfeldes als ortsübliche Vergleichsmiete an, ohne die reale Ausstattung der Wohnung zu berücksichtigen.

Die Folge: Die Mieter:innen tragen die Last. Sie müssen anhand der Merkmale von Wohnung und Wohnumfeld prüfen, ob die verlangte Miete gerechtfertigt ist. Hinzu kommt, dass die Orientierungshilfe Spielraum für unterschiedliche Bewertungen lässt: Was genau sind eine „hochwertige Sanitärausstattung“, ein „hochwertiger Bodenbelag“, „hochwertige Fliesen“ oder eine „unzureichende Elektroinstallation“? Im Streitfall bleibt mitunter nur die gerichtliche Klärung.

Klar ist: Der Mietspiegel selbst reguliert die Mieten nicht. Aber die Regeln, nach denen die Daten ausgewählt, gewichtet und ausgewertet werden, haben Auswirkungen auf das Ergebnis und die Dynamik des Mietenanstiegs. Für sinnvolle Verbesserungen ist der Bundesgesetzgeber zuständig. Das betrifft auch die Frage, ob nicht alle Mieten in die Erhebungen einfließen sollten. Berlin kann aber zumindest dafür sorgen, dass ein transparenter, nachvollziehbarer und rechtssicherer Mietspiegel erstellt wird. Dafür nimmt der BMV seinen Platz in der AG Mietspiegel wahr, damit Berliner Mieter:innen hier eine starke Stimme behalten.

fs

Moritz Lang
15.10.2026